物业管理经典案例分析
小区住户失窃物业公司管理被追责
物业公司收取了业主的管理费，却未尽到应尽的管理职责,致使业主家中失窃。近日，湖南省湘阴县人民法院对该县首起因物业管理疏漏导致住户失窃的物业服务合同纠纷案作出一审宣判,判决由湘阴精密物业公司赔偿业主何女士夫妇30%的失窃损失3510元.
【案情回放】
何女士夫妇是湘阴县精密现代城小区的业主.2010年7月21日，何女士向湘阴精密物业公司缴纳了自2010年7月至2011年7月的物业费609元。2010年7月27日上午,怀孕的何女士出现分娩前兆,家人连忙将其送往湘阴县康复医院分娩。下午7时许何女士的父亲回家取东西时，发现家中大门敞开，挂在客厅的液晶电视不见踪影，房间里的衣服等物品翻得乱七八糟，一片狼藉。何父马上意识到：“家中很可能被盗了”,于是立即报警，湘阴县公安局的干警到达现场后做了询问笔录和现场勘验检查笔录并对现场进行了拍照。由于现场留下的线索有限，该盗窃案至今尚未侦破。
【法院说法】
盗窃案发生之后，何女士家人找到物业管理处，要求物业管理处赔偿损失。但是由于双方对于过错程度的认定及损失金额的确定存在较大的分歧，最终未能协商一致。于是,何女士一纸诉状递交到法院，请求法院给个说法。
何女士认为，被告物业公司收取了业主的管理费,却未尽到应尽的管理职责,致使业主家中失窃,所以应当承担责任。根据调查了解，案发前精密物业公司所管理的精密现代城小区15栋至21栋之间靠西边围墙有一段缺口(案发后已修复)，物业公司没有对这一段缺口进行修复，而且，物业公司的保安也未对进出小区的车辆和人员进行登记管理，从而推定物业公司未尽到应尽的管理责任。
被告物业公司认为自己已经履行了义务，没有过错。何女士的损失,应该由犯罪嫌疑人也就是小偷来承担，而不应该由物业公司承担。
湘阴县人民法院审理认为，原告何女士依约按时向精密物业公司交纳物业费，物业公司应当对小区内住户的财产尽到合理、谨慎的注意义务。但是精密物业公司在其管理的小区内围墙有损坏时，既没有派人及时修复也没有派人采取必要的安全防范措施,而且对进出小区的车辆和人员没有进行适当的管理，门岗值勤形同虚设，其工作存在重大疏漏,对何女士家中财物被盗所造成的损失负有过错,应当承担30%的赔偿责任。遂依法判决作出前述判决。
一审宣判后,精密物业公司不服,向岳阳市中级人民法院提起上诉。日前，岳阳中院作出了“驳回上诉，维持原判"的终审判决。至此,该案尘埃落定。
【案情分析】
第一，双方之间存在着合法有效的物业服务合同。这一点是双方认同的,这一点也正是法院据以判定物业公司承担责任的法理基础。假设，双方之间并不存在物业服务合同关系,那么何女士就不能以此要求物业公司承担赔偿责任。因为，既然双方之间不存在合同关系,物业公司不是合同的相对方，就没有合同约定的所谓“保管”义务，既然没有义务，当然谈不上责任.那么,对于何女士的损失，就只能直接由小偷来赔偿了。至于小偷能否被抓到，那是后话。
第二，在物业服务合同合法有效的前提下,被告物业公司是否存在过错成为案件审理的关键。
在此类案件中,物业公司一般通过构筑两道防线来达到免除、减轻赔偿责任的目的。第一道防线就是辩解自己已经按照合同的约定履行了管理义务，不存在过错，所以不承担赔偿责任，真正应当承担责任的是小偷,业主应该在案件侦破时向犯罪嫌疑人主张赔偿。假如业主有证据证明物业公司存在过错,物业公司无法继续坚持自己没有过错,从而失守第一道防线时,它马上退到第二道防线，继续抵抗：在赔偿数额上做文章。也就是说，退一步来讲，就算物业公司存在一定的过错，那也不是你业主说赔偿多少就多少的。首先你业主必须证明自己受到了多大的损失，然后再根据物业公司在此案中的过错程度来确定承担多大份额的赔偿.而界定物业公司的过错程度，不是业主说了算的，是法院根据案子的实际情况断定的。这就是物业公司的第二道防线。在这一道防线中，业主面临两个巨大的障碍：一、举证证明自己的损失到底有多大，这一举证有相当大的难度,一般人很难证明案发时自己家里藏有多少财物并且在案发时丢了多少.二、影响法官内心的天平，让这把天平尽量往自己一方倾斜.要做到这一点同样很难，因为法官为了减少案子上诉率，通常会小心翼翼地平衡原被告双方的利益。轻微的倾向一方，意味着必然以牺牲另一方的利益为前提，同时更意味着案子被上诉到上级法院的几率在提高。
正是基于原告方（业主）面临举证的巨大压力，为了平衡诉讼双方当事人的权利义务，显示公平，法院往往只要求原告方初步证明自己的损失即认为原告完成了举证义务。如果被告对原告的损失数额有异议的，被告要提供证据证明该异议。举个例子，业主拿出案发前几天从银行提出现金5万元的提款回单以及记载有损失现金5万元的派出所报案笔录，以证明自己损失了现金5万元。那么，如果被告认为原告损失的没有这么多，只有损失了现金2万元，那么被告应该提供证据证明这一主张.否则，法院一般会按物业公司的过错承担分担这5万元的部分损失。
第三，在本案中，被告物业公司的过错比较明显。从法院调查的结果来看,被告疏于防范,在小区围墙出现缺口后不闻不问,对进出小区的人员和车辆也没有适当的管理,值勤门岗更是形同虚设，由此推定被告存在过错.根据该过错的程度,法院认定被告应分担原告的损失的30％。在界定过错程度及厘定赔偿比例上，法官拥有一定的自由裁量权，但也不意味着法官就可以天马行空随意为之。对此类案件的判决中，我们观察到在物业公司存在过错的前提下，法院一般判决其承担的赔偿额度在10%一30％之间。
但是，就算物业公司没有过错，法院也会出于平息事件、息事宁人、共建和谐社会考虑，要求物业公司给予“弱势”的原告一定金额的经济支援，双方调解完事.
【案例启示】
尽管因盗窃引起的物业服务合同纠纷最终进入诉讼程序的数量远比盗窃案件少，尽管业主作为原告就此类纠纷进行诉讼可能面临较大的困境，尽管物业公司最终承担的赔偿数额比业主的实际损失要小，但这些都不能成为我们工作麻痹大意或者心存侥幸的理由。
为了防止盗窃案件的发生，物业公司在日常的工作中仍然必须时时提高警惕，做足安全防范措施，坚持完整、详细地记录每天的巡查、值岗情况。同时,也应该未雨绸缪,在日常工作中注意保存巡逻登记、来访登记等与安防制度相关的资料，以便在发生纠纷时能及时提供证据,减轻自己面临的法律风险.
