商品房预售合同纠纷中常见问题分析
梳理业主的诉求及依据的事实理由，分析商品房预售合同纠纷案件中常见问题如下：
1
团购费返还责任及主体不明
团购作为一种新兴的消费方式和促销模式，可以提升客户与商家的谈判议价能力，商家可以给出低于零售价格的团队折扣。当购房者在诉讼中主张解除合同或者双方已经协商一致解除合同后，团购费的返还便成为常见问题之一。
常见争议一是团购费是否应当返还，二是由谁返还。显然，由谁收取应当由谁返还，但是团购费是谁收取的，双方往往存在争议。通常，购房者主张团购费是在售楼大厅与部分购房款一并刷卡缴纳的，不认为是中介机构收取，因此主张开发商承担返还团购费的连带责任；或者主张团购费给了中介机构应当由中介机构返还，与此同时购房者提交了团购费缴纳的收据或者银行交易明细，但是收据上载明的公司、银行转账的收款方既不是开发商，也不是中介机构。
2
装修质量问题多样且装修责任主体不清
实践中，购房者与开发商约定交付精装修房屋的现象越来越普遍，装修存在的问题也接踵而至，总体上包括装修质量问题和装修责任主体问题。
——装修质量多样
一是实际交付的装修样式及质量是否与开发商宣传的样板房一致。样板房通常是开发商在销售现场设置的模型，虽然为了规范开发商或者销售者的销售行为，《商品房销售管理办法》第31条规定房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。审判实际中，购房者通常仅是表示交付的房屋与样板房不一致，但实际上合同中并没有约定，因此需要购房者对样板房具体是什么，以及对样板房与开发商应当交付的标准相一致的诉求进行举证。购房者通常在这方面的举证能力较弱。
二是装修质量与合同约定的交付标准的“区别”。首先，大部分合同对于装修质量的约定并不十分明确，通常仅是对采用什么材质进行约定，如“高级乳胶漆”等模糊字眼；其次，个案中出现的装修质量问题各种各样，比如房屋漏水、墙面裂缝、没有安装防护栏、柜子破损、甲醛超标等。而装修公司则称仅是存在瑕疵，不影响入住。所以双方常因此产生矛盾。
——责任主体不明
实践中，购房者与开发商签订商品房预售合同时，常与开发商指定的装修公司同时签订委托装修协议。从法律关系上看，购房者既与开发商之间建立房屋买卖合同关系，又与装修公司之间建立装饰装修合同关系。从合同履行上看，部分合同约定开发商与装修公司同时交房，但部分装修公司以购房人“授权”的方式或者装修合同“约定”的方式直接从开发商处取得钥匙，架空购房人的直接参与。甚至有购房者误认为开发商与装修公司为同一公司，称两份合同系同时签订，约定交付“精装修”房屋，或者主张开发商与装修公司为关联公司，故将两者共同诉至法院，要求就逾期交房承担连带责任。
3
政策调整导致购房者无法办理贷款，责任划分存有争议
商品房买卖是大额交易，贷款成为购房者最常见的选择。另外，房地产业是我国的支柱性产业，受国家政策调整的影响较大，调整贷款政策成为国家常用的调控方式之一。比如，2017年3月17日至4月19日，北京市政府相关部门先后出台《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》（被称为“3.17新政”）等11项限购、限贷调控政策。“3.17新政”的实施，有效规范了房地产市场秩序，但也引发了一定数量的纠纷案件。
例如，新政出台导致部分购房者购房、贷款资格受限，购房成本明显上升，或者贷款无法发放，导致购房者诉至法院主张合同无法履行，要求解除合同，但是开发商不同意解除合同，且认为可以等待购房者办理其他贷款。另外，开发商指定贷款银行由购房者贷款，但因一方原因无法贷款导致商品房预售合同无法继续履行的，责任如何承担存有争议，也是审判实务中的常见问题。
4
逾期交房的违约责任承担及损失计算的争议
交房是商品房买卖中的重要环节，从程序上看，交房可以划分为开发商通知收房、房屋交付与购房者的质量验收、书面确认四个基本环节。
逾期交房责任分担的前提是逾期交房的责任归属。实践中常见的争议是开发商有无书面通知购房者收房、购房者为什么没有收房，以及购房者拒绝收房是否是归结为开发商的原因等。如果是开发商的责任，开发商则应承担违约责任，承担违约责任的方式一则是按照合同的约定计算违约金，当违约金过高时，开发商可以申请法院适当调整。另外，如果双方没有约定违约金的，购房者可以要求开发商赔偿损失。但调整违约金的数额一般以实际损失的多少作为参考，故主张的当事人都需要就实际损失进行举证。
