物业管理基本制度与政策
第一章物业管理概述
1.物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及其配套的设施设备和相关的场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动. 物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动。
2。将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的在于以下两点：一是强调业主在市场活动中的自主权，二是强调物业管理活动必须纳入市场秩序
3.社会化、专业化、市场化(最主要特征）是物业管理的三个基本特征。
4。解放前我国城镇住房呈现的特征:住房投资由国家和国有企业统包，住房分配采取实物分配，住房消费采取福利低租金和国家保修保养的制度。
5.1981年深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司—深圳市物业管理公司挂牌成立
6。物业管理作为一个新兴的行业，在实现全面建设小康社会的目标中，更要发挥其重要的作用; 居住消费主要包括购房消费支出；家庭装饰指出、家具家电等消费支出，使用过程中的水电气暖等方面的长期消费支出；房屋大中修及设施设备改造以及物业管理消费支出。
7.20世纪90年代到《条例》颁布前我国物业管理政策法规主要体现特点有：借鉴性、过渡性、针对性。《城市新建住宅小区管理办法》是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件,是推动我国全面开展物业管理活动的基石。
8。《物业管理条例》的颁布是我国物业管理发展史上一件具有里程碑意义的大事,报纸着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。
9.《条例》的立法指导思想主要表现在:一是强调保护业主财产权益,协调单个业主的共同利益关系；二是强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系;三是强调业主与物业管理企业通过公平、公开、公正和协商的方式处理物业管理事项。
10。条例创设的法律制度有:业主大会、业主规约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金等七项物业管理基本制度. 条例有七章共70条.
11。《条例》确立的基本法律关系：业主之间的法律关系、物业管理企业和业主之间的关系、开发企业与业主之间的关系，供水、供电等单位与业主及物业管理服务企业之间的关系,社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业的关系,物业管理各方主体与政府之间的关系。
第二章物业管理服务
12。物业管理服务的特点：公共性和综合性 广泛性和差异性 及时性和无形性 持续性和长期性； 物业管理的内容:对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理； 维护相关区域内的环境卫生和秩序;我国物业管理服务的服务内容有六个方面制定了三个等级的服务标准.
13。物管收费的定价形式：政府指导价和市场调节价。
14。物业服务合同应当具备以下主要内容:物业管理事项、物业服务质量、物业服务费用、双方的权利和义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任。
15。前期物业服务合同特征:过渡性，是建设单位和物管企业签订的,是要式合同.
16前期物业服务合同应包括以下内容：合同当事人与物业的基本情况，物业经营管理活动的内容，物业的承接查验。
17。维护物业管理区域的主要方式:履行告知义务,制止义务，报告义务。
18。条例第三十六条规定物业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身和财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 所谓“相应"：根据不同的情况，承担不同的责任;根据物业服务合同的不同约定，承担不同的责任。
19。条例对各主体在使用和维护物业行为进行了明确的规范：
公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变; 物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖掘； 公用事业单位应当依法履行相关管线和设施设备的维修养护责任; 业主装饰装修房屋应当依法规范； 利用物业共用部位、共用设施设备经营应当遵守有关规定.
第三章：物业管理基本制度
20。业主就是房屋的所有权人。 现实物业管理中具备业主身份的情况有三种：一是房屋所有权证书持有人；二是房屋共有权证书持有人；三是待领房所有权证书和房屋共有权证书的购房人.
21。业主的权利: （一）按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；(四)参加业主大会会议,行使投票权;(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六)监督业主委员会的工作；（七)监督物业服务企业履行物业服务合同;(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；(九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；(十）法律、法规规定的其他权利.
22。业主的义务：（一)遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;（三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五)按时交纳物业服务费用；(六)法律、法规规定的其他义务。
23.业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式，由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益,有权依据法律法规的规定和业主公约的约定,决定物业管理区域内一切物业管理事项。
24。业主大会的职责：(一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员;（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六)改建、重建建筑物及其附属设施；
25。业主委员会的职责：（一）召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况；(二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；(四）监督管理规约的实施；（五)业主大会赋予的其他职责.
26.业主委员会资格自行终止的条件：有下列情况之一的机壳终止：因物业转让、灭失等原因不再是业主的;丧失民事行为能力的；依法被限制人身自由的；法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
27。 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。第十四条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主.住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会.业主委员会应当做好业主大会会议记录。
28。禁止业主大会、业主委员会做出与物业管理区域内物业管理事项无关的决定以及从事与物业管理活动无关的活动.
29。管理规约的主要内容：
管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益,业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益. 管理规约的法律效率：管理规约对物业管理区域内的全体业主具有约束力.
30。业主临时公约的内容：物业临时自然情况与权属情况；业主使用物业应当遵守的规则；维修养护物业应当遵守的规则；涉及业主共同利益的事项；违约责任.
31。前期物业管理招投标的原则：公开公平公正和诚实信用的原则.前期物业管理招投标的强制性规定:住宅物业的建设单位,应当以招投标的方式选聘物业管理企业.