业主没理由不让物业入室检修
某物业公司2010年3月与开发商签署《前期物业管理服务合同》，管理河东某小区。该小区8号楼5门101业主刘先生，自购房后始终未入住。由于该楼层其他邻居的生活热水阀门都在刘先生室内,给物业检修带来不便。而每次接到其他业主报修，物业公司准备进入刘先生屋内时，都遭到拒绝。后来,物业和燃气公司发现该楼门燃气管路存在泄漏现象，刘先生仍拒绝相关人员进入检修.
2010年9月，物业公司将刘先生告上法庭,要求其协助、配合物业对位于其房屋内的生活热水阀门及燃气管路进行检修、养护与管理。
物业公司认为,刘先生购房时已签署《确认书》，阅读《前期物业管理服务合同》，同意严格遵守《业主公约》；但其仍对工作不配合，严重阻碍物业公司正常行使管理服务职权，侵犯了其他业主合法权益。
庭审中，刘先生辩称，物业以《前期物业管理服务合同》内容起诉,但该合同签约双方为物业和开发商,自己不是合同当事人，原告起诉主体不适格。
河东区法院审理查明，刘先生购房时签署《确认书》，载明“刘某作为某小区业主，已经全文阅读《前期物业管理服务合同》和《业主公约》条款，并理解、认同条款内容,同意严格遵守。”
法院认为,被告签署确认书后，对于《前期物业管理服务合同》及《业主公约》的全部条款内容之效力,依法应当及于被告.原告依据《物业管理服务合同》主张权利,主体适格。被告之抗辩于法无据,其应当按照约定配合原告对位于被告房屋内的楼门生活热水阀门以及燃气管路进行检修、养护与管理。综上,法院一审判决，支持原告全部诉讼请求。
楼上坠物砸车谁负责
案情介绍：
A先生居住的某小区对机动车辆的停放采取统一管理，即划定固定的车位并收取一定的管理费用.某日,A先生下班回家将车停放在固定车位。当晚,物业公司的人上门告知，A先生的车被3层B住户阳台上跌落的花盆砸了。那么，A先生所遭受的损失是由B住户还是由物业公司来负责呢？
法理分析:
A先生的这一遭遇，是我国《民法通则》所规定的一种典型的特殊侵权行为，即建筑物致人损害的侵权行为。根据《民法通则》126条的规定：“建筑物或其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落致人损害的，它的所有人或管理人应当承担民事责任。但能够证明自己没有过错的除外。”
这种侵权行为，必须具备几项要件：1、必须有建筑物或搁置物、悬挂物致人损害的行为；2、必须存在损害事实,也就是说给他人造成了实际的人身或财产损失；3、致害行为与损害事实之间必须有因果关系；4、建筑物或搁置物、悬挂物的所有人或管理人有过错，包括故意和过失。
在A先生的遭遇中，B住户的花盆是与房屋相连的位于高处的附属物,属于典型的搁置物,除此之外还有空调等。因为花盆的跌落而造成A先生的车被砸坏，加害行为和损害后果之间存在直接的因果关系.
根据我国法律规定，对这种侵权行为归责原则的规定，只要发生了事实的损害就推定所有人或管理人存在过错，应当承担民事责任。除非所有人或管理人能举出证据证明自己没有过错，但是，事实上B住户作为居住在房屋高层的住户，应当注意到在没有任何保护措施或保护措施不够完善的情况下在阳台上放置花盆，一旦遇到较大级的风或其他原因将很容易发生花盆跌落的情况.因此，B住户在此事件中是有过错的，应当对A先生的损失承担全部责任。
虽然，A先生按规定交纳管理费并停放车，与物业公司形成一种保管关系，物业公司对A先生的车负有妥善保管的义务和危险告知的义务。但是，在此事件中，并非是因为物业公司的过错才导致A先生的车受损。花盆的跌落,是物业公司所无法预见和避免的,因此，物业公司不应承担责任。
处理方式：
在此事的处理上，如果A先生的车没有办理保险,那么A先生可以通过与B住户协商的方式来解决自己的损失,如协商不成，也可以通过向法院提起诉讼，以司法程序解决。如果A先生的车已经办理了保险，则可以通过保险理赔弥补损失，在理赔之后，由保险公司向B住户行使追偿权.如果理赔款仍不足以弥补损失，A先生仍可以对B住户向法院提起诉讼,以获取适当的赔偿。
案件点评:
这件事情并不是A先生、B住户和物业公司所希望发生的。要解决它，就必须住户、物业公司一起尽到注意义务.作为住户，在阳台等地方放置物品时一定要做好保护措施，如焊接防护栏等；而作为物业公司，则应当在划定停车位或其他固定区域时，尽可能离建筑物远一些或加盖护棚等。只有多方一起努力,才能防止此类的损害发生。
幼童高坠致死谁之过
【案例】
王女士居住于广州市金×泉大厦1502室，20l0年8月13日上午7时12分，她上完早班后打电话叫其7岁的儿子下楼吃早餐，半小时后儿子仍没有下楼。王女士觉得有些不妥，遂赶回家，却发现一部电梯已被卡在三楼。无奈，她只好要求广州市菲×德物业管理有限公司(以下简称菲×德物业公司)的管理人员打开另一部电梯上楼。回到家后,王女士发现儿子已不在家.遂四处寻找并报案。8时30分左右，王女士的儿子被他人发现倒在金×泉大厦西侧地面上的血泊中。事发后，经广州市公安局天河分局鉴定,王女士的儿子属高坠致死，排除刑事案件的可能。王女士认为，菲×德物业公司不顾住户方便，两部电梯（没有准用证)平时只开一部，且经常发生故障。事发当天，正是因为电梯发生故障，她儿子才步行楼梯，而楼梯窗口又过矮,且没有任何防护设施，以致造成她儿子坠落死亡。王女士找到金×泉大厦的开发商广州市金×房产发展有限公司，要求赔偿未果，遂将菲×德物业公司和开发商告上法庭，要求两被告承担丧葬费、死亡补偿费及精神损失费合计326401元，两被告对此承担连带赔偿责任。
法院至案发地现场勘察发现，原告所居住的大厦楼梯通风窗口距楼梯地面最近点仅70厘米。该通风窗口高151厘米,宽147厘米，没有加设任何防护网及设置醒目警示标志。
被告一菲×德物业公司辩称：我公司不可能预见到王女士的儿子会从楼梯的通风窗口坠落死亡，其死亡完全是意外事件，并非是由于我公司有某种违法行为造成的，与我公司电梯发生故障之间没有任何因果关系，我公司的行为不符合一般侵权行为所必须具备的四个构成要件，不应对王女士的儿子的死亡承担民事责任。原告作为其儿子的监护人，未履行法律规定的监护义务，应对其儿子的死亡承担全部责任.请求法院判决驳回原告的诉讼请求。
被告二广州市金×房产发展有限公司辩称：原告现所居住的金×泉大厦已经竣工验收合格.并被评为优良工程。我公司对原告儿子的死亡没有过错，不应承担任何法律责任。况且，原告儿子的死已经被公安机关鉴定为“意外死亡”。原告将我公司列为被告显然是错误的，请求法院驳回原告对我公司的起诉。
【争议焦点】
l、原告的父母是否应承担监护不力的责任?
