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房地产公司设计管理宝典

时间：23-08-02 网友

房地产公司设计管理宝典

第1章房地产公司设计管理部的工作内容与要点

第2章房地产公司项目策划阶段的设计管理

第3章房地产公司设计招标管理

第4章房地产公司概念设计管理

第5章房地产公司方案设计管理

第6章房地产公司初步设计管理

第7章房地产公司施工图设计管理

第8章房地产公司景观设计管理

第9章房地产公司室内装修设计管理

第10章房地产公司设计变更管理

设计工作是房地产开发的核心步骤是将房地产项目初期开发构思、投资目标进行可预

见、可量化的分析和实现的技术讨棍-设计管理工作拟将设计活动和设计相关的资源作为过

程进行管理，通过合理策划和控制设计过程，以期达到提高效率，并以最大限度服务和满足

开发过程为目的。

房地产公司负责设计管理的职能部门是设计管理部（有的公司也称设计部、技术部、研

发部等），对于一些集团公司，一般会有集团设计管理中心与其设计管理部进行设计管理工

作对接。设计管理的工作需要公司各个部门的配合与参与，其管理内容包括前期准备、设计

委托、概念设计、方案设计、初步设计、施工图设计等各阶段设计管理。

1.1设计管理部的部门职能与岗位职责

1.1.1 设计管理部的部门职能

①负责公司产品研究开发与投资成本的把关工作，参与项目定位、策划的前期工作。

②编制设计招标书、设计任务书，制订设计合同。

③组织各项设计的招标工作，负责与相关设计单位的联络，做好相关专业的技术协调

工作。

④负责公司内部设计任务书、设计方案的会审工作。

⑤负责设计各阶段图纸的复审工作及质量和成本控制的把关工作。

⑥参加项目公司组织的图纸会审、交底等工作，并落实会审的有关修改变更问题。

⑦负责解决项目施工过程中出现的有关设计问题，并落实有关修改变更问题。

⑧参与相关技术方案讨论工作。

⑨参与材料、设备的复选工作。

⑩负责平面及户型修改调整，把控整体设计效果。

11为前期部与相关政府部门沟通提供技术支持。

12完成各类图纸归档工作。

1.1.2 设计管理部各岗位职责说明

(1)设计管理部经理的岗位职责

①主持设计管理部的全面工作，严格执行公司各项规章制度，贯彻落实公司领导的指

示，调动各专业人员积极性、创造性，完成职责范围内的工作任务。

②主持公司产品研究开发与投资成本的把关工作，参与项目定位、策划的前期工作，

并提供给领导作为决策参考依据。

③主持各项设计招投标工作，组织专家评审团。

④参加规划、建筑、景观、装修设计方案的评选并指导方案的修改及审定。

⑤负责公司内部设计任务书、设计方案的会审工作。

⑥保持与设计单位以及公司各部门之间的联系，做好组织协调工作。

⑦对各种技术问题进行审核，具体包括：

a．审核设计招标书；

b．审核设计任务书；

c．审核设计合同；

d．审核公司楼盘的交楼标准；

e．审核新产品、新技术、新工艺、新材料的选用；

f。审核内、外装饰材料的定板；

g．审核各设计阶段的设计图纸及有关的设计变更。

⑧负责制订部门月、年度工作计划，工作总结。

⑨负责指导、监督、协调部门员工的工作并检查其工作成果。

⑩负责本部门费用报销审核工作。11.负责审定部门员工考勤及假期安排。12负责审定部门员工考勤及假期安排。13完成上级领导交办的其他工作。

(2)建筑设计主管的岗位职责

①协调经理负责设计部的全面技术管理工作和质量控制。

②参与项目的策划、管理。

③参与项目前期可行性研究、概念设计工作，参与编制项目设计开发质量计划。

④参与概念、方案、初步、施工图设计任务书及合同的编写工作。

⑤负责建筑设计单位的考察工作，负责起草建筑设计单位的考察报告工作。

⑥负责编制设计招标书、设计任务书及制订合同深度的补充条款。

⑦负责跟踪并监督建筑设计各阶段图纸的设计进度，监督合同的执行情况。了解、掌握主管项目的进度计划、现状情况及各项技术指标和相关尺寸。

⑧负责各阶段报建图纸的相关协调工作。

⑨负责建筑设计各阶段图纸的复审工作及质量和成本控制的把关工作。参加项目公司组织的图纸会审、交底等工作，并落实会审的有关修改变更问题。

⑩负责解决项目施工过程中出现的有关设计问题，并落实有关修改变更问题。⑩负责与相关设计单位、相关专业的技术协调工作及与公司各部门的协调工作。

11参与相关技术方案讨论工作。

12负责安排确定材料样板的总体计划，确保原设计的总体效果。参与材料、设备的复选工作。

13负责平面及户型修改调整，并把结果报部门经理批准后下发执。

14为相关政府部门沟通提供技术支持。

15完成各类图纸归档工作。

(3)装修设计主管的岗位职责

①负责装修设计的管理工作。

②负责编制装修招标任务书、设计任务书及制订合同深度的补充条款。

③负责跟踪并监督装修设计各阶段图纸的设计进度，监督合同的执行情况。了解、掌握主管项目的进度计划、现状情况及各项技术指标和相关尺寸。

④负责装修设计各阶段图纸的复审工作及质量和成本控制的把关工作。

⑤负责与相关的设计单位相关专业的技术协调工作及与公司各部门的协调工作。

⑥参与相关技术方案讨论工作。

⑦负责项目、售楼处、样板房、家私、灯饰、饰物等装修效果的把握工作。

⑧负责编制交楼标准，收集最新产品资料，参与装修材料及家具的复选工作。

⑨负责解决项目施工过程中出现的有关设计问题。

⑩完成各类图纸归档案工作。

(4)规划园林设计主管的岗位职责

①参与项目定位、策划的前期工作，并编制策划设计任务书。

②负责制订总体规划及园林环境设计招标书、设计任务书和合同深度补充条款。

③负责跟踪并监督规划园林设计各阶段图纸的设计进度，了解、掌握主管项目的进度计划、现状情况及各项技术指标和相关尺寸。

④负责组织园林施工图纸的会审工作及设计质量和园林成本把关工作。

⑤负责施工现场技术问题的协调工作及施工质量的评价把关工作。

⑥负责组织安排各种材料样板的初选、复选工作。

⑦负责协调规划、景观设计与其他专业之间的沟通工作。

⑧完成相关图纸的归档案工作。

(5)，资料员的岗位职责

①负责文件档案的归类及查阅管理。

②负责文件来往的收发。

③负责对设计师行文格式的审核。

④ 协助建立基础资料系统。

⑤负责对完工项目文件的归档与校审。

⑥负责本部门质量计划的实施工作。

⑦负责对本部门的ISO质量体系的建立和日程管理。

⑧完成部门领导交办的其他工作。

1.2设计管理部的人员管理规定

1。2.1人员入职和培训管理

①设计管理部必须向行政人事部提交每个专业不少于100 道题目的专业考卷题库。设计管理人员入职时必须通过专业考试方可试用，试用期满必须再参加部门和公司的管理制度考试，合格后方可录取为正式员工，转入公司编制。

