房地产中介市场市场存在的问题和对策

房地产中介市场市场存在的问题和对策

---房地产经纪人应具备何种技能

●管理学院房地产

【摘要】随着房地产市场的不断发展，房产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。房产中介在房产交易中的地位日益上升。然而，我国的房地产中介机构普遍存在管理不规范、信用度锐减等现状，生存发展遇到巨大阻碍。那么这些现状是怎样的呢？作为房地产经营管理系的学生，该具备哪些素质来做一名优秀的房地产经纪人呢？

【Abstract】With the continuous development of the real estate market, real estate intermediary market is also growing. People through real estate agent advice, buy, sell, lease real estate is a very common phenomenon. Real estate agent's position in real estate transactions on the rise. However, widespread in China's real estate agency is not standardized, so sharp drop in credit status, survival and development of face enormous obstacles. Then the status quo is like? As the real estate business management students, the quality with which to do a good real estate agent do?

【关键词】房地产中介　问题　对策 技能

【Key words】 real estate question response skills

目录

一、 引言 3

二、 我国房地产中介现状 3

1.法律法规体系不完善 3

2.缺乏专业人才，影响产业的提升 4

3.中介机构行为尚不规范 4

4.中介机构职业道德和服务意识尚待强化 4

5.行业监管不力 5

7、从业人员职业操守差 5

三、主要欺诈行为 5

四、关于依法规范、稳定发展房地产中介市场的建议 7

五、房地产经纪人基本技能 7

（1）拓展能力 8

（2）表达说服能力 8

（3）判断能力 8

（4）协调能力 8

（5）经营能力 8

（6）创造能力 8

六、房地产经纪人业务技能 9

市场经济的发展离不开中介服务。随着我国房地产业的发展，房地产中介服务机构如雨后春笋，蓬勃发展。房地产经纪机构，是指专门为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动的机构。房地产经纪机构对于联接、沟通房地产开发和市场消费发挥了重要的桥梁纽带作用。因此，信誉良好、业绩优秀的房地产经纪机构可以更好的满足人们买卖房屋、租赁房屋的需要，有利于促进房地产业的良性循环健康发展。这一中介服务已成为房地产业不可缺少的部分。然而，巨大的利润空间，使得大量经营者进入这一领域。同时，由此也引出了诸多的纠纷。目前存在很多问题。

中国房地产业近几年发展迅速，房地产市场火爆。与此同时，房地产中介市场在短短几年内迅速崛起，全国各地房地产中介大量涌现。尽管我国房地产中介行业发展快速，但我国的房地产中介服务业从总体上看还属于幼稚业，存在以下问题。

到目前为止，我国房地产中介服务方面的法律法规尚处于建立框架过程中，体系尚待完善，尤其是法律以及高级别的法规还相当匮乏，而且规定过于笼统原则，缺乏可操作性，有许多方面法律关系的调整还难以涵盖。现有的《城市房地产管理法》从法律上界定了房地产中介行业的商业性质，意即每一个依法成立的中介服务机构，在法律地位上都是平等的，不存在管理与被管理、领导与被领导的区分。

房地产中介服务工作涉及面广，兼具综合性、广泛性的特点，是多学科知识的综合能力的体现。因此，要胜任房地产中介服务工作不仅需要精通房地产业务、房地产法律等方面的知识，而且还需要有较强的获取和分析多方面信息的能力以及较强的沟通能力。但由于房地产中介业在我国是近来才兴起的行业，从业人员资格认证制度尚不规范，匆匆上岗的绝大多数人都没有从事过相关工作的经历。有些虽取得执业证书，在低要求的制度环境下也往往会走上歪道——过分追求商业利益、不讲诚信、为拉拢客户行欺骗之能事等，大大降低了房地产中介服务业的行业信誉度。

(1)主体资格不合法，无照经营和未经登记核查擅自从事中介业务的现象常有发生；

(2)不按照标准收费，随意性太大，收费名目太多、太乱，在收费中使用票据混乱，事业型收费与服务性收费不分；

(3)机构管理混乱，没有起码的规章制度，不设财务机构，不建账目，还有的既没有固定人员，又没有固定场所，也无资金，是名副其实的“三无”企业。

公正性、服务性是中介机构的本质特征，可是当前许多中介机构缺乏职业道德，仅仅把获利当作经营的核心，所有的经营活动都以盈利目标为转移，服务意识淡薄，在利益的驱动下，只要赚钱，什么都干，丧失了客观公正的立场，迎合客户的一些不正当要求，向客户提供不真实的验资评估报告，向公众提供不实宣传，这不仅扰乱了市场秩序，还侵害了生产经营者的利益，也损害了中介机构的形象和声誉。

目前，无论是政府房地产主管部门的直接监管，还是由行业协会进行的自律性监管，都存在监管不力的问题。由政府直接监管的，面对数量庞大的中介机构和纠纷，根本不可能做到事无巨细，面面俱到，同时客观上还存在着的寻租空间导致腐败的产生；由行业协会监管的，由于目前行业协会地位不明确、作用空间有限及相关立法滞后，同样存在诸多问题。

