我国房地产估价行业管理中存在问题及对策建议
● 刘志华1,2
(1.东北财经大学投资工程管理学院,辽宁大连 ;2.内蒙古农业大学职业技术学院,内蒙古土默特右旗014029)
摘 要:房地产估价是房地产中介行业的组成部分,伴随着我国社会主义市场经济的发展而逐渐发展壮大,房地产估价
在我国从正式出现到现在不过十几年的时间,却取得了很大的发展,但目前我国房地产估价行业还不完全适应房地产市
场快速发展的需要,还存在一些不容忽视的问题,这些问题阻碍了该行业的进一步发展,本文分析了该行业存在的问题,
并提出一些相关对策建议。
关键词:房地产估价;行业管理
中图分类号:F293.3 文献标识码:A 文章编号:1009-4458(2009)05-0116-03 房地产估价是房地产中介行业的组成部分。房地产估价
行业是伴随着我国社会主义市场经济的发展而逐渐发展壮大
的。房地产市场的逐步完善,为房地产估价市场创造了许多业
务机会,提供了发展空间。正视当前房地产估价行业的问题,
把握其发展趋势,寻找发展对策,促进我国房地产估价业健康
发展。
一、我国房地产估价业发展的现状
房地产估价业在我国是一个新兴的行业,我国在1992年
建立了房地产估价师执业资格制度,1995年实施了全国统一的
房地产估价师职业资格考试制度,1998年开始实行房地产估价
从业人员持证上岗制度。目前我国从事房地产的中介机构有
6000多家,约3.5万人取得执业资格,3万多人注册执业,房地
产估价行业从业人员超过25万人。房地产估价机构活跃在房
地产转让、抵押贷款、房屋拆迁补偿、房地产损害赔偿以及税
收、公司上市、企业改制、资产重组、资产处置等各种业务之中,
房地产估价现已成为我国社会主义市场经济体系中的一个重
要的中介服务行业。我国房地产估价市场发展正处于整合的
过程中,整个产业表现为低水平竞争,许多问题值得研究解决。
二、房地产估价中存在的主要问题
房地产估价业在我国从正式出现到现在不过十几年的时
间,但是却取得了很大的发展,不管从数量上、质量上、行业自
律上、相应法律法规的配套上,都有了实质上的提高。但是,毕
竟该行业在我国的发展历史还不长,不管在理论方面,还是在
实践工作的积累方面都存在种种的问题,这些问题阻碍了我国
房地产估价行业的进一步发展。当前我国房地产估价行业主
要存在以下几个问题:
1.我国房地产估价行业管理体制不利于行业健康发展
我国房地产估价从全国范围看,至今尚未形成统一的管理
机构和管理组织。目前的管理体制是“政府主管、学会自律管
理”。政府扮演了相当重要的角色,由于各种原因,房地产估价
师学会没有取得实质上的独立,行业自律是政府推动下的行业
的自律。受利益驱动,我国的有关部门都在不同程度地利用行
政职能干预房地产估价业务,搞行业垄断,造成政事不分、政企
不分。
我国的管理模式是以机构管理为主,通过约束评估机构的
行为来约束评估人员的行为。这造成了目前我国评估市场的
紊乱,评估人员和评估机构为了争夺客户,而无原则的满足客
户的需求,严重影响了估价行业的形象,并且导致了行业间的
恶性竞争。
2.房地产估价业法律法规不健全
《城市房地产管理法》中明确了房地产估价制度的法定地
位,但关于估价的专门法律还没出台。当前我国虽然已经有了
部分的房地产估价法律法规体系,对估价机构、估价人员的管
理进行了规定,但规定不全面、而且标准低。现行的法律规范
还缺乏全面完善的执业规范和行为规范,对违纪、违规等行为
也缺乏具体可操作规定,且现有法规涉及范围狭小。没有一部
统一的关于房地产估价的相关法律,就无法对该行业进行法
治,也就无法避免人治、杂治的混乱局面。估价行业亟待法律
约束之下的可持续发展。
3.房地产估价行业自律欠缺
由于各种各样的原因,我国许多城市至今尚未成立地方性
的房地产估价师学会组织。我国的房地产估价学会的民间倾
向相对较弱,还保留着一些政府部门的痕迹,其服务职能有待完善,估价机构及估价师之间的交流只能盲目自发地进行,政
府的机构承担了部分应由估价师学会承担的责任。房地产估
价学会对房地产的行业约束没有发挥作用,没有形成自律管
理。自律管理依据的是行规,行规的重要表现形式就是行业的
执业标准、职业道德规范,而我国目前还没有统一的执业标准
和职业道德规范。
4.房地产估价市场不规范
