房地产中介市场存在的问题及对策
在房地产中介市场中，存在一些中介机构或从业人员不遵守诚信原则，以谋取不正当的利益。比如，有些中介机构在签订合同时，故意隐瞒房屋的实际情况，或者虚构房屋的优点，欺骗消费者。还有一些中介机构在收取服务费时，不按照合同规定收费，或者收取高额的服务费，给消费者带来不必要的经济负担。这些不诚信的行为不仅损害了消费者的利益，也破坏了整个市场的公平竞争环境。
三)入行门槛低
当前，我国房地产中介行业的从业人员门槛相对较低，只需要通过一些培训机构的培训并取得从业资格证书即可。这导致了中介行业的从业人员素质参差不齐，一些没有相关知识和经验的人员也可以进入该行业。这些人员在工作中缺乏规范性和专业性，容易犯错误，影响了整个市场的形象和信誉。
四)信息不对称
在房地产中介市场中，买卖双方的信息不对称是一个普遍存在的问题。一些中介机构为了谋取利益，故意隐瞒房屋的实际情况，或者虚构房屋的优点，导致消费者在购买房屋时受到了欺骗。此外，一些中介机构在收集房屋信息时，也存在不全面、不准确的情况，这给消费者带来了很大的不便。
二、对策
为了解决房地产中介市场存在的问题，需要采取以下措施：
一)加强专业人员培训，提高从业人员的专业素质和业务水平。同时，建立完善的职业培训机制和考核制度，提高从业人员的职业道德和业务能力。
二)建立健全有关法律法规，加强对房地产中介市场的监管，规范市场秩序，保护消费者的合法权益。
三)加强行业透明度，建立信息公开制度，提高市场的透明度和公正性。
四)建立诚信制度及完善的服务体系，加强对中介机构和从业人员的监管和考核，确保他们遵守诚信原则，为消费者提供高质量的服务。
一些不法中介商利用委托方对房地产相关知识和政策了解不足的漏洞，签订合同时加入了一些与中介服务不相符的服务条款，比如向客户收取超过物价管理部门规定的中介费用，利用执业便利收取佣金以外的报酬等。这些现象严重影响了房地产中介服务的信誉，也不利于房地产市场的健康发展。
造成这种现象的原因有以下几点：首先，我国的中介市场正处于与国际接轨的过渡期，能够适应市场经济的法律法规还不够健全，市场管理也不够严格、规范。我国与房地产中介有关的法规虽然有一些，如XXX与建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》和1996年建设部的《城市房地产中介管理规定》，但执行力度差，未形成完整的法律体系，标准难以界定，主导权不明，法律责任不清，行业解释不清楚。这就给那些见利忘义的不法中介商提供了可乘之机，导致弄虚作假、恶意欺诈的事件频繁发生。
其次，房地产中介市场的多头管理也是一个问题。除了政府主管部门外，房地产管理局和工商局也有权管理，但这两个管理行政依据不同，在实际管理过程中，缺乏沟通，往往造成矛盾。例如，有些地方性法规规定，中介企业的设立必须由设立人凭地方行业主管机关的执业登记证明到工商局登记注册。然而，由于执业登记管理严格，有些设立人通过各种方法先到工商局拿执照，避开执业登记，然后非法执业。对于这些只有营业执照，没有资质证书的中介企业，行业监管就无从落实，因为行业主管部门根本不知道有哪些公司在做中介服务，这就使房地产中介市场成为无监管的“灰色地带”。
最后，入行门槛低，缺乏专业人才也是问题之一。房地产中介市场的门槛低，导致有些中介企业缺乏专业人才，服务质量参差不齐，也容易出现不良竞争和不法行为。因此，应该加强对中介企业的资质审查和管理，提高中介服务的专业化水平，加强行业自律和规范，保护消费者的合法权益，推动房地产中介市场的健康发展。
目前，房地产中介服务机构数量众多，其中一个原因是入行门槛较低。在一些城市小区的沿街门面，我们经常可以看到一两个所谓的房地产中介人员坐在那里，再张贴一些周边的房源信息。尽管有关部门规定开设中介分支机构至少要有一名房地产经纪人从业资格证，总部则需要三张或五张从业资格证，但由于每年考取合格的房地产经纪人不多，一些人就借他人的从业资格证去注册成立中介机构，有违政府设立房地产经纪人考试的初衷。如今，房地产中介服务已从过去简单的提供信息、撮合买卖转变为多方位提供信息与服务，这就要求中介机构必须提高自身素质，规范运作。因此，提高房地产中介机构的入行门槛，从源头上规范市场行为是很有必要的。
