前 言
本《业主手册》属指引性质，旨在向业主、使用人阐述一般原则。业主、使用人与物业服务企业双方的权利、义务, 有关物业的使用、维护，业主的共同利益、违约责任及承诺等，均以国家、地方有关物业管理法律法规和物业管理活动中相关主体签订的《商品房买卖合同》、《临时管理规约》、《前期物业服务协议》等为准。
物业管理是随着房地产开发的不断发展以及人们买房、售房的需要而产生的新兴行业。它以其周到的服务、良好的文化氛围以及高科技智能化的管理手段，使房地产的价值得到不断的提升，“买房子其实就是买物业服务”已成为人们普遍的共识。
本公司将坚持“业主第一，服务为先，守法依约，合作共赢”的企业宗旨，竭诚为各位业主、使用人提供质价相符的服务，使各位业主、使用人能够充分享受温馨、和谐的居家生活。
要成功达到上述目标，尚需你我他的多方精诚合作！
恳请各业主、使用人详细阅读本手册，并经常翻阅，同时告知家庭居住成员和来访朋友。
如有疑问，可向本公司派出的管理处（xxx）或公司总部（xxx）咨询。
目 录
物业服务有限公司简介………………………………………….
管理处人员配置及职责……………………………………….…
本小区概况……………………………………………………………………….
本小区物业服务标准…………………………………………………………….
本小区物业服务费用标准……………………………………………………….
本小区房屋及配套设施设备保修期限…………………………………………
有偿服务—电工维修收费价……………………………………………………
有偿服务—水工维修收费价……………………………………………………
有偿服务—土建维修收费价……………………………………………………
建筑物区分所有权构成…………………………………………………………
图解业主权利、义务、法律责任………………………………………………
业主须知…………………………………………………………………………
住宅火警及消防措施……………………………………………………………
电梯使用管理规定………………………………………………………………
宠物管理…………………………………………………………………………
车辆停放服务管理………………………………………………………………
常用电话号码……………………………………………………………………
物业管理相关法规政策（仅提供目录）
《中华人民共和国物权法》（国家主席令 第62号）
《物业管理条例》（国务院令 第379号）
《业主大会规程》（建住房【2003】131号）
《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部联合发布 2008年2月1日施行）
《城市异产毗连房屋管理规定》（建设部令94号修正）
《室内住宅装饰装修管理办法》（建设部令第110号）
《物业服务定价成本监审办法（试行）》(国家发改委、建设部联合发布 2000年10月１日 实施)
《陕西省物业管理条例》（2001年实施，2008年12月修订）
《陕西省物业服务收费管理实施办法》（试行）
《陕西省物业管理区域内交通工具停放服务价格管理办法》（试行）
《西安市物业管理条例》（2005年7月30日陕西省人大十届二十次会议修订）
西安市房屋管理局《召开首届业主大会及业主委员会备案程序》
公 司 简 介
物业管理资质等级为三级，是陕西省物业管理协会和西安市物业管理协会会员单位。
企业理念：
企业宗旨：
企业精神：
企业使命：
管理处人员配置及职责范围
人员设置及管理处职责如下：
一、人员配置
管理处经理、客服主管、协防主管、维保主管、管理员、收费员、水电工、清洁工、绿化工、协防员等。
二、管理处职责范围
1、代表物业服务有限公司执行对本小区的管理职能，享有或承担《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、《前期物业服务协议》等签约文件中规定物业管理方的各项权利、义务及责任；
2、 贯彻执行国家的有关政策、法律、法令和公司的各项规章制度；
3、向业主、使用人宣传物业管理的基本知识和有关政策、法规，引导业主、使用人建立物业消费观念；
4、负责本小区物业共用部位及共用设施设备的养护、运行、维修、管理，确保其正常使用；
5、加强本小区安全防范、环境卫生、绿化养护工作，纠正各种违章行为，对紧急突发事件有预案，在采取应急措施的同时，及时向有关部门报告，协助做好救助工作，维护全体业主的共同利益；
