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房地产开发工程管理操作指引

时间：24-04-26 网友

房地产开发

工程管理操作指引

2021年月

第一章总则

第一条目的

为保障合作公司股东权益，规范合作项目工程管理工作，增进合作项目有序、高效, 运用监理、承建商、供货商资源，完成项目工程开发，特制定本指引。

第二条适用范围

适用于所属项目在动工准备、施工、工程验收及质保期内利用进程中的进度、质量、安全文明及本钱等管理。

第三条适用原则

合作项目工程由江苏公司主导或参与的项目（标段），工程管理制度原则上参照保利江苏公司工程管理制度执行，如有特殊要求，需在项目合作协议或项目公司相关管理制度中约定执行。

第二章操作指引

第四条项目前期准备阶段

（1）项目部的组建

（1）土地获取后，人力资源部组织招聘或内部竞聘项目部领导，经总领导审批后录用。

（2）工程管理平台在人力资源部的协助下，选择适合的人员和专业工程师组成项目部。

（2）项目前期工作

（1）完成勘探、施工、监理单位的考察、招投标和合同签定。完成试桩单位招投标和试桩的施工，配合合作项目公司完成标段划分。

（2）项目部负责具体编制《项目工程整体策划方案》，工程管理部负责组织相关部门对《项目工程整体策划方案》进行评审，经会签后上报公司领导审批。项目部在整个项目和各分期区域启动前应编制《项目工程整体策划方案》，且必行严格执行审批程序，坚持“先策划、后审批、再实施”的原则。