房地产中介服务工作涉及面广，兼具综合性、广泛性的特点，是多学科知识的综合能力的体现。要胜任房地产中介服务工作不仅需要精通房地产业务、房地产法律等方面的知识，而且还需要有较强的获取和分析多方面信息的能力以及较强的沟通能力。但由于房地产中介业在我国是近来才兴起的行业，从业人员资格认证制度尚不规范，匆匆上岗的绝大多数人都没有从事过相关工作的经历。有些虽取得执业证书，在低要求的制度环境下也往往会走上歪道——过分追求商业利益、不讲诚信、为拉拢客户行欺骗之能事等，降低了房地产中介服务业的行业信誉度。
现今的房地产中介市场普遍存在着房源信息的不对称现象。在对房地产中介行业投诉的案件中，由于信息不对称而造成的纠纷正在呈上升的趋势。消费者缺乏自我保护意识，在进行二手房买卖的时候，对所购二手房的产权归属、实际面积的核实等问题不了解，导致日后关于产权和房屋售价的争议频频发生。一些不法的中介商故意让房屋买卖双方处于隔绝的状态，使交易在买卖双方不知晓的情况下进行，谎报卖方的挂牌价格，从中捞取超额利润。中介薄弱，从总体上说与中国市场经济的不成熟有关；从房地产业来讲，与“重开发、轻经营”密切相连。鉴于此，有必要对房地产中介的功能定位进行重新整理提升，使房地产中介市场有序发展。
房地产中介机构的主体资格不合法，无照经营和未经登记核查擅自从事中介业务的现象常有发生。这种行为尚不规范，需要有关部门加强监管，加大对违规行为的处罚力度，以保障消费者的权益。
2.目前中介机构的收费标准不规范，随意性太大，收费名目过多且杂乱无章，使用的票据也混乱不清。同时，事业型收费与服务性收费也没有明确区分。
3.中介机构的管理混乱，缺乏基本的规章制度，没有设立财务机构，也没有建立账目。有些机构没有固定人员和场所，甚至没有资金，成为了名副其实的“三无”企业。
六）中介机构需要加强职业道德和服务意识的建设。公正性和服务性是中介机构的本质特征，但目前许多中介机构缺乏职业道德，只将获利作为经营的核心，所有经营活动都以盈利为目标。在利益的驱动下，他们会迎合客户的一些不正当要求，提供虚假的验资评估报告和不实的宣传，扰乱了市场秩序，侵害了生产经营者的利益，也损害了中介机构的形象和声誉。
七）目前政府房地产主管部门和行业协会都存在监管不力的问题。政府面对数量庞大的中介机构和纠纷，根本无法做到面面俱到，同时存在寻租空间导致腐败的产生。行业协会地位不明确，作用空间有限，相关立法也滞后，同样存在诸多问题。
八）根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》第8条，房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。未取得该资格证的人员不得从事房地产经纪业务。同时第11条也规定了设立房地产中介服务机构应具备的条件。然而，有些房地产经纪机构无法达到这些条件，或者根本不去登记，甚至借别人的资格证书蒙混检查。
九）当前我国房地产中介从业人员的职业操守存在问题，诚信缺失，机会主义和道德风险严重。他们缺乏对自身的认识和长远预期，不注重提高专业知识和培养道德修养，服务意识淡薄，在利益的驱动下铤而走险，丧失了客观公正的立场。
十）房地产中介市场的主要欺诈行为包括：以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬；有些房产中介不申领营业执照就开展业务，只有所留的电话可以联系到其人，遇到问题则无音无讯。
3.一些房产中介为了避税或注册问题，在经济园区注册，但在市区营业。根据工商部门的规定，非注册地点必须在营业地点再次注册并备案。然而，许多公司没有按照规定办理注册登记，仍然在正常营业。
4.一些房地产经纪人出租或出借他人的执业证书。许多房产中介公司在申请注册成立时提供从业人员资格证书时存在借用他人证书的现象。