目前部分脱钩改制的评估机构凭借与原管理部门的关系,
同时兼营事业性评估和中介性评估,背离了脱钩改制的目标。
而一些行政部门则对执业活动进行行政干预,与之产生了权钱
的交易,超出了行政机构本身的行政职权,引发了市场的不公
平竞争。同时也有一些估价机构为了多争取业务,估价机构之
间往往在评估结果和收费上大打价格战。从评估结果上,看谁
更能迎合委托方的意思,估出委托方最期望的结果;收费上则
是竞相压价,为了招揽客户,估价机构通常给出很高的回扣,直
接导致的恶果之一就是房地产估价报告质量的下降。这些现
象既影响了评估报告的权威、公正和客观,也损害了国家和集
体的合法利益,扰乱了市场秩序,滋生了腐败,导致不公平竞争
和恶性竞争同时存在。
我国的估价机构有房地产估价机构,土地估价机构和资产
评估机构,估价师有房地产估价师、土地估价师和资产评估师,
相应的估价师考试分别由建设部、国土资源部和财政部三部门
负责,但通过后都称为估价师,并且没有进一步的等级划分,进
行评估时分别遵循不同的技术规程出具评估报告。在实践中,
特别是对一家企业涉及三种评估时,往往一个部门的评估结果
不被其他部门认可,限制了公平竞争和优胜劣汰,不利于评估
行业的整体发展。
5.“准入”制度标准低
目前,《关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规
定》中的标准显得偏宽,据此所建立的评估机构规模偏小,难以
承担相应等级的评估业务,对评估机构执业人员的构成要求过
低,没有估价专职人员定编的总量限定。我国的房地产估价实
行执业资格制度,我国注册房地产估价师执业资格考试限制条
件偏宽,尤其是对相关专业工作经历和从事评估业务年限要求
过低且没有严格的审核程序,考生做假现象严重。注册房地产
估价师考试为一次性考试制度,通过后的注册也只有一个级
别,不能体现估价师水平高低和资历深浅,也不能激励估价师
为提高业务水平而继续学习和深造。
三、进一步促进我国房地产估价行业发展
的对策
我国经济的连续快速发展,带来了房地产估价行业巨大的
市场潜力与发展空间。未来房地产估价行业市场化、国际化趋
势明显,服务领域及业务内容也将呈现多样化及专业化的趋
势。针对我国房地产估价行业现有的问题,结合房地产估价行
业未来发展的趋势以及国际市场的挑战,采取有效的措施及对
策,来促进房地产估价行业的健康及可持续发展显得日益紧迫
和重要。
1.完善我国房地产估价行业管理体制
我国房地产估价业要朝着健康、和谐方向发展就要实行政
企分开,行业管理。借鉴国外及香港地区的政府并不直接参与
行业管理,而是间接管理的经验,我国政府也应只对房地产估
价行业实行宏观的监控,由房地产估价师学会进行行业管理。
国家一方面应当通过立法确定估价机构的中介地位,在有关国
家法律中规定从业人员、机构必须遵循学会制定的规范;另一
方面要授权房地产估价师学会制定行规,管理行业,规范估价
机构与人员的行为。在进行房地产估价行业改革过程中,限制
“事业评估”的业务范围,理顺评估行业的政、企、事三者之间的
关系,加快成立专业房地产估价行业学会的步伐,以房地产估
价行业学会为主体,构建和谐房地产估价体系。
推进以人员管理为主的管理模式。目前,我国实行的是通
过管理机构来管理人员,实践证明这是一种低效率的管理模
式。把房地产估价管理模式转为以人员管理为主,通过加大评
估人员的责任,来规范评估人员的行为,并进而规范评估机构
的行为,从而达到规范整个评估行业目的。
2.建立健全房地产估价业的法律规范
要加强评估的立法工作,建立健全房地产估价相关法律法
规,完善估价市场。当前我国的房地产估价行业的各个方面的
法律法规都不太健全,应该制定《房地产估价法》,明确房地产
估价师学会的地位,并授权房地产估价师学会制定行规,管理
行业;规范组织机构的设立、审批;整合估价部门,明确不同级
别估价机构的相应业务范围,保证估价机构的平等竞争;明确
各种不规范行为,完善处罚措施;建立接受社会监督的反馈机
制;提高估价机构的级别标准,增强市场竞争力;对估价师采用
分级管理,提高估价师的素质,从而提高估价质量;规范估价机
构与人员的行为,用法制的手段规范房地产估价市场,同时也
为估价中存在的纠纷的解决提供法律依据。
估价师学会以及房地产估价机构和估价师的个人行为都
