物业管理开办费

物业管理开办费

结合管理特点与开发商约定相关开办费.开办费尽量去列举齐全，和开发公司沟通非常关键，只要开发认可就行。

我列举了几个项目请参考

1、工资及福利费

2、工作餐费

3、办公费

4、业务招待费

5、通讯费

6、交通费

7、制衣费

8、开办器材及工具

9、印刷费

10、物业办公室装修费用

11、保洁开荒费用

12、标识费用

13、保安服务费

14、保洁服务费

15、电梯工工资

16、营业税金及附加（5.5%）

前期开办费测算

一、前期开办费测算

类别  名称  单位  数量  单价（元）  合计（元）

办公

用品  电话机  部  8  100  800

  饮水机  台  5  300  1500

  电冰箱  台  1  1500  1500

  微波炉  台  1  500  500

  其他  3000

  小计  7300

维修

工具  铝合金梯  把  2  500  1000

  冲击电钻  把  1  1800  1800

  电钻  把  2  1300  2600

  空调测温仪  只  1  300  300

  万用表  块  3  150  450

  钳形表  块  3  150  450

  兆欧表  块  2  400  800

  电子工具   套  2  500  1000

  各类扳手  套  2  300  600

  各类钳子  套  2  300  600

  常用维修工具  套  7  300  2100

  零星工具  3000

  小计  14700

类别  名称  单位  数量  单价（元）  合计（元）

清洁

绿化

用品  水管  米  200  5  1000

  铝合金梯  把  2  500  1000

    零星工具  3000

  小计  5000

消防

护卫

用品  钢盔  顶  22  100  2200

  消防工具  套  15  200  3000

  雨具  套  15  80  1200

  应急灯  只  10  300  3000

  其他  5000

  小计  14400

合计  41400

注：前期开办费即递延资产摊销年限按3年计，每年分摊13800元。

二、物业管理首年收支测算

（一）收入：4657753元/年

1、  物管费收入：3811670元/年

  （1）住宅：3195890元/年

（建筑面积119294.152㎡，入住率按80%计，物业管理服务费标准2.5元/月?㎡，已包含电梯、加压供水等公共能耗费，收缴率按95%计）

119294.152㎡×2.5元/㎡×12月×80%×95%=2719906元/年

119294.152㎡×2.5元/㎡×12月×20%×95%×70%=475984元/年

（2）商铺：174987元/年

（建筑面积4018.244㎡，入住率按85%计，物业管理服务费标准4元/月?㎡，收缴率按95%计）

4018.244㎡×4元/㎡×12月×85%×95%=155748元/年

4018.244㎡×4元/㎡×12月×15%×95%×70%=19239元/年

（3）商场办公综合楼：440793元/年

（建筑面积10122㎡，入住率按85%计，物业管理服务费标准4元/月?㎡，收缴率按95%计）

10122㎡×4元/㎡×12月×85%×95%=392329元/年

10122㎡×4元/㎡×12月×15%×95%×70%=48464元/年

2、地下车位：596083元/年

（地下车位共817个，使用率按80%计，公共维护费标准80元/月?个，收缴率按95%计）

817个×80元/个×12月×80%×95%=596083元/年

3、有偿服务收入：50000元/年

4、其他经营收入：200000元/年

（二）支出：4637158元/年

1、工资：1836900元/年

（人员核定114人，工资中已包含年终奖金等费用）

经理1人      6000元/人?月×1人×13月=78000元/年

综管部主管1人   3000元/人?月×1人×13月=39000元/年

管理员6人     1600元/人?月×6人×13月=124800元/年

保洁员26人    750元/人?月×26人×13月=253500元/年

客服主管1人    3000元/人?月×1人×13月=39000元/年

客服人员5人    1600元/人?月×5人×13月=104000元/年

护卫主管1人    2500元/人?月×1人×13月=32500元/年

护卫领班3人    1600元/人?月×3人×13月=62400元/年

护卫员51人    1100元/人?月×51人×13月=729300元/年

消监控6人     1200元/人?月×6人×13月=93600元/年

工程主管1人    3000元/人?月×1人×13月=39000元/年

工程人员6人    1800元/人?月×6人×13月=140400元/年

高配工6人     1300元/人?月×6人×13月=101400元/年

2、福利费、教育经费、工会经费：296730元/年

1695600元×17.5%=296730元/年

转载请注明出自中国物业管理交流与学习论坛 http://www.pmedu.net/bbs/,本贴地址http://www.pmedu.net/bbs/viewthread.php?tid=23373

