《房 地 产 开 发 与 经 营》
课程设计
目录
一、课程设计任务书-------------------------------
二、课程设计成果---------------------------------
（一）房地产开发流程图---------------------------
（二）项目楼盘调查表-----------------------------
（三）客户调研问卷-------------------------------
（四）联发君悦华府项目房地产开发的市场调研报告----
1．对扬州市宏观环境的调查----------------------
(1)宏观经济及市政规划 ------------------------
(2)扬州房地产现状-----------------------------
2、项目自身情况调查---------------------------
(1)产品的整体研究-----------------------------
(2)产品的特性分析-----------------------------
3、需求市场调查-------------------------------
三、课程设计总结----------------------------------
一、课程设计任务书
《房地产开发》课程设计任务书
课程设计:
二、课程设计题目：扬州联发君悦华府房地产开发的市场调研报告
三、课程设计进度计划: 周一、资料收集
周二、资料收集
周三、报告初步撰写
周四、完成报告初稿，
周五、报告修改并定稿
四、课程设计实施途径和措施: 课程设计的实施主要通过市场实地调研的一手资料以及借助互联网、图书馆中的各种相关扬州房地产的二手资料收集整理,再对资料进行分析之后,提出自己的观点
一、 课程设计成果
（一） 房地产开发流程图
（二） 项目楼盘调查表
房地产项目信息调查表
检索代码：01 销售证号：
楼盘名称
售楼电话
开发商
代理商
设计单位
物管公司
区位描述
区域环境分析
园林设计公司
园林风格
总建面积
占地面积
项目属性
建筑风格
绿化率
栋数
层数
朝向
总套数
容积率
物业费用
建筑密度
取暖方式
其他
销售起价
最高价格
均 价
付款方式
车库形式
装修标准
采光通风
建筑结构
开工时间
竣工时间
交房时间
面积范围
户型结构
主力
户型及特点分析
媒体
形式
诉求点
楼
盘
设
施
室内设施
周边环境
交通
小区设施
医院超市
物业管理
金融学校
园林环境
竞争对手
目标客户群分析
销售顺序分析
项目良
抗性分析
良性分析
抗性分析
促销策略
（三） 客户调研问卷
扬州市区居民购房意向调查
1、您所处的年龄段：
A、25岁以下 B、26～35岁 C、36～45岁 D、46～55岁 E、55岁以上
2、您是否是本地人？
A、是 B、否
3、您现在所居住房屋类型（ ）
A、普通商品房 B、政策性住房 C、旧有私房及自建房 D、租房 E、借住亲朋好友家
4、您的工作单位：
A、政府机关事业单位 B、私营企业 C、个体工商业 D 、自由工作者 E、其他(请注明)
5、您主要通过什么渠道了解地产信息呢？（多选）
A、电视 B、报纸 C、户外广告 D、网络
E、亲朋介绍 F、其它（请注明）
6、您是否打算在近期购房？
A、1年以内 B、1-3年 C、3-5年 D、5年以后 E、不考虑F、未定
7、您购买房子的次数
A、0次 B、1次 C、2次 D、3次 E、3次以上
8、您若购房，购房目的是什么？
A、改善居住条件 B、解决居住 C、给父母或子女 D、投资购房
9、如果您购房了，您会选择哪种支付方式？
A。、一次性支付 B、商业贷款
10、您打算购买的住房类型（ ）
A.多层 B.小高层 C.高层 D、花园洋房
E、别墅（独栋、联排）
11、您打算购买的住房面积（ ）