6、积极配合街道办、社区的工作，搞好社区文化宣传，大力推进和谐社区的建立；
7、经常与业主、使用人沟通，定期征询业主、使用人意见，及时处理有效投诉，重大问题报请公司领导；
8、 做好本小区的文件档案管理工作；
9、 做好本小区物业服务费等费用的收取工作；
10、为业主、使用人提供维修等有偿服务；
11、协调好本小区业主、使用人之间的相邻关系, 营造和谐的居住环境；
12、协调好各种公众关系，树立公司良好形象。
本 小 区 概 况
一、 物业名称：
二、 坐落位置：
三、 物业类型：多层、高层住宅
四、 占地面积：19.9万平方米
总建筑面积：30万平方米
总户数：约3000户
五、 地址
6、开发商：
七、承建商：
八、物业服务企业：
九、开发周期：
十、配套设施：
本小区物业服务标准
参照陕西省建设厅 陕建发[2003] 85号《陕西省住宅小区物业管理公共服务指导标准》（试行）中的“二级”服务标准，为本小区提供如下服务。
陕西省住宅小区物业管理公共服务指导标准（试行）
二 级
项 目
内 容 与 标 准
（一）
基
本
要
求
1、物业管理企业应持有三级以上资质证书。
2、物业管理企业应当建立质量管理体系，各项管理制度健全，各岗位职责明确，有具体工作标准，有落实措施和考核办法。
3、物业管理企业所有员工统一着装，佩带标志，规范标准服务用语，持证上岗率85%以上，其中企业经理、部门经理、管理员90%以上持有物业管理上岗证书；特种作业员工100%持有政府专业管理部门颁发的有效上岗证书。
4、按规定签定“物业管理服务合同”，公开服务标准、收费标准和依据，公示服务、监督联系电话。
5、小区实行每周六天、每天12小时接待服务，受理业主、使用人报修、投诉、求助，有效投诉办结率90%以上。
6、每半年至一年征询一次业主、使用人对物业管理工作的意见，达到业主、使用人基本满意。
7、房屋及其共用设施设备档案和住户资料档案基本齐全，分类成册，查阅方便。
8、多方面运用计算机管理。
（二）
房
屋
管
理
1、按有关法规政策规定和物业管理服务合同及业主公约的约定，对房屋及配套设施进行管理服务。
2、房屋外观（包括屋面、天台）完好、整洁、无污迹、无缺损现象，涂料墙面定期粉刷；房屋外墙及公共空间无乱涂、乱画、乱张贴、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。房屋零修、急修及时率90%以上；房屋零修工程合格率95%以上。
3、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象，及时劝告、阻止、报告并协助有关部门依法处理。
4、空调安装统一有序。
5、无超出设计或统一设置的外凸防盗网、晾衣架、遮阳蓬以及屋顶平台护栏等。
6、房屋装修符合规定。有小区装修管理制度和装修管理协议；有对装修公司及装修人员登记、巡查记录；对私改乱拆管线、损坏房屋结构和他人利益现象及时劝止、报告。
7、小区主入口有小区平面示意图，主要路口设有路标，有幢号标志。
（三）
共
用
设
施
设
备
维
修
养
护
1、设施设备运行良好，有运行记录；有保养、检修制度，并在工作场所明示；设施设备及责任人均应挂牌标识。
2、设备运行严格执行操作规程，无重大管理责任事故。有突发事件应急处理措施和处理记录。
3、定期检查消防设施设备，可随时启用。
4、设备主管或设备员每周2—3次对共用设施设备进行巡视，并有巡视日志（如供水、供电、供热、监控系统及电梯等）。
5、实行24小时报修值班制度，急修半小时内到达现场，一般维修一天之内或在双方约定的时间到达现场。对投诉处理结果应建立回访制度，有回访记录，年回访率70%以上。
6、庭院灯、楼道灯、围墙灯、喷泉灯、车库灯、指示灯等完好率95%以上，并按规定时间开关。
7、道路、广场、停车场平整；护栏、围墙完好无损。
8、对有危及人身安全隐患的设施设备，设有明显标志和防范措施。
9、对蓄水池、二次供水水箱，按规定定期清洗、消毒、加药，水质符合卫生要求。
10、化粪池每六个月检查一次，每年清掏、疏通1—2次。
11、定期检查、保养给排水管道并及时清理雨、污水井。
12、上门服务应文明礼貌，做到工完料清场净。
13、在接到相关部门和单位的停水、停电通知后，及时通知用户。
（四）
公
共
秩
序
维
护
1、小区主出入口24小时值班，8小时立岗，重点区位每三小时巡查一次，有巡查记录。
2、设有安全防盗监控报警系统的，应有专人24小时值守，摄录像资料至少保留一周。
3、进出小区车辆实行登记管理，引导车辆有序停放。