（3）定位后的项目详细节点计划在总手下发里程碑节点计划后的5个工作日内或取得建设工程计划许可证之日前，由项目部组织相关部门编制并录入进度系统，发起审批。

（4）负责质监、安监、施工许可证的报批报建工作。

（5）配合开发部调研项目周边的市政配套设施情况，为后续设计和施工提供依据。

（6）配合开发部进行现场计划放线等。

（3）三通一平

（1）工程动工之前，工程部负责监督施工单位进行现场前的“三通一平”（水通、电通、路通、场地平整），办理场地临时排水及施工路口手续的工作。

（2）三通一平完成前，对现场地形标高进行测量，现场原始标高测量需所有合作单位工程、本钱人员均到场或依照合作项目协商肯定的形式进行一路确认。

（4）项目动工现场准备

（1）项目部组织监理单位和施工单位进场。

（2）项目部负责向监理单位和承建单位商进行现场情况交底和交点。

（3）项目部负责审核总包单位提交的现场临建施工组织设计，对其施工总平面布置、现场临水临电布置、现场机具设备配置的合理性进行检查。

（4）项目部负责检查总包单位现场准备情况，保证其知足公司现场CI形象要求及施工合同相关条款要求。

（5）配合开发部组织计划放线队进行放线工作。

（5）项目动工技术准备

（1）项目部按审核后的监理计划对监理组织大纲进行审核，监理计划大纲和实施细则按权责报审。

（2）项目部组织第一次工地会议。

（3）监理单位审查总包单位的质量管理体系、技术管理体系和质量安全保证体系。

（4）监理单位审查总包单位提供的专业分包商的资格。

（6）项目动工

（1）项目部协助开发部办理施工相关报批报建手续。

（2）施工单位在动工前向监理单位及项目部申报施工组织设计及工程动工报审表，经监理单位审查后报项目部审查，按权责组织审核、审批后，方可动工。

（3）监理单位在批准工程动工时，必需落实如下条件是不是具有：

a)施工图已会审、交底；

b)施工组织设计已审批；

c)施工现场准备情况具有动工条件；

d)施工单位的各项准备工作已就绪；

e)监理计划和基础部份监理细则已审核。

第五条质量管理

（1）为全面有效推动落实合作项目质量目标，项目部要完成以下职责：

（1）落实合作项目制定的质量方针及质量目标；

（2）执行合作项目制定的工程质量管理体系的制度及技术文件；

（3）踊跃配合各投资公司及合作项目的工程质量检查，并负责工程质量问题的跟踪落实整改，负责组织项目日常的工程质量检查；

（4）踊跃配合合作项目对新技术、新工艺、新材料关于工程质量的标准的推行及应用；

（5）踊跃参加合作项目组织的关于工程质量管理方面的培训；

（6）催促施工单位报送重要、关键部位的施工方案，对施工方案的技术及可操作性进行审查，并对施工方案的执行情况进行跟踪。

（7）参与关键部位、关键工序的质量验收；

（8）对进场的材料、设备应进行质量验收，不合格的材料、设备严禁利用；

（9）确保工程质量相关资料的完备性与及时性；

（10）依照审核通过的监理计划、监理实施细则催促监理单位进行工程质量管理工作；

（11）监督监理单位的见证取样检测、旁站、工序验收等质量管理工作；

（12）成立项目质量检查机制，使质量检查常态化；

（13）针对发现的工程质量问题，对施工单位提出质量整改意见，必要时下发甲方通知单，要求限期整改，并对证量问题整改全程跟踪，直至符合验收标准；

（14）组织项目的专项验收及完工验下班作；

（15）负责项目的移交工作，并跟踪落实移交物业及小业主进程中和质保期内的工程质量整改问题。

（16）其他由各投资公司、合作项目交办的具体事宜。

项目各参建、合作单位应全面配合项目履行上述职责范围内工作。涉及合作项目非项目部职责范围内工作，项目部同时确保各项目参建、合作单位沟通渠道畅通。包括协调技术部为参建、合作单位提供知足工程施工质量要求的技术参数、技术标准、设计图纸及设计变更，协调本钱部负责材料、合格供方的定价、招标等工作，和协调其它相关建设方职能部门的关联工作，确保工程质量管理工作的正常进行。

项目部同时依照与质量相关的合约条款对乙方单位（施工、监理、供方、设计、勘探、检测等单位）的履约情况进行监督及约束，以确保工程质量管理体系的顺利实施。

（2）施工方案审批流程：工程动工前一周由施工单位上报施工方案；

（1）施工组织总设计：总包单位中标后，进场施工前两周按照现场状况编制完成施工组织设计,并报监理、项目部、合作项目其它相关部门、主管副总审批。监理部3个工作日内完成签批，报项目部后5个工作日完成签批，并及时转公司其他相关职能部门及主管领导审批；

（2）专项方案审批流程：

a)安全文明施工专项方案，应急救援预案，脚手架施工方案，模板施工方案，临水、临电施工专项方案，季节性施工专项方案等政府职能部门要求编制的施工方案，应随施工组织设计同步编制完成，并同步完成审批。建设单位各类评估检查所要求的的各类专项方案，应按各专项检查要求完成审批。

b)深基坑、高支模等超过必然规模的危险性较大的分部份项工程专项方案应于该工程正式施工前编制完成，并经专家论证后再进行审批。

c)基础工程专项方案，屋面工程专项方案，大体积混凝土施工方案等重大专项及技术方案应在施工前完成审批。

d)装配式结构（PC）施工前两个月，总包方应编制好相关方案。包括材料、人员、机械等的综合调配，现场施工组织办法，管理预案，各方面等相关配合方案等，并自行论证其可行性。施工前一个月，将自审合格的装配式结构（PC）专项施工方案报监理部、项目部审批。项目部审批同意后严格依照方案施工，确保现场装配式结构施工顺利进行。