②设计管理部必须建立员工长期培训及考核计划，每月组织不少于一次的全体设计管理人员集中培训及考核，考核结果在公司内通报，连续三次不合格者应予辞退。

1.2。2 奖惩规定

(1)基本规定

①本规定分奖励和处罚两部分，奖励分通报表扬和物质奖励，处罚分警告、记小过记大过、降级、辞退。

②一年内受到两次警告者做记小过一次处理，一年内受到两次记小过者做记大过一次-处理，依此类推。

③主管级以下员工的降级处罚按降低一级工资处理。

④对出现工作失职但拒不接受本处罚规定的，经公司查实后予以辞退处理。

⑤造成公司经济、信誉严重损失或有其他严重损害公司利益的行为，除按制度辞退外，公司保留追究其经济或法律责任的权利。

(2)奖励规定

①通报表扬

A．严格遵守设计管理制度，设计质量、进度、成本控制按目标完成，在管理中提出合理化建议的；b．在设计管理中，为公司节约成本或创造价值在五千元以下的。

② 物质奖励a．在设计管理中，居住区及小区规划、小区景观、商业建筑住宅单体等经总公司评审，设计效果为“优秀”的，对第一责任人增发当月及当年奖金100%奖励。B．在设计管理中，单位（单项）工程的造价在设计限额以内，并比限额下降一定比例，为公司节约成本或创造价值在五千元以上的，按如下给予奖励：i．五千至三万元的，对第一责任人增发当月奖金509《奖励；卜三万至五万元的，对第一责任人增发当月奖金100%奖励；叭五万至十万元的，对第一责任人增发当月及当年年度奖金100》6奖励；iv.十万至五十万元的，对第一责任人增发当月及当年年度奖金100%奖励，并晋升工资一级，每五十万元晋升工资一级。

(3)处罚规定凡因工作失职发生如下情形之一者，根据情节轻重给予处罚。

①有以下情况的给予警告，并扣除第一责任人当月奖金10%:设计把关不严影响工程施工进度，延误在五天以下的；b．因设计把关不严造成失误使公司损失在五千元以下的。

②有以下情况的给予记小过，并扣除第一责任人当月奖金50%:a·因设计把关不严影响工程施工进度，延误五至十天的；b．因设计把关不严造成失误使公司损失在五千至三万元的；c．因设计管理把关不严，经《阶段设计文件确认表》确认后，要求设计单位变更一次并造成公司损失在五千至三万元的。

③有以下情况的给予记大过，并扣除第一责任人当月奖金100》《及年度奖金的50%:a．因设计影响工程施工进度，延误十至二十天的；b．因设计失误造成公司损失在三万至五万元的；c．因设计管理把关不严，经《阶段设计文件确认表》确认后，要求设计单位变更二次并造成公司损失在三万至五万元的。

④有以下情况的给予降级，并扣除第一责任人当月及当年奖金ioo%：

a。因设计影响工程施工进度，延误二十至三十天的；

b．因设计失误造成公司损失在五万至十万元的；

c．因设计管理把关不严，经《阶段设计文件确认表》确认后，要求设计单位变更三次并造成公司损失在五万至十万元的；

d．经公司评审小组评审，设计效果为“不合格”的。

⑤有以下情况的给予辞退，并扣除第一责任人当月及当年奖金100%:

a·因设计影响工程施工进度，延误三十天以上的；

b．因设计失误造成公司损失在十万元以上的；

c．因设计管理把关不严，经《阶段设计文件确认表》确认后，要求设计单位变更三次以上并造成公司损失在十万元以上的；

d．在设计管理中徇私舞弊，与设计单位勾结，损害公司利益的，经调查属实的；

e．在本人所管专业的材料、设备选用中，推荐队伍、厂家或指定材料、设备的厂家、品牌，经调查属实的。

(4)奖惩程序责任人为公司人员的，不管其职位高低，均由公司监事会做出处理决定，由公司人事部进行奖惩。“第一责任人”指设计管理部门负责设计管理的该专业主任工程师；“第二责任人”是指设计管理部门负责人、该项目或专业设计管理工程师、项目建筑师；“第三责任人”是指公司领导、工程管理部门负责人。“第一责任人”奖惩时，第二责任人比第一责任人降低一个档次，依此类推。公司总经理助理以上的领导本人违反本办法的，第一、二、三责任人均为其本人，做并罚处理。

