物业承接查验办法
《物业承接查验办法》的理解和适用
以规范合同为依托以保护物权为核心以行业发展为导向
――《物业承揽核查办法》的认知和适用于
物业承接查验制度是《物业管理条例》（以下简称《条例》）确定的七大基本制度之一。2021年10月14日，住房和城乡建设部制定并印发了《物业承接查验办法》（以下简称《办法》），将《条例》的有关规定进行细化、补充和完善，增强了物业承接查验制度的可操作性，明确了建设单位、物业服务企业和业主在物业承接查验活动中的权利义务。《办法》的出台，对减少建设单位的开发遗留问题，降低物业服务企业的管理服务风险，维护业主的共同财产权益，化解物业管理的矛盾纠纷，构建和谐互信的物业管理关系，具有重要的现实意义。
一、《办法》的法理依据
（一）规范合同行为――《办法》是合同法原理的实际应用物业承接查验活动是履行前期物业服务合同的一个主要内容和关键环节，其本质是建设单位和物业服务企业之间的民事法律行为，应当坚持契约自由的合同法原则。但是，这并不意味着合同当事人的契约自由不受任何制约，国家通过法律法规规范合同行为是对契约自由的适度干预，符合现代社会市场经济的特征和要求。《办法》规范前期物业管理合同中的承接查验行为，正是合同监督管理理论的实际应用。目前政府之所以应当监管物业承接查验活动，主要基于以下两个方面的原因：一方面，物业管理活动具有准公共性，前期物业服务合
同的主体，表面上就是建设单位和物业服务企业双方，但合约的内容、履行职责和结果牵涉至物业管理区域内全体业主的利益，对物业承揽核查这一合约犯罪行为展开规范和监督，有助于保护社会公共利益；另一方面，在竞争性的物业服务市场中，物业服务企业与建设单位处在不公平的缔约地位，不顾建设单位的选择权压力，物业服务企业往往不得不拒绝接受不公平的合约条件，前期物业服务合约双方权益过剩的情况较为广泛，其中的一个主要现象就是物业承揽核查活动缺位或者流于形式。因此，存有必要通过规范合约犯罪行为去均衡双方当事人的利益，以保护物业管理的市场秩序。
（二）保护业主物权――《办法》是物权法原则的切实体现物业管理活动的出发点和归宿，是业主物权利益的最大化；物权法的基本原则，是最大限度保护业主的物权。虽然物业承接查验行为由建设单位和物业服务企业共同实施，但该合同行为的结果却与物业的主人――业主密切相关。如果离开了保护业主物权这一合同目标，前期物业管理活动无疑丧失其权利基础。《办法》之所以应当在物业承接查验活动中切实体现保护业主物权的原则，其根本原因在于前期物业管理阶段业主大会缺位的现实难题。现代物业分割销售的开发模式和建筑物区分所有权的产权模式，决定了建筑物的共有物权和共同管理权必须由全体业主来行使。在前期物业管理阶段，由于不具备业主大会成立的法定条件或现实条件，在业主共同利益代表者缺位的情况下，由建设单位（初始业主）代行业主大会的职责，选聘物业服务企业并签订前期物业服务合同，是合乎逻辑的商业惯例（虽然一直备
受到诟病却难以找到替代模式）；由物业服务企业（起始服务者）替代业主大会的职责与建设单位共同办理物业共计部分的承揽核查相关手续，同样就是合理和务实的制度精心安排。但是，物业服务企业选择权由建设单位全权行使，物业共计部分的承揽核查权由物业服务企业全权行使，这种双重被代理的角色，同意了业主在前期物业管理阶段的弱势地位。因此，虽然规范建设单位和物业服务企业双方的合约犯罪行为就是《办法》的主线，但无论从权利本源启程，还是从保护社会公平的角度，《办法》都应以维护业主物权为最终落脚点。