物业公司收取房地产公司的开办费用于：工程跟进，隐蔽工程记录，物业管理方案制定，管理体系建立，人员招聘培训，入伙准备等工作，物业公司需要怎样做帐务处理？

物業管理公司是按照法定程式成立並具有相應資質條件，經營物業管理業務的企業型經濟實體，是獨立的企業法人。它屬於服務性企業，它與業主或使用人之間是平等的主體關係，它接受業主的委託，依照有關法律法規的規定或合同的約定，對特定區域內的物業實行專業化管理並獲得相應報酬。

（一）物業管理公司在物業管理中的權利主要有：

1.根據有關法律法規，結合實際情況，制定社區管理辦法；

2.依照物業管理合同和管理辦法對住宅社區實施管理；

3.依照物業管理合同和有關規定收取管理費用；

4.有權制止違反規章制度的行為；

5.有權要求業主委員會協助管理；

6.有權選聘專營公司(如清潔公司、保安公司等)承擔專項管理業務；

7.可以實行多種經營，以其收益補充社區管理經費。

（二）物業管理公司在物業管理中的義務主要有：

1.履行物業管理合同，依法經營；

2.接受業主委員會和全體業主的監督；

3.重大的管理措施應當提交業主委員會審議，並經業主委員會認可；

4.接受房地產行政主管部門、有關行政主管部門及住宅社區所在地人民政府的監督指導。

二：物業公司應納稅：

1.      物業公司代收的水電費，要視同銷售處理，交納增值稅.（提價收取水電費，視為銷售，繳納增值稅。不能開具增值稅發票的，由稅務局代開。）

2.      物業公司屬於服務業要繳納營業稅適用稅率5％。以全部收入減去代收款後餘額為營業額。（從事物業管理的單位，以與物業管理有關的全部收入減去代業主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款後的餘額為營業額。）

3.      物業公司還應繳納城市建設維護稅（外資企業免繳此稅種）

4.      物業公司應繳納教育費附加（外資企業免此稅種）

5.      若有出租房屋行為還應繳納房產稅（外資企業繳納城市房產稅）

6.      涉及印花稅稅種的還應繳納印花稅

7.      涉及車船稅的應繳納車船稅

8.      物業公司應繳納企業所得稅（外資企業2008年1月1日以前適用外資所得稅）

9.      物業公司還應繳納個人所得稅.

三：物業公司登記及管理

　企業自領取營業執照之日起三十日內，持有關證件，向稅務機關申報辦理稅務登記。國家稅務局、地方稅務局對同一納稅人的稅務登記應當採用統一代碼，資訊共用。

四：物業公司納稅申報

（一）納稅申報期限

1.　營業稅的納稅期限，分別為5日、10日、15日或者1個月。納稅人以1個月為一期納稅的，自期滿之日起10日內申報納稅；以5日、10日、15日為一期納稅的，自期滿之日起5日內預繳稅款，於次月1日起10日內申報納稅並結清上月應納稅款

2. 城建稅、教育費附加與營業稅同時繳納。（外資企業免繳）

3. 車船稅納稅人應在每年的1月1日至12月31日申報當年度的稅款

4. 印花稅應於應稅憑證書立或領受時貼花。

5. 城市房地產稅實行按年徵收，分期繳納。

6. 個人所得稅的納稅人應於次月7日內申報。

7. 內資企業繳納企業所得稅，按年計算，分月或者分季預繳，月份或者季度終了後十五日內預繳，年度終了後四個月內匯算清繳，多退少補；外資企業繳納企業所得稅和地方所得稅，按年計算，分季預繳，季度終了後十五日內預繳，年度終了後五個月內匯算清繳，多退少補。

（二）納稅申報應備資料：

1．納稅申報表；

2．財務、會計報表以及其他說明材料；

3．與納稅有關的合同、協議書；

4．稅務機關規定報送的其他證件、資料;

　　5.有外出經營的還應提供外出經營活動稅收管理證明.