1.3设计管理部的工作内容

1.3.1 设计管理部的工作内容框图

设计管理部作为公司设计管理的职能部门与核心部门，其负责的工作内容具体如图1-1所示。

1.3.2 设计管理部的工作内容详述

(1)项目前期规划

①协助决策部门进行土地吸纳阶段的初步建筑规划及密度分析。

②参与项目市场定位分析。

③负责组织项目概念性规划设计。

④参与项目可行性研究。

(2)设计管理

①负责组织项目概念设计工作。

②负责拟制规划设计任务书。

③负责组织规划、设计、勘察招标及设计合同的管理。

④负责对方案、初设、施工图、立面、环境及其他专项设计的设计进度、质量进行跟踪检查并督促落实。

5)责对各阶段的设计图纸进行内部审核，组织项目部进行施工图的内部会审，参与管理部组织的施工图设计交底。

⑥负责在施工过程中的设计配合。

⑦负责对设计单位考察、设计单位表现评估。

⑧负责装饰、装修材料样板、设备的选型、定样。

⑨负责对设计变更进行审核或备案。

⑩负责根据市场反馈调整设计或提出变更。

11负责审核支付设计费用。

12参与基础、主体、单位工程及综合验收。

(3)售楼部、样板房的设计管理

①负责设计单位的考察及招标。

②负责售楼部设计单位及其方案的选择评审，监控售楼部、样板房，尤其是空间方案的实施工程和效果。

③负责设计方案、施工图的审核审查，组织图纸会审及设计交底。

④负责施工过程中材料及施工样板的审批。

⑤负责施工过程中整体效果的把握及监控，指导监督施工单位，确保设计风格及效果得以实现。

(4)景观工程的设计管理

①负责设计单位的考察及招标。

②负责景观设计方案，施工图的设计进度、成果质量的监控。

③负责景观施工图的审核审查，参与图纸会审及设计交底。

④负责施工过程中材料及施工样板的审批。

⑤负责组织植物、特殊景观材料（物品）、与项目整体效果有关配色设施的实施选用。

⑥负责施工过程中整体效果的把握及监控，确保设计风格及效果实现。

(5)二次装修工程的设计管理

①按照施工总进度计划参与编制二装工程设计招标计划。

②负责二次装饰设计单位的考察及招标。

③负责二次装饰设计进度、质量的监控。

④负责组织各阶段设计图纸审核及样板的审批工作。

⑤负责施工阶段的设计配合工作。

（6）规划设计信息管理

①收集和处理市场和客户（含业主）对规划设计的需求和期望信息。

②了解、跟踪房地产发展的最新动态。

③建立设计单位档案。

④建立和维护设计师网络，积极寻找优秀设计师。

⑤了解新材料、新技术、新工艺应用与引进。

(7)其他

①对项目设计的质量、进度、成本控制进行监督。

②参与项目发展后评估，进行设计管理专题总结。

③负责收集与处理本部门工作所涵盖的市场和客户（含业主）的相关信息。

④建立和维护与相关单位之间的公共关系。

⑤完成上级公司和公司领导交办的其他工作。

L 3.3 设计管理部的工作流程

设计管理部的工作流程见图1-2。

1.4设计管理的工作要点

为了加强公司的项目设计管理工作，提高系统能力，完善工程项目管理，真正体现设计中“事前、事中、结果”的过程管理，体现产品优化、成本优化的精神，并严格贯彻产品策划意图、取得优质高效的产品设计文件并正确指导工程施工，实现生活艺术空间创造产品基础，设计管理部必须严格控制各阶段的设计管理要点。

1.4.1 设计管理的原则

设计管理的总体原则是：贯彻经过审批的概念性设计原创思想，完成实施方案设计、初步设计以及施工图设计，以“二合三指”的形式进行设计过程的全程监控，贯彻落实产品策划目标和成本目标；开展施工阶段的行销监理，确保实际最终产品满足产品策划、设计原创要求。

1.4.2 设计管理的依据设计管理的主要依据是公司的权责规定、有关设计管理流程制度，有关成本管理流程制度及其他相关流程与制度。主要依据的法规政策是：《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《建设工程勘察设计管理条例》、《建设工程勘察质量管理办法》等。依据的公司主要制度是：《成本标准编制与使用规则》、《合同管理办法》、《项目招标管理实施细则》以及各阶段的设计任务书、设计指引等。

1.4.3 设计管理的范围

项目开发令签署后，有关用地自然条件、社会条件及其他工程设计基础条件的搜集和完善、项目设计总体控制计划的编制、概念设计、顾客敏感点清单编制、方案设计、产品标准的编制、初步设计、施工图设计、各阶段设计成果及图纸的审查、设计变更、方案委员会管理办法等、设计报政府审批以及工程施工过程中的行销监理等所有具体工作都属于设计管理的范畴。

1.4.4 设计管理的实施要点

①设计委托统一由设计管理部门负责，并明确设计要求，设计限额等相关内容，同时规定对小区总体规划及单体方案必须根据营销部门编制的市场定位及营销方案并经论证通过后办理，这主要是为了解决项目前期设计、营销相互脱节的问题。在一些项目中，往往是等到样板房建好甚至是大面积开售后营销部门的意见才能反馈至设计管理部门，其中包含的规划、户型朝向、平面布置等意见往往无法调整，增大销售压力。

对单项设计因为忽略了设计要求、设计限额而造成返工、工期延长的情况非常普遍。如某项目拟建一临时公共汽车站，初期为追求设计效果，要求屋面采用张拉膜结构，立面方案几经反复，到最后张拉膜设计完成后初步预算费用将超过百万，不得不放弃此方案重新调整，前后浪费的时间超过一个月，：，这属于典型的事前控制不足，设计限额不明确的情况。

目前总体规划、景观方案、单体方案的重要性日益突出，为简化工作流程，同时促进设备设计单位相互间的竞争意识，应明确采用备案制度作单位委托设计，即每年编制单项工程设计委托单价表，选择不少于三家设计单位作为委托设计依据。

②为避免造成下阶段的设计质量问题或设计返工，同时需引人现代营销观念，明确规定本阶段设计文件完成后应经设计管理部门组织包括营销在内的相关部门领导评审通过后，方可通知设计单位开始下一阶段设计任务。

③ 单体平面方案的合理与否直接影响到销售，同时，单体平面方案的调整往往涉及结构、设备等多个设计工种，所以合理确定单体平面方案是非常重要的环节。明确规定单体平面方案必须经营销中心、项目公司、设计管理部门会签确认。

④房地产开发报建等工作对房地产企业合理、合法利用国家政策，寻求企业效益影响增长点有重要意义，设计及设计管理工作也应紧紧围绕这方面展开工作，故应明确各阶段的设计文件需经设计管理部门审核后方可交投资开发部门办理报批。

⑤需协调市政规划设计与景观设计中道路布置两者的关系，较好的做法是景观专业提前介入，在市政前确定景观方案。

1.4。5 设计质量管理的要点

①设计的合理性、安全性、经济性、设计效果和图纸出图质量，是设计质量管理的主要内容。设计质量以其合理性、经济性、设计效果及其具有的商业价值衡量。

②出图质量应保证设计深度符合要求，必须避免专业矛盾和设计错误，杜绝设计事故。设计图纸出图质量不符合要求的，设计管理部门应要求设计单位重新出图。

③设计管理部门应与设计单位建立设计过程的实时监控制度，以便双方均能在各阶段实时掌握和检查设计进度和设计状况。

④严格控制施工图阶段的设计变更，设计管理部门进行设计变更时应了解现场的材料提出处理意见，并分如下程序进行处理：

a．单项变更损失五万元以内的，由设计管理部门确认是否变更；

b。单项变更损失五至十万之间的，由设计管理部门管线领导确定是否变更；

c．单项变更损失十万元以上的，应报公司上级领导批准后方可变更。

⑤图纸会审是工程建设程序中的重要环节，凡未经会审的图纸不得用于施工，图纸会审应由工程、设计管理部门主持，相关单位必须对图纸会审工作予高度重视。

1.4.6 设计成本控制的要点成本控制是设计管理的重要组成部分，成本控制的工作要点如下。

①材料定板及设备选型原则上应在公司年度招投标中标单位中选择。

② 影响到装修效果的材料、设计选用原则上应有营销部门的意见。

③设计委托时，设计合同必须明确本项目设计限额及材料、设备选用要求，这是成本控制中很重要的环节，只有具备合理的设计成本控制目标，设计单位才能在相关阶段的设计中围绕成本目标进行设计方案、材料选用等工作。设计管理部门应严格按公司下发的混凝土和钢筋的限额设计值作为结构限额设计标准(见表1-1和表 1-2)。设计管理部门可根据项目的具体情况对结构限额值提出修正意见，经公司领导批准后按修正值进行控制。

