篇一：从一起案例看商品房露台使用权归属
从一起案例看商品房露台使用权归属作者：湖北卓胜律师事务所熊学军律师发布时间：20XX-3-7[浏览次数：456]
一、案情介绍
20XX年12月，张某与武汉某房地产开发公司（下称开发商）签订商品房买卖合同，购买开发商开发的某小区某顶楼复式房。此复式房二楼有一个露台，经规划部门批准的房屋设计图纸中载明露台只开有一扇门通向张某居室。张某于20XX年入住后，发现同单元对门业主擅自在该露台上开了一扇门，形成对门业主与张某共同使用露台的局面，纠纷由此产生。经开发商协调未果，张某遂于20XX年3月向武汉某开发区法院起诉开发商，要求开发商将露台恢复设计原状，封堵露台上加开的一扇门。开发商遂委托本律师本案。
应开发商请求，法院将对门业主列为第三人参与诉讼。经审理查明，诉争露台未计入业主购房建筑面积，也未列入业主公摊面积，张某及对门业主与开发商签订的商品房买卖合同所附平面图均载明该露台只有一扇门通向张某居室，并不通向对门业主居室。
二、代理观点
第三人辩称加开的一扇门并非其所为，开发商交房时该门已存在，故其不应承担任何责任，但第三人并不能提供证据证实。
本律师作为开发商代理人参与了本案诉讼，发表代理意见认为，开发商提供的该露台所属楼栋的施工单位出具的竣工图证实该露台竣工时只有一扇门，且该门只通向张某居室，故第三人上述主张与事实不符，加开的一扇门只可能是第三人所开。
第三人又辩称此露台属于业主共有部位，故其有权使用。
本律师发表代理意见认为，关于诉争露台的使用权归属，现行法律并未规定属于全体业主共有，根据规划部门批准的设计图纸，此露台从建筑设计角度而言为张某独占使用，第三人上述主张没有事实及法律依据，张某享有此露台专属使用权，第三人不享有此露台使用权。由于露台上加开的一扇门系第三人所为，因此，第三人应承担恢复该露台设计原状，封堵该露台上加开的一扇门的责任。
三、审理结果
20XX年10月，法院作出判决，回避了露台使用权归属问题，判决开发商按合同约定恢复房屋原貌，第三人应当予以协助。法院判决实际上间接承认了张某对露台的使用权，因为如按第三人观点，露台属于业主共用部分，其使用权属于全体业主，第三人有权使用，则法院不可能如此判决。一审判决后，双方当事人均未上诉。
四、律师评析
露台又称晒台，是指供人室外活动的顶层屋面或底层地面伸出室外的有围护无顶盖的台面。从结构上看，露台是房屋建筑的外围护构件，起着覆盖、遮风挡雨、排除雨水积雪和保温隔热的作用。由于屋顶平台具备空旷、阳光充足等特点，又是种植花草植物的极佳地点，近年来，开发商常打“买底层赠送花园、买顶层赠送露台”这样的广告来吸引购房人眼球。露台买卖引发的争议，成为近年来商品房买卖纠纷的一个新热点，但由于适用法律疑难，成为审判实践中的一大难点。实践中，在建筑物区分所有权情形下，露台大致可分为两种类型：一种是顶层的屋面，即整栋楼的屋盖；另一种是某一楼层（常为顶楼复式房）的露天屋面，例如上述案例中所述露台。露台属于楼顶范畴，不计入房屋建筑面积，不列入公摊面积，也不颁发房产证。笔者认为，上述第一种情形下，露台属于全体业主共有部分，开发商不得擅自处分，任何业主也无权独占露台使用权。上述第二种情形下，如果露台在设计时没有违反工程建设强制性标准，而且是相对独立，其
他用户也无法进入，露台由个别业主单独使用不影响房屋整体功能的，此种情形下，露台使用权归个别业主。
购房人购买顶楼商品房时，如开发商拟随顶楼商品房一并转让或赠与露台使用权，购房人首先应判断露台属于哪一种类型。如果属于整栋楼的屋盖，则属于业主共用部位，开发商无权转让或赠与，否则转让或赠与行为无效。如果属于某一楼层（常为顶楼复式房）的露天屋面，露台在设计时是相对独立，其他用户也无法进入，则开发商可以转让或赠与。
业主享有露台使用权，并不等于可以
在露台上为所欲为。露台使用权人在行使权利时不得侵犯其他业主合法权益（如相邻权），不得实施擅自改变露台的外观、形状、结构和用途等违反《城乡规划法》、《物权法》、《建设工程质量管理条例》、《物业管理条例》等法律、法规的行为，否则应承担相应的民事及行政责任。
（此文未经熊学军律师许可，不得转载、刊登）
篇二：房屋买卖合同纠纷案例
对于房屋买卖过程中的一些不规范操作以及开发商在资金、工程进度等方面的问题，导致退房事件时有发生。依据相关法律，目前，几种情况下买房人可以退掉已购房屋。
一、逾期交房超过一定期限。
合同中一般都约定“开发商应于约定的时间交付房屋，逾期超过一定期限，仍未交付的，置业者有权解除合同、要求退房，开发商返还楼价款及利息，双倍返还定金，赔偿损失。”当然置业者也可以不解除合同，只追究开发商的违约责任，对此置业者有选择权。如果开发商逾期交房没有超过合同规定的期限，置业者则不能要求解除合同、予以退房，只能请求开发商承担逾期交房的违约责任。
二、开发商缺“证”，导致合同无效
目前开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。
三、房屋质量不符合合同约定的标准，不能修复或者经修复仍不能达到约定的质量标准，置业者有权退房。
房屋质量不符合合同约定的标准，主要表现是室内装修不符合约定的材质、规格、布局、结构等，若经修复能够符合约定的，置业者不能退房，如不能修复，或者经修复仍不能符合规定，则置业者有权解除合同，予以退房，并要求返还楼价款及利息，双倍返还定金，并要求开发商赔偿其他损失。
有的合同中没有约定房屋质量的具体标准，那么，对此事项的认定原则是：是否符合居住、使用的条件，若该房屋不符合居住、使用的条件，开发商即构成根本违约，置业者有权退房，并追究开发商的违约责任。