A、40㎡ 以下 B、40-70㎡ C、70-100㎡ D、100-150㎡ E、150㎡ 以上
12、您购房时会考虑哪些最主要的因素：（可多选）（ ）
A.位置和交通 B.配套设施 C.景观 D、物业管理 E、品牌和开发商实力 F、户型设计
G、风水 H、其他
13、您希望购买的楼盘外观风格（ ）
A、现代风格 B、传统中式风格 C、欧式风格 D、其他
14、在住宅面积固定的前提下，您更希望（ ）
A、大客厅 B、大主卧室 C、大厨房 D、大卫生间 E、无所谓
15、您购房时所接受的单价是（ ）
A、3000元以下 B、3001-5000元 C、5001-7000元 D、7001-9000元
E、9001元-11000元 F、11000元以上
16、您对近几年来我市保障性住房政策的效果满意吗”
A、满意 B、比较满意 C、一般的占 D不太满意 E、不满意
17、您的家庭年收入情况（ ）
A、5万以下 B、5-9万元 C、10-14万元 D、15-19万元 E、20-24万元F、25-29万元 G、30万及以上
18.你认为现阶段比较有效的营销渠道：【最多选三个】（多选题）（ ）
A、网上平台 B、报纸、杂志及户外广告等 C、电视广播 D、主题活动 E、微信、微博等移动社交平台 F、电话短信 G、中介机构 H、其他 J、不清楚
19.你认为开发企业应对当前房地产市场低迷情况，最有效的方法是：（多选）
A、提高楼房质量 B、延伸园区生活服务 C、保护房产质量不变、降价 D、降低房产用材等配置、降价 E、加大广告宣传力度 F、引进优质教育资源 G、其他
20.如果有一些活动能让您全面了解这种房地产销售模式，邀请您参加您会去吗？（ ）
A、会 B、不会 C、看情况
（四） 联发君悦华府项目房地产开发的市场调研报告
1.对扬州市宏观环境的调查
(1)宏观经济及市政规划
区域市场现状及其趋势判断
建筑业是传统优势产业。扬州市各级政府把建筑业作为发展民经济的基础产业来抓，加大扶持力度，努力开拓建筑市场，使建筑业经济规模迅速壮大，产业地位日益提升，成为全市经济社会发展的优势产业、富民产业和支柱产业。2007年，江都获得“建筑强县(市、区)的命名。扬州市还曾获得“建筑强市”的命名 ；高邮、邗江获得“建筑强县(市、区)”的命名；仪征获得“建筑之乡”的命名。
近年来，房价问题一直是大众始终热衷的问题，在做了相关的资料查询和最近的房价调查后，我觉得未来几年的扬州房价依旧会有所上升。首先，扬州房价的波动是在整个国家的房价市场的大背景之下的。近些年来，全国各地房价飞涨，尽管政府已经出台相 关政策调控，价格依旧让很多人望而却步。在市场经济条件下，一种商品的价格是由市场上的供需关系所决定的。但在房地产领域，支撑房价持续上涨的因素很复杂，不仅取决于供求关系，还有其他因素。目前我国的城市化水平较低，农村人口过半，城市化进程在未来一段时间内还将继续呈现加速状态，每年还会有很大一部分农村人口进入城市，不断扩大的购房队伍与城市有限的土地供应之间的矛盾必然导致房价不断上涨，由此导致供不应求，这是由价值规律决定的必然趋势，也是房价上涨的根本原因。 而对于扬州这样的城市来说，自住型需求仍是主要购房来源，根据调查显示，扬州目前的购房需求依然巨大，绝大部分是自住型和改善型需求，其中改善型需求比较旺盛。扬州房地产板块根据市场价格、市场发展规划等可分为 东、南、西、北、老城区五大板块。扬州商品住宅区域市场主要以东、西、北三区为主，西区依然是市场供应和成交的主力板块。
东区板块——是扬州市的行政中心， “两城三区”的打造，提升了整个东区商圈的档次，未来将建成扬州东部商业副中心，因此该地区房价将会处于较为乐观的升值状态，其客户人群以本地和大扬州客户为主，自主和改善需求居多。
