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物业案例分析
1、物业收费案例
2015年1月25日，广州市惠锦花园业委会与广州市惠锦物业服务公司(以下简称惠锦物业公司)签订《惠锦花园物业服务合同》，约定惠锦物业公司为惠锦花园小区提供物业服务的管理范围、业主应向惠锦物业公司支付物业服务费，物业服务费住宅为每月元／平方米、合同期限为2015年1月25日到2018年1月25日三年。
2016年5月8日，基于物价上涨、员工工资上调等因素，物业服务成本也大幅度攀升，惠锦物业公司因成本增大导致经营亏损而要求上调物业服务费，惠锦花园业委会以公告的形式张贴《关于上调物业服务费征求业主意见的公告》，其主要内容是惠锦物业公司要求将物业管理费从元／平方米上调至元／平方米。就是否提高物业服务费收取标准问题，业主委员会决定采用书面征求意见的形式召开业主大会，向惠锦花园内业主发出书面征询表，并回收征询意见表进行统计。8月15日，惠锦花园业委会与惠锦物业公司签订《惠锦花园物业服务合同变更协议》，约定自2016年9月1日起物业服务费住宅为每月元／平方米、合同到期日为2018年1月25日等内容。8月16日，惠锦花园业委会发出2016年第23号公告：经征询广大业主的意见，物业服务费从元／平方米上调至元／平方米，自2016年9月1日实施。
该小区的邓先生等五位业主不同意业主委员会擅自与惠锦物业公司签订的《惠锦花园物业服务合同变更协议》，他们认为《惠锦花园物业服务合同》一经签订，不得随意变更。业主委员会不能通过发出征询意见表的形式，提高物业服务费的收费标准。五位业主作为原告向法院提起诉讼，要求法院判令撤销被告惠锦花园业委会作出的2016年第23号公告。
被告惠锦花园业委会辩称，《物权法》和国务院《物业管理条例》规定，经过人数和面积双重过半数的业主同意，业主大会可以决定“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。《惠锦花园物业服务合同》虽然规定物业服务费为元／平方米，但是由于物业服务成本的大幅度攀升，物业服务公司入不敷出，可以依法按照《合同法》变更合同规定。本次提价全面征询了业主的意见，回收的征询意见表经过专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，符合法律规定，因此，业委会作出的2016年第23号公告合法有效，请求驳回原告的诉讼请求。
（案例来源：第一文库网）
问题：1.物业服务合同签订后，能否变更收费标准
2.被告业委会作出的2016年第23号公告是否合法有效
案例分析：
物业服务合同可以经法定程序进行变更
物业服务合同是由业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的，是物业服务企业收取物业服务费的基础性法律文件。调整物业服务收费标准属于对合同价款内容的变更，应遵循《合同法》中关于合同变更的相关规定。
合同变更指当事人约定的合同内容发生变化和更改，即权利和义务变化的民事法律行为。合同内容的变更，是指在合同成立以后，尚未履行或尚未完全履行以前，合同当事人就合同的内容达成修改和补充的仲裁机构变更合同内容。
根据《合同法》的规定，合同变更须具备以下条件：
(一)原已存在有效的合同关系，合同变更是在原合同的基础上，通过当事人双方的协商或者法律的规定改变原合同关系的内容。
(二)合同变更应经过双方当事人协商一致。
《合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”在协商变更合同的情况下，变更合同的协议必须符合民事法律行为的有效要件，任何一方不得采取欺诈、胁迫的方式来欺骗或强制他方当事人变更合同。如果变更合同的协议不能成立或不能生效，则当事人仍然应按原合同的内容履行。
(三)合同变更必须遵守法定的方式。
《合同法》第七十七条第二款规定：“法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”依此规定，如果当事人在法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记手续的情况下，未遵循这些法定方式的，即便达成了变更合同的协 议，也是无效的。