2、两被告是否应承担侵权赔偿责任?承担责任的比例如何分摊?两被告是否应承担连带赔偿责任？
【律师解析】
一、原告的父母应承担监护不力的过错责任
《中华人民共和国民法通则》第十六条规定：“未成年人的父母是未成年人的监护人。”第十八条规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失.本案中，原告作为孩子的父母对未成年人负有法定的监护职责，监护人
应认真审慎地履行监护义务。该小孩在下电梯时没有成年人陪同，原告作为其父母未尽到应有的注意义务。因原告儿子年幼，无法正确判断和识别风险，导致从高楼坠亡，原告作为其法定监护人，应承担相应的法律责任。
二、两被告应根据其过错按照比例承担侵权责任.两被告不应承担连带责任
在《侵权责任法》颁布之前，本案应根据最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件运用法律若干问题的解释》第三条第二款处理。该款规定，两人以上没有共同故意或共同过失，但其分别实施的数个行为间接结合发生同一损害后果的，应当根据过失大小或者原因力比例各自承担相应的赔偿责任.2010年7月1日颁布的《侵权责任法》实施之后,本案应根据该法第十二条规定进行处理。《侵权责任法》第十二条规定：
“二人以上分别实施侵权行为造成同一损害,能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的,平均承担赔偿责任。”该条是规范无意思联络的数人侵权行为。所谓无意思联络的数人侵权，是指数个人行为事先并无共同的过错，而数个行为偶然结合导致了同一受害者遭受了同一损害。无意思联络的数人侵权的各行为人的行为相互间接结合而致使损害后果的发生,其损害后果发生的原因不具有同时性,通常是相互继起，各自独立，但互为中介，数行为分别构成损害后果的直接原因或间接原因。无意思联络的数人侵权行为的民事责任不是连带责任，而是根据行为人过错大小或数行为人损害结果发生的原因力比例承担相应的民事责任,即按份责任。而无意思联络的数人侵权的各行为人之间在主观方面不存在共恶性,并以让数人侵权行为中的一人因他人的主观过错和侵权行为而对他人所造成的损害后果承担赔偿责任，显然违背公平原则及过错责任原则，因此对此类型侵权行为的行为人就不应适用连带责任，而是各自只对自己的行为承担责任。具体地说，能够确定责任大小的，各行为人各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任。责任大小的确定,可以综合考虑过错程度、原因力大小等因素.
本案中，被告一与被告二分别实施的侵权行为之间没有意思联络，事先无共同的故意或共同的过失，只是两被告的行为偶然结合而导致原告儿子的死亡,两被告不构成共同侵权，应按照过错的大小和原因力比例各自承担责任。被告一菲×德物业公司作为为金×泉大厦提供物业服务的企业，应按照物业服务合同的约定，认真履行物业服务的责任，包括对大厦的共用设备电梯履行日常的维修养护义务.被告菲×德物业公司在对电梯进行日常维护过程中，两部电梯平日只有一部能够正常运行，且经常发生故障。事发当天，正是由于其中一部电梯发生故障，被告没有及时组织人员抢修，也没有及时开通另一部电梯，以致造成原告儿子在步行楼梯下楼时不慎坠楼死亡。被告菲×德物业公司未能认真履行物业服务职责，该过错行为与原告儿子的死亡有直接的因果关系,应承担主要赔偿责任，即50％的责任。
被告二广州市金×房产发展有限公司作为金×泉大厦的开发商，应保证其开发建设的房屋适合人体居住，保障居住人的人身安全。大厦虽然通过了竣工验收，但竣工验收标准并不能作为房屋不存在设计、施工瑕疵的惟一依据.被告二没有按照《住宅设计规范》进行设计施工。根据建设部发布的《住宅设计规范》（GB 50096-1999）3.9.1规定，外窗窗台距楼面、地面的高度低于0.90米时，应有防护设施，窗外有阳台或平台时可不受此限制。窗台的净高度或防护栏杆的高度均应从可踏面起算，保证净高0。90米。被告兴建的金×泉大厦楼梯通风窗口距楼梯地面最近点仅0.70米,没有设置任何防护设施，违反了住宅设计标准的规定。被告应当预见楼梯通风窗口过低，可能会发生损害后果,但却从未采取任何防范措施，致使原告儿子坠楼死亡，被告的这种过错行为与原告儿子的死亡有直接的因果关系，被告二应负次要赔偿责任，即30%的责任.
【法院判决】
法院经审理认为，本案属于无意思联络的数人侵权，应适用《侵权责任法》第十二条规定，根据侵权人的责任大小各自承担责任。被告菲×德物业公司未能认真履行电梯的日常维修养护义务，明显存在过错，该过错行为与原告儿子的死亡有直接因果关系,应承担50％的主要责任.被告广州市金×房产发展有限公司作为大厦的开发商，违反《住宅设计规范》设计施工,导致建筑物存在严重安全隐患。楼梯通风窗口过低,被告没有采取相应的防范措施,致使原告儿子坠楼死亡，这种过错行为与原告儿子的死亡有直接的因果关系，被告二应负30％的次要赔偿责任。原告对其儿子监护不力，对事故的发生也有过错，也应承担20％的责任.原告儿子死亡产生的死亡赔偿金、丧葬费、交通费总计人民币274300元.判令被告一赔偿原告274300元的50%即137150元，被告二赔偿原告274300元的30％即82290元，原告本人承担274300元的20％，即54860元。
案评业委会提价被撤销
【案例扫描】
2009年1月25日,广州市惠锦花园业委会与广州市惠锦物业服务公司(以下简称惠锦物业公司)签订《惠锦花园物业服务合同》,约定惠锦物业公司为惠锦花园小区提供物业服务的管理范围、业主应向惠锦物业公司支付物业服务费，物业服务费住宅为每月1。5元／平方米、合同期限为2009年1月25日到2012年1月25日三年。2010年5月8日，基于物价上涨、员工工资上调等因素，物业服务成本也大幅度攀升，惠锦物业公司因成本增大导致经营亏损而要求上调物业服务费，惠锦花园业委会以公告的形式张贴《关于上调物业服务费征求业主意见的公告》，其主要内容是惠锦物业公司要求将物业管理费从1。5元／平方米上调至1.8元／平方米.就是否提高物业服务费收取标准问题,业主委员会决定采用书面征求意见的形式召开业主大会，向惠锦花园内业主发出书面征询表，并回收征询意见表进行统计.8月15日,惠锦花园业委会与惠锦物业公司签订《惠锦花园物业服务合同变更协议》，约定自2010年9月1日起物业服务费住宅为每月1。8元／平方米、合同到期日为2012年1月25日等内容.8月16日，惠锦花园业委会发出2010年第23号公告：经征询广大业主的意见，物业服务费从1.5元／平方米上调至1.8元／平方米，自2010年9月1日实施.
