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米丰红与济南市村民委员会、伍毅等房屋买卖合同纠纷二审裁定书

时间：23-05-20 网友

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷

【审理法院】山东省济南市中级人民法院

【审结日期】2021.08.19

【案件字号】(2021)鲁01民终5155号

【审理程序】二审

【审理法官】李静闵雯焦玉兴

【文书类型】裁定书

【当事人】米丰红;济南市村民委员会;伍毅;济南田杨建筑工程有限公司

【当事人】米丰红济南市村民委员会伍毅济南田杨建筑工程有限公司

【当事人-个人】米丰红伍毅

【当事人-公司】济南市村民委员会济南田杨建筑工程有限公司

【代理律师/律所】宋方圆山东新亮律师事务所;沙涛山东圣义律师事务所;张静文山东圣义律师事务所

【代理律师/律所】宋方圆山东新亮律师事务所沙涛山东圣义律师事务所张静文山东圣义律师事务所

【代理律师】宋方圆沙涛张静文

【代理律所】山东新亮律师事务所山东圣义律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【原告】米丰红

【被告】济南市村民委员会;伍毅;济南田杨建筑工程有限公司

【本院观点】涉案房产所在的龙湖华庭X号楼系在农村集体土地上开发建设小寨村村庄建设规划方案虽经济南市人民政府批复同意，但涉案房产所在项目能否办理并完善建设、产权登记等相关手续需要相关行政职能部门予以明确，在有关行政机关未对涉案项目作出认定和处理之前，附着于建筑物上的民事权利处于不确定的状态本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围。

【权责关键词】无效撤销代理民事权利违约金过错支付违约金合同约定诉讼请求维持原判发回重审折价

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【本院认为】本院认为：涉案房产所在的龙湖华庭X号楼系在农村集体土地上开发建设小寨村村庄建设规划方案虽经济南市人民政府批复同意，但涉案房产所在项目能否办理并完善建设、产权登记等相关手续需要相关行政职能部门予以明确，在有关行政机关未对涉案项目作出认定和处理之前，附着于建筑物上的民事权利处于不确定的状态本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围。一审判决涉案合同无效并驳回米丰红的诉讼请求不当。　　依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下

【裁判结果】一、撤销济南市天桥区人民法院(2020)鲁0105民初6744号民事判决；　　二、驳回米丰红的起诉。　　一审案件受理费4566元，退还上诉人米丰红;上诉人米丰红预交的二审案件受理费4566元予以退回。　　本裁定为终审裁定。

【更新时间】2021-11-04 05:06:05

米丰红与济南市村民委员会、伍毅等房屋买卖合同纠纷二审裁定书

山东省济南市中级人民法院

民事裁定书

(2021)鲁01民终5155号

当事人　　上诉人(原审原告)：米丰红。

　　委托诉讼代理人：左丰田(系米丰红之夫)，住济南市。

　　委托诉讼代理人：宋方圆，山东新亮律师事务所律师。

　　被上诉人(原审被告)：济南市村民委员会，住所地济南市。

　　法定代表人：彭辛豹，村主任。

　　委托诉讼代理人：沙涛，山东圣义律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人：张静文，山东圣义律师事务所律师。