32。招标文件的内容:投标函、投标报价、物业管理方案、招标文件要求提供的其他材料.
33.物业承接查验制度的意义：有利于明确各方的责、权、利;可以督促建设单位提高建设质量,保障业主财产权益具有重要意义；可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端.
物业承接验收的资料：在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:
（一）竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料.
34。建设单位应当按照国家规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任.建设单位在向用户交付或者销售商品住宅时,必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,建设单位在前期物业服务合同中的保修承诺,不得低于《住宅质量保证书》所规定的保修范围和保修期限.
35.从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格.
国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
物业管理企业按资质等级需具备的条件
(一）一级资质：
1.注册资本人民币500万元以上；
2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人.其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
3。物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;
4。管理两种类型以上物业,并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：
(1)多层住宅200万平方米；
（2)高层住宅100万平方米;
（3)独立式住宅（别墅）15万平方米；
(4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米.
5．建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准,建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。
（二）二级资质：
1.注册资本人民币300万元以上；
2。物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人.其中,具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
3。物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；
4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％:
（1）多层住宅100万平方米；
(2）高层住宅50万平方米；
（3）独立式住宅(别墅）8万平方米；
(4)办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。
5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统,有良好的经营管理业绩。
（三）三级资质：
1.注册资本人民币50万元以上;
2。物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10 人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中 级以上职称；
3。物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；
4。有委托的物业管理项目；
5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。
36.物业管理师应当具备的职业能力：掌握物业管理、建筑工程、房地产开发与经营等专业知识;具有一定的经济学、管理学、社会学、心理学等相关学科的知识；能够熟练运用物业管理相关法律法规和有关规定；具有丰富的物业管理实践经验；
第四章:房地产相关制度与政策
37。房地产开发的四个阶段：投资机会选择与决策分析阶段、房地产开发前期工作阶段（取得建设用地、取得建设项目的立项批复、完成房屋拆迁、审计项目规划设计）、房地产开发建设阶段、房地产租售经营阶段.
38.工程竣工验收备案应当提交下列文件:工程验收备案表、工程竣工验收报告、法律行政法规规定的有规划公安消防环保等部门出具的认可文件或者准许使用的文件；施工单位签署的工程质量保修书和住宅使用说明书;法规规章规定的必须提交的其他文件。
39。土地使用权的处理原则:以出让方式取得土地使用权的房地产转让；以划拨方式取得土地使用权的房地产转让 。 房地产转让程序：（1）房地产转让当事人签订书面转让合同； （２)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后３０日内将房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格; (３）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在１５日内做出是否受理申请的书面答复; （４)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估； （５）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费； （６)房地产管理部门核发过户单。房地产转让当事人凭过户单办理产权过户手续,领取房地产权属证书。
40。商品房预售的条件第一,未交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书；
第二，没有建设工程规划许可证;
第三，投入开发建设的资金未达到工程建设总投资的25％以上,未确定施工进度和竣工交付日期；
第四，未向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记并取得商品房预售许可证明.
41。商品房现售应当符合的条件：（一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； (二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件; （三)持有建设工程规划许可证和施工许可证； （四）已通过竣工验收; （五）拆迁安置已经落实； （六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期; （七）物业管理方案已经落实
42.商品房买卖合同主要内容：(1） 当事人名称或者姓名和住所; (2） 商品房基本情况; （3） 商品房的销售方式； (4） 商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间; （5) 交付使用条件及日期； (6） 装饰、设备标准承诺 （7） 供水、供电、供热供气、通讯、道路、绿化等配套设施和公共设施的交付承诺的有关权利、责任; （8） 公共配套建筑的产权归属; （9) 面积差异的处理方式； (10)办理产权登记有关事宜; (11）解决争议的方法； （12)违约责任； （13）双方约定的其他事项.
43.住宅质量保证书应当包括的内容：工程质量监督部门核验的质量等级；
地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；
正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期；
屋面防水3年；
墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；
墙面、顶棚抹灰层脱落1年；
地面空鼓开裂、大面积起砂1年；
门窗翘裂、五金件损坏1年;
管道堵塞2个月；
供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；
卫生洁具1年；
灯具、电器开关6个月；
其他部位、部件的保修期限,由房地产开发企业与用户自行约定.