物業管理公司是按照法定程式成立並具有相應資質條件，經營物業管理業務的企業型經濟實體，是獨立的企業法人。它屬於服務性企業，它與業主或使用人之間是平等的主體關係，它接受業主的委託，依照有關法律法規的規定或合同的約定，對特定區域內的物業實行專業化管理並獲得相應報酬。

（一）物業管理公司在物業管理中的權利主要有：

1.根據有關法律法規，結合實際情況，制定社區管理辦法；

2.依照物業管理合同和管理辦法對住宅社區實施管理；

3.依照物業管理合同和有關規定收取管理費用；

4.有權制止違反規章制度的行為；

5.有權要求業主委員會協助管理；

6.有權選聘專營公司(如清潔公司、保安公司等)承擔專項管理業務；

7.可以實行多種經營，以其收益補充社區管理經費。

（二）物業管理公司在物業管理中的義務主要有：

1.履行物業管理合同，依法經營；

2.接受業主委員會和全體業主的監督；

3.重大的管理措施應當提交業主委員會審議，並經業主委員會認可；

4.接受房地產行政主管部門、有關行政主管部門及住宅社區所在地人民政府的監督指導。

二：物業公司應納稅：

1.      物業公司代收的水電費，要視同銷售處理，交納增值稅.（提價收取水電費，視為銷售，繳納增值稅。不能開具增值稅發票的，由稅務局代開。）

2.      物業公司屬於服務業要繳納營業稅適用稅率5％。以全部收入減去代收款後餘額為營業額。（從事物業管理的單位，以與物業管理有關的全部收入減去代業主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款後的餘額為營業額。）

3.      物業公司還應繳納城市建設維護稅（外資企業免繳此稅種）

4.      物業公司應繳納教育費附加（外資企業免此稅種）

5.      若有出租房屋行為還應繳納房產稅（外資企業繳納城市房產稅）

6.      涉及印花稅稅種的還應繳納印花稅

7.      涉及車船稅的應繳納車船稅

8.      物業公司應繳納企業所得稅（外資企業2008年1月1日以前適用外資所得稅）

9.      物業公司還應繳納個人所得稅.

三：物業公司登記及管理

　企業自領取營業執照之日起三十日內，持有關證件，向稅務機關申報辦理稅務登記。國家稅務局、地方稅務局對同一納稅人的稅務登記應當採用統一代碼，資訊共用。

四：物業公司納稅申報

（一）納稅申報期限

1.　營業稅的納稅期限，分別為5日、10日、15日或者1個月。納稅人以1個月為一期納稅的，自期滿之日起10日內申報納稅；以5日、10日、15日為一期納稅的，自期滿之日起5日內預繳稅款，於次月1日起10日內申報納稅並結清上月應納稅款

2. 城建稅、教育費附加與營業稅同時繳納。（外資企業免繳）

3. 車船稅納稅人應在每年的1月1日至12月31日申報當年度的稅款

4. 印花稅應於應稅憑證書立或領受時貼花。

5. 城市房地產稅實行按年徵收，分期繳納。

6. 個人所得稅的納稅人應於次月7日內申報。

7. 內資企業繳納企業所得稅，按年計算，分月或者分季預繳，月份或者季度終了後十五日內預繳，年度終了後四個月內匯算清繳，多退少補；外資企業繳納企業所得稅和地方所得稅，按年計算，分季預繳，季度終了後十五日內預繳，年度終了後五個月內匯算清繳，多退少補。

（二）納稅申報應備資料：

1．納稅申報表；

2．財務、會計報表以及其他說明材料；

3．與納稅有關的合同、協議書；

4．稅務機關規定報送的其他證件、資料;

　　5.有外出經營的還應提供外出經營活動稅收管理證明.

