房价政策下情势变更原则的适用
【关键词】情势变更原则；诚实守信；房价政策
文章编号：issn1006—656x（2013）09 -0022-01
一、简述国家调控房价的政策
1992年中共十四大明确提出建立社会主义市场经济制度改革目标。在市场机制的激励下，商品房迅速发展。收1997年亚洲金融危机的影响，中国出口增长率出现下降国民经济面临衰退的危险。为了应对危机，促进消费，实现经济复苏，中央政府加快改革的步伐。1998年7月国务院颁发的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，结束了再新中国延续了近半个世纪的福利分房制度，开启了真正的住房市场化改革。然而，由于缺乏管理经验，没有估计到炒房投机行为的迅速蔓延，住房市场化不久，国内房价就开始迅猛发展，而且一发不可收拾，从大型国际化成市迅速扩展至周边，一时间，沿海内陆房价飞速上涨。从2003年以来的近十年，为稳定物价，遏制房价过快上涨，解决中低收入居民的住房问题，政府对房地产市场进行了政策调控。
中央和地方政府调控房价的手段大致可以分为两大类，第一类可以归类为“紧缩”二字，第二类可以归结为“增加”。所谓增加，就是指加大经济适用房、廉租房的建设投入，以满足低收入家庭的购房需要，这类措施对于情势变更的适用没有太多联系。而对于第一种措施，则会很大程度上与情势变更原则相联系了。“紧缩”，就是采用一系列手段，包括提高贷款利率、提高首付比例、加征税等等，这些措施的出台很大程度上会影响合同的正常履行。
通常的情况是，买卖双方已经签订了购房合同，合同成立生效，此时，突然国家出台相关政策，比如说2011年1月，政府出台相关政策规定，个人将购买不足五年的住房对外销售的，将全部征收营业税：再如2011年2月，中国人民银行将个人住房公积金贷款利率由4.3%上调至4.5%，最终在4月再次宣布上调至6.31%。前者对卖房者是不小的冲击，而后者则是对买房者一次不小的打击，两个政策的出台使得已经成立生效的合同能否继续正常履行画下了大大的问号。
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