第十章 土地增值税法
一、单项选择题
【例题1·单选题】
下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的是（ ）。
A．直接转让土地使用权的
B．房地产开发项目尚未竣工但已销售面积为50%的
C．转让未竣工结算房地产开发项目50%股权的
D．取得销售（预售）许可证满1年仍未销售完毕的
【答案】A
【解析】本题考查房地产开发企业土地增值税清算。符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。
【例题2·单选题】
下列情形中，应当计算缴纳土地增值税的是（ ）。
A．工业企业向房地产开发企业转让国有土地使用权
B．房产所有人通过希望工程基金会将房屋产权赠与西部教育事业
C．甲企业出资金、乙企业出土地，双方合作建房，建成后按比例分房自用
D．房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入
【答案】A
【解析】选项B：房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不属于土地增值税的征税范围，不需要计算缴纳土地增值税；选项C：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；选项D：房地产的代建房行为不属于土地增值税的征税范围，不需要计算缴纳土地增值税。
【例题3·单选题】
房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列各项中，允许在计算增值额时扣除的是（ ）。
A．加罚的利息
B．已售精装修房屋的装修费用
C．逾期开发土地缴纳的土地闲置费
D．未取得建筑安装施工企业开具发票的扣留质量保证金
【答案】B
【解析】房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本扣除；选项ACD均不得税前扣除。
二、计算问答题
【计算问答题1】（2018年第一套）某药厂2018年7月1日转让其位于市区的一栋办公大楼，取得不含增值税销售收入24000万元。2010年建造该办公楼时，为取得土地使用权支付金额6000万元，发生建造成本8000万元。转让时经政府批准的房地产评估机构评估后，确定该办公楼的重置成本价为16000万元，成新度折扣率为60%，允许扣除的有关税金及附加1356万元。
要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。
（1）回答药厂办理土地增值税纳税申报的期限。
（2）计算土地增值税时该企业办公楼的评估价格。
（3）计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。
（4）计算转让办公楼应缴纳的土地增值税。
【答案及解析】
（1）纳税人应在转让房地产合同签订后7日内，向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交相关合同等资料。
（2）该企业办公楼的评估价格=重置成本价×成新度折扣率=16000×60%=9600（万元）。
（3）转让存量房的扣除项目包括：①取得土地使用权所支付的金额；②房屋及建筑物的评估价格；③转让环节缴纳的税金。
计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数=6000+9600+1356=16956（万元）。
（4）增值额=24000-16956=7044（万元）
增值率=7044÷16956×100%=41.54%<50%，税率为30%，
转让办公楼应缴纳的土地增值税=7044×30%=2113.2（万元）。
【知识点】土地增值税应纳税额的计算（P433-434）
【计算问答题2】（2018年第二套）某房地产开发公司注册地在甲市，2018年7月对其在乙市开发的一房地产项目进行土地增值税清算，相关资料如下：
（1）2017年3月，公司经“招拍挂”以24000万元取得该房地产项目土地使用权，缴纳了契税。
（2）自2017年4月起，公司对受让土地进行项目开发建设，发生开发成本15000万元、发生与该项目相关的利息支出3000万元，并能提供金融机构的贷款证明。
（3）2018年6月项目实现全部销售，共取得不含税收入75000万元，允许扣除的有关税金及附加360万元，已预缴土地增值税750万元。
（其他相关资料：当地适用的契税税率为5%，省级政府规定其他开发费用的扣除比例为5%）
要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。
（1）回答该公司办理土地增值税申报纳税的地点。
（2）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额。
（3）计算该公司清算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。
（4）计算该公司清算土地增值税时应补缴的土地增值税。
【答案及解析】
（1）土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。
纳税人是法人的，如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。
（2）该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额=24000+24000×5%=25200（万元）
取得土地使用权所支付的金额包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的有关费用。
（3）取得土地使用权所支付的金额=25200万元。
开发成本=15000万元
开发费用=3000+（25200+15000）×5%=5010（万元）
允许扣除的税金及附加=360万元
加计扣除项目金额=（25200+15000）×20%=8040（万元）
该公司清算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数=25200+15000+5010+360+8040=53610（万元）。
（4）增值额=75000-53610=21390（万元）
增值率=21390÷53610×100%=39.90%
应补缴的土地增值税=21390×30%-750=5667（万元）。
【知识点】土地增值税应纳税额的计算（P433-434）
【计算问答题3】（2017年）2017年4月，税务机关对某房地产开发公司开发的房产项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供的资料如下：
（1）2016年6月以17760万元拍得一宗土地使用权，并缴纳了契税。
（2）自2016年7月起，对受让土地50%的面积进行一期项目开发，发生开发成本6000万元、管理费用200万元、销售费用400万元、银行贷款凭证显示利息支出600万元，允许扣除的有关税金及附加290万元。
（3）2017年3月该项目实现全部销售，共计取得不含税收入31000万元。
（其他相关资料：当地适用的契税税率为5%，不考虑土地价款抵减增值税销售额的因素，该项目未预缴土地增值税）
要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。
（1）简要说明房地产开发成本包含的项目。
（2）简要说明房地产开发费用的扣除标准。
（3）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额。
（4）计算该公司清算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。
（5）计算该公司清算土地增值税时应缴纳的土地增值税。
【答案及解析】
（1）房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费（包括土地征用费、耕地占用税等）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
（2）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内。纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的（包含全部使用自有资金没有利息支出的情况）允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内。本题适用第一种情况。
（3）取得土地使用权所支付的金额包括土地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的有关费用。清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额=17760×（1+5%）×50%=9324（万元）。
（4）房地产开发费用=600+（9324+6000）×5%=1366.2（万元）。加计扣除=（9324+6000）×20%=3064.8（万元）。扣除项目金额合计数=9324+6000+1366.2+290+3064.8=20045（万元）。（本题没有给出计算开发费用的具体比例，默认用5%计算）
（5）增值额=31000-20045=10955（万元），增值率=增值额÷扣除项目金额=10955÷20045×100%=54.65%，适用税率为40%，速算扣除系数为5%。应纳土地增值税=10955×40%-20045×5%=3379.75（万元）。
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