4、对搬出小区大宗物品有严格的管理制度。
5、对进出小区的装修施工人员、服务人员实行临时出入证管理；对可疑人员应进行盘问、登记。
6、对小区公共娱乐设施、水池、设备房、顶层天台等危险隐患部位，设置安全防范警示标志。
7、对火灾、水浸、电梯困人等突发事件有应急处理预案（每年进行一次消防演习）。
（五）
保
洁
服
务
一、小区公共场所、公共绿地、主次干道(不少于以下频次)
1、公共绿地1次/天清理
2、硬化地面2次/天清扫
3、主次干道2次/天清扫
4、室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑小品1次/20天擦拭
5、水池、沟、渠、沙井1次/天清理
二、房屋内公共部位
1、多层楼内通道、楼梯1次/天拖扫
2、高层电梯厅(白天)2次/天拖扫
3、高层消防通道1次/15天拖擦
4、公共活动场所1次/天清扫
5、楼道玻璃(不含高层及全封闭式玻璃)1次/60天擦拭
6、高层大堂、会所(有条件的参照下列标准执行)
石料地面2次/天全面拖洗1次/4个月打蜡
地板地面2次/天全面拖洗1次/4个月打蜡
地砖地面2次/天全面拖洗1次/4个月清洗
地毯地面2次/天全面吸尘1次/4个月清洗
7、扶手、开关面板1次/3天全面擦拭
8、消防栓、过道门、踢角线1次/20天全面擦拭
9、公共卫生间2次/天全面清洁
10、电梯内1次/天全面清洁(根据电梯装饰用材情况进行必要的定期养护)
11、室外不锈钢扶手、护栏、娱乐健身设施、柱灯、音响、石桌、石凳、花钵(盆)灯罩、灯具、停车场(库)出入口的阳光板、减震板等定期擦洗，保持干净、明亮、无积尘。
12、积水、积雪清扫及时。
13、清洁完后，清洁区域(部位)无垃圾、无杂物、无异味，并进行保洁巡查。
三、垃圾的处理与收集
1、合理布设垃圾桶、果壳箱。
2、垃圾每日收集1次，做到日产日清，无垃圾桶、果壳箱满溢现象。
3、设有垃圾中转站的，根据实际需要进行冲洗、消杀，有效控制蚊、蝇等害虫孽生。
4、垃圾桶、果壳箱每日清理，定期清洗，保持洁净。
四、饲养家禽、家畜、宠物管理
1、禁止饲养家禽、家畜，对违反者及时劝止、报告，并配合有关部门进行处理。
2、饲养宠物必须符合相关规定，对违反者及时劝止、报告，并配合有关部门进行处理。
五、定期灭虫除害。喷洒农药、投放鼠饵必须提前告知业主、使用人。
（六）
绿化
养护
管理
1、草坪、绿篱、造型树及时修剪，保持整齐美观。
2、花草树木，适时浇灌、施肥、松土，无枯死、无杂草、无损坏、无大面积虫害现象，长势良好。
3、枯死花草树木，必须在15天之内清除，并及时补栽补种。
4、绿化地应设有宣传牌，宣传绿化常识，提示爱护花木。
本小区管理服务费用
一、本小区物业服务费用的收取依据
1、国家发改委和建设部联合发布的《物业服务收费管理办法》(发改价格【2003】1864号)
2、陕西省物价局和省建设厅联合发布的《陕西省物业服务收费管理实施办法(试行)》（2004年6月7日）
3、房地产开发有限公司与业服务有限公司签订的《前期物业服务合同》
二、收费标准
根据《前期物业服务协议》第四条：
1、物业服务费用中不包含房屋共用部位共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造费用。
2、住宅用房按建筑面积每月每平方米 元；（无电梯）
住宅用房按建筑面积每月每平方米 元；（有电梯）
3、办公用房按建筑面积每月每平方米 元；
4、商业用房按建筑面积每月每平方米 元。
5、物业服务费交纳方式和时间：
业主办理入住手续时须预先交纳3个月的物业服务费，以后每一个月交纳一次，业主或物业使用人应在每个月的月初1——5日内履行交费义务。
6、因乙方原因空置房屋的，应事先告知甲方并经甲方确认，其物业服务费按政府有关收费标准缴纳。
7、乙方出租物业的，按双方约定交纳，乙方负连带交纳责任。
8、电梯运行维护费按住宅和商用不同计费收取。
9、水、电费为代收代缴，甲方无义务垫付。
水费以业主自用水表读数＋水损收取。现行价格见收费公示牌。
电费实行IC卡管理，即先购电后使用。标准为：每度供电价格＋变压器损耗＋线损＋公共照明损耗。现行价格见收费公示牌。
若遇供水、供电部门调整水、电价，甲方执行调整价格，并对业主的剩余电量实行追补或清退差额。
10、生活垃圾处理费：执行政府有关价格。现行价格见收费公示牌。
11、供暖费：根据运行成本测算与业主协商。
