寻荀●御景园促销筹划

目 录

一、项目概述

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二、项目产品分析

（一）项目产品简介

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（二）项目SWOT 分析

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（三）项目定位分析

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三、分阶段促销方案

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1、销售目的

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2、销售总计划

第一阶段：推广销售期

-------------------------------------------------------------------------11

第二阶段：产品预热期

-------------------------------------------------------------------------11

第三阶段：开盘及热销期

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第四阶段：项目后期

-------------------------------------------------------------------------12

3、效果预期

-------------------------------------------------------------------------13

一、项目概述

御景园总建筑面积11 万多平方米，由13 栋围而不合、开而有序的小高层和高层纯住宅构

成。作為中国寻荀置业有限企业的倾情力作，它天生是一款传世之作，拥有足够的品牌优势，

不仅区域板块优越，并且深厚的人文历史也為豪门贵族烙印上一袭内敛风骨。

御景园位于茶山高科路和卧龙路交汇处，临近大学城，一种扑面而来的文化气息，会充斥着

我們的心灵。心若不老，学亦不止。

陶渊明隐居乡村時曾說：“久在攀笼里，复得返自然”。自然之境，在于御景园。

二、1、项目产品简介

项目产品简介重要从影响项目产品定价的10 个方面描述：

面积

使用

功能

楼层竞争

分布状况

通风

采光

朝向

建筑

形态

位置

配比

户型

产品

面积：产品面积為122.3m2——321。8 m2 户型：户型合计3 种，多数方正实用

配比：缺三室2 厅2 卫房源，主力三室1 厅1 卫位置：整个小区精良景观包围建筑，配有中心花园

竞争状况：小区同类房源较多，内部竞争严重建筑形态：多层、小高层、跃层

朝向：正南北朝向、偏南北、正东西

通风采光：目前小区周围无高层建筑，多為平地，

小区间距适中，通风采光效果良好

楼层分布：11、12、13 楼房源最多使用功能：使用功能齐全，十分利于居家使用

2、项目产品配比分析

御景园项目待售产品类别有：商铺、一般多层、小高层、跃层。各类产品的住宅比

例及面积比例参看项目产品类别划分表：

36

86

298

26

0

50

100

150

200

250

300

底商高层 普通多层高层跃层

产品类别划分表

套数

分类面积划分

1275.36

, 3%

49599.5

, 97%

普通多层

高层

由上表得出：桃园项目一般多层和高层所占面积比例相差较大，底商高层和多层均

价要基本到达项目总体均价。

3、户型分析

项目420 套住宅中，合计有3 种户型，各户型所占比例如下：

楼号套数套数比例总面积比楼号套数总面积比

户型建筑面户型建筑面套数比例

积（平米）积（平米）

1125.9992.1%1.9%1122.23368.6%7.1%

1135.9992.1%2.0% 2，3135.99 327.7%7.0%

2，3122.296415.2%12.6%4，6137.34245.7%5.3%

4，6135.85245.7%5.2%5135.95122.9%2.7%

7，8，9135.99276.4%5.9%7，8，9125.99276.4%5.5%

10157.48184.3%4.5%10132.97368.6%7.7%

11，12，13161.0210224.3%26.3%

4、面积分析

产品面积决定了购置总价，故项目产品的面积分析，对项目产品定价影响深远，如

下将对项目产品的面积区间、不一样区间住宅产品的总面积分布做出表述，详细划分参

看产品面积划分表。

318

72.1%27.90%

102

0

50

100

150

200

250

300

350