　　被上诉人(原审被告)：伍毅。

　　被上诉人(原审被告)：济南田杨建筑工程有限公司，住所地济南市。

　　法定代表人：伍毅，总经理。

审理经过　　上诉人米丰红因与被上诉人济南市村民委员会(以下简称小寨村委会)、济南田杨建筑工程有限公司(以下简称田杨公司)、伍毅房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院(2020)鲁0105民初6744号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称　　米丰红上诉请求：一、请求撤销天桥区人民法院作出的(2020)鲁0105民初6744号民事判决书，依法改判或发回重审；二、一二审的诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由:一、一审法院认定事实有误，适用法律错误，涉案房屋购房合同依法有效。1、涉案房产并非没有办理任何建设手续，一审法院认定事实有误。涉案房产是隶属于小寨村村庄改造建设项目，小寨村村庄改造建设项目是由济南市人民政府、济南城乡建设委员会、济南市水利局等一系列相关单位的批准实施的建设项目，手续合规合法。在一审过程中，涉案房产的相关手续都提交到法庭，但是一审法院却仍称“涉案房屋无任何建设手续”明显与事实不符。2、涉案房产的性质是在集体土地上建设的房屋，并非是商品房，一审法院用商品房的标准来衡量此案，明显属于法律适用不当。一审法院并没有区分涉案房屋和商品房的性质，就认为涉案房屋不得对外销售，明显属于法律适用错误。涉案房屋是村集体土地上建设的房屋，并非是商品房。对于商品房有五证俱全的要求，但是对于集体土地上的房屋，本村集体组织成员购买，并没有此要求。本案应定性为农村房屋买卖合同纠纷，而不是商品房买卖合同纠纷。3、米丰红为小寨村集体经济组织成员，其购买本村集体经济组织开发的房屋，并不违反相关的法律规定，应认定合同有效。《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要(民事部分)纪要》第19条第2款规定“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。”，由此可知，对于农民将其宅基地上的房屋出售给本村集体经济组织以外的个人的行为一般应当认定无效，但是法律并没有制止集体组织将房屋出售给本村集体经济组织成员。米丰红为本村集体组织成员，其购买本村集体组织开发的房屋，并不违反法律规定，也没有侵犯到任何人的利益。因此，本案涉案的合同并不存在合同无效的情形，应认定合同有效。4、米丰红主张的因为面积差返还房价款以及违约金都是基于合同的约定以及小寨村委会的承诺。双方签订的购房合同第四条中约定了实际面积与暂测面积差异的处理方式；当事人去找小寨村委会，小寨村委会解释面积的计算方式是按照五证俱全的方式计算的，据此要求返还面积差异的房价款；合同约定2019年12月28日前交房，但是至今没有交房，据此要求对方支付违约金。因此，涉案合同有效，米丰红诉讼请求合法合理。二、本案中涉案合同有效意义重大，请法院慎重对待。济南市“村庄改造”工程自2009年开始启动以来，已经历经十多年，济南很多片区都经过了改造，济南周边出现大量村集体开发的房屋。如果米丰红作为本村村民，购买本村集体组织开发的房屋的合同都被认定为无效，那么相当于认为集体经济组织开发的房屋既不能出售给本村村民，更不能出售给外村村民。这其实是与政府大力倡导进行“村庄改造”的理念相违背。2019年6月11日，济南市政府还出台《关于进一步加快推进城中村改造的若干细则》【济建字(2019)48号】，表明济南市政府仍然在推动城中村改造工程。如果该合同被认定为无效，那么济南周边本村村民购买本村房产的行为是不是都是无效的因此，希望法院能够慎重对待涉案合同的性质。请求二审法院支持米丰红的诉讼请求。

二审被上诉人辩称　　小寨村委会辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回米丰红的上诉请求，维持原判。

　　田杨公司、伍毅辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

原告诉称　　米丰红向一审法院起诉请求：1.判决被告按照合同的约定交付龙湖华庭小区X号房屋；2.判决被告支付延期交房的违约金144771.25元；3.判决被告返还原告房价款72971.847元；4.本案的诉讼费用、保全费用等相关费用由被告承担。

一审法院查明　　一审法院认定事实：2018年8月1日米丰红与小寨村委会签订房屋销售合同1份，主要约定：1、小寨村委会将其建设的龙湖华庭X室出售给米丰红，建筑面积141.01平方米。2、房屋价款每平方米3510元，共计494945.1元。3、房屋面积以房屋测绘中心测量为准，应按单价计算，实行多退少补。4、米丰红分期支付房款，房屋交接前必须交清总房款。5、房屋交接时间为2019年12月28日前。上述合同签订后，米丰红向伍毅个人账户汇款98989.02元，另向田杨公司账户汇款，两项共计445450.59元，均用于支付购房款。小寨村委会给米丰红出具了收款收据。

　　小寨村委会投资建设了龙湖华庭X号楼，该楼位于小寨村内，属住宅楼，系在农村集体土地上建设的，没有办理任何建设手续及商品房销售许可证。

一审法院认为　　一审法院认为，小寨村委会投资建设的龙湖华庭X号楼，无任何建设手续，不得对外销售。故米丰红与小寨村委会签订的购房合同属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。米丰红经一审法院当庭释明上述法律规定，仍认为合同有效，坚持原诉讼请求。米丰红以租赁合同有效为由提出的诉讼请求，理由欠当，一审法院不予支持。双方均可根据合同无效的相关规定另行主张权利。判决：驳回原告米丰红的诉讼请求。案件受理费4566元，由原告米丰红负担。

本院认为　　本院认为：涉案房产所在的龙湖华庭X号楼系在农村集体土地上开发建设,小寨村村庄建设规划方案虽经济南市人民政府批复同意，但涉案房产所在项目能否办理并完善建设、产权登记等相关手续需要相关行政职能部门予以明确，在有关行政机关未对涉案项目作出认定和处理之前，附着于建筑物上的民事权利处于不确定的状态,本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围。一审判决涉案合同无效并驳回米丰红的诉讼请求不当。

　　依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：

裁判结果　　一、撤销济南市天桥区人民法院(2020)鲁0105民初6744号民事判决；

　　二、驳回米丰红的起诉。

　　一审案件受理费4566元，退还上诉人米丰红;上诉人米丰红预交的二审案件受理费4566元予以退回。

　　本裁定为终审裁定。

落款

审判长李静

审判员闵雯

审判员焦玉兴

二〇二一年八月十九日

书记员朱俞颖

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