12、业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，甲方从逾期之日起每日按应缴费用的 3‰ 收取滞纳金。
13、因收费系统与IC卡售电系统联机工作，乙方逾期交纳相关费用的，售电系统将自动无法售电。
14、计费起始时间：物业服务费从《商品房买卖合同》约定的交付之日起计算。由于乙方原因未能按期收房的，乙方应从约定交付之日起承担相关物业服务费用。
三、其他有偿服务费用
1、室内机动车车位： 140元／辆／月； 临时停放3元／辆／次
2、室内摩托车停放： 20元／辆／月； 临时停放1.5元／辆／次
3、室内助力自行车(三轮车)：30元／辆／月； 临时停放3元／辆／次
4、室内普通自行车： 10元／辆／月； 临时停放3元／辆／次
5、室内电动车：15元／辆／月； 临时停放3元／辆／次
房屋及配套设施设备保修期限
序号
维 修 项 目
国家规定
的保修期
1
屋面防水
5年
2
墙面、厨房和卫生间地面、
地下室、管道房渗漏
3年
3
墙面、顶棚抹灰脱落
2年
4
地面空鼓开裂、大面积起砂
2年
5
门窗翘裂、五金件损坏
2年
6
管道堵塞
6个月
7
供热、供冷系统和设备
2个采暖期、
供冷期
8
卫生洁具
2年
9
电器管线
2年
10
给、排水管道安装
2年
11
地基基础、主体结构
正常合理使用寿命内
有偿服务—电工维修收费价格
序 号
维 修 项 目
收 费（元）
一、
室外配电箱部分
1
更换故障电表
15元/次
2
更换故障空开
10元/次
3
线路检查维护
10元/次
4
停止物业服务恢复供电（含材料费）
30元/次
二、
室内控制箱部分
1
更换漏电保护器及总开关
15元/次
2
更换各分路空开
10元/次
3
线路检查维护
5－10元/次
三、
室内电器及暗线故障或室内布线
1
检查线路故障
40元/次
2
更换管内暗线
40元/回路
3
更换开关、插座、灯头、灯泡、灯管、镇流器
5元/个
4
安装客厅灯具（豪华型/普通型）
40元/个或20元/个
5
更换换气扇
25元/台
6
室内布线
面议
四、
电话
1
线路检查
10元/台
2
室内电话移机
面议
1、 以上维修收费为工时费，不含材料费，特别说明的除外；
2、未列出的项目其维修价格面议
有偿服务—水工维修收费价格
序 号
维 修 项 目
收 费（元）
一、
更换部件
1
水表、水表接头、阀门、活接、三通、混水器、脸盆水嘴
15元/次/项
2
水龙头、弯头、软管、角阀
5元/次/项
3
分体式水箱、坐便器
80元/次
4
联体式坐便器、淋浴器
60元/次
5
脸盆下水、洗池下水、水箱上水、排气阀、水箱下水（联体式）
20元/次/项
20元/次/项
6
更换浴盆
180元/次
二、
疏通项目
1
厨房洗涤池、地漏、脸盆下水堵塞
30元/次/项
2
坐便器
50元/次
3
厨房总下水、浴盆下水
80－100元/次
4
卫生间总下水
160－200元/次
5
单元总下水
260－300元/次
6
其它
面 议
1、以上维修收费为工时费，不含材料费，特别说明的除外；
2、未列出的项目其维修价格面议
有偿服务——土建维修收费价格序 号
维 修 项 目
收费（元）
1
卫生间浴盆部位漏水
80元/次
2
卫生间马桶部位漏水，面盆部位漏水
40元/次/项
3
卫生间地漏部位漏水
20元/次
4
厨房拖把池部位漏水，洗菜池部位漏水
40元/次/项
5
修管道井
45元/次
6
卫生间贴地砖
10元/㎡
7
修木门（不包括换扇，安装玻璃）
20元/个
8
换锁手工费
20元/次
9
卫生间墙面和地面交接缝漏水
面 议
10
阳台窗户四周渗水
面 议
11
阳台窗户四周渗水工作人员无法接触的部位
面 议
12
其它
面 议
1、漏水部位维修后，保修三个月；
2、以上收费除卫生间贴地砖外均含材料费；
3、维修时非因维修方原因发生浴盆、马桶破损的，维修方不承担责任。
4、未列出的项目其维修价格面议。
建筑物区分所有权构成
现代城市的发展有两个特征：第一，为缓解土地、住房紧张，出现多层建筑、高层建筑；第二，城市功能区域化，住宅小区等各类物业区域的出现，引起法律的变化。
多层、高层建筑与物业区域的出现，产生了一种新型的不动产权利形态，即建筑物区分所有权。