122.23-157.48平方米161.02平方米

套数

总面积

比例

由上表得出：有近318 套住房面积在161.02 平米如下，因此在定价時要充足考虑

整体利润指标原因，防止出現销售套多但价少的現象，既销售套数多，但总销售额少。

5、位置分析

御景园项目的整个建筑格局是绿化景观包围建筑，整个小区均有绿化花园包围，可

以說，绿化花园是项目产品景观的一大亮点，并且可以保证整个项目的每一套住宅都可

以享有片区景观的支持。项目靠近大学城，文化气息浓郁，环境优美，本项目的位置十

分优越。

2.项目SWOT 分析

Strengths 优势

1.项目背临风景秀丽大罗山，自然环境优美，区域功能定位于城镇居住区，合适居住毗邻

高教园区，孕育于书香文化之中；

2.项目远离都市的喧嚣，让你的生活幽然，同步靠近镇中心和大学城。人流增長不停提高

项目潜在价值。靠近茶山让你足不出户，就能第一時间吃到香甜美味的茶水杨梅，你也

可体验采摘杨梅的乐趣，让项目愈加值得期待；

3.项目所在区域交通网络完善，可达性高，极大提高本项目的交通便捷力，地区广阔，无

時无刻不满足你停车的需求；

4.本项目為当地发展商，具有多种当地 项目的开发经验，已积累一定的客户资源基础。

Weaknesses 劣势

1.本项目所在区域非市中心城区，环境配套设施尚未齐全，地段偏僻，安全原因不稳定，

人流量较多，导致交通不便利；

2.公交路线少，辐射范围小；

3.周围生活配套设施目前品质不高，居民生活品质受一定影响；

4.项目由于受周围环境总体影响，結合其他方面，对于房价偏向中等，涨幅空间不大，规

模比较小，难于形成体量优势。

Opportunity 机会

1.伴随温州現今房地产的发展趋势，城区向城郊发展，对该项目的发展前景是利好的冲击

本项目所在区域地产发展蓬勃。近年招商力度不停加大，项目目的客户群体不停涌入，

外来客户区域认同感逐渐增强；

2.茶山旅游业发展相称迅速，由此所带来的观光投资客逐年增長。

3.区域内居民收入稳定,经济发展迅速，市场需求可挖掘空间巨大。

Threat 威胁

1.現今温州诸多种楼盘主推“三洋湿地”品牌，对于我們自打的生态自然是一种威胁冲击。

2.国家购房政策不停地更新出台，对于销售状况有一定的打击。

应对方略

3. 项目定位分析

一、影响项目定位的原因

1、 土地价值分析

项目地块规则

利于充足运用

易于规划与设计

道路交通发达

自然环境优美，人文气息浓郁

2、 需求分析

总需求较乐观

高品质住宅需求大

需求面积逐渐变小

3、 供应与竞争态势

区域内供应量较大

土地储备丰富，存在开发潜力

入市時机较為关键

二.项目客户定位

本项目面向一下几种类型客户：

1.因项目远离市区喧嚣，环境优美，倡导享有集放松与一体的生活理念，

适合Small Office Home Office，家居办公，自由职业者。

2.因项目地处位置优越，交通便利，

适合独身贵族。

 3.因项目环境十分优美，临近山水，不一样样的享有，是度假的好去所，

适合著名企业高层管理人员，华侨归国人员的假期居所。

三.主題定位

本项目主打绿化花园，项目主題定位于绿化生活，舒适毕生，美好的绿化，让生活愈加舒适，

愈加美好。

五、项目市场定位描述

1、本项目重要经济指标

总住宅面积： 62352.86 平方米

总占地： 70000 平方米

绿化率： 30%

容积率： 4.8

2、整体功能布局

提议项目规划為：

13 幢楼，重要满足顾客住宅需求，1、9、10、11、12 号楼一至二层為商铺，整个小区采用围

合式建筑方案，公寓采用板式高层，围合小区中央空间。

三、分阶段促销方案

1．销售目的

通过行之有效的推广，尽量多的积累有效客户，从而缩短项目销售周期，迅速完毕

楼盘销售。拟本盘的销售周期為3 月至10 月，开盘曰期為5 月1 曰（劳动节），销售周期内，

项目销售率到达90%及以上。

一、促销总体计划

根据项目工程进度以及制定的售楼部开放节点和项目开盘节点，将项目整个营销推

广分為四个阶段，详细如下：

第一阶段：推广销售期

[時间]3 月初----4 月中旬

[内容]启动临時售楼部，并开展准备宣传资料，逐渐贯彻户外广告及报紙媒体的初步推广

[目的]项目形象初步展示，前期客户积累

第二阶段：产品预热期

[時间]4 月中旬----4 月31 曰

[内容]围绕售楼厅的开放，全面公布项目关键信息，扩大项目的宣传度，高峰造势

[目的]项目形象全面展示，全面开始积累客户，為强势开盘做好一切准备工作

第三阶段：开盘及热销期

[時间]5 月1 日--8 月底

[内容]项目开盘，正式开始销售

[目的]尽快完毕销售

第四阶段：销售后期

[時间]8 月底----10 月底

[内容]采用软文跟踪的形式，保持一定的宣传度

[目的]项目销售进入尾盘销售阶段，通过后续推广到达售罄。

二、分阶段促销方案

1、第一阶段：销售推广期（3 月初---4 月中旬）

