一:简答
1试述法与法律的关系:法是指享有立法权的所有国家机关制定或认可的,而法律仅指具有最高立法权的国家机关制定或认可的·法的外延比法律广泛,法包括法律,法律只是法的构成之一,法律只是法中最明晰的一部分·法具有一定程度的模糊性和概括性,是一个比法律更有涵盖力的总称性质的概念,法律远比法更具体·法的形式不必都以严格的程序作为必要的过程,而法律一般都需要经过严格的程序才可能得以产生。
2如何理解法律责任,法律责任的构成要件,产生的原因和种类:法律责任又称为法律关系的主体,由于其行为违法,按照法律法规规定必须承担的消极法律后果·构成:行为违法、损害结果、因果关系、行为人主观上有过错·原因:侵权行为、违约行为、行政违法行为、犯罪行为·种类:民事、行政、刑事法律责任。
3什么是物业管理法律关系?它有哪些特征?:物业管理法律关系是由物业管理法律规范调整和确认的,在物业企业管理过程中形成的参与其中的主体之间的权利与义务关系·特征:业主意志的多元化和代表性·政府在物业管理法律关系中具有特殊的地位·物业管理法律关系既涉及公权关系,也设计私权关系·业主所有权的限制和监督权的扩大·物业管理行为是一种提供公共性服务商品的法律行为。
4物业管理法律关系由哪些要素构成?分别包括哪些内容?:物业管理法律关系由·物业管理法律主体·客体·内容3个要素构成。·分别内容:主体-业主非业主使用人及开发商·物业服务企业·行政管理部门·物业管理协会·其他物业法律关系主体。客体:物·行为·非物质财富。内容:业主权利义务·物业服务企业的权利义务。
5简述在物业管理活动中存在的基本法律关系:业主相互之间的关系·物业服务企业与业主之间的关系·开发企业与业主以及物业服务企业之间的关系·供水供电等单位 与业主及物业服务企业之间的关系·物业管理各主体与政府之间的关系。
6举例说明物业服务合同履行的原则是什么?:全面旅行原则,例如我国《合同法》第60条要求当事人遵循诚信原则承担通知协助保密等义务·实际履行原则,例如《合同法》110条规定当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可要求履行·协助履行原则例如《合同法》60跳规定了当事人在合同履行过程中有协助的义务。
7《物业管理条例》对前期物业服务合同的法律效力和有效期限有哪些规定:前期物业服务合同可以约定期限,但是,期限未满,业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
8什么是合同的法律效力?物业服务合同生效的条件?合同的法律效力,是指依法成立的合同对当事人具有的法律约束力。条件:行为人预备相应的民事行为能力·意思表达真实·行为不违反法律和社会公共利益·合同的内容必须确定和可能。
9什么是前期物业管理,物业管理条例关于前期物业管理有哪些规定?前期物业管理是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前由建设单位选聘的物业公司具体实施对物业的管理。《物业管理条例》第21条:在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同,第26条:前提物业服务合同可以约定期限,但是期限未满,业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
10物业公司在前期物业管理中应做哪些工作?投标中标后签订前期物业服务合同,做好物业管理的准备工作·制定制度,协助建设单位拟定各种文件·可能接受委托,参与开发商楼盘的营销·承接验收物业,并负责组织业主入住·物业装饰装修管理·按照《前期物业服务合同》提供各项服务。
11投标书的内容:介绍投标企业概况管理业绩·投标物业情况提出管理重点、管理内容、管理目标、管理措施·拟定质量管理标准、管理概念·制定物质装备计划·机构设置、人员配备,岗位职责·管理制度·档案资料管理·经费收支测算确定报价·经营管里服务的新思路。
12新建物业接管验收的主要内容:质量与使用功能的检验·主体结构·屋面·楼地面·装修·电气·水卫消防采暖·附属工程及其他。质量问题的处理:影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题必须约定期限,由物业建设单位负责进行加固,返修至合格·影响相邻房屋的安全问题,由物业建设单位负责·对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题,可预定期限由建设单位负责维修,也可采取费用补偿的方法,由承接单位处理。
13物业接管验收中的质量问题如何处理:双方按照质量问题的处理办法约定补偿及具体的处理责任,如发生隐蔽性的重大质量事故,应由承接单位会同建设单位组织设计,施工等单位共同分析炎姬,查明原因,如属设计施工材料的原因,应由建设单位负责处理,如属使用不当,管理不善的原因,应由承接单位负责。