业主，作为物业的所有权人，其所有权既包含着对于建筑物独立使用用途部分的所有，也包含着对建筑物的全体所有权人共同拥有的共用部分的共同所有，同时也包含着共同关系而形成的管理团体的成员权。在这种特殊的所有权中，标的物是建筑物，但该建筑物各个独立部分效能的发挥，离不开楼梯、供水、供电、供气、电梯、中央空调等设施设备这些共用部分的共同使用，即该建筑物中各个具有独立使用用途和功能的部分，虽然可以成立所有权，但该所有权的行使，是要以整个建筑物共用部分的用益权为前提，否则不能成立完全独立的所有权。这种单独所有与共有以及共同关系成员权的结合，便构成了现代民法中逐步发展起来的一种新所有权类型---建筑物区分所有权。
物业的所有人---即物业管理活动中的业主。业主拥有的可以独立使用用途的部分，通常在建筑物区分所有权中被称为区分所有建筑物的专有部分，业主就是专有部分的所有权人。而全体业主共同拥有的共用部分的所有权是全体业主的 ，对于每一个单个的业主而言，是与全体业主共同所有，每一个单个业主所拥有共用部分的只是建筑物共用部分的一种持分拥有 。这种持分拥有就如股份公司的股票一样，对每一个持有该股份公司股票的投资者，所拥有的实际上就是以股票比例享有的该股份公司的持分所有权。因此，在建筑物区分所有权中就将每一个单个业主拥有共用部分所有权的权利直接称为区分所有建筑物共用部分的持分权。
对于众多业主共同拥有的这样的区分所有建筑物，必然要涉及大家共同的许多利益问题，在涉及这些利益时，如果每一个单个业主都从自己利益考虑，就会造成相互之间的混乱。如果众多业主们就涉及到业主共同事务的事项，总是一个个相互之间或一个个单独与物业管理企业交涉，那么业主的这些共同事务就可能一事无成，即使可以完成这些共同事务通常也非常艰难，而且全体业主的合法权益也很难保证。因此，在物业管理活动中业主行使物业管理权利往往不能由单个业主独立行使，必须借助于一个管理团体，这个管理团体就是在物业管理活动中的业主大会。
由业主大会这个管理团体将全体业主召集在一起共同决定大家的共同事务，业主通过业主大会行使物业管理的参与管理权、选举权、选聘权、请求权以及监督权等各项权利，业主大会代表全体业主行使物业管理的这些权利。对于单个业主来说就是业主大会这个管理团体的成员之一。因此，在建筑物区分所有权中就将这种单个业主所拥有的业主大会这个管理团体的权利称之为成员权，由于这个成员权是基于共同关系而形成的，往往也将其称为因共同关系所形成的成员权。因此，建筑物区分所有权就如下图所示，是由区分所有建筑物专有部分所有权、共用部分持分权及因共同关系所形成的成员权三者复合而成。在处分、继受或抵押时，这三部分所构成的特别权利是不可分割的整体。
住宅小区的业主所有权实质上就是区分所有权。
图解业主权利、义务、法律责任
word/media/image1.png
word/media/image2.png
word/media/image3.pngword/media/image4.pngword/media/image4.png
word/media/image5.pngword/media/image6.pngword/media/image7.png
word/media/image8.png
word/media/image2.pngword/media/image4.pngword/media/image4.png
word/media/image9.pngword/media/image10.pngword/media/image11.pngword/media/image12.pngword/media/image12.pngword/media/image13.pngword/media/image14.png
word/media/image15.pngword/media/image16.pngword/media/image17.png
word/media/image18.pngword/media/image18.pngword/media/image18.png 占有 按本来用途和目的使用专有部分 停止侵害
word/media/image18.pngword/media/image18.pngword/media/image18.png 使用 维护建筑物安全，外观美观 排除妨碍
word/media/image18.pngword/media/image18.pngword/media/image18.png 收益 独自承担专有部分的维修责任及费用 消除危险
word/media/image18.pngword/media/image18.pngword/media/image18.png 处分 不得随意变更通过专有部分的各种管线 赔偿损失