必须严格遵循相关法律法规,这样就把房地产估价行业的各个
方面都强行纳入法治的轨道,使每个评估机构和个人都按照统
一的规范标准从事评估活动,确保房地产估价行业稳步健康的
发展。
3.加强行业建设
中国房地产估价师与房地产经纪人学会作为房地产估价
行业自律组织,应实行注册房地产估价师即为中国房地产估价
师学会会员的制度。建议在评估行业管理中,将诸如估价师考
试、注册、机构的资质,信誉管理等管理权限交由行业学会负
责,要充分发挥学会的作用,确立学会在行业中的主体地位,不
但可以减轻行政管理部门的工作压力,而且可以发挥学会的专
业优势。
修改《房地产估价规范》,制定“房地产估价行业职业道德
准则”,“房地产估价师守则”等,要强化行业标准,制定和强制
推行技术规范和规程,为估价人员提供一个共同遵循的技术标
准;规范评估机构和评估人员的行为,充分发挥各级房地产估
价师学会的监管作用,严厉制裁各种违规行为,使行业自律落
实到实处,实现以社会方式管理社会机构,从根本上提高评估
行业的信誉,以更好地促进我国房地产估价行业的健康发展。
4.规范房地产估价市场
按照建立统一开放竞争有序的房地产估价市场的要求,维
护房地产估价活动的独立性,任何组织和个人,特别是政府主
管部门不得以任何形式干预房地产估价机构和估价师的工作, 以确保估价结果的科学性、合理性。明确“给回扣”、出具不实
报告、挂靠、恶性竞争等不规范行为的违规性质,制定查处办
法,完善监管规则,加大对房地产估价违法违规行为的查处力
度。承接房地产估价业务要由委托单位依据其业务大小和难
易程度自由选择相应等级和信誉的房地产估价机构,而房地产
估价机构也要根据自己的资质等级承接相应的估价任务。违
法违规承接任务、出具不实估价报告,要依法严肃查处,并作为
不良记录载入其信用档案,甚至取消房地产估价机构和估价师
的资格。因不实房地产估价报告给当事人造成损失的,房地产
估价机构及估价师要依法承担相应的行政或法律责任。
目前由于我国政府对估价机构多头管理,并且行业标准不
同,造成了现在评估行业的业务交叉,不利于估价市场的发展。
建议先将房地产估价师与土地估价师两种业务范围接近的执
业资格合二为一,因为房地产和土地估价中都涉及到了房产和
地产,合并后由一个行业协会进行管理,并对资产评估中的评
估范围进行界定,除房地产估价外的业务全部由资产评估师进
行,这样在估价业务中就不会存在交叉现象。资产评估师不再
参与房地产估价工作,以树立房地产估价师对房地产估价的权
威性,促进房地产估价业的快速成长。
5.制定科学的房地产估价行业的“准入”标准
根据我国法律规定,房地产估价机构执行房地产估价许可
证制度。我国现行的三级估价机构的标准偏低,关于每一个等
级机构的注册资金、估价师人数、机构执业年限以及已做评估
业务数量等方面都应提高标准,三个等级机构承接业务范围应
是阶梯式的均衡地向上递增,不具备三级资格的机构不能执
业。对已成立的估价机构实行动态管理,对估价机构审查不合
格的应降低或取消其等级资格,并规定审查评级的时限,根据
估价机构的变化情况及时进行等级调整,要能升能降。在机构
的资质等级、获取条件规定上,应具体而严格。
房地产估价从业人员执行房地产估价师注册制度,现在房
地产估价从业人员的准入限制还比较低,应提高房地产估价从
业人员的准入壁垒,并且要严格执行准入方面的制度,提高报
考的要求,房地产估价师应该有相当高的综合素质;建立注册
师的等级制,即注册师要分等级,从低级到高级每一级都要有
一定的学历和执业时间的限定,跨入低级以及由低一级向上一
级升级,必须经过考核、考试,才能取得资格,并规定每一个等
级的估价人员只能做一定范围的评估业务。而且要实行估价
人员责任制,建立清出机制,对有严重违法违纪行为等不符合
注册条件的房地产估价师,要按有关规定撤销其注册房地产估
价师资格;建立估价人员档案,对估价人员实行分档管理。
完善房地产估价师业绩评价标准,建立房地产估价机构和
估价人员的信誉机制,对于估价结果,房地产估价师要承担若
干年担保,约束估价师的执业行为,保证估价结果的正确性;以
维护行业整体声誉和形象,推进行业的健康发展。□
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