14物业装饰装修管理有哪些主要内容和措施:内容-装修人装饰装修报建程序管理·装饰装修管理服务协议·质量与安全管理·环境维护。措施-制定物业装饰装修管理规定·业主装饰装修开工申报管理·签订装饰装修管理服务协议·监督检查·竣工验收。
15物业服务企业在房屋装饰装修管理中要 履行哪些主要义务:(法律规定)开工申报监督·质量安全管理·禁止行为。
16物业的公用部位,公用设施设备有哪些:物业公用部位-是指单幢建筑物的公用部位,包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。公用设施设备:公用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气、线路、煤气线路、消防设施、绿地通道、路灯、沟渠、池、非经营性车场车库、公益性文体设施和公用设施设备使用的房屋等。
17业主对共有部分享有的权利和义务:权利—转让所持份额的权利·对共有部分可以自由使用不按份额区别·对共有部分的收益权·对共有部分的简单修缮权·对毁损和危害共有部分的行为有权制止,有权单独或与其他业主共同追究毁损人的责任,直至提起诉讼。
义务—按照共有部分的正当用途使用公用部分·分摊共有部分的物业管理费用·维护共有部分·承担与共有部分有关的法律责任。
18为什么一个物业管理区域内有一个物业服务企业?:《物业管理条例》第34条规定,一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理,多家管理的弊端,首先会造成管理上的疏漏或冲突,使管理和服务责任难以到位,产生混乱,不利于物业管理,其次,多家物业服务企业之间往往存在严重利益冲突,业主利益可能成为多家物业服务企业追求利益的最大牺牲品,再次,多家物业服务企业在物业管理区域内进行重复管理将造成资源的浪费。
19物业服务企业为什么不能把物业管理区域的全部业务一并委托给他人?:违反了《物业管理条例》第40条规定,物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不能将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
20业主拖欠物业费该如何处理?:业主委员会应当督促其在规定期限内缴纳·物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。
21专项维修的用途是什么?日常养护和零星小修能否动用专项维修资金?挪用专项维修资金应承担什么样的法律责任?
按照《物业管理条例》第54跳的规定,专项维修资金专项于物业保修期满后物业共用部位,共用设施设备的维修和更新,改造,不得挪动作它用·不能使用专项维修资金属于应当由物业费用列支出的日常维修养护,不得使用专项维修资金。;责任—追回挪用资金的专项维修资金·警告·没收违法所得·罚款·吊资质证书·构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他责任人员和其他责任人员的刑事责任。
22首层住户为什么交电梯费?:从财产所有关系来看,电梯所属内全体产权人共有,共有财产的维护管理费用应由全体产权人负担·从电梯服务的特点来看,电梯服务属公共性服务,不能排斥任何人去乘电梯,电梯的运行费用也不会因为某一个人不去乘坐而减少·从实际操作上讲,如果同意首层住户不交电梯费,那么会引起一系列的连锁反应。
23物业管理产生的纠纷产生的原因有哪些?物业管理纠纷的特点是什么?原因—人们对高质量物业管理的要求·法律规范,规章制度不健全,行政管理工作不够完善·纠纷当事人缺乏民主意识,法律意识·纠纷当事人受不良意识,道德风气的影响·客观实际困难产生纠纷。特点—物业管理纠纷酿成不仅有基于违法或违背社会公共利益的行为,而且还有有基于违反业主自制规约的行为;而且它类房地产 不涉及自制规约的存在和违反问题·物业管理纠纷涉及的法律关系非常复杂·物业管理纠纷具有易发生性和涉众性。
24解决物业管理纠纷有哪些方式?协商:纠纷当事人双方直接进行磋商,按照各自过错有无,自觉承担责任。·调节:当事人之间发生纠纷时,由第三人主持,坚持自愿合法原则,促使当事人双方相互谅解,资源达成协议,从而平息纠纷的一种方法。·行政裁决和行政复议:行政裁决是指对违反行政法规的行为,国家有关行政机关或上级部门对违法者所做的处罚或处分决定。·仲裁:发生纠纷的双方当事人按照有关规定,事先或事后达成协议,把争议提交仲裁机构,由冲裁机构做出判断和解决。·诉讼:诉讼俗称打官司,诉讼包括民事诉讼、行政诉讼、刑事诉讼。
二,案例分析:
1某市场机关的做法是不正确的。因为物业服务收费标准是由上级主观部门规定的,同时也是在合同中约定的,每方都无权擅自更改,因此物业服务收费标准是符合法律规定的,收费标准与服务水平是相适应的,费用不能随意更改,某市机关的做法侵犯了物业服务企业的权利,属于侵权行为,与行政主管部门发生争执,违反了行政法律。
2不成立。虽然没有签订新的物业服务合同,但是物业服务企业还在提供服务,并且业主大会也没有选聘新的物业服务企业,所以还要交纳相应的物业费用。·不会支持。因为该收费标准已经经过有关部门陈皮,是符合法律规定的收费标准,是与服务水平相适应并在合同中约定的。·王某应该及时交纳所拖欠的物业服务费用。
3开发商可以自行聘请物业服务企业,因为在入住率没有超过百分之五十的时候,根据《物业管理条例》第21条规定,在业主,业主大会选聘物业服务企业之前,由建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。·没有法律依据。根据《物业管理条例》第10条规定,同一物业管理区域内的预祝应当在物业所在地的区,县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处,乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会,但是只有一个业主或者业主人数较少且经过全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。·没有权炒掉物业服务企业,根据《物业管理条例》第11条第4款规定,选聘和解聘物业服务企业是由业主大会共同决定的。
4有建设单位承担,因为外墙的渗漏水的保修期限是5年,在没有人为因素破坏的,保修期内由开发商承担。·和开发商进行协商,要求开发商维修,并协助开发商做好维修工作,如果开发商不维修,可有物业公司进行维修,但费用由开发商承担。
5这种做法不对。物业管理费用不能预交一年的,不能超过一年,业主拒交费用,物业服务企业也没有权利不给钥匙。
6民事法律关系,因为物业服务企业与李某属于平等主体。·
李某的行为属于非法作业,危及到了建筑物的安全,改变房屋的主体结构,违反了《住宅室内装饰装修管理办法》第5条第一款规定:未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,变动建筑主体和承重构件,是住宅内装饰装修活动的禁止行为。·应当承担排除障碍恢复原状的法律责任,还要承担《房地产行政主管部门》的行政责任和民事法律责任中的侵权责任。
7由巩姐承担,因为洗手间漏水是由于巩小姐在装修时防水层没有做好,所以翻修费用由自己承担。·没有责任。
8物业服务企业与电信公司签订的协议无效,小区楼顶是公用部位,归全体业主所有,根据《物业管理条例》第55条规定,利用物业共用部位,共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主,业主大会的统一后,按照规定办理有关手续。由于物业服务企业没有征得业主大会的同意,给业主造成伤害,物业企业要停止侵害,恢复原状,并赔偿损失。
9不合法:因为物业管理区域内的绿地属于共用部位,贵全体业主共同拥有,不可以委托给专业的绿化公司。
10物业服务企业应承担责任,因为物业公司保安工作的失职,没有及时更换门锁造成了季某损失,根据《物业管理条例》第36条规定,物业服务企业未能履行物业服务合同的约定导致业主人身财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
11物业服务企业接到投诉,应当马上到现场制止,想摊贩说明理由友好处理,同时向业主说明不能以此为由拒交物业费。
12物业公司保安没有及时向警方报案,造成张某呗杀害,根据《物业管理条例》第36条规定,物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身财产安全收到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
13业主门的要求合法合理。根据《物业管理条例》第54条规定,专项维修资金由业主交纳,其所有权归业主所有;业主有权了解专项维修资金使用情况,物业服务企业代管专项维修资金应定期接受业主委员会的监督,业主委员会可以每半年与专户管理银行了解情况。·想物业企业说明了解专项维修资金收资项目,是法律赋予的责任,可以通过向房地产主管部门反映,由上级主管部门和物业公司协商,向专户管理银行申请协助。
14能发生法律效力,因为根据《合同法》第8条规定,依法成立的共同对当事人应具有法律效力,当事人应按共同约定履行自己的义务,不得擅自改变或抵触合同。·江先生应该负有交纳费用的义务并且有遵守合同约定的义务,江先生的行为属于违约行为。
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