word/media/image18.pngword/media/image18.pngword/media/image18.png 装修、改良、 尊重维护环境卫生、安宁、当地善良
修缮 风俗
word/media/image18.pngword/media/image18.png 排他性 相邻容忍
word/media/image18.png 相邻性
word/media/image19.png
word/media/image12.pngword/media/image12.pngword/media/image20.png
word/media/image13.pngword/media/image21.pngword/media/image12.pngword/media/image12.png
word/media/image10.pngword/media/image22.pngword/media/image23.png
word/media/image24.pngword/media/image25.pngword/media/image16.png
word/media/image18.pngword/media/image18.pngword/media/image18.png 持分占有 按设计规划功能和目的使用共同部分 停止侵害
word/media/image18.pngword/media/image18.pngword/media/image18.png 使用 维护和保存共用部分 排除妨碍
word/media/image18.pngword/media/image18.pngword/media/image18.png 收益 按持分占有比例承担共用部分的责任 消除危险
word/media/image18.pngword/media/image18.pngword/media/image18.png 装修、改良、 按时交纳物业管理费、专项维修资金、 清偿拖欠费用
word/media/image18.png 修缮 业主大会决议的分摊等共同费用 赔偿损失
word/media/image18.pngword/media/image18.pngword/media/image18.png 排他性 不得单独处分共用费用
word/media/image18.png 相邻性
word/media/image26.png
word/media/image12.pngword/media/image12.png
word/media/image4.pngword/media/image4.pngword/media/image27.pngword/media/image28.png
word/media/image29.pngword/media/image13.pngword/media/image30.pngword/media/image9.png
word/media/image29.png
word/media/image18.pngword/media/image15.pngword/media/image18.pngword/media/image31.png 1、参加业主大会 服从、执行业主大会
word/media/image18.png 2、通过业主大会形成决议 决议、决定
word/media/image18.pngword/media/image18.pngword/media/image18.png 参与管理权 3、通过业主大会制订、 遵守业主公约、业主
修改业主公约、物业 委员会章程
word/media/image18.pngword/media/image18.png 管理制度、规定 遵守物业管理服务合同
word/media/image18.pngword/media/image18.png 选举权：选举、被选举、罢免业主委员会成员 接受服从业主大会及业
word/media/image18.png 选聘权：通过招投标等方式，签订物业管理服 主委员会、物业管理企
务合同选聘物业管理企业 业提供的管理服务
word/media/image18.pngword/media/image18.png 监督权：对参与物业管理活动的各责任主体之 按时交纳物业管理费、
间的相互监督 专项维修资金、业主大
word/media/image32.pngword/media/image18.png 1、请求召开业主大会 会决议的分摊等共同费用