④设计单位在提交设计文件时，方案设计必须有工程估算；初步设计必须有工程概算；施工图设计宜有工程预算。

⑤各阶段的设计如果超出设计限额时，必须经设计管理部门及审核部审核后，报送公司领导批准后方可进行下一阶段设计或实施。

⑥应加大对“新产品、新材料、新技术、新工艺”的研究，试点和推广工作。重视“四新”的应用是投资控制的重要内容，但“四新”的应用必须遵循先试点后推广的过程，同时应进行技术经济分析。

⑦对公建配套用房的布置，设计单位往往重视程度不够，甚至将一些临街可售高价的地方安排为居委会等配套用房，所以应明确移交式低价出售的配套项目，必须布置在商业价值最低的地方，同时明确各阶段设计文件完成后需经设计管理部门审核后方可交投资开发部门办理报批。

⑧会所及大型商业用房设计，应由商用物业管理部门组织使用单位：对使用功能布置参与规划，由设计管理部门跟踪完善。例如某会所已完成所有专业设计，经酒店管理公司审核后发现其功能与使用要求有较大出入，提出调整平面、增加客房等许多修改意见，整个项目的设计必须全面修改，造成工期延长大半年。

⑨ 材料、设备选用必须以“安全、合理、经济”为原则，以“价廉物美”为标准进行选用，避免材料、设备选用不合理造成浪费损失。⑩施工图的设计必须在满足规范、法规的前提下，以相对最经济的方案进行设计。

⑩所有施工图必须进行综合会审，减少各专业矛盾及返工损失。

⑩移交或低价出售的配套项目，必须布置在商业价值最低的地方。

⑩应严格控制设计变更，争取不变更，尽量少变更，严控大变更

2.1 项目策划阶段的设计基础资料收集

2.1.1 规划设计外部协作条件的取证要求

①在项目规划和设计的各阶段，设计管理部除了与设计单位密切配合外，有很多方面需要及时与项目所在地的政府主管部门或国家机关等相关部门、机构取得联系，进行沟通、协调，并取得相关数据及有关方面的协议或批文，并作为各阶段设计的依据和条件提供给设计单位，这些条件称为规划设计的外部协作条件。

②一般相关的部门有：发改委、国土局、建委、规划局、工商统计局、银行、文教、环保、卫生、水、电、电信、煤气、热力、市政、消防、人防、安全保卫部门等。

2.1.2 项目所需的设计基础资料

①设计管理部根据项目策划报告编写指引完成设计所需基础资料的收集、整理工作。

②设计管理部根据项目策划报告编写指引中策划阶段规划设计分析成果标准中的要求收集、整理并分析下列基础资料，为策划工作提供技术支持与依据：

a．城市总体规划的全部成果、城市总体规划文本、城市总体规划的主要图纸、总体规划阶段的各项专业规划的文本和图纸；

b．分区规划的全部成果；

c．控制性详细规划的全部成果；

d．城市总体规划、分区规划及控制性详细规划对本地段的规划要求；

e．现状居住人口详细资料，包括人口密度、人口构成、平均每户，人数筹；

{．用地现状资料V包括邻近地区）；

g．建筑现状资料，包括各类性质建筑质量、数量、分布、层数等；

h．工程设施及管线现状资料（包括邻近地区）；

i．工程地质、水文地质等有关资料；

j．所在城市或地区历史文脉、地方风貌、建筑传统形式等资料；

k．房地产及工程等经济资料（包括房价、地价、各类基础工程造价等）；

1.1： iooo～i： 2000实测地形图；

m．竞争楼盘资料等。

2.1.3 设计基础资料收集的工作程序

项目设计基础资料收集包括：项目设计基础资料移交、项目设计基础资料补充和项目设计基础资料评审。

①项目设计基础资料移交。设计管理部完成与相应责任部门的项目设计基础资料交接，移交内容包括《宗地自然条件表》、《宗地社会条件表》（投资开发部提供）和《竞争楼蕴列表》（营销策划部提供）三部分，并由交接双方共同填写《项目设计基础资料移交评审表》。

② 项目设计基础资料补充。设计管理部按照《项目设计基础资料移交评审表》完成项目设计基础资料的调查和补充，包括《宗地自然条件表》、《宗地社会条件表》（投资开发部负责补充完善，设计管理部协助）和《竞争楼盘设计信息表》（营销策划部牵头完成）。

③ 项目设计基础资料评审。设计管理部组织投资开发部、营销策划部完成项目设计基础资料评审，评审意见和结论填写在《项目设计基础资料移交评审表》中，并由参与评审人员共同签字确认。

④设计管理部发出资料提供要求后相关部门未能在1个工作日内提供设计任务书输入文件导致设计任务书时间拖延，配合部门负责人及经办人扣罚 100 元／次，设计管理部提供考核信息；设计管理部相关专业人员未跟催配合部门提供资料，扣罚 50 元／次，配合部门提供考核信息。

⑤ 项目设计基础资料移交评审表见表2-1。

2.1.4 宗地自然条件资料

宗地自然条件表见本书电子文件。

2.1.5 宗地社会条件资料

宗地社会条件表见本书电子文件。

2.1.6 竞争楼盘信息

“竞争楼盘”是指区域内、或其他区域内与本项目地理位置、市场定位、产品类型等方面存在相似性，可能与本项目产生竞争的楼盘。价格需按产品类型列出最高价、最低价以及均价。竞争楼盘列表中的竞争楼盘清单，需由设计管理部与营销策划部共同确认。竞争楼盘列表形式参考本书电子文件。竞争楼盘设计信息表见本书电子文件。

2.2 项目规划设计的可行性分析

2.2.1 项目场地地质勘察

项目场地地质勘察应根据项目策划、概念设计不同阶段的要求分阶段进行。

①在新项目选择、可行性分析阶段，设计管理部应负责进行可行性研究勘察（选址勘察），目的是对地块场地的地质稳定性和建筑适宜性做出评价，主要手段是搜集地块有关的地质资料和建筑经验资料、踏勘了解场地工程地质条件；当拟建场地工程地质条件复杂，已有资料不能满足要求时，可根据具体情况进行工程地质测绘和必要的勘探工作。

②在项目策划阶段应进行场地初步勘察，为确定建筑总平面布置、主要建筑物地基基础设计方案提供岩土工程勘察资料，初步勘察应符合初步设计的要求。

2.2.2 项目设计基础资料分析

①依据各个调查表格在策划阶段进行设计基础资料的收集，可结合项目的具体状况增加需收集的信息条目。在完成基础资料收集后，根据这些资料对项目的自然、市政、市场等条件做出基本的研判以作为项目策划、设计的基本依据。