活动一：活动名称：售楼部启用及销售活动启动开幕式，然后同期开放出自已的房产网站

活动目的：传播项目著名度，同步进行初步客户积累

活动内容：项目形象展示，项目细节分析

广告配合：投放大量户外广告，并配以报紙，电视广告宣传

广告詞：温州南部的大氧吧（阐明我們周围的空气只好，靠近大罗山，纯净清新

自然）

人员推广：雇用大学生进行传单的发放，客户的访談及进行登记。

公共关系：组织客户参观楼盘。

2、第二阶段：房产预热期（5 月初--6 月中旬）

活动一：活动名称：运用中国房产网、新浪、搜房、腾讯房网温州站、温州房网、各大论

坛等专业房产网站合作，通过网络营销抄热项目，吸引客户的关注

活动目的：深入传播项目著名度，同步通过炒作，引起客户该房子铺天盖地的感

觉

活动二：活动名称：御景园交流会

活动目的：深入建立意向客户的购置信心，形成良好口碑效应

活动内容：组织潜在客户聚会，并由各设计企业安排有关人员对项目规划设计、

建筑、园林景观的讲解；建筑质量承诺（施工方）；项目开发理念、开

发商简介

广告詞：温州南部的大氧吧（阐明我們周围的空气只好，靠近大罗山，纯净

清新自然）

公共活动：交流会，让客户对楼盘有更深一步的理解。

人员推广：現场安排礼仪人员，佩戴绶带进行宣传。

活动三：活动名称：3 月8 曰劳动节推出“女人我最大”系列活动

活动目的：口碑宣传，扩大著名度，另首先还可以提高小区的人文色彩，全面展开

客户积累

活动内容：从3 月1 曰到3 月15 曰之间，凭身份证购房的妇女們均可获赠一份元

旅游券活动（该活动与旅游企业进行合作）。在3 月8 曰時可带家庭参

与小区妇女节厨艺、家务比赛。活动比赛前16 组家庭，可获赠购房抵

用券500-不等。

广告配合：报紙广告和软文炒作為主，同步辅以SP 活动

广告詞：温州南部的大氧吧（阐明我們周围的空气只好，靠近大罗山，纯净清新

自然）

人员推广：現场安排礼仪人员，佩戴绶带进行宣传。

公共活动：对妇女进行访談，记录某些状况，并赠送一份精美的礼品。

活动四：活动名称：御景园夏季房展会

活动目的：项目推广全面启动，巩固已积累客户，為高调开盘做准备

活动内容：房交会現场人员推广

广告配合：进行报紙广告投放，并在房展会現场进行楼书和彩页派发。

广告詞：温州南部的大氧吧（阐明我們周围的空气只好，靠近大罗山，

纯净清新自然）

人员推广：

3、第三阶段：开盘及热销期（5 月1 日--8 月底）

活动一：活动名称：劳动节开盘庆典（5 月1 曰）

活动目的：展現自已企业的实力，提高业主对御景园的自信以及认同感，加强与

业主之间的感情交流，抓住最宝贵的客户资源，使老客户产生主人翁的

认同感，增强自豪感，并自觉或不自觉地传播项目价值；增强意向客户

的购置信心，最终增进销售量的提高

活动内容：劳动节组织舞狮活动，邀請业主参与，現场派发100 员购物券，并组

织业主观看企业组织的划龙舟，并邀請某些著名的书画家进行現场书画

演出。

广告配合：报紙整版广告宣传，电视台及广播电台現场直播开盘盛况

活动二：活动名称：这是我的家（绘画大赛）（6 月1 曰小朋友节）

活动目的：到达持续的热销，让家長从孩子眼中看出御景园的不一样之处，让他

們觉得物有所值，深入提高他們的归属感。

活动内容：组织一次温州市的少儿绘画大赛，印发某些精美的卡片，邀請某些业

主以及某些其他渠道报名的孩子参与活动。由孩子們绘画或者涂鸦出御

景园的某些景致，让他們画出自已的家，并最终派发奖品，如书包，文

具等。

广告配合：进行报紙广告大篇幅的宣传这次绘画大赛，从前期的征集报名，到后

期的作品展示，从侧面到达宣传御景园房子的目的。

4、第四阶段：销售后期（8 月底----10 月底）

活动一：活动名称：新的起点，与你一起关注御景园

活动目的：加强传播力度，消化剩余房源

活动内容：进行一定幅度的降价，进行开设御景园提议专栏，进行“你說我改”

的活动，让大家一起关注御景园，提高大家入住质量，并与客户們进行大量的讲

解，沟通，进行尾房的优势分析。到达双赢的目的。

四、费用预算

户外广告预算费用：39 万元

报紙媒体广告预算费用：100 万元

销售展示中心预算费用：60 万元

项目网站建设预算费用：5 万元

楼书、折页及促销单预算费用：10 万元

沙盘预算费用：8 万元

房展会预算费用：25 万元

妇女节奖品预算费用：2 万元

不可预見费用：10 万元

总计：269 万元

三、效果预期

在都市寻找一种自然之境，和自然同协，御景相伴，寻荀●御景园是寻荀集团在温州开

发的第一种以自然景观為主的项目，项目定位為“呼吸自然，立住崇高人文小区”的理念。

通过本次促销组合活动筹划，意在宣传一种足不出户就能使市民享有到自然风情的崇高领地。

通过各项活动和媒介宣传，提高项目的著名度，调动市民的购房热情，积累客户，到达短期

内楼盘销售、旺销以至售罄的目的，使得本项目可以融入到温州市民的家居生活，為市民的

住宅品质及享有略尽绵薄之力。