物业服务合同关于对物业服务收费标准的调整属于合同内容的变更，依法应经过合同当事人协商一致。业主委员会成立之后，由业主委员会代表全体业主利益与物业服务企业签订物业服务合同，但业主委员会只是业主大会的执行机构，实际承担交纳物业服务费义务的是单个业主。因此，业主委员会在变更物业服务合同时也应召开业主大会，根据业主大会的决议来进行合同内容的变更。
关于调整物业服务收费问题，广州市物价局和广州市国土资源和房屋管理局联合发布了《关于进一步加强我市住宅物业服务收费管理的通知》(穗价[2010]99号)，该通知第六条规定：“住宅物业交付使用之后，物业服务收费按商品房买卖合同或物业服务协议的有关前期物业服务约定执行。物业服务企业与业主需要调整物业服务具体收费标准的，实行市场调节价，由物业服务企业与业主双方依法约定，但应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。住宅物业小区已依法成立业主委员会的，物业服务收费由业主委员会根据业主大会的决定，与业主大会选聘或续聘的物业服务企业在物业服务合同中约定。”根据通知规定，业主委员会可以根据业主大会的决定，调整物业服务的收费标准。
决议未经人数和面积双重过半数的业主同意，应属无效。
按照《物权法》第七十六条规定，调整物业服务收费标准属于可“由业主共同决定”的第七项，即“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，并且按规定“应经过人数和面积双重过半数的业主进行表决通过”。
本案中，业主大会的召开采取的是书面征求意见的形式，由业主委员会向业主发放《关于提高物业服务收费的征询意见表》征求业主意见。根据意见表的回收统计结果，惠锦花园共有业主为2356人，半数即1178。被告经统计同意提价的业主人数为1185人，已经超过半数。五位业主原告认为，被告的统计结果不真实，要求法院进行复核。经法院抽取的10张同意票进行审查，其中1票无业主签名、7票签名与实际业主不符。法院要求被告提交业主的授权委托书或实际签名人与业主的关系的证明，被告未能提交。经法院调取业主的资料进行询问，发现10张同意票中，只有2张同意提价，其他8张业主明确表示不同意提价。基于被告提交的征询意见表中业主意见真伪不明，致使法院对被告提交的征询意见的真实性产生合理怀疑，被告提交的征询意见表不能作为定案的依据。1185张同意票扣除8张不同意票为1177张，未达到总人数的半数。因此，可以认定同意提价的业主人数未达到总人数的过半数。
《物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。因被告统计的结果未能达到法律规定的人数和面积双重过半数的比例，被告作出的决议应予以撤销。
2.物业服务合同案例——变更案例
某花园由A物业管理公司提供管理和服务，小区业主委员会成立之后，与该物业管理公司签订了物业管理合同，一年后，业主委员会出具评审报告，对物业管理公司一年内的工作给予了肯定性评价。但小区部分业主们认为，业主委员会并不能真正代表他们的利益。经过表决之后，选举出新一届业主委员会，新一届业主委员会决定与A物业管理公司提前解除合同，通过招标更换物业管理公司。
2015年7月，经部分业主多次要求，政府有关部门同意某花园举行了物业管理招标，经由评标委员会评定，B物业管理公司中标。双方签订了物业管理合同，合同开始履行的时间为2015年8月1日。
在B物业公司进驻该住宅区时，A物业管理公司不同意撤出，双方对峙了数小时。最后，在小区业主委员会的请求和数百名业主的聚众压力下，当地政府和公安机关出面，安排B物业管理公司进入小区，A物业管理公司人员同时撤离。
此后，A物业公司以业主委员会无权提前解除合同为由向仲裁委员会申请仲裁，要求继续履行合同并赔偿损失。
（案例来源：百度文库）
问题：1.业主委员会有权解除物业管理合同吗
物业公司为什么会被小区业主提前解除服务合同
案例分析：
一、业主委员会有权解除物业管理合同，不过有限制条件。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《物业服务司法解释》)第八条规定，“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。