e)分包单位定标后进场前，应当即编制本专业的分包工程专项方案，并完成审批。

f)精装修单位施工前一个月，精装总包方应编制好相关方案并报监理部，监理部一周内完成审批并报项目部。项目部审批同意后严格依照方案施工，确保现场精装修施工顺利进行。

第六条进度管理

（1）进度计划明源系统上线

（1）定位阶段

a)定位报告必需依照总手下发的定位报告模板编制进度管理相关内容，包括进度组团划分情况、进度组团大体信息、进度组团里程碑节点计划等；

b)进度组团里程碑节点必需依照总手下发的标准工期要求编制，如有特殊情况须单独进行说明；

c)总部完成定位审核后将统一下发考核指标及里程碑节点计划。

（2）上线阶段

a)详细计划必需依照总手下发的里程碑节点计划深化编制，严禁擅自调整里程碑节点计划；

b)详细计划须在总手下发里程碑节点计划后的 5个工作日内或取得建设工程计划许可证之日前编制完成并录入进度系统；

c)详细计划录入进度系统后应发起审批流程，待审批完成后正式启用运行。

（3）运行阶段

a)节点调整需按要求进行流程审批，其中里程碑节点计划调整必需经由总部审批通过；

b)节点汇报分为进程汇报和完成汇报，其中进程汇报需按期按时汇报，完成汇报需在节点完成后的 3 个自然日内完成汇报。

（2）总施工进度控制计划的评审

施工进度控制计划编制完成后，需经相关各部门平台一路审核确认，以保证计划的可行性和严肃性。各部门审核通事后报公司领导，经领导审批后进行明源进度系统上线。

（3）节点要求

各类里程碑节点、一级节点、二级节点要求须在合同中明确要求（或由项目部另行下发通知单进行专项告知）。此类节点不允许施工方以任何理由延误，不然按合同追究总包方责任。总包方承担违约责任后如有书面证据证明该工期延误是因其他单位责任引发，项目部支持总包方追究责任方所应承担的责任。

（4）现场进度管理

施工进度控制计划执行情况的检查：监督监理单位检查施工单位的进度计划及完成情况。检查现场作业面劳动力、机械设备、材料的到位情况，进度款是不是专款专用，对周、月及总进度控制计划与实体实际进度进行对比，分析进度滞后的原因，针对影响进度的因素前瞻性地采取办法，及时报批报建、合理安排工序穿插，解决图纸、甲方分包、甲供材料等甲方需协助的问题。

第七条安全管理

（1）为确保项目生产进程平稳、有序，杜绝各类安全隐患，防范安全风险，项目部统一部署安全生产管理工作。通过项目例会、组织开展项目安全生产专题会议、专项安全生产检查、按期安全文明施工巡查、日常安全工作巡视等多种形式，包括各有关上级主管部门要求及相关文件指示精神，排查项目安全生产风险。具体工作安排按照需要，可由各分管小组牵头组织安排。

（2）项目部应要求施工单位遵守工程建设安全生产有关管理规定及甲方安全文明施工统一标准，成立健全安全防护和文明施工的制度，完善安全防护和文明施工办法，严格按安全文明施工的相关规定组织施工，采取必要的安全防护办法，消除事故隐患，并随时接受有关部门依法实施的监督检查。由于乙方原因造成事故的责任和因此发生的费用，均由乙方承担。

（3）项目部应要求施工单位遵守政府主管部门对施工厂地交通、施工噪音、环境保护和和安全生产有关的管理规定，按规定办理有关手续，并以书面形式知会甲方、监理单位；同时在施工进程中严格落实粉尘、废水等污染防治办法及生态保护、水土维持办法。

（4）项目部应要求施工单位参照《保利地产安全文明施工操作指引》、《项目施工现场统一形象标准》要求进行现场安全文明施工，若乙方不执行或违背规定，第一次处以5000元罚款；施工单位仍不更正的，甲方有权酌情延缓、暂扣乙方的工程款，直至乙方更正为止，乙方不得有异议。

（5）项目部应催促乙方配备合同约定的足足数量的专职安全员，负责项目的安全文明施工执行及检查工作，踊跃配合监理安全监理员的检查工作，乙方应无条件配合甲方对安全施工的各项要求及办法。

（6）每周项目要组织安全文明施工大检查，要求各施工单位专职安全员、项目负责人参加，检查现场安全保护、安全施工、安全用电等，形成会议记要下发，对不符合要求的同时下发罚款单及整改通知单。

项目部应要求施工单位进场前上报安全文明施工专项方案交监理及甲方审核，审核批准后按其执行。对于常见的安全文明施工隐患要有专项的应急预案，上报监理及甲方，核准后执行；对于现场重大危险源要有标识、要有清单、要有监控、要有记录。