西南区板块——房产开发热点区域，多个大盘云集于此，商业配套成型，是扬州市区的优质板块。由于其核心位置扬州商城，与力宝广场以及绿地运河纪通过江阳西路有机衔接，提升了该商圈的档次和地位，西区后续土地储备较多，市场发展机会大，未来则是扬州最主要的住宅区，因其优越的交通，生活以及地理位置，将会成为众多购房者的首选，因此该区房价将不会如众多买房者所愿有大幅下降，相反很有可能房地产商将占据主导地位。
北区板块——该区定位为扬州主城新片区，将打造成现代服务集聚区、文化创意区、生态人居示范区。新区东接瘦西湖新区、西邻新城西区、南沿沿山河至扬治路，面积约13平方公里，建成后辐射人口将达 20 多万人。凭借其景区资源优势，未来将成为豪宅板块。
2012年，扬州市固定资产投资1783.65亿元，增长20.9%。其中，城镇规模以上项目投资1104.77亿元，增长21.5%；农村规模以上项目投资443.03亿元，增长20.3%。从三大产业来看，第一产业投资17.91亿元，增长11.5%；第二产业投资1064.19亿元，增长17.6%；第三产业投资701.55亿元，增长27.3%。一、二、三产业投资占全部投资的比重分别为1.0%、59.7%和39.3%。扬州市房地产开发投资235.84亿元，增长19.3%。其中，住宅投资181.71亿元，增长12.9%；商业营业用房投资25.91亿元，增长41.6%；办公楼投资8.15亿元，增长5.6%；其他用房投资20.07亿元，增长87.5%。扬州市商品房施工面积1794.22万平方米，增长11.7%，其中，新开工面积666.59万平方米，增长0.8%；商品房竣工面积559.64万平方米，增长32.6%；商品房销售面积601.91万平方米，增长9.0%。2012年扬州市在建亿元项目344个，增长38.2%，项目个数净增96个。计划总投资1410.9亿元，增长11.0%；完成投资853.8亿元，增长91.8%。在建亿元项目个数、计划总投资、完成投资分别占扬州市项目投资总量的18.6%、63.7%、55.2%，同比分别提高6.7个、5.5个、16.9个百分点。
"十二五"期间，扬州市经济的快速发展，财政收入的稳步增加，特别是市委、市政府贯彻以人为本、为民惠民、让百姓共享经济社会发展成果的执政理念，多渠道筹措住房保障资金，不断强化管理房地产工作，将给扬州市的住房保障工作和房地产发展提供强大支撑。"十二五"期间，扬州市将处于人均GDP跨越10000美元的发展阶段，扬州市国民经济所处的发展阶段与发展要求决定了扬州市房地产，尤其是住宅房地产仍将成为持久的消费热点。 "十二五"期间，扬州市城镇化将处于速度加快、质量提升、内涵更加丰富的重要阶段，至规划期末，市域总人口将达到 535 万人，城镇人口达到 332 万人，扬州市城镇化水平将达到62%以上，比"十二五"期末提高7.7个百分点，这将带来大量的房地产市场需求。
综上所述，扬州未来的房地产行业还是有着较好发展的，尽管近年政府加强了对房地产的调控，但是房价将不会出现大幅度下降，并且随着人们日益增长的购房需求，扬州房价可能出现上涨。
（2）扬州房地产现状
1.宏观坏境
根据国土部的统计，今年前三季度，全国国有建设用地供应31.88万公顷，同比下降4,6%，当中，工矿仓储用地、房地产用地、基础设施等其他用地，同比都有所下降；今年前三季读，全国土地出让面积同比下降4.8%；与此同时，合同成交价款同比增长24.8%，出现“量减价增”的情况。住宅地价方面，今年第三季度，住宅地价在经历了连续九个季度的平稳、温和上行后，再次进入较快增长区间，环比增速超过2%。
2.扬州楼市
全国房地产市场数据中心统计发布了《2016年10月全国城市房屋租金排行榜》。数据显示，10月份以来，全国范围的房租涨幅不大，大部分城市均有小幅下降。江苏省内，南京以37.01元/月/的月平均租金跻身全国前十行列；苏州排在省内第2位，全国第26位，月租金26.33元/月/；无锡排在省内第三位，全国第56位，月租金21.30元/月/，数据显示，扬州10月的平均租金水平为17.72元/月/，在全国列第93位，环比下降1.64%，同比则下降了0.96%，按照这个平均租金标准，在扬州租一套100平米的房子，月租金为1772元。
