荣城·名苑一期项目前期物业服务合同
甲方：西安市西部城建置业有限公司
法定代表人：刘秉华
住所地：西安市南院门2号楼
邮编：710002
乙方：西安新荣基物业管理有限公司
法定代表人：王凤贞
住所地：西安市莲湖区西二环南段22号
邮编：710077
资质等级：叁级
证书编号：西房物【2010】WO407
根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对荣城·名苑一期项目提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。
第一章 物业基本情况
第一条 物业基本情况：
物业名称：荣城·名苑一期项目
物业类型：住宅
座落位置：西安市未央区经十七路以西、北二环以南
建筑面积：82579.27平方米
物业管理区域四至
东至：西安市第75中学校区
西至：明光路
南至：西安市西部城建置业有限公司用地
北至：市政规划路
（规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二）。
第二章 服务内容与质量
第二条 在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：
1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；
2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；
3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；
4、公共绿化的养护和管理；
5、车辆停放管理；
6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；
7、装饰装修管理服务；
8、物业档案资料管理。
第三条 在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：
1、代收水、电费、暖气费、垃圾费；
2、其他特约服务。
第四条 乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见附件五）。
第五条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等有偿服务，服务内容和费用由双方另行商定。
第三章 服务费用
第六条 本物业管理区域物业服务收费选择包干制的方式：
1.物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：
高层住宅：1.20元/月.平方米。
物业服务费用主要用于以下开支：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（3）物业管理区域清洁卫生费用；
（4）物业管理区域绿化养护费用；
（5）物业管理区域秩序维护费用；
（6）物业管理办公费用；
（7）物业管理企业固定资产折旧；
（8）法定税费；
（9）物业管理企业的利润。
乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。
第七条 业主应于建设单位通知入住之日起交纳物业服务费用。
纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。
物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季度（物业服务费到期前15日）第一个月的10日前履行交纳义务。
第四章 物业的经营与管理
第八条 停车场收费分别采取以下方式：
1、停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按地上车位80元/个·月、地下车库车位150元/个·月的标准向乙方交纳停车管理服务费；
2、车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按地上车位80元/个·月、地下车库车位150元/个·月的标准向乙方交纳停车管理服务费。
第九条 乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。
第五章 物业的承接验收
第十条 乙方承接物业时，甲方应配合乙方对物业共用部位、共用设施设备进行查验，甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在问题的，甲方应承担解决以上问题的责任。
第十一条 对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。
第十二条 乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：
1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；
4、其他物业所需资料。
第十三条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。
第六章 物业的使用与维护
第十四条 业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。
乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。
第十五条 乙方可采取规劝等必要措施，制止业主、物业使用人违反本临时管理规约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。
第十六条 乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。
第十七条 因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。
临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。
第十八条 乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。
第十九条 甲方应按规定时间按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。
物业管理用房建筑面积248平方米，位于该项目物业楼101室、102室。
第二十条 物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。
第七章 专项维修资金
第二十一条 专项维修资金的缴存:业主应当按规定将专项维修资金存入西安市住房保障和房屋管理局建立的住宅专项维修资金专户。
第二十二条 专项维修资金的管理：首届业主大会成立前由西安市住房保障和房屋管理局代管。