关于物业前期开办费

开办费自定

国家根本就没有。这是开发商和物业公司约定的。也有部分城市早期有。如武汉市，但早已经作废了

关于物业管理前期开办费

有关物业管理前期开办费，有的地方也叫前期物业管理启动经费，有许多人现在都不知道该如何收取，有什么政策或法律的依据，我在网上搜索了很长时间，才找到2条依据：

1、适用于北京市的（此文件是否还有效我不太清楚， 只不过此文件时确实明确了如何收取物业管理启动经费）

《北京市居住小区物业管理办法》－1995年7月7日北京市人民政府第21号令

第十四条 居住小区物业管理的启动性经费由该居住小区的开发建设单位按照建安费２％的比例，一次性交付给物业管理委员会或物业管理企业。

居住小区的房地产产权人应按委托内容，每年向物业管理委员会或物业管理企业支付物业管理费用。

物业管理企业开展物业及多种经营和服务的收益，应主要用于补充居住小区物业管理费用。

2、适用于宁波市（是《物业管理条例》 刚刚颁布完成后，宁波市建委发的一个文件，应该在有效期内）

关于印发贯彻落实《浙江省物业管理条例》及甬政发[2005]131号文实施意见的通知

甬建综〔2006〕450号

（四）初期物业管理费缴交。开发建设单位应按开发项目建设总投资2‰的比例向辖区物业管理主管部门交纳初期物业管理费（为便于计算，多层房屋按地上建筑面积7元/平方米，中高层房屋按地上建筑面积9元/平方米，高层房屋按地上建筑面积11元/平方米计收），其中的30%应在招投标开始前交纳，其余70%在交付验收前交纳。

辖区物业管理主管部门应在前期物业管理服务协议签订后7日内将30%初期物业管理费划拨给物业管理企业，嗣后在房屋交付后按规定分批划拨。

这是我找到的两条依据，其他地方的朋友请自行查找

北京市居住小区物业管理办法（1995年市政府第21号令，根据1997年12月31日北京市人民政府第12号令修改） 第十四条 居住小区物业管理的启动性经费由该居住小区的开发建设单位按照建安费２％的比例，一次性交付给物业管理委员会或物业管理企业。

本地区没有相关规定，但是行业内会有一些标准，一般控制在2到10万元之间，有些标书上把前期开办费用都例出明细了，就不存在开办费用了

03年我从开发公司到物业,组建物业公司时,是从开发商那里借了5万元，四个月后归还。一年后我的帐上有存款30多万元（其中有10几万是装修保证金）。当时我们管理了一个有5亿资产的工业企业和约1000户的小区物来业，物业费为0.2元/平方米，其中有400多户为每户10元/月。

北京市汉卓律师事务所 杨晓刚律师

物业管理前期开办费，目前北京市包括其他地方操作不一，一般操作时需要开发商与物业公司通过协商确定具体支付情况。开办费有两种情况：一是作为开发商对物业公司的投资，以验资报告为准；二是作为开发商给物业公司的借款，待物业公司有收入后归还。

由于开办费主要用于，前期物业管理的物资配套及小区在不具备收取物业服务费条件期间的管理、服务人员的工资或其他费用。如果开办费计为物业公司的借款，则物业公司需要偿还。

需要注意的是，北京某些项目开发商支付开办费，完全作为对物业公司在该项目的前期资助、投资，物业公司应当保证该笔费用用于本项目各项前期支出，因此不存在返还的问题。此外，物业开办费，在项目建设时，已经作为成本包括在售房价格中，支付物业公司后不能再要求物业公司返还。如在该项目实行酬金制的物业管理模式，物业公司收取的物业费属于代收性质，扣除相应酬金外，其他款项应当用于物业管理、服务成本支出。如有剩余，应当折抵下一年度业主应当交纳的物业费，如出现不足，由业主补足。此种情况下，如开办费算作借款，物业公司从哪些费用中偿还开办费？从酬金中扣除，显然与酬金制的物业管理模式相悖，从物业费中扣除，由于物业费属于代收性质，从中扣除部分款项用于偿还物业公司的借款，业主也不会同意。

根据《北京市居住小区物业管理办法》（1995年北京市人民政府第21号令，根据1997年12月31日北京市人民政府第12号令修改） 第十四条规定：“居住小区物业管理的启动性经费由该居住小区的开发建设单位按照建安费２％的比例，一次性交付给物业管理委员会或物业管理企业”。上述规定，明确了开发商向物业司支付的开办费不是借款，而是启动性经费。