5.许多房产中介机构利用消费者对交易细节和法律法规不熟悉的优势地位，任意修改合同并以格式条款规避自己应尽的义务，限制消费者的权利。这些行为不合理且不公正。
6.房地产中介服务机构应在领取营业执照后的一个月内到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。房地产管理部门应每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行检查，并公布检查合格的机构名单。然而，许多中介组织没有进行备案手续，只领取了营业执照并开业。
7.许多房产中介机构在其店堂或媒体上发布广告信息时，未标注忠告语或未经登记发布房地产印刷品广告。他们对“特价房产”等信息进行宣传，但没有核实该房产的真实情况。这些行为损害了消费者的经济利益，扰乱了房地产市场的正常运行秩序。
一) 应对房地产中介市场问题的对策
1.进一步落实《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》中的各项具体要求，包括全面推行房地产经纪机构备案公示制度、严格实施房地产经纪人员职业资格制度、规范房地产经纪行为、加强房地产经纪合同管理、建立存量房交易结算资金管理制度、规范交易结算资金专用存款账户开设和资金划转、加强交易结算资金专用存款账户管理。
2.建立房地产中介市场信用体系，对违法违规行为进行严厉打击，加强监管和执法力度。
3.加强对消费者的教育和培训，提高他们对房地产交易的认知和理解，增强其自我保护意识，防范受骗。
4.维护房地产市场的公正和透明，加强信息公开和监管，防止虚假宣传和欺诈行为。
为了保持房地产中介行业的持续发展，加强立法是必要的。政府应该建立、健全和完善与国际惯例接轨的、适应市场经济的、符合我国国情的房地产业的法律法规体系，为国内外房地产中介企业提供一个公开、公平、公正的外部竞争环境。
除了政府的规范，中介机构自身也需要改进。首先，加强对从业人员的培训，严格规范从业人员的资质审批，提高从业人员的职业道德和专业技术水平，提高经营效率和服务质量，调动其积极性，转变经营理念。其次，中介机构可以考虑进行重组调整，形成规模效应，树立品牌形象，实行连锁经营，并不断拓宽业务领域，从房地产一级二级市场选择多种业务，形成各种业务组合。这样有利于统一安排人力、物力、财力，发挥规模效益和品牌效应，形成竞争力。同时，引进国外先进的设备和技术，以多媒体、信息系统为平台，提高自身的技术水平，促进房地产中介服务机构的信息化和技术化的形成。最后，房地产中介服务的业务品种创新可以在原业务品种的基础上开创服务新领域，从而扩大商机，形成新业务。这就强调全程策划和营销多专业的组合与支持，变单一的中介为复合的、系统的、专业的中介。
加大监管力度也是必要的。行业协会代表政府在企业之间起着协调、管理的作用。要发挥行业组织的作用，自觉履行代表、服务、协调、自律的职能，制定行业自律公约，开展行业内部资信评估等，促进全行业整体素质的提高。
加强银行监管力度是培育房地产中介诚信的关键。首先，要定期跟踪和评级中介机构，规范管理，包括甄选和资格审查。其次，要规范资金管理，建立交易结算资金专用存款账户并保证专款专用，减少风险。最后，要规范操作程序，建立安全的交割模式。
为提高房地产中介从业人员的素质，各地房地产行业协会应采取措施，建立中介经纪人教育基地并制定中介执业人员再教育的规定，强制要求从事中介工作的人员接受最新专业知识和法律法规的培训，并进行考试和考核。
增加房地产中介市场的透明度也是非常重要的。具体措施包括公开经纪组织的经营范围、执业经纪人信息、租售信息、服务内容及佣金标准，推出示范文本和示范表，并定期向当地工商部门申报已完成的经纪业务和业绩。这样可以让消费者更加了解中介机构的资历和经营情况，选择更加放心的中介机构。
最后，建立诚信制度也非常重要。政府、行业协会和中介企业各自承担责任，借助社会监督机构共同努力，营造一个优化的社会经济环境。政府要加强立法和监管力度，为国内外房地产中介企业提供一个公开、公正、公平的外部竞争环境。