②依据宗地自然条件表的内容，分析宗地自然环境对规划设计的影响。如：依据宗地地形图分析建筑与产品的排布可能性；依据宗地绿化与水面的分布图分析现状资源的保护与利用措施等。

③依据宗地自然条件表的内容，对于有特殊地下物（如冲沟、暗河、古墓、地下军用设施等）或存在空气污染、水质污染、噪声污染的地块对规划设计的影响程度及对应的设计思路和解决办法（该思路、办法对应的成本估算要在《投资与收益分析》中体现）。

④依据宗地社会条件表的内容，分析区域总体规划、道路交通状况、周边公共设施状况、市政配套状况等对规划设计的影响。如：区域总体规划对小区分期开发顺序的影响；道路交通状况对小区主要出入口设置与人车流线的影响；商业设施、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积确定的影响；不利因素设施的影响和解决方案；市政配套状况对技术设计的影响等。

⑤设计管理部和营销策划部应共同组织人员对竞争楼盘做彻底的调查，调查内容不只局限于通常的总架、单价调查，而应结合竞争楼盘的规划设计细节和综合品质调查进行资料收集，并全面分析。

⑥依据宗地社会条件表的内容，当地政府各类间距、日照要求，并结合公司对项目的主要指标要求（总建筑面积、产品类型组合能），并分析对建筑排布的影响。

⑦ 当不具备政府规划设计要点，容积率、面积分配比例等技术经济指标不完全确定时，进行公司最理想的容积率和产品分配比例分析，完成容积率分析方案及对应的容积率分析表，当容积率确认后，深化该容积率指标下的方案及完成其对应的综合经济技术指标表与产品分析表。

⑧ 当具备政府规划设计要点，即具备既定容积率、建筑密度和配套公建面积时，按照楼层完全平均或多层、小高层、高层等不同比例分配的假设情况，进行最基本的建筑排列，完成规划设计草案其对应的综合经济技术指标表与产品分析表（不同假设情况下，对应的建设周期计划、成本估算、销售价格预测及经济效益分析，要在项目进度总体计划、成本控制表单中体现）；三种不同方案的比较应结合策划阶段的3个产品基础方案进行

2.3规划设计分析

2.3.1 规划设计分析的要点

①技术经济指标：结合设计分析是否能达到公司对项目开发的基本具体量化指标要求。

2规划条件分析：分析小区如何和周边结合的可行性，包括道路交通、周边市政管网目的支持度等；分析容积率、密度等规划条件对项目指标的限制。

③规划设计概念：如何体现该项目住区规划设计导则的精神；表现项目预期的风格和设计主题。

④技术概念：计划采用的重要新技术及其与规划设计的关系。

⑤社区可持续发展概念：对项目分期发展的设想、对营造统一的社区概念的设想、对产品差异性的考虑。

⑥规划设计分析草案图纸。

⑦规划设计分析总平面图。

⑧退让红线要求。

⑨不同功能物业的分布位置分析。⑩间距分析。

10组团规模分析。

11市政条件分析图：包括道路交通、道路、停车、水、电、暖、通信等分析图；对于坡地、山地等复杂地形应做全面的地形分析。

12样板区选址及构成内容分析。

2.3.2 项目综合经济技术指标

项目综合经济技术指标表和容积率分析表见本书电子文件。

2.3.3 项目产品策划分析

①规划设计草案的主要目的是通过设计分析为项目的投资效益和经营前景提供技术上的依据。经过对项目有利因素和不利因素的研究，以及规划设计草案中各类产品受各因素影响的情况，编制出图表或文字提交市场营销和成本管理部门，形成项目财务分析和营销策略的基础。

②规划结构对产品策划要求的户型指标的影响因素包括规划中单体的体块的面宽、进深是否和户型要求的面积、采光、通风要求相匹配。

③“有利因素、不利因素”是指对产品定价产生较大影响的因素，需针对具体情况，分析地块及产品中存在的主要矛盾，得出各主要因素。“有利因素”包括良好建筑朝向、良好景观朝向等；“不利因素”包括噪声、不良建筑朝向、不良景观等。

④ 关于各因素的可参考定义

a。应根据各个地区的气候及日照条件制订

B．良好建筑朝向：“南偏东15。至南偏西15。范围内”的朝向。

C．不良建筑朝向：“西偏南 45。至西偏北45。范围内”的朝向；景观朝向：住宅朝向地块内、外的景观资源。

2.4 策划阶段设计分析成果存档及编号

项目基础资料范例和项目规划设计草案见本书电子文件。

2.5顾客敏感点及产品标准要点管理制度

为规范公司项目定位及策划阶段的操作，需加强对“顾客敏感点和产品标准要点”这一重要节点的监控，以达到作业程序的系统性和科学性、提高产品性价比和建立完整的项目价值体系。

2.5.1 顾客敏感点的定义

顾客敏感点是能引起顾客购买兴趣的产品特性，是顾客具体需求在产品中的体现，相对投人有较大的产出效益，因此设计者对顾客敏感点项目应重点考虑，综合平衡总成本时优先保证敏感点工程项目。顾客敏感点项目受目标顾客群的需求影响，受产品档次定位影响，同时也受项目竞争策略的影响。因此需要在每个项目策划过程甲分阶段确定严品的顾客敏感点。

2.5.2 顾客敏感点的分类顾客敏感点分为顾客敏感项目和顾客重视项目（在项目策划阶段确定）。顾客敏感项目为必须执行项目。顾客重视项目在具体项目中可作为顾客敏感点项目备选项目。《顾客敏感点及产品标准要点清单》规定了顾客敏感点项目分类和分解项目，并给出一般的敏感点等级。

2.5.3 顾客敏感点策划实施说明

①每个项目都应确定顾客敏感点项目，最终指导建筑设计和施工。顾客敏感点工程标隹应恰当反映竞争策略，产品定位和目标顾客需求，同时要反映产品策划的核心价值体系。

②设计管理部在项目策划阶段确定顾客敏感点类别，其中有四项为顾客敏感点项目，六项为顾客重视项目，共十点顾客敏感点。顾客敏感点确定从《顾客敏感点及产品标准要点清单》中的中类中选定，并可根据具体项目增加新的项目，填写《顾客敏感点及产品标准要③《顾客箣咸占聃

③《顾客敏感点及标准要点》完成稿会同《实施方案设计任务书》一起交给设计单位指导概念设计文件后的各专业后续设计工作。实施方案或初步设计完成后，应确定顾客敏感点的工艺工序以及材料标准，作为行销监理工作指引，作为施工图设计过程以及建造过程的工作指南。