《物权法》第七十六条规定，“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”根据该规定，只要同意解聘服务企业的业主人数达到本条规定的专有部分占建筑物总面积过半数的且占总人数过半数的这一条件，这部分业主就可以共同诉至法院请求解除物业服务合同。
二、服务不到位，没有得到大部分业主的认可。
3.安全管理案例——治安方面
何女士夫妇是湘阴县精密现代城小区的业主。2015年7月21日，何女士向湘阴精密物业公司缴纳了自2015年7月至2016年7月的物业费609元。2015年7月27日上午，怀孕的何女士出现分娩前兆，家人连忙将其送往湘阴县康复医院分娩。下午7时许何女士的父亲回家取东西时，发现家中大门敞开，挂在客厅的液晶电视不见踪影，房间里的衣服等物品翻得乱七八糟，一片狼藉。何父马上意识到：“家中很可能被盗了”，于是立即报警，湘阴县公安局的干警到达现场后做了询问笔录和现场勘验检查笔录并对现场进行了拍照。由于现场留下的线索有限，该盗窃案至今尚未侦破。
盗窃案发生之后，何女士家人找到物业管理处，要求物业管理处赔偿损失。但是由于双方对于过错程度的 认定及损失金额的确定存在较大的分歧，最终未能协商一致。于是，何女士一纸诉状递交到法院，请求法院给个说法。 何女士认为，被告物业公司收取了业主的管理费，却未尽到应尽的管理职责，致使业主家中失窃，所以应当承担责任。根据调查了解，案发前精密物业公司所管理的精密现代城小区15栋至21栋之间靠西边围墙有一段缺口(案发后已修复)，物业公司没有对这一段缺口进行修复，而且，物业公司的保安也未对进出小区的车辆和人员进行登记管理，从而推定物业公司未尽到应尽的管理责任。 被告物业公司认为自己已经履行了义务，没有过错。何女士的损失，应该由犯罪嫌疑人也就是小偷来承担，而不应该由物业公司承担。 湘阴县人民法院审理认为，原告何女士依约按时向精密物业公司交纳物业费，物业公司应当对小区内住户的财产尽到合理、谨慎的注意义务。但是精密物业公司在其管理的小区内围墙有损坏时，既没有派人及时修复也没有派人采取必要的安全防范措施，而且对进出小区的车辆和人员没有进行适当的管理，门岗值勤形同虚设，其工作存在重大疏漏，对何女士家中财物被盗所造成的损失负有过错，应当承担30％的赔偿责任。遂依法判决 作出前述判决。 一审宣判后，精密物业公司不服，向岳阳市中级人民法院提起上诉。日前，岳阳中院作出了“驳回上诉，维持原判”的终审判决。至此，该案尘埃落定。
（案例来源：新华网）
问题：1.被告物业公司是否存在过错
2.过错主要在哪一方
案例分析：
第一，双方之间存在着合法有效的物业服务合同。
这一点是双方认同的，这一点也正是法院据以判定物业公司承担责任的法理基础。假设，双方之间并不存在物业服务合同关系，那么何女士就不能以此要求物业公司承担赔偿责任。因为，既然双方之间不存在合同关系，物业公司不是合同的相对方，就没有合同约定的所谓“保管”义务，既然没有义务，当然谈不上责任。那么，对于何女士的损失，就只能直接由小偷来赔偿了。至于小偷能否被抓到，那是后话。
第二，在物业服务合同合法有效的前提下，被告物业公司是否存在过错成为案件审理的关键。
在此类案件中，物业公司一般通过构筑两道防线来达到免除、减轻赔偿责任的目的。第一道防线就是辩解自己已经按照合同的约定履行了管理义务，不存在过错，所以不承担赔偿责任，真正应当承担责任的是小偷，业主应该在案件侦破时向犯罪嫌疑人主张赔偿。假如业主有证据证明物业公司存在过错，物业公司无法继续坚持自己没有过错，从而失守第一道防线时，它马上退到第二道防线，继续抵抗：在赔偿数额上做文章。也就是说，退一步来讲，就算物业公司存在一定的过错，那也不是你业主说赔偿多少就多少的。首先你业主必须证明自己受到了多大的损失，然后再根据物业公司在此案中的过错程度来确定承担多大份额的赔偿。而界定物业公司的过错程度，不是业主说了算的，是法院根据案子的实际情况断定的。这就是物业公司的第二道防线。在这一道防线中，业主面临两个巨大的障碍：一、举证证明自己的损失到底有多大，这一举证有相当大的难度，一般人很难证明案发时自己家里藏有多少财物并且在案发时丢了多少。二、影响法官内心的天平，让这把天平尽量往自己一方倾斜。要做到这一点同样很难，因为法官为了减少案子上诉率，通常会小心翼翼地平衡原被告双方的利益。