6、无资质、无证书。

根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》第8条，房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。未取得《房地产经纪人资格证》的人员，不得从事房地产经纪业务。同时第11条也规定了设立房地产中介服务机构应具备的条件。尽管这些条件比较低，但是，有些房地产经纪机构也无法达到或者根本不去登记、借别人的《经纪人资格证书》蒙混检查。

目前我国房地产中介从业人员诚信缺失，机会主义和道德风险严重，缺乏对自身的认识和长远预期，不注重不断提高专业知识和培养道德修养，服务意识淡薄，在利益的驱动下，铤而走险，丧失了其客观公正的立场。

（一）以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。

（二）有些房产中介不申领营业执照就开展业务，所发的名片、所发布的广告宣传，只有所留的电话可以联络到其人，如同打游击战一般。遇到问题，则无音无讯了。

（三）还有些房产中介为了税收或注册等问题，在经济园区注册而在市区进行营业。按照工商部门的有关规定，在非注册地营业必须在营业地工商部门再进行注册登记并备案。但不少公司未按此规定办理注册登记，却又在正常营业。

（四）房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。很多房产中介公司在申请注册成立时所提供的从业人员资格证书都有借用他人的证书来充数现象。

（五）滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。很多房产中介机构，往往利用消费者不熟悉有关交易细节和法律法规，任意修改并且以格式条款形式规避自己应尽的义务，限制消费者应有的权利。

（六）房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介业务。而有不少中介组织根本没有到有关部门进行备案。以为只要领取营业执照即可开业，根本没有把备案手续放在心上。

（七）各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记发布房地产印刷品广告。很多房产中介机构在其店堂或者在一些媒体上发布广告信息，如对所谓“特价房产”，注重说该房产或是地段繁华、或是全新装修、或是价格优惠等其他吸引消费者的地方，而没有将该房产真实情况进行核实。甚至对上面所说的“使用权房产交易”没有去标注其产权特点，等到消费者交付款项准备办理手续时才明白过来。这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。

（一）在房产交易中心免费发放有关房产交易中容易出现问题的环节的宣传单，以特别提醒消费者引起注意。

（二）提醒消费者在居间合同与行纪合同中了解这两种行为的区别。居间合同是委托人委托居间人进行订约中介活动的合同。居间人不是订约的当事人，也不是当事人的代理人，是为当事人订立合同而穿针引线的人。行纪合同是以自己的名义办理财产交易等事务并直接对第三人承受权利义务的合同。

（三）购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件，应当取得复印件并与原件核对，必要时可以向工商部门、房产管理部门要求验证。

（四）对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视料作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。

（五）达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，不要怕麻烦，因为只有到了房产登记部门过户时，其房产权潜在的风险就会凸现，才能便于及时解决。

房地产经纪人应当具备的基本技能，包括基本能力与业务技能两个方面；

房地产经纪的工作重心是要嬴得市场，房地产经纪人必须具备一定的市场拓展能力，才能生存和发展。

房地产经纪人要与各种各样的客户打交道，面对不同的客户，要善于运用恰当的表达方式与客户交往，并有效地说服客户，才能嬴得客户的认可，最终促成交易。

准确的判断能够帮助房地产经纪人有效处理各种信息，抓住市场机遇，洞悉客户心态，以便采取相应措施，提高成功率。

房地产经纪人应当具备一定的组织协调能力，处理好买卖双方和经纪人与客户的关系，解决好交易过程中出现的各种问题。

房地产经纪人的服务是以盈利为目的的，不懂经营之道和缺乏经营能力的经纪人很难生存和发展。

房地产市场的发展需要不断创新，房地产经纪人走在市场的第一线，缺乏创造能力的经纪人，是很容易被市场淘汰的。

房地产经纪人业务技能，是指具体工作的操作中必须掌握的规定、程序、手续、情况与技巧等等。

（1）熟悉楼盘所在工域的规划与建设发展变化及前景。

（2）熟悉从业区域各个片区地理位置、环境、市政配套、生活配套、住宅小区配套等基本情况。

（3）熟悉从业地区的市场管理规定以及市场运作状况。

（4）熟悉从业地区房地产市场信息、楼市动态、价格行情等相关情况。

（5）熟悉从业地区的有关购房手续，银行按揭、保险、税费、物业管理等方面的内容、操作程序及相关费用等。

（6）了解从业地区的房地产消费水平、消费结构、消费观念、消费心态的现状与趋势。

（7）熟悉经纪或代理的楼盘产品详细情况，包括位置、环境交通、建筑物况、配套设施设备、特点、价格，了解产权状况、业主或发展商的信誉，有无法律纠纷、经济纠纷或其他问题；产品设计、生产、流通等各个环节的相关单位；熟悉竞争产品和对手；了解从业地区的房地产广告设计、媒体及其预算等情况。

（8）熟练掌握房地产销售接待、洽谈、成交的各种操作技巧。

[参考文献]

[1]《中华人民共和国城市房地产管理法》1994年

[2]建设部《城市房地产中介服务管理规定（修正）》1996年

[3]建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》1999年

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