该小区的邓先生等五位业主不同意业主委员会擅自与惠锦物业公司签订的《惠锦花园物业服务合同变更协议》，他们认为《惠锦花园物业服务合同》一经签订，不得随意变更。业主委员会不能通过发出征询意见表的形式,提高物业服务费的收费标准。五位业主作为原告向法院提起诉讼，要求法院判令撤销被告惠锦花园业委会作出的2010年第23号公告。
被告惠锦花园业委会辩称,《物权法》和国务院《物业管理条例》规定，经过人数和面积双重过半数的业主同意，业主大会可以决定“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”.《惠锦花园物业服务合同》虽然规定物业服务费为1。5元／平方米，但是由于物业服务成本的大幅度攀升，物业服务公司入不敷出，可以依法按照《合同法》变更合同规定。本次提价全面征询了业主的意见，回收的征询意见表经过专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，符合法律规定，因此，业委会作出的2010年第23号公告合法有效,请求驳回原告的诉讼请求.
【案件争议焦点】
1．物业服务合同签订后，能否变更收费标准?
2．被告业委会作出的2010年第23号公告是否合法有效?
【律师解析】
物业服务合同可以经法定程序进行变更
物业服务合同是由业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的，是物业服务企业收取物业服务费的基础性法律文件.调整物业服务收费标准属于对合同价款内容的变更，应遵循《合同法》中关于合同变更的相关规定.
合同变更指当事人约定的合同内容发生变化和更改，即权利和义务变化的民事法律行为.合同内容的变更，是指在合同成立以后,尚未履行或尚未完全履行以前，合同当事人就合同的内容达成修改和补充的仲裁机构变更合同内容.根据《合同法》的规定，合同变更须具备以下条件:（一）原已存在有效的合同关系，合同变更是在原合同的基础上,通过当事人双方的协商或者法律的规定改变原合同关系的内容。(二）合同变更应经过双方当事人协商一致。《合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”在协商变更合同的情况下，变更合同的协议必须符合民事法律行为的有效要件，任何一方不得采取欺诈、胁迫的方式来欺骗或强制他方当事人变更合同。如果变更合同的协议不能成立或不能生效，则当事人仍然应按原合同的内容履行。（三)合同变更必须遵守法定的方式。《合同法》第七十七条第二款规定：“法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定.”依此规定,如果当事人在法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记手续的情况下，未遵循这些法定方式的,即便达成了变更合同的协议，也是无效的。
物业服务合同关于对物业服务收费标准的调整属于合同内容的变更,依法应经过合同当事人协商一致。业主委员会成立之后，由业主委员会代表全体业主利益与物业服务企业签订物业服务合同，但业主委员会只是业主大会的执行机构，实际承担交纳物业服务费义务的是单个业主。因此，业主委员会在变更物业服务合同时也应召开业主大会，根据业主大会的决议来进行合同内容的变更。关于调整物业服务收费问题，广州市物价局和广州市国土资源和房屋管理局联合发布了《关于进一步加强我市住宅物业服务收费管理的通知》(穗价[2010］99号）,该通知第六条规定:“住宅物业交付使用之后，物业服务收费按商品房买卖合同或物业服务协议的有关前期物业服务约定执行.物业服务企业与业主需要调整物业服务具体收费标准的，实行市场调节价,由物业服务企业与业主双方依法约定，但应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意.住宅物业小区已依法成立业主委员会的，物业服务收费由业主委员会根据业主大会的决定，与业主大会选聘或续聘的物业服务企业在物业服务合同中约定。”根据通知规定，业主委员会可以根据业主大会的决定，调整物业服务的收费标准。
决议未经人数和面积双重过半数的业主同意，应属无效
按照《物权法》第七十六条规定，调整物业服务收费标准属于可“由业主共同决定"的第七项，即“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”,并且按规定“应经过人数和面积双重过半数的业主进行表决通过"。
本案中，业主大会的召开采取的是书面征求意见的形式,由业主委员会向业主发放《关于提高物业服务收费的征询意见表》征求业主意见.根据意见表的回收统计结果，惠锦花园共有业主为2356人，半数即1178.被告经统计同意提价的业主人数为1185人,已经超过半数。五位业主原告认为，被告的统计结果不真实，要求法院进行复核.经法院抽取的10张同意票进行审查,其中1票无业主签名、7票签名与实际业主不符。法院要求被告提交业主的授权委托书或实际签名人与业主的关系的证明，被告未能提交。经法院调取业主的资料进行询问，发现10张同意票中，只有2张同意提价,其他8张业主明确表示不同意提价。基于被告提交的征询意见表中业主意见真伪不明，致使法院对被告提交的征询意见的真实性产生合理怀疑,被告提交的征询意见表不能作为定案的依据。1185张同意票扣除8张不同意票为1177张，未达到总人数的半数。因此,可以认定同意提价的业主人数未达到总人数的过半数.《物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销.因被告统计的结果未能达到法律规定的人数和面积双重过半数的比例，被告作出的决议应予以撤销。
【法院判决】
法院经审理后认为，被告业委会提交的业主征询意见表中1185张表示同意提价，但经法院抽取其中的10张表示同意的意见表进行审核，发现10张意见表中8张业主明确不同意升价，因此，同意升价的业主人数未能达到总人数的半数。且被告出示的征询意见表的真实性值得怀疑，法院不能将此作为定案依据。被告作出的公告，不符合“有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意"的规定,应予撤销.遂判令撤销被告作出的2010年第23号公告。
探析小区车位所有权纠纷案
案情简介：龙腾房地产公司于2007年开发建设了龙腾花园小区，并与龙腾物业签订了《前期物业服务合同》，在与业主签订的《房地产买卖（预售)合同》中约定小区车位归开发商所有。2008年业主办理了人住手续，龙腾花园小区业主委员会于2009年3月份成立。业委会成立后,发现龙腾物业不仅将地下车位出租收益按照4：6的比例与开发商龙腾房地产进行分成，还将小区地面空地改造了20个车位,用于出租收益，收益用途未知。业委会多次与龙腾物业及龙腾房地产公司交涉,要求将全部车位收入返还给全体业主，均被拒绝，最终业委会将龙腾物业和龙腾房地产公司一并起诉至法院。
原告业委会诉称：龙腾花园小区的停车位属于龙腾花园全体业主共有，其收益自然应当属于全体业主，被告龙腾物业和龙腾房地产公司却私自瓜分，此外，龙腾物业在未征得全体业主同意的情况下，擅自改变小区空地为车位,并获取收益，其收益也应当属于全体业主所有.请求法院认定龙腾房地产公司与龙腾物业签订的《车位管理协议》无效并请求龙腾房地产公司和龙腾物业返还全部车费管理费。
被告开发商辩称：龙腾花园社区内规划的停车位按照法律规定属于开发商所有,且开发商在与全体业主签订《房地产买卖（预售)合同》时，已经明确约定了规划停车位属于开发商所有，自己与龙腾物业公司之间关于停车位管理及收益分配的约定亦符合法律规定，此外，龙腾花园小区业委会没有诉讼主体资格，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告物业服务公司辩称：龙腾花园社区内规划的车位属于开发商所有，自己与开发商之间签订的《车位管理协议》合法有效，按照该协议，自己有权获得规划车位30％的收益。此外，由于龙腾花园社区车位紧张,在不影响消防、通行等情况下，自己积极主动将小区内的空闲地方规划成停车位,方便了全体业主,且该部分车位的收益也全部用在了小区内公共部位维修养护等用途上，因此也不存在返还该部分收益的问题。
法院判决：法院经过开庭审理，查明事实如下:龙腾房地产公司与业主之间签订的《房地产买卖（预售)合同》中明确约定了规划车位属于开发商所有;龙腾房地产公司与龙腾物业签订了《车位管理协议》，约定了车位的管理、收益分配等问题；龙腾物业取得的规划外车位收益用于了小区内公共设施设备的维护等用途。最终法院主持三方当事人进行了调解，业委会在了解了相关法律法规及事实真相后，决定撤回起诉。