word/media/image18.pngword/media/image18.png 2、请求正当管理共同事务 共同承担业主大会及业
word/media/image18.pngword/media/image18.png 请求权 3、请求分配共有利益 主委员会的民事赔偿责任
word/media/image18.pngword/media/image18.png 4、请求停止侵害、排除 遵守物业管理制度、规定
妨碍、消除危险、赔偿损失
业 主 须 知
一、入住装修
1、业主应自《商品房买卖合同》中约定的物业交付使用之日起30日内到陕西曼联德威服务有限公司渭南高新幸福城管理处办理入住手续。
2、为维护本小区整体环境，谨请业主尽可能在办理入住手续后三个月内装饰装修完毕。如在此段时间内不予装修而后装修的，应提前告知物业管理处。《住宅室内装饰装修管理协议》
3、收楼时，请业主认真查看室内设备、土建装修等是否损坏或未尽妥善，如有不妥之处，请在收楼时书面告知管理处，认真填写《房屋及设施设备验收表》，管理处将协助业主向建设单位反馈并协商解决后方可装修。
4、根据《商品房买卖合同》约定，房屋及相关设施设备的保修期详见《住宅质量保证书》、本《业主手册》中“本小区房屋及配套设施设备保修期限”的相关内容。保修期间，业主在装饰装修中应正确使用物业，并告知装修施工方遵守《住宅室内装饰装修管理协议》，以免引发责任纠纷。
二、设施设备日常养护
1、供水、供电、供气、供暖及机电设备是经过周密考虑而设计的，业主不得随意更改，如擅自更改造成损失的，由责任人承担。
2、严禁将卫生巾、油漆、涂料、废布、菜叶等不易溶解的废弃物投入厕所、下水道，如因使用不当，导致堵塞或损坏，相关费用由责任人承担。
3、楼宇内公共部位，不得摆放家具、货物、神位及杂物，不得乱涂乱画、乱挂。如属小孩所为，由家长承担责任。
4、爱护共用设施、设备，教育小孩不在电梯内嬉戏，不乱按电梯开关按钮，如属人为损坏，责任人承担修理费用。
5、业主、使用人如长时间离开住所，务必关好水、电、气等阀门。如因水、电、气等渗漏造成损失，由责任人承担。
三、清洁卫生
1、本小区楼宇内外设有专职清洁人员负责公共区域的清扫保洁，业主、使用人产生的生活、建筑垃圾应袋装后带至楼下，分类放入垃圾桶内或指定地点。
2、维护环境美观整洁，严禁随地吐痰、丢弃杂物，严禁高空抛物。
3、业主在装修期间，应随时保持公共部位的整洁，不得将废物弃置于走廊、通道及其他公共地方，以免影响安全通行。
四、公共秩序
1、小区主出入口24小时设门卫值班，并协助处理突发事件。
2、管理处工作人员因工作到业主、使用人家中走访，须佩戴工牌。
3、大宗物品等带出本小区，应进行登记。
4、业主、使用人的访客、亲朋进入本小区，应主动登记。业主、使用人应予以理解配合。
5、 如发现可疑情况，业主、使用人应立即告知管理处或当地派出所。
6、业主、使用人应将住宅内座机、移动电话或其他联系方式告知管理处，以便及时处理如漏水、漏气、失火、失盗等紧急事件。
7、机动车辆、非机动车辆按规定有序停放，并与物业管理企业签订车辆停放服务协议，以维护双方利益。
五、防火安全
1、安全防火，人人有责。严禁在阳台、天台、窗户、走廊等处燃放烟花、爆竹，教育小孩不玩火。
2、遵守安全用电规则，严禁超负荷用电，以免发生事故。
3、业主、使用人应经常检查室内线路，防止因漏电、线路老化等引发事故。
4、不得挪用、损坏消防设备和器材，保持走廊、楼梯、安全通道畅通。
5、严禁储藏易燃、易爆、剧毒等危险物品。
6、发生火警，应立即关闭电源、煤气开关等，同时告知物业管理处或拨打119，并迅速从安全通道疏散。
六、购电
1、在每次电表发出报警信号后即刻购买，以免给生活带来不便。
2、每次购电不超过300度（装修期间除外）。
3、电卡、车卡等IC卡应远离磁场，不要弯折，如有丢失应及时补办并支付卡费。
住宅火警及消防措施
一、发生火情时
1、保持镇定，按压本层手动报警器按钮。
2、使用靠近消防警铃的消火栓。
3、通知管理处，同时拨打119火警电话。
4、发生警情时，电梯可能已自动断电，人员应从安全楼梯疏散。
二、报警系统及安全通道
1、 烟雾报警器
当楼层内有烟雾及警情时，自动报警器即向监控室报警。
2、 手动报警器
熟知手动报警器的位置，如发生警情时，打破上面的玻璃，按动按钮，即可报警。
3、 消防措施
高层住宅内设有自动喷淋系统和消火栓、灭火器。
设施：消火栓
使用：把水龙带拉出，将手轮按顺时针方向旋转即可。
设施：灭火器
使用：拔掉插销，握好皮管，对准火源，用力压手把即可喷出。
4、 出口