5
违约金约定条款争议
在商品房预售合同纠纷中，还存在违约重合的情形。如同时出现逾期交房和逾期办证，这种情况下，违约金该如何适用？
该类情形下，法院通常认为逾期交房与逾期办理房屋权属登记均系由出卖人同一行为造成，如要求其基于同一行为在同一时间段内承担两项违约责任，则加重了出卖方的违约责任。对于重复期间的违约金，买受人有权任选两项违约责任之一进行赔偿，买受人坚持主张两项违约金的，应择一高标准予以支持。
如出卖人认为约定的违约金过高而要求人民法院调整的，法院可根据合同法第一百一十四条、《商品房买卖解释》第十六条以及《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，并参照《商品房买卖解释》第十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条确定的违约金计算标准确定出卖人应承担的违约责任。
典型案例
1
购房者要求返还团购费的，应当举证证明团购费的去向
基本案情
2017年4月，李某与某公司签订商品房认购协议书，单价优惠构成备注8万抵15万。李某持有的推荐单，部分内容：为获取本次活动的购房优惠权，在签署本说明同时，被推荐人需支付信息服务费人民币8万元，减免房款15万元。此服务费由某投资公司收取。如成功购房，信息服务费不予退还，若未成功购房，则该信息服务费30天内可申请退还。
后李某与某公司解除商品房认购协议书，现李某起诉要求退还8万元团购费。某公司称其未收取的8万元故不同意退还，某投资公司称虽然李某已经解除合同，但曾已经签约成功，8万元作为信息服务费不予退还。
裁判结果
判决某投资公司返还8万元的团购费及对应的利息。
律师提示
第一，关于是否返还的问题，某投资公司以信息服务费名义收取李某8万元，双方清楚交纳该款项的目的在于获得商品房价款的优惠，而并非提供团购折扣信息的报酬，某投资公司所负义务不仅是在订立商品房买卖合同时使买受方按照优惠价格购买商品房，还应使买受方能够通过合同的履行实际享受到减免房屋价款的优惠，否则难以实现买受方支付该款项的目的。李某已经解除商品房认购合同，给付8万元的目的已经无法实现，故应当返还。
第二，应当由谁返还的问题，首先，商品房买卖合同虽然与组织参与团购而形成的合同存在事实上的关联，但二者并非同一法律关系，推荐单上载明了该8万元不是房款，故李某无权要求某公司返还，仅能向某投资公司主张。
最后，根据“谁主张谁举证”的原则，购房者要求返还团购费的还应当举证证明团购费的缴纳情况，包括数额和收取方。通常情况可提交的证据包括但不限于转账记录、收据、发票等，如果证据显示收款方是A，而购房者要求B返还，显然不符合法律规定。因此提醒购房者无论缴纳的何种费用都应当注意收款方的名称，要求开具发票，如果收款方与开发商等名称不一致，需核实原因并留存证据。
2
因装修造成的违约，仅由装修公司承担责任
基本案情
原告田某以被告北京某置业公司、某建设公司的房屋装修质量存在问题无法达到交付标准、迟延交付房屋以及房屋门牌号与当初合同约定不符等为由，将其诉至法院要求退还多收的装修价款、支付延期交房违约金、变更所购房屋房号。
被告某置业公司辩称，双方签订的《商品房预售合同》约定的交付标准为毛坯交付，其公司合同约定的时间、交付标准向田某交付了房屋；《装修工程合同》系田某与某建设公司签订，其公司不承担相应责任。
某建设公司辩称，其公司已依约如期完成了装修工程，并如期通知田某，田某所提出的房屋存在的问题不属于工程质量问题，田某要求退还装修款没有法律依据，即便法院认为其公司存在违约行为，合同约定的违约金也过高，申请法院酌减。
裁判结果
首先，根据合同相对性，因装修导致的违约，仅应由某建设公司承担责任，某置业公司不承担责任；其次，某建设公司未经业主同意改变了房屋原有状态，导致房屋存在安全隐患，且存在延期交房，应当承担相应的违约责任；对于违约金的数额，法院将根据田某的损失情况，兼顾合同履行情况及当事人的过错程度酌情予以确定。