（7）项目部应组织施工单位踊跃准备政府部门、甲方公司组织的质量及安全文明检查（含品质中心月度检查、集团第三方巡检等），并在检查评比中争先创优。由于迎检进程中对现场质量及安全文明的自查、整改及为提高检查成绩而产生的合同外施工内容（如对后续需进行开挖基坑边喷浆）等产生的费用已包括在合同总价内，甲方项目部对乙方准备检查产生的费用均不予以办理任何签证。

（8）项目部应要求合作项目安全文明目标为取得省文明工地，且在取得省文明工地之前与取得省文明工地以后，现场的安全文明施工标准不得有丝毫的不同及降低。

第八条变更签证管理

（1）为规范项目现场签证变更管理工作，使之符合合作项目投资各方合规性管理要求，项目部严格管控签证变更管理流程。合作项目所有签证变更管理均须依照项目部要求完成线下流程审批,然后由项目部流转至公司工程管理平台后完成明源线上流程审批。合作各方如有其他要求，尚需完成合作各方规定流程后才为有效签证，不然该签证视为无效签证，不得做为有效签证进入结算，也不得进行进度款签批。

（2）项目部交付的图纸、说明和有关技术资料，作为施工的有效依据；动工前由监理单位组织的设计交底和图纸会审记录，形成会议记要加盖项目部公章作为施工的补充依据。不然不得作为签证的依据。

（3）施工单位应审查项目部提供的施工图，发现设计错误或不合理的地方，应在施工前通知项目部和设计单位，由设计单位或项目部提供设计变更文件，经项目部盖章确认后实施。施工单位对项目部发放的设计图纸、变更等技术资料（含各专业分包）未及时发现设计错误或不合理的地方造成返工等损失，应由施工单位承担，工期不顺延。

（4）合同履行进程中，项目部可以将同工程相关的合同范围外工程委托施工单位负责施工。对合同外工程施工单位应在实施后10天内，向项目部上报现场签证单。承包人填写【工程现场签证单】一式肆份，项目部、监理部、本钱部、施工单位各一份，并附相关的资料（资料包括工程联系单、工程量报价清单、设计变更、图纸、现场施工图片、影像资料等），承包单位项目领导签字、单位盖章后报至监理单位。监理单位2日内对承包单位申报的《工程现场签证单》进行审核，并经专业监理工程师和总监签字、加盖监理单位公章后报项目部。

项目部在收到监理单位交来的资料后，对申报已完签证工程量进行审查。对施工质量、进度及其他与合同约定不符情况及扣除的相应款项在《工程现场签证单》中予以明确，经本标段专业工程师及项目领导签字认可后报送其余两个标段项目领导签字确认。项目部委派专人将签证资料送本钱部，并完成线上流程发起。项目部派专人负责工程签证审批跟踪工作，非特殊情况每一个月月底统一报送至公司。

（5）签证的时限要求。施工中发生的应由项目部承担责任的设计变更及其他变更，施工单位应在发生后10天内办理好签证手续报监理单位和项目部签章认可。

（6）现场签证与变更、现场计量，各合作方项目本钱人员一路复核，各合作方公司项目本钱负责人一路审核（不分前后），依照相应流程审批。

（7）签证单项额度超合同金额10%的或总价超出50万的，须上合作项目办公会，合作项目办公会通事后，上报江苏公司大额签证会议，经会议讨论审批通事后方可施工。且必需由原单位进行施工，并通过核价流程后签补充协议或合同，不能以签证形式计入结算；如不须原单位施工的则实行招标流程并签定合同。

（8）签证（含设计变更）一单一结、一月一清，跟踪审计单位审核各合作方本钱一路确认，按月审结。

（9）具体规定详见《施工现场签证管理规定》。

第九条结算管理

（1）当工程达到完工验收条件，施工单位完成自评自查工作，填写工程完工报验单，同时将完整的完工资料及完工验收报告，报送监理单位总监理工程师，申请完工验收。总监理工程师在5天内组织各专业监理工程师对完工资料及各专业工程的质量情况进行全面检查，检查验收合格，由总监理工程师签署完工报验单，并向项目部提出质量评估报告。检查验收不合格，催促施工单位在限定的时间内整改完毕并从头检查验收。