轻微的倾向一方，意味着必然以牺牲另一方的利益为前提，同时更意味着案子被上诉到上级法院的几率在提高。 正是基于原告方(业主)面临举证的巨大压力，为了平衡诉讼双方当事人的权利义务，显示公平，法院往往只要求原告方初步证明自己的损失即认为原告完成了举证义务。如果被告对原告的损失数额有异议的，被告要提供证据证明该异议。举个例子，业主拿出案发前几天从 银行提出现金5万元的提款回单以及记载有损失现金5万元的派出所报案笔录，以证明自己损失了现金5万元。那么，如果被告认为原告损失的没有这么多，只有损失了现金2万元，那么被告应该提供证据证明这一主张。否则，法院一般会按物业公司的过错承担分担这5万元的部分损失。
第三，在本案中，被告物业公司的过错比较明显。从法院调查的结果来看，被告疏于防范，在小区围墙出现缺口后不闻不问，对进出小区的人员和车辆也没有适当的管理，值勤门岗更是形同虚设，由此推定被告存在过错。根据该过错的程度，法院认定被告应分担原告的损失的30％。在界定过错程度及厘定赔偿比例上，法官拥有一定的自由裁量权，但也不意味着法官就可以天马行空随意为之。对此类案件的判决中，我们观察到在物业公司存在过错的前提下，法院一般判决其承担的赔偿额度在10％一30％之间。 但是，就算物业公司没有过错，法院也会出于平息事件、息事宁人、共建和谐社会考虑，要求物业公司给予“弱势”的原告一定金额的经济支援，双方调解完事。
4.物业使用与维护案例——区分所有权案例
龙腾房地产公司于2007年开发建设了龙腾花园小区，并与龙腾物业签订了《前期物业服务合同》，在与业主签订的《房地产买卖(预售)合同》中约定小区车位归开发商所有。2008年业主办理了人住手续，龙腾花园小区业主委员会于2009年3月份成立。业委会成立后，发现龙腾物业不仅将地下车位出租收益按照4：6的比例与开发商龙腾房地产进行分成，还将小区地面空地改造了20个车位，用于出租收益，收益用途未知。业委会多次与龙腾物业及龙腾房地产公司交涉，要求将全部车位收入返还给全体业主，均被拒绝，最终业委会将龙腾物业和龙腾房地产公司一并起诉至法院。
原告业委会诉称：龙腾花园小区的停车位属于龙腾花园全体业主共有，其收益自然应当属于全体业主，被告龙腾物业和龙腾房地产公司却私自瓜分，此外，龙腾物业在未征得全体业主同意的情况下，擅自改变小区空地为车位，并获取收益，其收益也应当属于全体业主所有。请求法院认定龙腾房地产公司与龙腾物业签订的《车位管理协议》无效并请求龙腾房地产公司和龙腾物业返还全部车费管理费。
被告开发商辩称：龙腾花园社区内规划的停车位按照法律规定属于开发商所有，且开发商在与全体业主签订《房地产买卖(预售)合同》时，已经明确约定了规划停车位属于开发商所有，自己与龙腾物业公司之间关于停车位管理及收益分配的约定亦符合法律规定，此外，龙腾花园小区业委会没有诉讼主体资格，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告物业服务公司辩称：龙腾花园社区内规划的车位属于开发商所有，自己与开发商之间签订的《车位管理协议》合法有效，按照该协议，自己有权获得规划车位30％的收益。此外，由于龙腾花园社区车位紧张，在不影响消防、通行等情况下，自己积极主动将小区内的空闲地方规划成停车位，方便了全体业主，且该部分车位的收益也全部用在了小区内公共部位维修养护等用途上，因此也不存在返还该部分收益的问题。
法院判决：法院经过开庭审理，查明事实如下：龙腾房地产公司与业主之间签订的《房地产买卖(预售)合同》中明确约定了规划车位属于开发商所有；龙腾房地产公司与龙腾物业签订了《车位管理协议》，约定了车位的管理、收益分配等问题；龙腾物业取得的规划外车位收益用于了小区内公共设施设备的维护等用途。最终法院主持三方当事人进行了调解，业委会在了解了相关法律法规及事实真相后，决定撤回起诉。
（案例来源：搜狐网）
问题：1.小区内规划车位的归属问题
2.开发商与物业服务公司关于车位收益的分配问题
案例分析：
一、小区内规划车位的归属问题