北京市汉卓律师事务所 杨晓刚律师

2008年8月3日

1，房地产开发公司在交付前缴纳给即将进驻的物业公司的开办费，应当计入“管理费用--物业开办费”的会计科目。

2，如果金额较大，具体的会计处理如下：

1)支付开办费用时，以实际支付费用入账：

借：长期待摊费用开办费

贷：原材料

贷： 现金

贷：银行存款

2)每月摊销费用：

借：管理费用

贷：长期待摊费用开办费

3，如果金额较小，具体的会计处理如下：

1)支付开办费用时，以实际支付费用入账：

借：长期待摊费用开办费

贷：银行存款

2)一次性转入当期损益：

借：管理费用开办费

贷：长期待摊费用开办费

物业开办费协议 word/media/image1.pngdoc

附件二 ××小区前期开办费预算报告

序号

项目

测算依据

金额

一期

二期

三期

小计

一

人员工资、福利及保险

按前期介入的时间作为计算时间

9.38

3.87

7.68

20.93

二

食宿费

综合测算

4.00

2.00

4.00

10.00

三

招聘培训费

招聘及培训费用

2.00

1.00

2.00

5.00

四

业务费

综合测算

4.00

4.00

4.00

12.00

五

办公费

指前期的办公桌椅、办公费用及资料印刷费

0.50

0.25

0.50

1.25

六

固定装备费用

包括保安装备、清洁工具、清洁用品等

15.54

2.75

5.31

23.59

合 计

35.41

13.87

23.49

72.76

附加说明：1、前期介入的时间是从接管验收到入伙的阶段，在此按照三个月进行预算；2、三期共需开办费72.76万元

一期固定装备费用测算

序号

项目

数量

测算依据（单价：元）

合计（万元）

1

行政办公用品生活必需品

7.88

办公桌椅

12

0.00

会议桌椅

1

1500

0.15

办公沙发

3

1500

0.45

复印机

1

10000

1.00

电脑

4

6000

2.40

喷墨打印机

2

1500

0.30

传真机

1

1000

0.10

电话

3

100

0.03

组合资料档案柜

6

500

0.30

其他办公用品

1.00

员工食堂厨具

1

20000

2.00

电风扇

10

150

0.15

2

维修工具

1.085

电焊机

1

1000

0.10

冲击钻

1

2000

0.20

手电钻

1

300

0.03

铝合金梯(1.5M至5M)