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从图中可以看出，11月东区商品房成交82664米，占市区商品房成交建筑面积的24.00%；
西区商品房成交137578平米，占市区商品房成交建筑面积的39.94%；北区商品房成交57743平米，占市区成交建筑面积的16.76%；南区商品房成交13591平米，占市区商品房成交建筑面积的3.95%；老城区商品房成交1119平米，占市区商品房成交建筑面积的0.32%；江都商品房成交51759平米，占市区商品房成交建筑的15.03%。
3.扬州楼市区域分析
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2、项目自身情况调查
(1)产品的整体研究
联发君悦华府由拥有房地产开发一级资质的联发集团有限公司开发。项目总占地为19.9公顷，总建筑面积为38万平米，由双拼、联排别墅，多层洋房，小高层，高层组成。项目南临五台山路，西对新建的江都路北段。在项目的北端沿古运河段，是幽静秀美的沿河风光带。项目建成后将会是扬州市区中心位置的大型现代中式风格的人文社区。 联发君悦华府项目物业类型丰富，社区配套完善，有社区商业街、超市、社区会所、社区物业服务中心、幼儿园和大量、丰富的公共停车空间等一应俱全，让生活更周到便利，形成一个功能完整的居住社区空间。联发君悦华府，为继南昌联发君悦朝阳、联发君悦湖之后联发又一君悦中高端产品系，项目以1.58超低容积率、38万建面、2078户的体量为扬州城区核心首席低密度社区。联发君悦华府紧邻扬州老城区，与文昌阁中心仅10分钟，距双东历史街区仅1公里，瘦西湖、梅岭小学、梅岭中学、第一人民医院、华美达、茱萸湾、竹西公园……等均在较短交通范围。伴随着城市发展向东，项目扬州向东桥头堡区位优势凸出，瘦西湖隧道、漕河路—五台山—万福路、江都路北延、古运河改造及SM巨头落子，为项目周边出行、生活便捷及区域价值提升提供契机。联发君悦华府分A、B两地块，分四期开发。1期为9栋，6栋住宅全部入市销售，项目以超前的规划设计(人车分流、双入户大堂)、精工建筑(装甲门窗、内遮阳系统、消音螺旋管)及45%以上绿化率提升扬城居住品质，86㎡通透两房、92㎡阳光两房、120-133㎡奢适三房赢得扬城改善型置业者的青睐。联发君悦华府2期，紧邻古运河，在地段、配套、景观、规划、户型全面升级，6栋小高层与6栋花园洋房的1.4低密规划，180°的古运河景观、87-140㎡二三四房全系产品、泳池羽毛球场及1.7万商业街区的配套，繁华静谧兼具，堪为主城生活、品质人居典范。
（2）产品的特性分析
1.基本信息
所属区县：广陵区
所属商圈：其它
楼盘地址：广陵区五台山路与江都路交会处东北
销售状态：在售
项目特色：打折优惠、教育地产、品牌开发商、投资地产
开发商：联发集团扬州房地产开发有限公司
2.销售信息
开盘时间：2016年9月3日加推洋房B5、B18
入住时间：2018年6月整体交付
价格详情：均价11000元/平米
打折优惠：1万抵5万优惠
售楼地址：广陵区新万福路与江都路交会处东北
3.建筑信息
产权年限：70年
户型一居：84平米、一居110平米、一居112平米、一居125平米、一居138平米、一居142平米、二居86平米、二居91平米、三居93平米、三居108平米、三居121平米、三居124平米、三居133平米、三居134平米、三居165平米、四居156平米、四居165平米、四居168平米、四居169平米、四居171平米、五居265平米
建筑面积：385944平米
占地面积：183000平米