2.5.4 顾客敏感点的确定及审核程序

①顾客敏感点和产品标准由营销策划部审核。

②在完成项目市场定位后，设计管理部应结合项目策划报告编制顾客敏感点清单，确定本项目的顾客敏感点项目，应完成《顾客敏感点及产品标准要点清单》中的大类和中类部分。

③在项目论证会结束后，结合项目产品定位和概念设计任务书的编写，应填写完成小类内容。④在完成概念设计文件招标后，结合中标方案，设计管理部应组织编写产品标准要点，作为概念设计文件修改和后续阶段设计的指导原则。

⑤在实施方案完成后，项目设计管理部应依此编制完整的产品标准手册，用以指导初步及施工图设计、各项专项设计。

2，5.5 顾客敏感点及产品标准要点清单

见本书电子文件。

2.5.6 顾客敏感点及产品标准要点

见本书电子文件。

第2章房地产公司设计招标管理

房地产公司设计招标是指为了选择合适的设计单位，房地产公司通过招标的方式将设计任务委托给设计单位完成，由设计单位根据国家法律法规的规定和房地产公司的设计要求进行设计，并提供设计成果，房地产公司可以选择委托同一个设计单位进行多个阶段的设计工作，也可以把不同阶段的设计任务分别委托给不同的设计单位负责。但无论是哪个阶段的招标管理工作，其管理的要点基本一致，具体包括：设计招标管理机构的设置与招标管理流程的制订；设计任务书的编制与评审管理；设计单位考察与设计招标书发放管理；开标、评标与定标管理；设计合同的签订管理；设计单位的履约评价管理等。本章将分别对上述设计招标的各管理要点进行详细的说明。

3.1设计招标的管理机构与管理流程

3.1.1设计招标的管理机构

(1)设计招标相关部门与岗位的职责

①公司总经理。公司总经理全面负责招标工作。其主要职责（不限于）是：

a．批准招标计划与安排；

b．组建招标领导小组；

c．主持招标领导小组会议，审批确定中标单位；

d．组织合同会签；

e．签订合同或授权公司法人合同的签订。

② 公司常务董事。公司常务董事是公司制度与流程执行的监督者。按照公司的规定和要求，参加评标活动，了解制度与流程执行情况进行监督。

③设计管理部负责各种设计招标工作。对产品和成本标准的实施起到监督与促进的作用。A．设计管理部经理。负责组织项目的技术管理工作，确定各种产品技术标准，组织编制产品成本标准。

B．总建筑师。其主要职责（不限于）是：i．负责编写项目设计说明；ii参加招标文件的编写，主要参加编写招标文件的)有关技术条款；iii按照评委方式参加技术评标；iv．参与最后澄清工作。

C．总工程师。其主要职责（不限于）是：i．与工程管理部协商负责编写工程施工组织总体方案介绍，拟定总工期、关键工期要求；U参加对投标人的资格预审；叭主要参加编写招标文件的技术条款，特别是施工技术要求；iv.按照评委方式参加评标；V.参与最后澄清工作。④成本管理部。其主要职责（不限于）是：

a。负责组织编制工程量清单，同时审核施工图；

b．负责审核招标文件，对成本标杆进行核对；

c．负责参加编写专用合同条款、编制有关商务文件；

d．参加对投标人的资格预审，

e．参与过程和最后澄清和合同谈判工作。

(2)设计招标领导小组的职责与人员组成

①设计招标领导小组职责

a．批准招标文件，审查评标办法和细则的合理性和公正性；

b．审批入围的投标人名单；

c．审定评委会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人，确定中标单位；

d．决策采用团体成员各一票的方式投票表决。

②设计招标领导小组人员组成。概念设计、方案设计、初步设计与施工图设计招标领导小组由营销策划部经理或设计管理部经理任组长，由公司设计管理部（代表）、营销策划部经理、总经理、公司常务董事、设计管理部、项目工程管理部高级经理、合同负责人组成。规定必须为单数成员。

(3)设计评标委员会的职责与人员组成

①设计评标委员会职责

a．根据评标细则，对标书进行认真评审，负责组织进行澄清，完成评审报告。

B．向招标领导小组报告评审意见，推荐合格的中标人和中标备选人。

C．针对一些议标的项目，遵从集体决策，发挥团队优势的原则，特组建“评标工作小，组”代替“评标委员会”行使相关职责。

②设计评标委员会人员组成

a．评委5-9人。公司主要通过第一次和第二次方案审批会对概念设计和方案设计进行痒标。B．评委名单由项目总经理批准确定。

C．评委素质要求i．技术／业务专家应当在本项目方面有3-5 年的技术管理或相关业务专业工作经验。Ii 商务与经济方面的专家应当在有关业务方面 2-3 年的商务与经济专业工作经验。

(4)设计招标工作小组的职责与人员组成设计招标工作小组由设计管理部牵头，主要负责招标的相关设计工作，主要工作人员，由设计管理部承担，一般由2-3人组成。报项目招标领导小组批准（招标工作审批表会签批准）。

3.1.2 设计招标的管理流程

(1)设计招标管理流程设计招标管理流程见图3-1。

(2)设计招标的具体步骤表3-1是设计招标的具体步骤。

3.2设计任务书的编制与评审管理

房地产项目设计任务书是指房地产公司对项目设计提出的要求，是设计单位进行项目设计的主要依据。在明确了规划设计要点之后，房地产公司设计管理部可以组织编写设计任务书。设计任务书的编制必须根据政府规划管理部门的规划设计要点、营销策划部的定位报告来编制，针对不同的设计阶段，设计任务书一般可分为概念设计任务书、方案设计任务书、初步设计任务书、施工图设计任务书、景观设计任务书和室内装饰设计任务书，根据公司的实际情况，也可以将不同阶段的设计任务合并在一起再编写。在设计任务书编制完成之后，设计管理部还应组织相关部门（一般包括成本管理部、投资开发部、营销策划部、工程管理部等）参与设计任务书的评审，评审通过的设计任务书是进行项目设计招标的重要依据。对于房地产公司在不同阶段对设计任务书编制与评审管理的具体内容，将在本书对应的章节中再进行详细的说明。

3.3设计单位考察与设计招棕书的发放管理

房地产公司在设计招标前，应对设计单位的设计资质、设计能力、公司实力、业绩与运作方式等进行考察，评价他们是否有能力提供本公司所需的产品和服务，确定合格的设计单位名单。