44租赁合同应具备以下主要条款:
(一)当事人的姓名或名称及地址;
（二)房屋的位置、面积、装饰及设施;
(三）房屋用途;
（四)租赁期限;
(五)租金数额及交付方式；
（六)房屋维修责任；
(七）装修的约定；
（八）转租的约定；
（九）解除合同的条件；
（十）违约责任；
（十一）当事人约定的其他条款。
45。房地产中介服务合同主要内容：(一）当事人姓名或者名称、住所；
（二）中介服务项目的名称、内容、要求和标准；
(三）合同履行期限；
(四）收费金额和支付方式、时间；
（五)违约责任和纠纷解决方式；
（六）当事人约定的其他内容。
46。 异产毗连房屋指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑,而为不同所有人所共有的房屋.所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院落、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务；除另有约定外，任何一方不得多占、独占。所有人和使用人对房屋的使用和修缮，必须符合城市规划、房地产管理、消防和环境保护等部门的要求,并应按照有利使用、共同协商、公平台理的原则,正确处理毗连关系。所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有损害他方利益的行为.异产毗连房屋的所有人按照城市房地产行政主管部门核发的所有权证规定的范围行使权利，并承担相应的义务。
47。 异产毗连房屋的修缮规则:一方所有人如需改变共有部位的外形或结构时，除须经城市规划部门批准外,还须征得其他所有人的书面同意。
第九条 凡异产毗连房屋发生自然损坏（因不可抗力造成的损坏，视同自然损坏），所需修缮费用依下列原则处理:
(一）共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮，由共有房屋所有人按份额比例分担.（二）共有墙体的修缮（包括因结构需要而涉及的相邻部位的修缮)，按两侧均分后，再由每侧房屋所有人按份额比例分担。
（三）楼盖的修缮,其楼面与顶棚部位,由所在层房屋所有人负责；其结构部位,由毗连层上下房屋所有人按份额比例分担.
（四）屋盖的修缮。
1．不上人房盖，由修缮所及范围复盖下各层的房屋所有人按份额比例分担。
2。 可上人屋盖（包括屋面和周边护拦）,如为各层所共用，由修缮所及范围复盖下各层的房屋所有人按份额比例分担；如仅为若干层使用,使用层的房屋所有人分担一半，其余一半由修缮所及范围复盖下各层房屋所有人按份额比例分担.
(五）楼梯及楼梯间（包括出屋面部分)的修缮:
1．各层共用楼梯,由房屋所有人按份额比例分担。
2．为某些层所专用的楼梯，由其专用的房屋所有人按份额比例分担.
（六）房屋共有部位必要的装饰，由受益的房屋所有人按份额比例分担.
（七）房屋共有、共用的设备和附属建筑(如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等)的修缮，由所有人按份额比例分担。
(八）房屋拆除，其拆卸支付或残值回收，由房屋所有人按份额比例分配。
48。住宅专项维修资金的管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。49。住宅专项维修资金的交存主体包括以下三类：1、住宅的业主,但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。2、住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅的业主.3、涉及公有住房出售的，售房单位应当按照规定交存住宅专项维修资金。
50。住宅专项维修资金的交存金额：商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8％。
业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2％.
(二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金.
51. 住宅专项维修资金的交存方式：
商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前,将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。
公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30％的，应当及时续交。
52。住宅专项维修资金的使用：范围：住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。 使用原则:住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则.
53.业主的建筑物区分所有权的构成：业主对专有部分的所有权（占有、使用、收益、处分)、业主对建筑区划内的共有部分的共有权、业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权。
54。专有部分的所有权:业主对其建筑物专有部分享有、使用、收益、处分的权利；业主使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损坏其他业主的合法权利；业主转让建筑物的住宅、经营性用房等专有部分,对其共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让;业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。
55。业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得已放弃权利不履行义务。
其他内容:物业管理和物权法
56。建筑区划内车位、车库所有权：物权法第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
57.业主共同决定事项的范围:物权法第七十六条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则;
（二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
(三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
(五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六)改建、重建建筑物及其附属设施；
（七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
58。业主共同决定事项的表决规则:
决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
59.业主大会和业主委员会的处置权:物权法第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。
60。建筑物及其附属设施的管理：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理."物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督;对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
61.业主的诉讼权利：业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销;业主对侵害自己合法权益的行为,可以向人民法院提起诉讼。
62.物业服务定价成本监审应当遵守以下原则：合法性原则、相关性原则、对应性原则、合理性原则。
63.物业服务定价成本的监审依据：年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。
64。物业服务定价成本审核的方法和标准：工会经费、职工教育经费、住房公积金以及医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费； 固定资产折旧采用年限平均法，固定资产残值率按3%-5％计算;个别固定资产残值较低或者较高的，按照实际情况合理确定残值率。物业服务企业将专业性较强的服务内容外包给有关专业公司的，该项服务的成本按照外包合同所确定的金额核定。物业服务企业只从事物业服务的，物业服务企业兼营其它业务的.
65。成为业主的条件：依法登记取得建筑物专有部分所有权的人;基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法所称的业主。66。首次业主大会应对哪些事项进行表决:一）制定和修改业主大会议事规则；（二)制定和修改管理规约；（三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;（四）选聘和解聘物业服务企业;（五)筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
67。 何种情况下可以决定终止业主委员委员资格：不再是本物业区域业主的；2、因犯罪等原因不能履行委员义务的； 3、连续三次缺席业主委员会会议的;4、因疾病或其他原因丧失工作能力的； 5、以书面形式向业主大会提出辞呈的；6、拒不履行业主义务的; 7、兼任所在地物业管理区域物业管理企业工作的
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