建筑类别：数栋高层（17F、18F）、小高层（9F、11F）、多层（5F、6F）、联排别墅
装修情况：毛坯
建筑及园林设计：江西省设计院
代理商联发集团：厦门房产代理有限公司扬州分公司
景观设计：易道景观设计有限公司
4.物业信息
物业类别：住宅、商铺
容积率：1.58
绿化率：30%
物业公司：厦门联发（集团）物业服务有限公司
物业费：2.2元/平方米·月 2.2元/元·平
停车位：2454个
停车位租价：450元/位/月
停车位售价：9.5万元/位
5.交通配套
交通出行
乘坐20路在五台山路（技师学院）站下，从技师学院坐2路，四站路就可到大润发广陵店，比较方便
公交：古运南苑[公交站]（1005外环,1005内环），古运新苑[公交站]（1005外环,1005内环），五台新村[公交站]（20,20晚班），五台新村(技师学院)[公交站]（12,99），名城运河锦园[公交站]（2,99）
6.配套信息
项目周边有两个大润发超市环绕，除此以外，项目距离文昌商圈仅五分钟车程，打车起步价即可到达。项目周边的教育配套非常丰富，有四所中小学围绕，位于项目东南方向安康路上有扬州重点中学扬大附中东部校区；北面有弘扬中学、竹西中学，项目西侧3分钟车程可到达扬州重点中学梅岭中学。
学校：扬州六中（123米），扬州市新星小学（746米），扬州市先进学校（755米），时代幼儿园（826米），七巧幼儿园（874米），扬州大学附属中学东部分校（1023米）
购物：美联购物连锁（300米），润九津食品（305米），好运易家超市（306米），易捷便利店（333米），惠松超市
（448米），阿明超市（463米），世纪华联超市(太平店)（569米）
医院：五里庙社区卫生站（684米）
生活：扬州农村商业银行ATM（567米），扬州农村商业银行ATM（567米），24自助银行服务（571米），24自助银行服务（571米），中国银行ATM(扬州市建筑垃圾管理办公室北)（679米）
娱乐：竹溪休闲公园（1135米），运河文化公园（2087米），东关历史文化旅游区游客中心影视厅（2145米），曲江体育休闲公园（2274米），扬州达麦影城(先锋广场店)（2716米）
餐饮：麻辣在线（316米），泉味源黄焖鸡米饭(六中店)（330米），川町太郎(君悦华府店)（576米），麒麟坊烘焙运河佳园店（610米），技师学院大鸡排（636米）
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7.地理位置图
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8.价格走势
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分析：联发君悦华府的价格整体呈平稳上涨趋势，今年下半年涨幅尤其明显。但都低于广陵区和扬州的平均房价。说明联发君悦华府还存在一定的价格优势。
3.需求市场调查
（1）自住为购房者主要需求
有效样本总量为100人，以自住为主要购房目的市民人数为94人，占比94%。由此可以看出目前扬州市房地产市场中，刚需首次置业与改善型置业仍是主流需求，以投资为目的而购房的消费者数量并不多。
20至30岁的占比过半，也说明购买婚房、安家置业等刚性需求是市民购房的主要动力。同时，随着扬州整体环境的提升，新小区品质不断提高，也让市民有了“改善居住条件”的理由。“刚需”首次置业与改善型置业仍是主流需求，也反衬出扬州的房地产市场是平稳、健康的。
（2）西区住宅最受市民欢迎
参加问卷调查的受访对象中希望购买西区房子的市民人数最多，占比为36%。近几年西区发展迅速，各项城市配套设施纷纷崛起，使得区域内的楼盘升值空间与日俱增。其次最受欢迎的购房区域是东区，占比为28%，南区、北区、老城区分别以19%、9%、5%分列三、四、五位，而郊（县）区的购房意向数量最少，仅为3%。
