深圳中级人民法院银行贷款政策调整,卖主可不退定金
深圳（龙岗）房产律师:政府通过调整银行贷款政策的方式来调控楼市，深圳中级人民法院选择在此敏感时期公布此类案例，其意义自然不用多说。很明显，深圳中级人民法院表明银行贷款政策调整属于商业风险，它既不属于法律上的不可抗力，也不属于《合同法》解释（二）第26条所规定的情势变更原则。也就指明了此次楼市调控中出现同样的情况，买主已交定金的，因银行按揭成数提高而无法办理按揭的，双方签订的合同仍是有效的，如果买主想解除合同的，卖主可以不用退还定金并可以要求支付违约金。
2010年5月11日《深圳特区报》B2版刊载了《房贷政策调整买房人反悔》一文:２００７年９月２１日，张某与黄某就买卖黄某所有的位于深圳市龙岗区某小区的一套房屋签订了一份《房地产买卖协议》，黄某于签订协议当天出具收据确认收到张某支付的定金３万元，于２００７年９月３０日出具收条确认收到张某支付的定金２０万元。２００７年９月２７日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会共同发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对商业性房地产信贷政策进行了调整，规定：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于４０％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的１．１倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的５０％。张某认为，其在与被告签订房地产买卖协议前已经用按揭贷款方式购买了三套住房，应付月供的总额已经相当于月收入的５０％，因此，可以预见，根据这一通知银行方面不会同意对其发放第四套住房的贷款。其本身系根据自身支付能力才选择以自付５５万元、贷款８０万元的方式支付购房款，但由于我国房贷政策在协议签订后发生重大变化，此不可抗力导致协议约定的原告以贷款方式支付大部分房款来购买房产的合同目的不能实现。根据合同法之规定，原告有权解除合同并可要求被告立即返还因合同取得的财产，故张某向龙岗区人民法院提起诉讼，请求法院判令：１、解除原被告签订的《房地产买卖协议》。２、被告向原告返还其因合同取得的财产２５．３６万元。
【一审】 判决：驳回原告张某的诉讼请求。
龙岗区人民法院经审理认为，张某与黄某签订的房地产买卖协议，是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。判断协议是预约合同还是买卖合同的依据在于双方是仅表示了买卖房屋的意向还是达成了买卖房屋的合意，而非签订协议时黄某是否取得涉案房屋的房地产证。涉案房地产买卖协议对标的物、价款、交付时间、价款支付方式等均有约定，具备房屋买卖合同的主要条款，张某主张该协议是预约合同，没有事实和法律依据，法院不予采纳。张某以银行贷款政策调整导致其无法取得协议约定的８０万元按揭贷款系不可抗力导致合同目的无法实现为由请求解除涉案房地产买卖协议，但支付购房款是买方的主要合同义务，在买方已经通过按揭方式购买过商品房的前提下，其应当预见贷款办理可能存在的风险，且房贷政策的调整并不直接消灭合同目的，故张某的该项请求没有法律依据，法院不予采纳。据此，龙岗区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决：驳回张某的诉讼请求。
【二审】 贷款政策调整并非不可抗力 ,驳回上诉维持原判
一审宣判后，张某不服，向深圳市中级人民法院提起上诉。理由为：在张某与黄某签订《房地产买卖协议》之前，张某已经通过按揭贷款购买了三套商品房，且偿还贷款的月供已经超过了自身收入的５０％，张某对此提交了充分、确实的证据予以证实。在签订协议的６日后出台了新房贷政策，据此政策，张某根本无法获得银行的按揭贷款，无法获得房贷的原因完全不能归责于张某。
深圳市中级人民法院经二审审理认为，张某曾多次通过按揭方式购买过商品房，其应当预见贷款办理存在的风险，银行贷款政策调整并非不可抗力，且并不直接导致合同目的无法实现，龙岗法院依据以上事实驳回上诉人的诉讼请求正确，应予以维持。对张某以银行贷款政策调整导致其无法取得协议约定的８０万元按揭贷款系不可抗力为由请求解除合同并返还财产的主张，法院不予支持，遂依法判决：驳回上诉，维持原判。
【法官手记】
情势变更原则是民法的公平和诚实信用原则在债法中的具体体现
情势变更的发生不能预见，而商业风险则在当事人的预料范围之内
商业风险具有投机性，当事人可能受损，也可能从中获利
本案中，张某曾多次通过按揭方式购买过商品房，其应当预见贷款办理存在的风险，银行贷款政策调整应属于商业风险。任何一方当事人都不得以商业风险给自己带来损失为由不履行合同并要求免责，这是因为商业风险是当事人自愿承受的，是签订合同的理性人应当预期的一般风险，正是基于自愿承受这一风险，双方才达成合意，换言之，商业风险的自愿承受是契约程序与契约内容的题中应有之义。此外，由于商业风险具有投机性，当事人可能受损，也可能从中获利，所以承担由商业风险带来的损失是合理的也是公平的。
【重点提醒】
●银行贷款政策调整属于商业风险
●商业风险是当事人自愿承受的，是签订合同的理性人应当预期的一般风险
●多次通过按揭方式购买商品房，应当预见办理贷款存在的风险
《深圳中级人民法院 银行贷款政策调整不符情势变更》相关文档：
最新-房贷新政策下能否适用不可抗力和情势变更来解除购房合同 精品05-15
新冠疫情防控时期“不可抗力”和“情势变更”的法律适用05-15
房价政策下情势变更原则的适用05-19
限购限贷政策下情势变更原则的适用07-09