案例分析:
本案主要涉及小区内车位所有权归属,开发商、物业服务公司关于车位收益分配合同的效力,业委会是否有权就车位问题提起诉讼等问题。下面逐一进行分析：
一、小区内规划车位的归属问题
《中华人民共和国物权法》第七十条规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十三条规定,“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外.建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。"第七十四条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分：(一)具有构造上的独立性，能够明确区分；(二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列人该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。”第六条规定,“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。"
从上述法律规定可以看出，不管开发商与业主之间是否在《房地产买卖合同》中约定了“小区规划内车位属于开发商所有”，小区规划内的车位原则上均属于开发商所有，除非业主能举证证明开发商已经将车位成本摊入房价或者已经将车位作为公共面积分摊到专有房屋面积中,由此可知，本案中规划内的车位属于龙腾房地产公司所有。此外，本案中龙腾物业未经业主大会同意，便擅自将空地改为车位的问题,虽然是为了全体业主的共同利益，且在法院的调解中妥善解决了，但其在运作程序上欠妥,物业公司本来是为全体业主做好事，却引来了误解，建议物业公司在今后的工作中，加强物业管理法律法规的学习，在物业服务过程中，严格遵守法律法规的规定,从而能够更加规范的为全体业主提供专业的物业服务。
二、开发商与物业服务公司关于车位收益的分配问题
根据《合同法》等法律规定,当事人签订合同生效的条件如下：1、意思表示真实；2、具备法律所要求的形式；3、不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害社会公共利益。此外,《合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：(一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益：（三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；（五)违反法律、行政法规的强制性规定."第五十四条规定，“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销……"
本案中开发商对于其拥有所有权的车位与物业服务公司签订的关于车位收益分配的《车位管理协议》没有违反法律的强制性规定,是双方真实意思的表示，合法有效，业委会主张《车位管理协议》无效的诉讼请求不成立。
三、业主委员会是否有权起诉要求物业服务公司将车位恢复原状
《物权法》中，对业主委员会是否有诉讼主体资格，没有直接做出规定，但因此不能否认她的诉讼主体资格；作为民事法律的一般原则，法不禁止的，视为有权。《物权法》第七十八条二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”也就是说，如果业主大会或者业主委员会作出的决定侵害了业主的合法权益,受侵害的业主完全可将业主大会或业主委员会作为被告诉至法院，请求人民法院依法撤销业主大会或业主委员会作出的决定。即业主委员会可以作为被告身份被提起诉讼。《物权法》第八十三条规定，“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼.”最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款规定，“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持.”有专家学者认为,除上述法律明确规定业主委员会可以作为原告起诉外，其余事项，业主委员会必须经过业主大会的明确授权才能提起诉讼。鉴于现实生活中召开一次业主大会非常不易，从现行法律规定的角度出发，笔者认为应当将业主委员会定性为民事诉讼法上规定的除自然人、法人之外的其他组织，只要是涉及全体业主公共利益的纠纷，业主委员会就有权提起诉讼,而不必要事事都必须经过业主大会的明确授权。此外，由于业主委员会不是法人,没有独立的拟制人格，其行为的后果、责任，应当由全体业主共同承担。
从上述法律法规规定可以看出,本案中业主委员会有权起诉物业服务公司要求其将车位恢复原状,但基于本案中龙腾物业公司出租车位的收益已经全部用在了全体业主身上，故法院调解解决了争议。
物业管理区域伤人事故法律责任分析
物业管理区域内共用部位及设施发生伤人事故的原因多种多样,受害人既可能是小区的业主或物业使用人，也可能是小区外来的其他人员，其中涉及物业管理企业与受害人、物业管理企业与业委会等多重法律关系.本文试图探讨物业管理企业在何种情况下才应对伤人事故承担责任。
一、物业管理区域共用部位和共用设施的范围
要分析物业管理区域内共用部位及设施发生伤人事故的法律责任，就要首先确定物业管理区域内哪些属于共用部位和共用设施.只有确定了共用部位和共用设施，才能依照合同约定认定物业管理企业是否尽到了相关的管理义务。
建设部在一九九八年制定的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条，用列举的方法给共用部位和共用设施下了定义,“共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体，柱、梁、楼、板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等.共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内,建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等."
关于物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线的相关管线和设施设备的相对性问题，在学术界还有争议,但无论产权归谁所有,根据《物业管理条例》第五十二条之规定,供水、供电、储蓄所、供热、通讯、有线电视等单位应承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。也就是说,公用事业单位是物业管理区域内相关管线和设施设备的法定管理者，由于这些管线和设施设备发生的伤人事故应由公用事业单位承担相应的责任.
物业管理区域内业主违反行政法规和业主公约违章搭建的构筑物不属于共用部位和共用设施。因为私自建造行为本身就是违法的,建成后又是为了自用，虽然搭建在共用部位之上但这并不能改变其自用部位的性质.物业管理企业对这些违章搭建的行为没有行政处罚权,所以在物业委托合同未明确给物业管理企业设定诉讼义务的情况下，只要物业管理企业已通过劝告的方式加以制止、并将有关情况及时向有关行政部门做了报告，就已经尽到了管理者的义务，不存在合同违约的行为，也不存在侵权的过错，不应对事故承担责任。受害人不能苛求物业管理企业必须采取诉讼方式来制止违章搭建行为或必须实际达到了制止违章搭建的结果。
二、共用部位及设施发生伤人事故的法律责任分析
从法律关系上分析，建设单位或业委会与物业管理企业之间是委托合同法律关系，建设单位是作为最初的业主或者最大的业主与物业管理企业签订前期物业委托合同的,行政法规只是规定了前期物业委托合同对广大业主的效力并限定合同的有效期，而业委会也是代表广大业主和物业管理企业签定物业委托合同的,所以业主实际是合同的一方当事人。当业主受到伤害后存在合同法律关系与侵权法律关系的竞合，业主既可基于合同法律关系起诉，也可基于侵权法律关系起诉，而小区外的其他人与物业管理企业之间不存在任何合同关系，所以其在人身受到伤害后只能以侵权法律关系起诉物业管理企业。
按照《物业管理条例》的规定，“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”所以双方在物业委托合同中的约定是判断物业管理企业是否履行了义务，是否应承担违约责任的重要依据.