西区竞争激烈开发商优惠大“随着京华城的崛起，力宝广场、三盛广场，万达的不断涌现，西区的配套在不断升级，市民消费、购物、休闲越来越便利。这说明，市民购房越来越看重配套。”由于西区开发商之间的竞争激烈，因此西区的楼盘优惠力度很大，也是吸引购房人的一大利器。
（3）多层（带电梯）三居室购买意向最多
住房物业类型中，多层（带电梯）选择的人数最多，占有效统计数量的59%，其次为小高层及高层，占比为25%；而住房户型类型方面，三居室的购买意向占比最高，为51%，两居室以30%的占比排第二位，由此可见，目前扬城中小户型最受职业者青睐。
“选择多层(带电梯)的人数占比大约6成，三居室购买意向的人数超过50%，这说明市民在购房的需求上兼具了便利性与舒适度的考虑。”目前5层带电梯的房子很受热捧，因为这样的房子楼层不是很高，配有电梯等设施又增加了居住的舒适感。而三房的户型往往是三间朝南，空间宽敞，适合一家人居住，舒适度也很好。
（4）房屋单价为6000-8000元/㎡的住宅最受热捧
调查显示，64%的调查对象打算购买的房屋单价为6000-8000元/㎡，21%的调查对象打算购买的房屋单价为8000-10000元/㎡，10%的调查对象打算购买的房屋单价为6000元/㎡及以下，另仅有5%的调查对象打算购买单价超10000/㎡的房子。
除此，48%的问卷调查参与者能够接受的单价为5000-6000元/㎡，29%的市民能够接受的单价为6000-7000元/㎡，认为房价应该维持在7000-8000元/㎡与5000元/㎡以下的人数基本相同，分别占总量的10%，仅有3%的市民认为8000元/㎡以上是合理的价格区间。
市民希望负担进一步降低，近半数市民认为新政有影响、市民能接受的房价与市民打算购买的房屋单价之间有一定的差距，这都说明市民对于购房的政策还是很关注的。他们希望政府能够继续推进降低首付、降低利率、利率打折等相关调控政策，更大程度上为购房者减负，降低购房支出。
（5）户外广告是最为多见的信息渠道
调查显示，户外广告的占比比网络多。户外广告仍然是扬州市居民接受最广的信息渠道。
这是为什么呢？因为在网络营销时，很多东西都是虚拟的，模糊的，你不了解你的用户是什么样的人，不了解他们想要什么，只有与受众进行真实接触，企业主才能将品牌传递给受众。
户外媒体相对比较独立，他不需要像各家电视台那样竞争，也不需要像报纸，杂志那样考虑是靠发行还是靠广告，所以广告到达率高，传播效果强。其次，对于企业主来说与其他媒体相比，户外广告的成本具有无法抗拒的吸引力。最后，在城市的繁华街段，或许人们对楼宇的形状都视而不见，而对那些绚丽的巨型广告牌印象深刻。在黄金地段树立巨大尺寸的广告牌，对视觉有很大的冲击力，有助于传递商品信息和扩大影响力。
二、 课程设计总结
《房地产开发》课程设计总结
（一）、设计任务计划完成情况：周一、资料收集 按时完成
周二、资料收集 按时完成
周三、报告初步撰写 按时完成
周四、完成报告初稿 按时完成
周五、报告修改并定稿 按时完成
（二）、开展的研究工作和取得的成果:通过一周的课程设计,对近年扬州房地产市场的…………房价走势和整体发展趋势有了一定的了解和认识,结合扬州市房地产市场现状,对课题本…………所在区域的项目的宏观环境、项目优劣势、财务上的盈利能力、经济上的合理性、项目建设条件的可行性 进行了分析,最后建议…………该项目是可行的，具有较强的抗风险能力、可观的盈利能力以及较强的竞争优势。
（三）、课程设计心得: 一周的课程设计结束了，在这次的课程设计中不仅检验了我所学习的知识，也培养了我如何去把握一件事情，如何去做一件事情，又如何完成一件事情。此次设计也让我明白了思路即出路，有什么不懂不明白的地方要及时请教或上网查询，只要认真钻研，动脑思考，就没有弄不懂的知识，收获颇丰。
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