3.3.1 设计单位考察的方式与工作要点

(1)设计单位考察的方式设计单位考察是对设计单位的业务范围、业务切义及八贝凹c禽则勺寐。—舣万）g公司考察、项目考察和作品考察。

①公司考察。公司考察是指对设计单位办公场所的综合考察。

② 项目考察。项目考察是指对设计单位主要参与设计的在建或建成项目的综合考察。

③作品考察。作品考察是指对记录在公开发行或设计单位自行印刷的印刷品中的，设计单位主要参与设计的在建或建成项目的综合考察。

(2)设计单位考察的工作要点

①设计管理部的工作要点

a．负责设计单位考察并建立设计单位名录。

B．负责具体项目设计单位的选择及评审。

C．负责对设计单位进行履约评价。

D．负责设计单位资料的保存和管理。

② 公司总经理的工作要点

a．审批具体项目设计单位的选择。

B．审批合作过程中设计单位不合格记录及履约评审结论。

3.3.2 设计单位信息登记与基本资料审查管理

(1)设计单位信息登记与基本资料审查的工作程序

①设计管理部要求设计单位按照标准格式提供《设计单位信息登记表》及附件并审核。

②《设计单位信息登记表》及附件不符合要求的，设计管理部经办人需要求设计单位重新提供档案资料。之后仍不符合要求的，在《设计单位信息登记表》填写意见报设计管理部经理批准后，列入不合格设计单位名录

③《设计单位信息登记表》及附件符合要求，但设计单位的业务范围、业务历史及人员配备不能满足要求的，在《设计单位信息登记表》填写原因报设计管理部经理批准后，列入不合格设计单位名录。

④《设计单位信息登记表》及附件、业务范围、业务历史及人员配备均符合要求的，在《设计单位信息登记表》填写意见报设计管理部经理批准后，可对其进行综合考察。

⑤设计管理部经办人将《设计单位信息登记表》及附件交设计管理部秘书保存归档。

(2)设计单位信息登记表(3)设计单位信息登记汇总表见本书电子文件。

3.3.3 设计单位综合考察管理

综合考察分为公司考察、项目考察或作品考察。设计单位综合考察的工作程序如下。

①设计管理部经办人与设计单位商议确定进行公司考察或项目考祭2一。则买际情况不具备进行公司考察或项目考察条件的，经设计管理部经理同意，可对设计单位进行作品考察。

②综合考察由设计管理部组织进行，参与人数必须在三人或三人以上，并至少包括一名设计管理部经理助理以上级人员，考察结论方可生效。

③设计管理部参与综合考察人员填写《设计单位综合考察记录表》，并共同商讨得出-察结论，签字确认后报设计管理部经理审批。

④设计管理部经理审批《设计单位综合考察记录表》后，由设计管理部秘书根据审批结论将设计单位相应列入《不合格设计单位名单》或《合格设计单位名单》，同时将《设计单位综合考察记录表》保存归档。设计单位综合考察记录表、设计单位考察评分表、设计单位考察报告、合格设计单位名单、不合格设计单位名单样式见本书电子文件。

3.3.4 设计招标书发放管理

设计招标书是房地产公司向设计单位简要说明本次设计招标项目的基本概况、设计要点、设计成果、设计时间以及本次招标的相关要求等内容的文件，其一般会附上招标邀请函，告知并邀请设计单位前来竞标。方案设计招标书范本见苯书叠子妄弄；—供读者参考借鉴。

3.4开标、评标＼定标与设计合同的签订管理

3.4.1 开标管理

房地产公司应当按招标文件中规定的时间收取投标文件，并在截标后组织召开开标会议，邀请投标设计单位的法定代表参加。开标的组织管理流程一般如下。

①开标会议应在招标文件规定的时间、地点举行，除投标人法定代表人或持有其代理委托书的代理人、本公司招标代表以及公正方有关人员外，其他人员或评标成员一律不得参加开标会议。

② 由本公司招标代表主持开标会议，向到会的投标人当众宣布评标办法、定标原则（评标委员会的组成人员、评标时间及地点应对投标人保密），当众启封并检验投标文件及补充函件，宣布检验结果。

③开标结果宣布后，所有与投标人有关的人员退场，在建设行政主管部门经办人员的监督下，由招标人对有效投标文件进行登记、编码，重新密封投标信函。

④任何人不得向评标委员后泄漏有关投标人及投标文件登记、编码情况。

3.4。2 评标管理

在开标之后，一般由评标委员会组织召开评标会，并按照公司制定的评标标准和评标方法对设计单位提交的投标文件进行综合的评价，择优确定中标方案。

(1)评标的工作程序

①评标工作由评标委员会负责，

②评标委员会由5-9人组成。由设计管理部经理、项目工程管理部高级经理、总工程师、总建筑师、工程管理部代表、设计管理部负责人、营销管理部、专业工程师、总造价师、财务部经理、预算员和外部顾问等组成。规定人数一般为五人以上单数，其中技术方面专家不得少于三分之二。

③在中标结果确定前，评标委员会成员的名单应当保密。

④选举评标委员会主任。

⑤评标委员会宣布有效投标文件，并解释废标原因。

⑥评委传阅各投标文件，听取投标文件介绍。

⑦评标委员按照招标文件及评标办法确定的标准，审阅投标人的标书并进行评审和比较，各评委写出书面评标报告并签字。

⑧评标委员会根据各评委书面评标报告，最终写出书面评标报告并推荐2-3家合格的中标候选人，由招标领导小组选定。

⑨建筑工程设计的评标工作应本着公平、公正的原则，从适用、经济、美观、先进的角度，进行综合评议，择优评定优选方案。

⑩评标组织评选出优选方案后，由招标人按照招标文件规定的定标原则自主确定中标方案，公布中标人。

11在建筑工程设计评标过程中，若评标组织确认投标文件出现下列情况之一的，作无效投标文件处理，不得继续参加评标。

A．违反规划弪制条件或设计要点原则的。

B．有编制技术错误或编制深度明显不足的。若评标组织确认所有投标文件均不符合招标文件要求，则应按本实施细贝Q重新组织招标。

(2)投标文件的评价标准

①设计质量要求

a．市场调查充分。

B．市场定位及方案设计等合理。

C．资料准确。

D．各阶段费用估算准确。

②设计能力匹配。要求根据本项目市场定位，设计单位的设计能力要符合确定的设计导向要求，有类似工程实例及良好的服务记录。

③设计资质要求。要求根据本项目设计难度，设计单位的资质水平要满足公司及政府标准。④设计周期要求。要求根据本项目的工程进度，设计单位的设计时间要满足设计进度计划。⑤经济性指标要求。要求根据本项目的成本匡算，设计单位的设计收费及成果造价控制要满足成本目标。

(3)招标文件的评价方法评标一般可以采用初步评审和详细评审的方法。

①初步评审与符合性检查

a．规定对投标文件首先应当在初步评审阶段进行符合性检查。

B．仅怀人经过初步澄清，全部满足如下主要商务条件(表3-2)的，为符合性检查合格。

②详细评审。采用性价比评标法（评分／评标总价），即按照性价比的高低排序，性价比高的排前，低的排后。原则上规定技术评审的权重80% - 60%，商务评审的权重20%-40%。各个具体项目可以参照表3-3的内容和招标的技术条件（或用户需求书）编制具体的评标办法，由领导小组审定。