上文已论述了共用部位和共用设施的法律规定，但法律规定并不排除当事人之间的约定，当事人可在法定的范围内有不同的约定，如果合同约定的管理范围是部分共用部位、共用设施或者管理的内容是专项服务，而发生的事故也与约定的管理范围、管理内容无关，那么物业管理企业就不应承担违约责任.例如，合同约定物业管理企业只提供保洁和绿化服务,他人在使用共用健身设施过程中受到伤害就不能要求物业管理企业承担赔偿责任.所以，物业管理企业是否应承担违约责任，要看物业委托合同的具体约定.
受害者在侵权之诉中常常依据《民法通则》第一百二十六条和最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定要求物业管理企业承担损害赔偿责任，但适用这两条法律规定的前提必须是物业管理企业是致害部位或设施的管理人,这也要看物业委托合同的具体约定。由此可见，物业委托合同不仅在合同纠纷中有重要的意义，而且在侵权纠纷中也有非常显著的作用，合同对管理范围和管理内容的约定会直接影响侵权诉讼的成败。
物业服务不同于一般的消费服务，建设单位或业委会与物业管理企业之间是基于相互信任建立的委托合同法律关系，物业管理企业只向特定的业主群体提供服务，小区外的其他人并不是服务的对象,其也不能仅以个人意愿就与物业管理企业订立物业委托合同.居民住宅小区是一个相对封闭的环境,小区外的其他人如未经允许或编造理由进入小区后发生事故,其本身就存在过错的情况下不应承担责任。
三、两种特殊情形下伤人事故责任的法律分析
1、非物业管理企业的过错未验收交接的共用部位和共用设施发生的伤人事故
物业管理企业与建设单位须就共用部位和共用设施实行查验交接，这既是物业管理企业的义务也是建设单位的责任。但实践中物业管理企业往往尚未完成全部的交接验收，就已实际接管了小区并提供物业服务，其中的原因常常是建设单位不能够提供有关资料。
共用部位和共用设施的资料对于维护管理有着非常重要的作用，但物业管理企业有可能因某一设施没有验收交接就不继续履行合同，在非自身原因导致不能交接的情况下,物业管理企业在保留意见的前提下先行提供服务不是失职，相反是一种负责任的表现。从合同关系分析，如未完成验收交接的责任不能归物业管理企业,而是由于建设单位不能提供相应的资料或者经验收不合格，那么建设单位在履行合同中有瑕疵,其不完全履行的行为必然影响到物业管理企业管理义务的履行，这些共用部位和共用设施发生的与验收交接事项有关的事故，应由建设单位承担责任；从侵权关系分析，如不能验收交接的责任不在物业管理企业,且无法防止事故的发生，只要已将有关情况告知了业委会和公众，那么物业管理企业对事故的发生就没有过错，不需承担责任。
2、维修资金不到位导致不能及时维修引发的伤人事故
共用部位和共用设施的大修、改造就必然会牵涉到维修资金的运用问题，维修资金不论是由房地产行政主管部门还是由业委会管理,其运用事先都要经过审批。如果维修资金管理者坚持不予批准或长期拖延审批时间,致使共用部位和共用设施因得不到及时的大修而造成了人身伤害事故,那么物业管理企业是否应该对事故负责呢？
首先应当肯定，共用部位和共用设施的大修、更新、改造，按照规定应当动用维修资金，物业管理企业没有任何义务在资金管理人尚未批准的情况下垫资进行大修。但对于侵权之诉而言，物业管理企业是否尽到了严格的管理义务，还要看是否已采取了措施阻止事故的发生或在不可能阻止的情况下将危险对公众进行了适当的提示.所以,提示并不是小事，物业管理企业应在平时的工作中多运用告示与业主保持沟通.
车库水淹新奔驰 物业赔偿86万
只因突降暴雨，物业措手不及，以致车库进水，致使业主停在里面的一部新款奔驰车被全部淹毁.业主一气之下将物业公司告上了法庭。近日，黑龙江省高级人民法院终审判决物业公司将奔驰车修复成被水浸泡前的原状,如不能按规定期限履行，就要赔偿业主修车发生的各项实际费用86.73万余元。
李刚是哈尔滨某花园小区的业主，2003年7月2日李刚在买房的同时同该小区的物业公司签订了《车位租赁合同》。合同约定:租期一年，自2003年8月21日起至2004年8月20日止。合同又规定该小区的《车库管理制度》作为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。合同签订后，李刚依约定向物业公司缴纳了租金8000元，取得了住宅楼地下停车场的车位使用权。
2004年7月10日正好是休息日，劳累了一周的李刚呆在家里，打算美美地和家人过一个周末.可是七月哈市的天气却说变就变，早上还艳阳高照，到了中午不知怎么就开始阴霾蔽日了,不久天空突然降起了大暴雨。大雨来势汹汹，为历年所仅见,持续的时间也很长,地面的积水迅速上涨，很快就倒灌进了地下车库。
当物业公司的工作人员反应过来，车库内的积水已经末过了脚踝。物业迅速组织人手向外排水，但雨下得太大了,水势不断上涨，物业排水的速度根本赶不上水涨的速度。等到李刚得到消息赶到车库时，车库内的水位已有一人多深，根本进不去了.当时李刚差点昏过去，自己刚买不久的一辆新款奔驰车正停在车库里，水这么深,车算是完了.