《中华人民共和国物权法》第七十条规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十三条规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”第七十四条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：(一)具有构造上的独立性，能够明确区分；(二)具有利用上的独立性，可以排他使用；(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列人该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。”第六条规定，“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”
从上述法律规定可以看出，不管开发商与业主之间是否在《房地产买卖合同》中约定了“小区规划内车位属于开发商所有”，小区规划内的车位原则上均属于开发商所有，除非业主能举证证明开发商已经将车位成本摊入房价或者已经将车位作为公共面积分摊到专有房屋面积中，由此可知，本案中规划内的车位属于龙腾房地产公司所有。此外，本案中龙腾物业未经业主大会同意，便擅自将空地改为车位的问题，虽然是为了全体业主的共同利益，且在法院的调解中妥善解决了，但其在运作程序上欠妥，物业公司本来是为全体业主做好事，却引来了误解，建议物业公司在今后的工作中，加强物业管理法律法规的学习，在物业服务过程中，严格遵守法律法规的规定，从而能够更加规范的为全体业主提供专业的物业服务。
二、开发商与物业服务公司关于车位收益的分配问题
根据《合同法》等法律规定，当事人签订合同生效的条件如下：1、意思表示真实；2、具备法律所要求的形式；3、不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害 社会公共利益。此外，《合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益：(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十四条规定，“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的；(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”
本案中开发商对于其拥有所有权的车位与物业服务公司签订的关于车位收益分配的《车位管理协议》没有违反法律的强制性规定，是双方真实意思的表示，合法有效，业委会主张《车位管理协议》无效的诉讼请求不成立。
5.物业装饰装修管理案例
店主将待售新车停于店面门前，暴雨导致小区大楼墙面瓷砖脱落砸伤新车，这损失到底该由谁来赔近日，永川区法院审结一起坠落物损害责任纠纷，以小区物管对建筑物共有部分疏于管理为由，判决物管公司担责75%，赔万余元，车方将车停在人行道上有过错，自担责25%。
2016年6月23日22时左右，因降雨导致该小区3号楼外墙瓷砖脱离，掉落的瓷砖砸到原告待售的2辆新车，导致新车受损无法正常销售。因赔偿问题无法达成一致，原告向永川区法院起诉，要求被告重庆某物业公司赔偿车辆维修费4790元、车辆贬值损失7400元、鉴定费4000元、律师费5000元等共计2万余元。
被告物业公司辩称其已尽到管理义务，不应承担责任；应当由小区中该瓷砖掉落的那栋楼的所有业主承担过错；并且原告将车停在禁止停车的人行道上，自身也应承担相应的责任。
法院审理后，综合考量双方过错大小，酌定被告承担75%的责任即元，剩余损失由原告自行承担。
（案例来源：重庆晚报）
问题：1.物业有什么义务存在过错吗
2.汽车销售公司有责任吗
案例分析：
一、小区物业负责物业共用部分的日常维修、养护和管理，对建筑物共有部分的外墙负有管理义务。
依照《侵权责任法》的规定，被告作为小区物业的管理者，负责物业共用部分的日常维修、养护和管理，对建筑物共有部分的外墙负有管理义务。而其疏于履行该义务，致使该小区3号楼外墙出现瓷砖脱落，且其未及时发现瓷砖脱落的安全隐患并设置及时有效的警示标志或对该隐患予以排除，导致损害的发生，其存在过错，应对原告的损失承担相应的赔偿责任。
二、汽车销售公司有责任
原告将其待售新车停靠在路边的人行横道上，该停车位置本身就具有一定的不安全性，也为本次损害的发生埋下隐患，所以，汽车销售公司自身也应承担部分责任。
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