4

250

0.10

疏通机

1

1500

0.15

电流表

1

150

0.015

万用表

1

200

0.02

绝缘表

1

300

0.03

工衣柜

4

150

0.06

材料架

4

200

0.08

管工作业工具

1

1000

0.10

机修作业工具

1

1000

0.10

绝缘鞋及手套

2

100

0.02

个人工具

4

200

0.08

3

清洁工具

5.10

吸尘吸水机

1

5500

0.55

抛光机

1

15000

1.50

多功能洗地机

1

12000

1.20

高/低压冲水机

1

10000

1.00

手推式垃圾车

1

500

0.05

清洁及浇花用胶管

200

10

0.20

日常清洁易耗品

1

6000

0.60

4

护卫消防装备

1.47

无线对讲机

8

1500

1.20

消防斧头

2

100

0.02

警棍

8

100

0.08

防毒面具

4

250

0.10

消防专用扳手

2

150

0.03

消防靴

8

50

0.04

合 计

15.54

二期固定装备费用测算

序号

项目

数量

测算依据（单价：元）

合计（万元）

1

行政办公用品生活必需品

1.36

办公桌椅

4

800

0.32

电话

3

100

0.03

组合资料档案柜

3

500

0.15

其他办公用品

0.40

员工食堂厨具

1

4000

0.40

电风扇

4

150

0.06

2

维修工具

0.33

工衣柜

2

150

0.03

材料架

2

200

0.04

管工作业工具

1

1000

0.10

机修作业工具

1

1000

0.10

绝缘鞋及手套

2

100

0.02

个人工具

2

200

0.04

3

清洁工具

0.50

手推式垃圾车

1

500

0.05

清洁及浇花用胶管

150

10

0.15

日常清洁易耗品

1

3000

0.30

4

护卫消防装备

0.555

无线对讲机

3

1500

0.45

消防斧头

1

100

0.01

警棍

3

100

0.03

防毒面具

2

250

0.05

消防靴

3

50

0.015

合计

2.75

三期固定装备费用测算

序号

项目

数量

测算依据（单价：元）

合计（万元）

1

行政办公用品生活必需品

2.865

办公桌椅

8

800

0.64

空调

1

2000

0.20

电话

5

100

0.05

组合资料档案柜

6

500

0.30

其他办公用品

0.80

员工食堂厨具

1

8000

0.80

电风扇

5

150

0.075

2

维修工具

0.44

工衣柜

4

150

0.06

材料架

3

200

0.06

管工作业工具

1

1000

0.10

机修作业工具

1

1000

0.10

绝缘鞋及手套

4

100

0.04

个人工具

4

200

0.08

3

清洁工具

0.95

手推式垃圾车

1

500

0.05

清洁及浇花用胶管

300

10

0.30

日常清洁易耗品

1

6000

0.60

4

护卫消防装备

1.05

无线对讲机

6

1500

0.90

消防斧头

1

100

0.01

警棍

6

100

0.06

防毒面具

2

250

0.05

消防靴

6

50

0.03

合计

5.31

本预算报告经营甲、乙双方签署后，即与《前期物业管理服务合同》具有同等法律效力。

开发商拨给物业的开办费收入是否要缴税

开发商拨给物业公司的开办费收入是否要缴营业税

办费是指企业在筹建期间发生的费用，包括筹建期人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产和无形资产购建成本的汇兑损益和利息支出。筹建期是指企业被批准筹建之日起至开始生产、经营（包括试生产、试营业）之日的期间。 

　　企业发生的下列费用，不得计入开办费： 

　　（1）由投资者负担的费用支出； 

　　（2）由取得各项固定资产、无形资产所发生的支出； 

　　（3）筹建期间应当计入资产价值的汇兑损益、利息支出等。 

　　《企业会计制度》（财会［2000］25号）对开办费的摊销期限作了重大调整。原行业会计制度规定，企业发生的开办费应当从生产经营的当月起在不超过五年的期限内分期平均摊销。《企业会计制度》第五十条规定：“除购建固定资产以外，所有筹建期间所发生的费用，先在长期待摊费用中归集，待企业开始生产经营当月起一次计入开始生产经营当月的损益。如果企业长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益的，应当将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。”由此可见，对开办费的会计处理，无论从会计科目的设置还是摊销的期限都与原行业财务制度有较大改变。这一新规定与现行所得税法规存在较大的差异。《企业所得税暂行条例实施细则》第三十四条规定，企业在筹建期发生的开办费，应当从开始生产、经营月份的次月起，在不短于5年的期限内分期扣除。因此，企业在生产经营的当月一次性摊销的开办费应从生产经营的次月起分五年平均扣除。纳税人在年终申报所得税时，应做好纳税调整工作，并建立“开办费税前扣除台账”或备查登记簿，为以后年度准确申报税前扣除（调减）额打好基础。 

　　例：某股份公司2001年7月份开始生产经营，前期发生的开办费总额96万元，7月份摊销开办费时，会计分录如下： 

　　借：管理费用——开办费摊销　　　96万元 

　　　贷：长期待摊费用——开办费　　　　96万元 

　　本年度允许税前扣除额＝96万元÷5年÷12个月×5个月＝8（万元），应调增所得额＝96－8＝88（万元）； 

　　2002年至2005年每年应调减所得额＝96÷5＝19.2（万元）； 

　　2006年应调减所得额＝96万元÷5年÷12个月×7个月＝11.2（万元）。 

　　开办费纳税调整台账设置如下： 

　　开办费税前扣除台账 

　　单位：万元 

　　台账填写说明： 

　　1.年度：摊销日期，指开始生产经营的年度和月份，以后年度按顺序类推。 

　　2.会计摊销额：指会计上一次性摊销的开办费总金额。 

　　3.税收扣除额：指按税法规定允许在本年度税前扣除的金额。 

　　4.纳税调整额：纳税调整额＝会计摊销额－税前扣除额。结果是正数为调增所得额，负数为调减所得额。 

　　5.尚未扣除额：指允许在以后年度税前扣除的金额。第一年尚未扣除额按本年度纳税调整额填写，以后年度的尚未扣除额＝上期尚未扣除额－本年税前扣除额。 

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