（2）完工验收完成1个月内递交全套完整有效的完工结算资料、完工结算报告。完整有效的结算资料至少包括：完工图(需经项目部现场工程负责人及其部门领导审核签字确认)、设计变更通知单、现场签证(需经项目部现场经办人员及其部门领导审核签字确认、而且符合本合同对签证的时间要求)、会议记要、施工组织设计、工程业务联系单、材料定价函、工程结算书、工程量计算稿(书面稿和Excel格式的电子版[如有])。工程签证必需附有经项目部盖章的工程联系单及其他相关资料。如不能完整提供资料视为施工单位放弃此项权利，不予结算。有效的结算资料必需为原件，而且不能另补，因项目部原因造成没有存档的资料除外。

（3）项目部在收到监理单位交来的资料后10日内对申报的结算资料进行审查。经本标段专业工程师、项目领导签字认可后报送其他标段（合作方标段）项目领导签字确认。审批通过的结算资料由项目部报送本钱部进行审核。

（4）结算审核由合作项目各方本钱人员一路复核，合作公司各方项目本钱负责人一路审核（不分前后），依照相应流程审批。

（5）项目全数结算在完工验收完成后六个月内完成，并审批完成（含二审）。

第十条工程进度款管理

为增强合作项目的工程款支付管理工作，规范项目工程的工程款支付行为，确保进度款支付行为符合合作各方合规性管理要求，规定如下相关流程：

（1）工程款支付申请：

（1）每一个月5日前由承包人填写【工程款支付申请表】一式肆份，项目部、监理部、本钱部、施工单位各一份，并附相关的资料（资料包括工程联系单、工程量报价清单、设计变更、现场施工图片、影像资料等），承包单位项目领导签字、单位盖章后报至监理单位。监理单位2日内对承包单位申报的《工程款支付申请表》进行审核，并经专业监理工程师和总监签字、加盖监理单位公章后报项目部。

（2）项目部在收到监理单位交来的资料后2日内对申报已完工程节点进行审查。对施工质量、进度及其他与合同约定不符情况及扣除的相应款项在《付款审批表》中予以明确，不计入工程进度款（如承包单位本次用水、用电、罚款单等）支付范围，经本标段专业工程师、项目领导签字认可后报送合作方标段项目领导签字确认。审批通过的工程款支付申请由各标段项目部完成线上流程发起。项目部派专人负责工程付款申请审批跟踪和对相关资料的报送。

（3）合作各方有其他要求的，进度款的支付尚需符合合作各方要求才能发起线上流程审批。进度款支付由各合作方项目本钱人员一路复核，各合作方公司项目本钱负责人一路审核（不分前后）或按照合作项目指定的人员进行审核，依照相应流程审批。

（2）价款支付

所有工程进度款的支付须至少但不仅限于知足下列条件：

（1）支付的工程进度款所涵盖的工作必需完成且已经监理单位及项目部验收合格；若施工单位未达到验收质量要求，项目部有权暂缓支付进度款，直至施工单位整改完成。

（2）支付的工程进度款必需经现场监理工程师、项目总监理工程师及项项目领导审核确认；

（3）项目部收取施工单位提交的与工程款等额的发票。施工单位应当按项目部要求开具符合并表方要求的合规发票。若是当期支付的工程进度款已由项目部代扣代缴了税金、水电费、罚款、滞纳金等，施工单位提交的发票必需包括代扣代缴部份的金额。

（3）资金计划：

项目部要求施工单位每一个月20日前将下月的资金计划以书面形式报送至项目部，施工单位所报送的该笔资金计划必需在合作项目明源流程流转完成（包括合作公司内部明源流程完成）后方可录入。

第十一条其他

（1）项目部监督指导施工单位依照交底内容及《施工样板作业管理制度》的要求完成样板确认后进行大面积施工。

（2）项目部按照《材料进场管理》的要求完成材料进场管理。

（3）项目部依照《项目完工验收管理制度》的要求完成各阶段的验收及物业移交工作。