雨停后，物业把水排净，李刚第一个冲进了车库，只见自己的奔驰车水淋淋地停在车位上，里外已经全部被泡得不成样子。李刚当即要求物业公司给个说法，修车并赔偿损失.但物业认为，天降暴雨致使车库被淹,是不可抗力，物业公司不应承担损失。协商不成，2004年9月，李刚将物业公司和该小区的开发公司诉至哈尔滨市中级人民法院。
李刚认为,因被告哈尔滨某开发公司提供的地下车库不符合车库用途，且物业公司管理不当,致使车库进水将原告停放在车库的奔驰轿车淹没，受损严重，经济损失巨大。且当天,自己本人在家，物业绝对有时间在车辆被淹末之前通知自己到车库取车,然而没有人去通知李刚。根据自己同被告物业公司签订的《车位租赁合同》及相关文件和法律规定，物业公司有保证租赁物符合法律规定的车库用途的义务，同时对车库内存放车辆有保管义务。由于物业公司未履行相关义务，给自己造成重大经济损失。故请求：1、判令物业公司因违约行为，赔偿给原告造成的车辆本身损失98万元（以最终鉴定结论确定的损失为准）；2、判令物业公司因违约行为，给原告造成车辆无法使用的实际支出损失（自2004年7月12日起至车辆能够修复可使用止，每日按500元计算），承担违约责任；3、判令开发公司对物业公司给原告造成的损失承担连带责任。
案件受理后，经李刚申请，法院委托鉴定机关对受损车辆进行了鉴定，鉴定结论为:李刚的奔驰轿车受损严重，基本恢复车的原貌所需要更换正厂零部件的市场总价格约为85。5万元，修理工时费约为12336。00元.
法庭上，被告物业公司辩称：车辆损失系因不可抗力造成的,2004年7月10日当天出版的报纸的气象信息为阵雨,雨量不大,因此当天的大暴雨是突发性的，灾害性的，被告方无法预测，且公司组织50余人全力抢险，已尽到积极的管理义务。此事件属不可抗力,物业公司应免责。
被告哈尔滨某开发公司辩称：不同意原告诉讼请求,车库设计及施工符合要求.
根据案件审理的需要,法院依法调取了黑龙江省寒地建筑科学研究院对该小区地下停车场所做的鉴定书。鉴定结论为：小区门口周围地势相对低洼，导致大面积汇水，以及雨水量超过该处市政排水系统排水能力和井篦排水不畅，是当时地下车库出现雨水倒灌的主要原因.小区住宅楼地下停车场排水设计符合规范要求，未发现设计不当之处，排水系统施工基本符合设计要求,并具备使用功能。
至此，双方争议的主要焦点集中在：一、物业公司是否尽到物业管理义务，本案中造成车辆被淹的原因是否属不可抗力；二、开发公司开发建设的地下停车场排水设计是否存在缺陷，施工是否符合设计要求。三、开发公司是否应承担连带赔偿责任。
哈中院审理后认为：物业公司做为车库出租方及物业管理部门，应当按照约定保持租赁物符合约定的用途，承担地下车库物业管理养护与维修义务。案发当日的暴雨，虽然具有不可预见性，但物业公司未尽合理注意义务及充分的防御职责.按照双方当事人的陈述，在雨水倒灌的过程中,物业公司有充分的时间通知原告到地下停车场取车（事发当天是法定假日），如将车开出地下停车场，将不会造成原告的奔驰轿车被水淹没的损害结果的发生。由于被告东方物业公司主观上疏忽，仅仅是通知其工作人员到车库入口筑坝拦水，当本案原告通过邻居得知车库进水时，此时水深将近1米，原告无法进车库取车。在雨水倒灌的过程中，被告东方物业公司采取措施不力，汽车被水淹没的将近48个小时后，才将汽车从车库中拖出。原告的财产损害结果的发生,被告东方物业公司具有过错,应负赔偿修复责任.
凡是基于外来因素发生的，而事件的发生虽是客观的，但当事人能够预见而由于疏忽没有预见，或者未尽最大努力加以防止,不可抗力不能成立.被告物业公司做为专业的物业管理部门，对雨季可能危及其利益是可以预见的,虽然物业公司采取了一定的抗灾措施，但未尽到最大的谨慎和最大的努力。故，物业公司不可抗力的主张没有事实及法律依据，法院不予认可。
关于原告主张被告开发公司,建设的地下停车场不具备车库使用功能，不是合法建筑，应承担连带赔偿责任。经法院调取的证据证实,该车库排水设计及施工符合设计要求，具备车库使用功能。对原告的该项请求，法院不予支持。综上，2005年10月，哈尔滨中级法院一审判决：被告哈尔滨某物业管理有限责任公司将原告李刚所有的奔驰轿车修复成被水浸泡前的原状,所需要修复及更换的零部件均应是修复奔驰汽车的指定机构及奔驰汽车的正厂零部件，所更换下来的旧部件归物业公司所有；驳回原告其他的诉讼请求。
判后,李刚和物业公司均不服,向黑龙江省高级人民法院提出上诉。近日,黑龙江省法院终审判决，维持一审民事判决主文及案件受理费和鉴定费部分,如物业公司未按一审判决主文规定的期限履行义务,赔偿李刚因修复车辆发生的实际损失金额85。5万元及修理工时费12336元，合计金额867336元。废弃的车辆零部件归物业公司所有。
谈项目经理的应变能力与角色意识
由于每个物业项目管理的特殊性，常常发生意想不到的情况，项目经理要有妥善应对和处理偶发事件的随机应变、因势利导和发现、解决问题契机的能力与素质。同时能力与素质又与项目经理的所处的角色密切相关.
项目经理的应变能力之一——事事具细
项目经理在接管项目前应充分做好准备工作，但是准备再好的项目经理，也很难料想或防止项目偶然事件的发生。事事具细是项目经理常用的一种解决问题的方式之一。例如：项目经理在解决一起小区物业与业主的纠纷过程中，在进行分析时,往往被表面现象蒙蔽，很长时间不能解决,使公用设施造成潜在隐患，具体情节如下：
事例一：某小区12号楼103业主由于装修不慎,将电梯竖井内墙壁打穿，同时将自家厨房内供水管打穿，造成电梯竖井内轻微漏水，为电梯的安全运行造成隐患。经物业管理中心与业主多次沟通，业主仍由于装修费用过高原因不愿意维修，宁愿多交些水费，也要求物业予以修复或维持原状，即使物业部门发放了整改通知单。
案例启示：在解决此类问题时,物业项目经理往往由于自身的主观意向去解决问题，虽然认真听取了电梯维保单位及项目维修人员的报告，积极努力的去与业主沟通解决，但是收效甚微.如何变被动为主动，是对项目经理的一次考验。经过项目经理的努力,迅速解决了这个棘手的问题。（百闻不如—见，项目经理在处理此类问题时有必要事事具细，通过项目经理亲自调查发现，业主打穿与业主家热水器连接的热水管，由于微漏不明显，造成维修工与电梯维保员工误判，经项目经理在电梯竖井内检查，发现流出的是热水。经与业主沟通,业主很快答应解决这个问题，并找到了长期电费高涨的原因.）此时,项目经理可以在解决问题后主动向员工提问,如何解决这个问题。此时员工的注意力会马上转移到项目经理身上，项目经理可以通过不同的回答来进行判断,对员工的回答作恰当的小结和补充。这样项目经理可迅速化解原来未能解决问题的尴尬局面。
项目经理的应变能力之二--物管专业知识与经验
物业管理人员所拥有处理问题的专业知识与经验是顺利与业主沟通、解决问题的法宝，良好的处理问题的方式与沟通方法是项目经理所具备的优势,也是物业管理专业化的一种体现。
事例二:所管理项目10一102业主提出的家中客厅地暖不热的问题。
今年一月初的一场大雪使京津近三十年来经历了一场前所未有的供暖考验,对于物业所管理项目而言，也是服务项目中的重中之重，如何处理业主、物业服务中心、供热公司三者之间的问题是对项目经理的考验，也是对项目经理业务应变能力的考验。
首先根据原有物业服务经验分步骤进行解决：
（1)是否地暖管路存在问题?