律师提示
实务中，有购房者称与开发商签订的商品房预售合同和与装修公司签订的委托装修协议是同时签订的，且并未看清是两家公司签订的合同，理所当然的认为一家公司，应当承担连带责任。但是法律上，两家公司是两个独立的民事法律行为主体，具有独立的财产且独立承担责任。所以提醒购房者在签订合同时仔细查看合同的相对方，另提示开发商和装修公司，在签订合同时应当提示购房者合同的相对方名称以及合同的重要条款。3
3
无法办理贷款的，视其原因承担责任
基本案情
2017年5月，刘某与某开发商签订《商品房预售合同》，约定房屋总价款174万，其中87万选择某开发商指定的银行贷款方式予以支付。刘某主张其付首付款后，因某开发商未按时出具发票，延迟办理贷款，期间其丈夫失业，最终导致贷款无法办理，故要求解除合同并追究某开发商的违约责任。某开发公司称不同意解除合同，可以给予刘某一定的时间，使其顺利办理贷款。
裁判结果
依法成立并生效的合同对当事人具有法律约束力，刘某丈夫失业并不必然导致贷款无法办理，也不必然导致合同无法继续履行，刘某无权解除合同，故驳回刘某的诉讼请求。
律师提示
商品房买卖合同约定买受人以担保贷款方式付款的，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当就收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。因此，需要强调，并不是无法办理贷款就当然的解除合同，应当满足无法办理贷款确实导致合同无法继续履行的条件，且仅有无过错方才有权提出解除合同。
4
开发商逾期交房的，应明确违约责任并合理计算损失
基本案情
2016年5月，刘某与某开发商签订《商品房预售合同》，双方约定某开发商于2017年12月31日之前交付房屋。2018年6月，刘某诉至法院称某开发商仍未交付房屋，故要求某开发商按照合同约定支付违约金，并按照每月9000元的标准支付租房损失。某开发商向法院提交邮单底联原件一份，称2018年3月曾按照合同上刘某留存的地址向刘某邮寄收房通知书，快递显示刘某已经签收，但刘某一直拒绝收房，另合同约定违约金过高要求法院调整。
裁判结果
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。如果当事人约定了违约金，应当优先适用违约金条款。2018年3月之前，某开发商逾期交付房屋应当按照合同约定支付违约金，且该违约金并非过高，不予调整。3月之后系因当事人自己的原因导致逾期收房，某开发商不承担违约责任。
律师提示
首先，在判定是否承担违约责任之前需要确认是否存在违约行为。其次，在违约责任的承担上，当事人约定了违约金的应当适用违约金条款，在没有约定的违约金的情况下，守约方可以主张支付损失赔偿额。
关于违约金是否过高的问题，根据《商品房买卖合同解释》第16条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约遭受的损失确定违约金数额。违约金数额或者损失赔偿额可以按照预期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
5
交付质量除合同约定外，还应符合行业标准
基本案情
2016年杨某与某置业公司签订车位认购书，约定购买的车位号及建筑面积。双方合同约定车位按套计价与销售，车位款28万元，买售人不得因面积差异而向出卖人要求解除合同或要求退还车位款。出卖人还承诺交付车位质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。
其后，杨某因某置业公司交付的车位面积小于合同约定的面积，亦小于国家行业标准确定的小型车车位最小面积要求，与某置业公司协商调换车位未果诉至法院。
裁判结果
经法院释明双方相关法律规定后，双方协商达成调解意见，某置业公司退还杨某一定的车位款。（文章来源于网络，仅用于学习、交流与传播，如有侵权，请与管理员联系）
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