（三）促进行业发展――《办法》是《条例》理念的全面贯彻《办法》是《条例》的配套性政策，性质上属于广义的行政管理法，是政府行使物业管理行政监管职能、实现物业管理行政监管目标的重要手段。《办法》通过强化建设单位在承接查验工作中的义务和责任，通过加强对物业服务企业在承接查验工作中的指导和协助，最大限度地减少开发建设遗留问题，为前期物业管理活动创造有利条件，以促进物业服务行业的健康发展，体现了“发展为重”的理念；《办法》通过规范物业承接查验行为，最大限度地调和前期物业管理活动中的各种矛盾和冲突，充分平衡建设单位和物业服务企业的利益，以维护公平的交易秩序和市场环境，体现了“平衡利益”的理念；《办法》在充分认识前期物业管理阶段业主大会缺位的前提下，通过发挥房地产行政主管部门的监督和指导作用，依靠公权的适度介入来保护处于弱势地位的业主的权益，体现了“保护弱者”的理念。因此，从这个意义上，《条例》“发展为重、平衡利益、保护弱者”的立法理念，在《办
法》中获得了全面的贯彻落实。在物业承揽核查活动中，“发展为先”与“均衡利益”和“维护弱者”就是相辅相成、互为因果和互为推动的共生关系。一方面，只有物业管理行业在彻底摆脱存活困境基础上获得发展壮大，只有物业服务企业与建设单位在前期物业管理市场上处在公平缔约和竞价的地位，就可以确保前期物业管理资源获得公平、合理和有效率的布局，就可以从根本上维护做为前期物业服务合约第三方的业主的利益；另一方面，只有前期物业管理活动各方的利益以求均衡，只有处在弱势地位业主的权益以求维护，就可以为物业管理的市场培育营造一个较好的法律环境，就可以推动物业管理行业的长期可持续发展。
二、《办法》的指导思想
（一）以《合同法》、《物权法》和《物业管理条例》为依据，认同业主的物权，认同物业服务企业与建设单位的契约民主自由；以保护业主的共同利益和物业管理市场秩序为目标，明晰房地产行政主管部门的指导和监督职能。
（二）正视前期物业服务合同双方权利义务失衡的现实，平衡建设单位与物业服务企业在物业承接查验中的利益；正视前期物业管理阶段业主大会缺失的现实，发挥物业服务企业在物业承接查验工作中的专业优势。
（三）规范建设单位在物业承揽核查中的责任和义务，严格执行建设单位提升物业共用部位、共用设施设备的建设质量；规范物业服务企业在物业承揽核查中的权利和义务，为前期物业管理活动顺利开展创造条件。
（四）强化物业承接查验工作的针对性和实用性，根据以往物业承接查验中存在的问题，有针对性地进行相关制度设计；强化物业承接查验工作的程序性和可操作性，通过具体详细的程序规定和操作规范，指导相关主体在实践中参照适用。
三、《办法》的立法战略重点
（一）加强对建设单位的约束，以督促建设单位在物业承接查验中切实做到“诚实信用”
首先，《办法》建议建设单位应按照国家有关规定和物业买卖合同的签订合同，转交权属明晰、资料完整、质量合格、功能完善、服务设施齐全的物业。其次，《办法》规定建设单位应在现场核查20日前，向物业服务企业转交承揽核查所所需的资料，没能全部转交的，建设单位应列举未转交资料的详尽目录并书面允诺缴交的具体内容时限。再次，《办法》建议建设单位应及时化解现场核查中辨认出的物业共用部位，共用设施的数量和质量不合乎签订合同或者规定的问题，并非政府物业服务企业TGP50；应在物业承揽核查协议签定后10日内办理物业更替相关手续，向物业服务企业转交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。最后，《办法》规定建设单位严禁凭借关联关系误用股东权利，在物业承揽核查中免去自身责任，减轻物业服务企业的责任，侵害物业买受人的权益；严禁以物业交货期限期满为由，建议物业服务企业承揽不合乎缴用条件或者未经核查的物业。（二）强化对物业服务企业的指导，以严格执行物业服务企业在物业承揽核查中二要努力做到“客观公正”
《物业承接查验办法》相关文档：
物业托管合同范本(汇总6篇)09-01
物业维修合同范本09-01
物业维修合同模板6篇09-01
物业维修合同范本09-01
物业维修合同模板4篇物业工程维修合同样09-01
物业维修工程服务合同(4篇)09-01
物业维修工程合同范本3篇09-01
物业维修合同合集五篇09-01
物业维修承包合同09-01
物业维修施工合同范本09-01