四、由于开发商的过错，置业者不能依约取得房屋所有权证书。
开发商的此种根本违约在房屋预售合同履行过程中表现得较为明显。但无论是预售还是现房交易，若由于开发商方面的原因，使置业者不能依法取得房屋所有权证书，则开发商构成根本违约，置业者有权解除合同，并要求开发商承担违约责任。
五、开发商没经购房人同意变更设计
发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定要求开发商退房。
六、无法得到贷款
如果开发商提供的资料显示出不具备公积金贷款条件，购房人因此而不能取得公积金贷款，购房人就可以要求退房。
七、拿不到产权证
由于开发商的原因，买房人在合同约定的期限内无法得到产权证，如约定此条件可退房，买房人就可以要求退房。
八、房屋面积误差超过3%
如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3%，购房人要求退房并要求退赔利息的，法院会判决购房人胜诉。
九、开发商把房子抵押
篇三：房屋买卖合同解除情形
关键词：商品房买卖法定解除约定解除房屋买卖合同的解除
在商品房买卖合同中，由于出现了约定或者法定的情形，或者一方违约，导致买卖合同的解除，在实践中，商品房买卖合同解除的情形主要有：“
一、约定解除商品房买卖合同解除的法定和约定情形
合同双方当事人可以在房屋买卖合同中约定，当一定的情形出现时，房屋买卖合同解除。只要该约定不违反法律法规的强行性规定，不具有欺诈胁迫或者显示公平的情形，那么，在约定的条件具备时，合同解除。如延期交房约定，付款约定，房产证办理约定等等。约定解除条件具备时，权利人应当及时行使权力。根据法律规定，开发商迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未交房的，购房人有权解除合同。当然，购房人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未付款的，开发商也有权解除合同，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭，当事人不得再单方面解除合同。
二、法定解除
法定解除的情况很多，主要有以下情形：
1、开发商隐瞒房屋真实情况构成欺诈的
开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的预售许可证明的，或故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的，或故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的，买房人有权解除合同。并有权利要求赔偿损失。
2、开发商将已售房屋私自抵押
根据《担保法》及《物权法》等规定，商品房买卖合同订立后，开发商私下将该房屋抵押给第三人导致购房人购房合同目的不能实现的，买房人有权退房并解除合同，并要求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
3、一房二卖或者为拆迁补偿安置房屋
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第3项之规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，买受人可以请求解除合同;
4、房屋不符合质量要求或面积误差比绝对值超出3%的
因房屋主体质量不合格不能交付使用或者交付使用后，房屋主体质量经检验确属不合格;房屋的主体结构、防水等存在严重影响正常居住的;卖方交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同没有约定处理方式或约定的处理方式不明确的，若
面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权解除合同，请求返还购房款及利息，并要求赔偿损失。
5、开发商迟延履行主要义务，无法办理产权证
开发商在交房期满后，经购房人催告在三个月的合理期限内仍未履行的，买房人有权解除合同;商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限(商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日;商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日)届满后超过一年，导致买房人无法办理房屋所有权登记的，买房人有权解除合同。
6、担保贷款合同不能订立;
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条之规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。
7、开发商虚假宣传或者隐瞒重要事实，构成根本违约，致使购房人在购房时期望的合同目的不能实现的。
8、不可抗力
根据《合同法》第94条第1项之规定，因不可抗力致使不能实现购房合同目的的，当事人有权解除合同。
9、不属于不可抗力的事由，但是出现在在签订额合同时无法预料的情形，继续履行合同无必要，或者也无法履行的情形
王富利律师
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