律师观点：通州实施最严购房资格，已签订的购房合同怎么办？
2015年8月14日通州区发布史无前例的房产资格限制政策，该政策对已经签订的合同有什么影响？如果已经签订的合同不能履行，如何处理？
2015年8月14日晚十点，北京市住建委及通州区政府发布《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》，限制通州区房产购买条件。按该通知规定，通州区购房资格将极难获取，堪称史无前例！
在执行北京市限购政策的前提下，符合以下条件之一的家庭，限购1套通州区商品住房：
(一)没拥有住房的本市户籍居民家庭。
(二)已拥有1套住房、户籍属于通州区且落户3年(含)以上的本市户籍居民家庭。
(三)已拥有1套住房、近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税的本市户籍居民家庭。
(四)在本市没拥有住房且近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭。
此次限购，首次在北京市各区县之间独立出通州区的限购条件，户籍落在通州区3年以上的居民，限购条件同北京之前限购条件无异。其他本市居民或非本市居民，则落户通州区或在通州区缴纳社保或个人所得税3年以上。
此次政策，是北京市政府为应对市政府相关部门东迁可能导致通州区房价大涨而出台的，此前相关政府部门曾约谈相关开发商，要求不炒作、不涨价！但约谈显然不可能控制市场，因此出台此项政策，对购房资格进行控制，以达到控制房价疯涨的目的。
政策是否合理、是否能控制房价，我们不讨论。但历次政策出台新的购房政策，都可能会政策出台之前的已经签订但未履行完毕的购房合同的履行产生影响，因此无法继续履行或因此提出解约的各种纠纷都会发生。
那么依据以前的经验，此次通州的购房资格新政，对于已在通州区签订商品房或二手房买卖合同，但未成交易过户的交易，产生什么影响？原合同能否继续履行，如不能履行，如何处理？
以下，杨文战律师谈谈自己的看法：
一、 已经办理网签备案的商品房或二手房买卖合同，应不影响继续履行。
这种政策为什么要在晚上十点发，就是为了最大限度减少大家利用政策出台到实施的时间差交易。
从以前历次政策发布及实施情况看，通常8月14日晚政策发布，当天签约备案的合同不受影响，实际操作中晚几个小时备案也可能会留系统窗口。但15日或更晚一些，应该就会关闭通道。这也是为什么昨晚半夜还是会开发商连夜卖房的情况。
所以，不管是二手房还是商品房，如果已经办理好网签，不必担心政策影响。如果虽然签约但还未办网签，最好尽快向中介或开发商核实，现在是否还有机会办理网签备案。
二、 虽然已经签约，但未能办理网签备案，且不符合条件的，能否履行要看政策实施时有无缓冲通道及时间。
前边提到，考虑到实际工作中备案手续的时间差问题，8月14日晚发布的新政，理论上15日之后会关闭不符合条件备案通道。但是否政府会考虑实际情况，适当延长些时间（可能是数小时）关闭。或者增加数日内另行审核的渠道，要求提供14日前确实已经签约，但未及备案的证据，对能认定的，可宽限备案时间。
这些，只能由各方向相关政府部门尽快核实了，如果有这样的机会，还可以去争取一下。否则，无法网签备案的合同，可能会导致无法继续交易。
三、 因政策变化原因导致合同无法履行，谁来承担责任？
如何承担责任，要看对无法履行的原因如何认定。通常来讲，这种购房资格的变化导致合同无法履行，不能归责于买卖双方任何一方，不视为双方违约，自然不能按合同追究对方违约责任。
怎么来判断这种情况的性质呢？实践中有两种观点，即认为属于“不可抗力”或“情势变更”。
不可抗力是法定的免责条款，按法律规定“不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，通常是指火灾、地震等特殊情况。对于政策的变化是否属于不可抗力，法律上没有明确规定，不同的人也有不同理解。
不过，对于购房政策的变化，目前法律实践通常认为不属于“不可抗力”。
比如北京市高院针对限购政策对房屋买卖合同的影响的相关意见中，就提到“国家对于房地产市场的宏观调控是经历了一个从限贷到限购逐步加强和完善的发展过程。购房合同的当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断。因此，住房限购政策在司法实践中不宜认定为《合同法》第一百一十七条规定的不可抗力。”。
以上面的观点来看，购房政策的变化其实某种程度上讲是可以预料的，房价过高是重所周知的事实，政府也多次表示要调控，此前购房政策也有过不断调整，控制房贷其实是一种常规手段，只是何时开始、控制到什么程度是不确定的。但总的来看，房贷政策的变化应不归于“不可抗力”。
对这种房贷政策的变化，一般理解可属于“情势变更”。 “情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。”
《合同法司法解释二》的第26条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解释合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”。
构成情势变更如何处理呢：
首先，是可以解除合同；
其次，购房者交付的定金或购房款应返还。
最后，要求支付违约金或赔偿定金，是不支持的。但经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，可酌情予以支持。
四、如果按原合同约定正常履行不会遭遇新政限制，但因一方拖延等原因导致遭遇新政的，新政并非免责理由。
如果房屋买卖合同依原约定期限是能够实际履行，因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态，在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的，新政策并不是不能履行一方的免责理由。守约方要求解除合同，并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的，诉到法院，法院应予支持。
五、未能办理网签，但诉到法院能否得到法院支持，通过判决或调解过户？
此前，购房政策或车辆购牌政策变化后，很多人想通过法院诉讼的方式过户，甚至有为此编造事实，提起虚假诉讼的，初期确有成功的，但后来法院和相关部门协调，基本上堵住了这些钻空子的机会。
但是针对房产限购政策，考虑到实际情况，此前“京十五条”发布后，北京市高院与相关部门协调后，对于部分特殊情况，还是可以通过法院诉讼的方式判决或调解过户的。
1、 虽未办理网签，但买受人家庭中，有其他家庭成员具备购房资格的，可以判决或调解办理过户。
目前购房资格审查，通常是以家庭为单位，所以如果家庭成员中有其他人符合资格，还是可以认为具备购房资格的。这里家庭成员，是指夫妻及未成年子女。
2、 虽不具备资格，但确实在规定前已订立买卖合同，已付款并实际占有房屋，有机会获得法院支持办理过户。
2011年底发布京十五条后，考虑到可能有些买受人家庭不具备“京十五条”规定的购房资格，但买卖双方在该京十五条之前已经订立房屋买卖合同，且已经支付购房款并实际占有使用房屋（有些甚至已交付多年，只是未过户），如解除合同会导致当事人间利益明显失衡的，对买受人要求继续履行合同并办理房屋过户登记的诉讼请求，法院可以支持。
这个审查是极为严格的，必须查实绝对排除虚假诉讼，且认定解除确实会导致严重的利益失衡，经法院层层审批后才可能会支持。
当然，上述规定是之前北京高院根据“京十五条”发布后的情况确定的处理方案，是否适用于此次通州的限购政策，如何适用标准有无变化？这些还有待于后期法院与相关部门的协调及考量。
我个人的观点是，此前北京高院的这些观点，是考虑了房产限购政策及实施的实际情况，也考虑可能会购房人的影响，并与相关单位协调后形成的，应该具有指导作用。在本质并无变化，只是政策限制程度变化的情况下，上述处理意见，应该也适用于此次通州的限购政策。
如果有相关购房人认为符合上述条件，通过正常方式无法办理网签过户，可以考虑通过诉讼的方式争取过户，但一定要保证所述真实，且能提供充分证据证实之前的交易事实，法院对此类情况，审查是相关严格的，虚假诉讼现在基本是没机会的。
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