第二十三条 专项维修资金的使用：经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意方可使用。
第二十四条 专项维修资金的续筹：经业主共同决定，由业主续筹。
第八章 违约责任
第二十五条 甲方违反本合同第十条、第十一条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。
第二十六条 除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按标准及时整改。
第二十七条 甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金。
第二十八条 乙方违反本合同第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方返还。
第二十九条 甲方违反本合同第十三条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。
第三十条 以下情况乙方不承担责任：
1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；
2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；
3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；
4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；
第九章 其他事项
第三十一条 本合同期限自首位业主入住时起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。
第三十二条 本合同期满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。
第三十三条 本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方代管。
第三十四条 甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。
第三十五条 业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。
第三十六条 本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。
第三十七条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。
第三十八条 本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第 种方式处理：
1、向＿＿西安市＿＿仲裁委员会申请仲裁；
2、向人民法院提起诉讼。
第三十九条 本合同一式叁份，甲、乙双方各执壹份，房管局备案壹份。
甲方（签章） 乙方（签章）
法定代表人 法定代表人
＿＿＿＿年＿＿月＿＿日
附件一： 总平图
附件二：物业构成明细
类 型
幢 数
套(单元)数
建筑面积(m2)
高层住宅
4
854
79797.72
办 公
/
/
/
别 墅
/
/
/
商业用房
/
/
/
工业用房
/
/
/
车 库
1
1040
/
会 所
/
/
/
学 校
/
/
/
幼 儿 园
/
/
/
用 房
1
/
248
合 计
备 注
附件三：
物业共用部位明细
1、房屋承重结构；
2、房屋主体结构；
3、公共门厅；
4、公共走廊；
5、公共楼梯间；
6、内天井；
7、户外墙面；
8、屋面；
9、门卫室。
附件四：
物业共用设施设备明细
1、化粪池 1 个；
2、污水井若干个；
3、雨水井若干个；
4、垃圾中转站 1 个；
5、水泵若干个；
6、水箱 1 个；
7、电梯 16 部；
8、信报箱854个；
9、消防设施符合消防设计要求；
10、公共照明设施完善；
11、监控设施完善；
12、避雷设施完善；
13、共用天线完善；
14、地下车库1个；
15、物业管理用房248平方米。
附件五：
前期物业管理服务质量标准
一、 物业共用部位的维修、养护和管理
1、房屋管理：图纸资料齐全、主体外观整洁、无私自拉设、无乱搭建、整体完好；
2、房屋维护：日常巡检、定期巡查、按既定计划养护，维护及时；
3、按规定允许架设的招牌、广告、霓虹灯整洁美观、无安全隐患或破损；
4、外墙装饰保持整洁无大破损。
二、 物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理
1、确保建设单位移交物业公司的设备安全、正常运行；
2、对公共设备的维护，制定月、季、半年、年保计划，并认真执行，做好相关记录；
3、房屋本体共用设施整洁，公用楼梯、通道、大堂无堆放杂物及违章占用等；
4、道路平坦整洁，排水畅通无积水，公共配套设施及公共场地（所）完好无损。
三、 物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通
环境卫生：定时清扫、不间断保洁、环卫设备齐全、生活垃圾及时处理、无垃圾乱堆乱放现象。
四、 公共绿化的养护和管理
1、绿化管理：绿化保持完整，专业养护、无随意践踏；
2、园林景观：保持完整，无人为损坏。
五、 车辆停放管理
1、车辆停放有序、小区道路畅通；
2、机动车和非机动车辆分类停放；
3、车辆出入实行登记制度。
六、 公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理
1、小区主出入口24小时值班，重点区位每3小时巡查一次，有巡查记录；（二级服务标准为2小时？）
2、监控室设有专人24小时值班，室内配备必需的消防器材；
3、对搬出小区的大宗物品有管理制度；
4、在业主（使用人）中，定期开展预防火灾的教育活动；
5、确保由建设单位移交给物业公司的消防设施、设备完好。
七、 装饰装修管理服务
1、房屋装修符合规定，有小区装修管理制度和装修管理服务协议；
2、有对装修公司及装修人员登记巡查记录；
3、建筑垃圾处理：袋装定点堆放。
八、 物业档案资料管理
1、承接档案：建立健全小区内的各类物业、设施设备的验收接管档案（图、卡、册）；
2、业主档案：建立健全物业分户产权清册、业主（使用人）情况表、装修申请（图）、装修登记等档案；
3、设施设备档案：建立健全共用设备设施验收资料、公用设备设施安装及使用资料、公共设备设施运行、保养、维修记录与相关资料等档案。
九、 其他服务
物业公司在提供公共性专业管理同时，增加非公共性的社区服务，包括形式多样的便民服务、代办服务、特约服务。
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