行业协会应该充分发挥组织作用，履行代表、服务、协调、自律的职能。制定行业自律公约，开展内部资信评估，建立企业信用档案，推广先进的经营理念和模式，促进全行业整体素质的提高。
重塑诚信需要每个单位的努力，依靠舆论宣传和社会监督，提高全民诚信意识，培养从业人员诚信观念，创造诚信为荣、失信为耻的氛围。建立社会信用体系和企业信用档案，政府主管部门、行业协会和金融、资信评估公司等合作进行企业资信评估，鼓励守信行为，培育信用资产，让诚信企业得到实惠，失信企业付出代价。
房地产中介公司应该建立科学高效的服务系统，包括客户登记系统、房源数据系统和新楼盘登记措施。客户登记系统详细记录客户的个人档案和需求，建立高效的市场信息反馈渠道。房源数据系统记录楼盘的各种信息，节省搜索房源的时间。新楼盘登记措施鼓励员工寻找新的楼盘信息，使数据XXX的信息更加完备。
各部门应该加强沟通与合作，共同推动诚信建设。行业协会、政府主管部门和金融、资信评估公司等应该合作进行企业资信评估，鼓励守信行为，培育信用资产。同时，舆论宣传和社会监督也应该发挥作用，提高全民诚信意识，创造诚信为荣、失信为耻的氛围。
房地产中介市场的管理机构应与工商、税务等部门协作，建立协同管理机制，共同监督指导房地产中介市场。例如，对于信誉好、操作规范的中介企业，应给予奖励措施，如适当减少税款或在设立新分支机构时给予优惠措施。对于违规中介，应建立违规“黑名单”，并与工商部门共享信息，让这些企业不能再涉足中介行业。此外，工商管理部门应及时通知房地产管理部门吊销营业执照的中介机构，收回其企业资质证书。尽管我国中介佣金水平较低，但消费者仍认为佣金比例过高，主要原因是中介公司的服务与价格不成正比。因此，应完善管理机制，提高企业整体素质，树立“主体明确、行为规范、收费合理”的放心中介形象，赢得市场和消费者认可。
房地产经纪人是房地产行业健全健康发展的重要力量。为适应房地产经纪业务发展，房地产经纪人应具备拓展、表达说服、判断、协调、经营和创造能力。在业务技能方面，房地产经纪人应熟悉楼盘所在工域的规划与建设发展变化及前景，熟悉从业区域各个片区的基本情况，包括地理位置、环境、市政配套、生活配套和住宅小区配套等。
3.需要了解所从事的地区的市场管理规定和市场运作状况。
4.需要了解所从事的地区的房地产市场信息、楼市动态和价格行情等相关情况。
5.需要了解所从事的地区的购房手续、银行按揭、保险、税费、物业管理等方面的内容、操作程序和相关费用。
6.需要了解所从事的地区的房地产消费水平、消费结构、消费观念和消费心态的现状和趋势。
7.需要熟悉经纪或代理的楼盘产品的详细情况，包括位置、环境交通、建筑物况、配套设施设备、特点、价格等，并了解产权状况、业主或发展商的信誉、有无法律纠纷、经济纠纷或其他问题；需要了解产品设计、生产、流通等各个环节的相关单位；需要了解所从事的地区的房地产广告设计、媒体和预算等情况。
8.需要掌握房地产销售接待、洽谈和成交的各种操作技巧。
随着市场的发展，二手房交易量逐年上升，甚至有赶超一手房交易量的趋势。这对我国中介行业来说无疑是个令人振奋的消息。然而，中介企业也面临着巨大的挑战。中介公司的服务已从过去单纯的提供信息、撮合买卖变得越来越复杂。如果继续按传统方式经营，就会被市场淘汰。随着市场竞争的加剧，竞争基础和层面的加广，中介企业需要在灵活变化和可持续发展中找到平衡点。同时，注重提升公司的信誉程度，才能在市场中找到生存空间。XXX应以开放、创新、进取的观念为立足之本，通过先进资讯手段及信息整合能力更好地为顾客服务。
参考文献：
1]XXX，XXX《当前房地产中介市场存在的问题及对策》，XXX学报(管理科学版)2004年12月第四期
2]XXX．我国房地产中介代理业的发展方向[J]．中外房地产导报，2002，(22)：8一l1．
3]XXX，XXX．强化房地产经纪行业管理的一些思考[J]．中国房地产，2003，(2)：22—25．
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