高层住宅全体业主、使用人应熟知安全通道位置，并装有防火门，以防止烟雾渗进楼梯间，应确保防火门关闭，但切勿上锁。
三、疏散
倘若发生火情，应服从现场负责人的指挥疏散。
1、互相谦让，避免惊慌。
2、停止使用电器。
3、关闭所有电源开关。
4、从最近的安全楼梯有秩序的离去，切勿拥挤。
5、服从管理人员或消防员的指挥。
四、防火措施
1、离开房屋时，应检查所有电源开关是否关闭。
2、确保室内没有遗下未熄灭的烟蒂及其他火种。
3、严禁将易燃、易爆、剧毒等危险品带进高层住宅。
4、不得在楼内，特别是楼梯、走廊处等共用部位堆放垃圾杂物，确保消防通道畅通。
5、 业主、使用人室内的任何电器插座或电线如有损坏，应及时维修。
6、消除一切不安全隐患。
7、灶具在使用中，人员不应远离。
电梯使用管理规定
电梯属本楼宇全体业主的共有财产，为保证电梯的正常运行和安全使用，请遵守下列规定：
一、电梯内严禁吸烟、吐痰、涂污、弃物。
二、厢内禁止动作粗野，只按适用的按钮，不可击打或用硬物按动显示按钮，严禁随意按动警铃按钮。
三、乘梯时，不可将身体倚靠轿门，进出门时不许长时间站在门中间，以免挡住电眼。
四、禁止儿童在电梯附近嬉戏玩耍，儿童乘电梯应由成人陪同。
五、禁止开启轿厢顶部的安全窗和安全门来装运物品。
六、使用客梯搬运货物、垃圾等，应告知管理处并在管理人员的督导下使用。
七、禁止装运易燃、易爆等危险品。如遇特殊情况，须经管理处同意，并采取安全保护措施，有专人护送方可装运。
八、电梯出现下列情况，应及时通知管理处并停止使用：
1、门的开或关失去控制；
2、运行时有明显的速度异常；
3、运行时有异常的振动和响声；
4、有漏电、渗水现象；
5、发现其他异常。
九、发生火警时，严禁使用客梯，改乘消防电梯或通过安全楼梯疏散到安全区域。
十、电梯机房除电梯维修人员、消防人员外，任何人不可进入，机房内的设备非电梯维修人员不得操作。
十一、电梯维修人员必须严格按照《电梯日常维修保养标准》的规定，定期
对电梯做例行检查。停梯检修时，维修人员必须在电梯口挂牌告示。
电梯困人的紧急处理
一、如有乘客被困在电梯内，救助人员应通过对讲机或其他方式安抚乘客，同时立即通知电梯维保公司。
二、在等待电梯维保公司期间，物业管理人员应在电梯门外随时与轿厢内乘客保持联系。
三、被困者当中如有小孩、老人、孕妇或人多供氧不足的须特别留意，必要时请求消防人员协助。
四、被困者救出后，物业管理人员须询问：
1、是否有不适，是否需要帮助等;
2、提供姓名、地址、联系电话及到本楼宇的原因;
3、如被困者不合作自行离去，则记录备案。
五、物业管理人员应详细记录事件从开始到结束的时间、详细情形及维修人员、消防员、警员、救护人员到达和离去的时间，消防车、警车及救护车号码等。
六、物业管理人员应详细记录被困者救出的时间或伤员离开时间及查询伤员送往何处医院。
宠物管理
为规范区业主（住户）宠物饲养行为，保障小区居民的身体健康和人身安全，维护小区秩序和环境卫生，防止各种动物传染性疾病，根据《渭南市局关于犬类出户的管理规定》特作如下规定：
1、饲养犬只需持有政府主管部门颁发的有效牌照，并持牌照的原件和复印件到物业服务中心登记备案。
2、犬出户时必须挂犬牌，并由养犬人牵领。
3、请勿让宠物在管理区内四处游荡，携带宠物外出时，请将其置于宠物笼、宠物袋内或牵引宠物外出，请勿让宠物骚扰或袭击他人或动物，您携带的宠物进入公共场所时如令他人感到不安，请主动回避。
4、 请勿在电梯使用高峰期携带您的宠物乘坐电梯。
5、请勿让您的宠物发出令人不安的声音和噪音。
6、养犬人应携带清洁用具，及时清除宠物粪便，不得损害公共卫生。
7、烈性犬、大型犬实行栓杨或圈养，不得出户。因登记注册，检疫、治病或交易需要携犬出户的应采取措施确保安全，不得牵领。
常用联系电话
1、物业管理处服务热线：
2、火 警：119
3、匪 警：110
4、急救中心：120
5、辖区派出所：
6、电梯维修：
7、天气预报：12121
8、交通事故报警台：122
9、渭南市汽车站：2182554
10、渭南市火车站：2282343
11、供电局维修：2162222
12、天然气抢修：2038511
13、有线电视台：8181123
14、邮编查询：184
15、号码查询：118114
16、中国电信服务中心：10000
17、中国移动服务中心：10086
18、中国联通服务中心：10011
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