(4)投标文件评分表方案设计投标文件评分表、规划设计详细评分表样式见本书电子文件。

(5)投标文件经济技术指标对比表见本书电子文件。

(6)投标文件评价意见汇总表见本书电子文件。

3.4.3 定标管理

(1)定标的工作程序在确定中标单位之后，房地产公司应向中标单位发送中标通知书，向未中标单位发送未中标通知书（感谢函），其具体的工作程序如下。

①确定中标单位后，评标委员会于15天内发出中标通知书，同时抄送未中标单位。

②中标单位具备承接该项工程设计的，原则上继续承担下阶段设计，工程设计合同应，在中标通知书发出30天内签订，计取费标准双方协商确定。

③中标单位若不进行下阶段设计，应负责将中标方案的设计构思、意图完整地传达给承接单位，并提供完整、准确的方案设计文件和数据资料。

④对于未中标的投标单位应给予合理的补偿费，补偿费一般不应低于投标的成本费。

(2)中标通知书参考范本

(3)未中标通知书见本书电子文件。见本书电子文件。

3.4.4 设计合同的签订管理

在确定了中标的设计单位之后，房地产公司便可以与该中标单位签订合同。根据设计单位所负责设计阶段的不同，设计合同一般可以分为概念设计合同、方案设计合同、初步设计合同、施工图设计合同、景观设计合同和室内装饰设计合同等，分别适用于房地产公司将不同阶段的设计任务委托给设计单位时使用。对于不同阶段设计合同签订管理的具体内容，将在本书对应的章节中再进行详细说明。

3.5设计单位的履约评价管理在设计合同履约完毕后，房地产公司设计管理部需对设计单位的履约行为进行评价。对于评价结果优良的设计单位，在以后的设计招标中可以优先选用，对于不合格的设计单位，则给予淘汰处理，不再使用。

①项目负责人与参与项目设计人员共同商讨得出评价结论，评价结论填写在《合作记录表》内，签字确认后上报审批。

② 履约评价结论审批

a．评价结论无不合格记录的，由设计管理部经理审批。

B．评价结论有不合格记录的，由设计管理部经理审核，并报公司总经理审批。

③设计管理部秘书将《合作记录表》保存归档，同时根据审批结论调整设计单位名单。

(2)设计单位履约评价的主要内容对设计单位的履约情况进行评价的主要内容如下。

①合同的制订与履行。包括合同条款的合理性，能否配合公司进度计划而有所倾斜，

②图纸质量。包括不同②图纸质量。包估小冈设计阶段图纸的数量、图纸内容的全面性、图纸表达深度、图纸表达的规范性等。

③ 收费标准。包括收费标准与同行的差异、付款方式的可操作性等。

④设计服务。包括与甲方的配合、与其他设计单位的配合、招投标的配合、施工交底、施工现场配合、中间验收及竣工验收配合等。

⑤成本控制。包括建筑设计方案（含总体与单体）、结构设计方案、给排水设计方案、电气设计方案、空调设计方案等是否有利于降低建设成本。

⑥设计进度。包括合同约定进度完成情况。

⑦设计负责人。包括项目负责建筑师、主要工种负责设计师的专业水平、服务态度、协调能力等方面。

⑧设计创新。包括规划设计方案在理念上的超前性，规划设计手法上的创新，新材料、新设备、新技术的选用等方面。

(3)设计单位履约评价的评价设计单位履约评价表见本书电子文件。

(4)设计单位履约评估表见本书电子文件。

(5)设计单位合作记录表见本书电子文

(6)不合格设计单位记录见本书电子文件。

第4章I房地产公司概念设计管理

概念设计是承接产品策划的设计阶段，是指房地产公司在拿地后提出产品的设计原则和构思，包括总平面设计、交通路线组织、绿化景观组织等。为规范概念设计流程，明确概念设计阶段划分原则、部门职责、工作方法；确保与设计单位沟通充分、及时和准确；为公司领导层及时提供充分、准确的信息和方案；为整个设计阶段的顺利进行做好准备。房地产公司设计管理部应做好概念设计阶段的管理工作，具体包括：概念设计管理部门职责与管理流程的制订、房地产公司对设计单位概念设计文件编制深度的管理、概念设计阶段的沟通交流管理、概念设计文件的内部评审等。本章将对上述各项概念设计管理工作进行详细的说明。

4.1概念设计管鲫哟部门职责与管理流程

4.1.1 概念设计管理的部门职责

概念设计管理涉及的公司部门包括设计管理部、投资开发部、营销策划部、成本管理部等，其具体的部门职责如表4-1所列。

4.1.2 概念设计的管理流程

(1)概念设计管理流程概念设计管理流程见图4-1。(2)概念设计管理的具体步骤见表4-2。

4.2房地产公司对设计单位概念设计文件编制深度的管理在概念设计阶段，为了使设计单位完成的概念设计文件能符合国家规定和公司的要求，公司设计管理部需要对设计单位编制的概念设计文件所需达到的深度要求进行说明，具体包括：对设计单位概念设计文件编制的基本要求、内容编排与装订的要求、对应于概念设计文件（一般包括设计说明说、设计图纸、设计总体控制计划等）各组成部分做出的具体要求等。

4.2.1 对设计单位概念设计文件编制的基本要求

①概念设计文件可以根据需要结合当地政府报批所需的修建性详规设计，以修建性详，规深度为参照依据。

②设计内容在体现产品定位和概念设计任务书的基础上，应围绕修建性详规、场地分析和住宅单体选型的要求进行，表现手法可根据报批或者项目具体需要灵活确定。

③在概念设计阶段，设计管理部必须同步编制成本控制表单，设计完成后应对设计如何体现设计任务书的要求及产品定位的说明做综合书面评估，并构成完整的概念设计文件供公司审批。

④概念设计文件的深度要在通过公司审批后据以进行实施方案设计。

⑤概念设计文件包括设计单位以及设计管理部提供的：

a．设计单位提供的概念设计文件应以构思分析草图、场地分析草图、住宅单体风格以及户型选型示意图和总平面设计构思图纸为主，辅以对整体概念构思的简要设计说明；

b．设计管理部编制的设计基础资料、成本控制表单和项目设计总体控制计划。

⑥概念设计文件以说明如何实现甲方策划意图和设计的整体构思为主，结合政府报批要求及公司内部要求可以采用灵活的表现手法，为充分展示设计意图、特征和创新之处，可以有分析图草图、总平面及单体建筑图、透视图，还可根据项目需要增加模型、电脑动画、幻灯片等。

4.2.2 对设计单位概念设计文件内容编排与装订的要求

(1)概念设计文件的内容与编排

(2)概念设计应包含以下两大组成部分，分别由设计单位和设计管理部提供。