需要对每一组竖井内管路进行检查，排除问题，必要时再联系建设方对业主家内地暖进行检查：
（2)是否业主家内阀门未完全打开，导致供暖效果不好，达不到流量需求。
（3)是否有隐蔽工程（往往业主在装修时私自做了改动，影响循环)。
采取的方法是将阀门打开到位，再查看客厅是否达标:最终解决的方式是联系建设方进行维修或找热力公司进行排污处理。
(4)与热力站进行沟通,主要原因为由天气太冷，供暖流量不足，造成供暖不达标，影响了居民生活，热力公司正在加紧解决。
案例启示：对此类问题寻求各相关单位共同检测、分析、检查并得出结论是本案例的一个难点，但往往并不能收到良好的效果.此时项目经理要通过本身的物业管理专业经验来考虑问题，分析找出存在问题的原因并达成一致意见予以解决，有可能收到意想不到的结果。本案例的最终解决方式是热力公司采取应急预案予以解决，但如果项目经理如不再第一时间内了解小区供热状况,有可能造成物业公司与业主之间矛盾的发生,有可能引发业主通过居委会、相关职能部门维权事件的发生，造成不良影响。良好的专业技能及经验基础，是项目经理与业主加深关系的桥梁。
项目经理的应变能力之三——信息沟通
一个小区做的好与不好，在信息发展的今天,可以通过各种信息手段了解(如手机信息、网络信息、电视信息、相关部门信息等)。
如在新接管本小区项目时，为了能及时了解小区目前存在的问题以及前期遗留的问题，可通过网络在相关网站上找到本小区的信息，可以在第一时间内了解本项目的状况以及业主所期望的内容.
事例三:小区项目燃气问题：在项目业主领钥匙装修的时候，燃气公司就曾经提出警告，天然气表位置严禁擅自改动或产生相对移位，倘若违规擅自改移，天然气将不予开通。但是，总是有些业主,嫌房子格局不符合自己的设计初衷，擅自改变了房子的格局（注：开发商样板间造型是误导业主改造的原因之一,同时物业管理中心未及时尽到告知义务),造成了天然气表位置移位,结果自然很麻烦.
在处理此类遗留问题时，项目经理可以通过网络信息、业主论坛、社区论坛等了解业主对此类问题的认识，及时掌握业主的动态。
案例启示：在充分了解此类问题的同时，第一时间与相关业主进行沟通是解决问题的关键。最终结果是经小区项目经理协调与业主达成一致，物业公司以减免三个月物业费的方式圆满的解决了二年来的遗留问题，不仅收回了欠费，项目经理也在小区树立起了威信.
由于物业管理的不可抗辩性，往往项目经理在处理小区事务时，要充分考虑自身的角色，即使项目经理有较高能力与素质，但在管理过程中，角色意识也是项目经理处理小区问题时要考虑的重要组成部分。
笔者认为，项目经理应具备以下几种“角色”意识：
1．“我也是业主"
首先项目经理要把自己当成多面业主。无论是业主、租户、空置房都是项目服务的内容。项目经理可以是业主，也可以是租户，也有可能是开发商（空置房业主).通过不同的角色转换，经过换位思考，是个成熟的项目经理走过的必经之路。
2．经营家意识
项目服务最终结果是为企业创造价值.一个好的项目，特别是前期物业管理过程中，可以为企业赢得较高的利润。老小区就会存在投入与产出的问题，一个好的项目经理不能仅停留在单纯的物业服务上，而是提升到经营物业服务上,这也是物业服务发展的方向。项目经理的角色在这里就是经营家.
3．创造性意识、有效性意识
物业的创造性发展是项目经理拓展自己空间与创造性相结合的一种方式,项目的发展要不断吸取先进的物业管理经验。如：通过物业项目的投标可以为企业拓展服务：通过不同项目的管理可以进行横向比较:而通过考察、参观等可以开阔视野。同时，物业服务可分为有效服务与无效服务，有效服务为物业服务中心创造价值,无效服务浪费项目的资源.项目经理管理小区的主要工作放在人员的管理上，只有人力资源管理到位，才能服务到位，从人力资源的源头抓起,是项目经理治理小区的最主要的角色。
4．调解员意识
纠正违章搭建等问题是令物业服务企业头痛的难题，。由于业主自有物业违章搭建灵活程度性较大，给物业服务人员的管理带来一定难度，也许在一夜之间，违章搭建已落实完成。在既定事实下，物业服务人员只能下整改通知书规避责任，同时向相关部门上报。做好业主间的调解员就是在业主到小区物业服务中心办理装修申请之前，所负责区域的物业服务人员与业主先行进行沟通,引导业主参照样板间的装修模式,提前告知装饰单位灵活改变装饰方案,符合装修要求,在行为上占据主动，为今后与业主再次沟通打下基础。
物业服务人员发现问题很容易，关键是如何解决问题，物业服务人员要培养解决问题的思维习惯,要在业主提出问题的同时思考如何去解决。有什么解决方案，各种方案的优劣和代价，采取什么措施和手段最有效，是否比目前的方案更好,具体的实施计划。只有业主认为有道理，才能达到纠正的目的，做好调解员就是能够从业主的利益来出发，为业主提出更好的方案，更好的方法，更好的解决方式。同时为化解业主间的矛盾纠纷。
辩称物业无资质两年拒交管理费
【案情回放】
业主拒付管理费成被告
上诉人（原审被告）:罗某、吴某某被上诉人（原审原告）:深圳市某物业管理公司
２００４年罗某、吴某某与深圳市某房地产公司签订房地产买卖合同，约定罗某、吴某某购买××花园×号楼×房产。在２００３年８月，深圳市某房地产公司委托深圳市某物业管理公司对该花园业主提供物业服务，收费标准为２．９元／平方米.２００４年３月８日，罗某、吴某某办理入伙手续,但从２００４年１０月起拒绝交纳管理费等费用，截至２００６年９月，共拖欠深圳市某物业管理公司费用总计人民币５５６２．５６元。深圳市某物业管理公司遂于２００８年１１月诉至罗湖区人民法院，要求罗某、吴某某支付拖欠的物业管理费等相关费用.
针对深圳市某物业管理公司的起诉请求，罗某、吴某某称,深圳市某物业管理公司无物业管理资格，其有权拒绝交纳物业管理费等费用，但并未提出物业管理费等费用的请求已经超过诉讼时效期间的抗辩。
对此，罗湖区人民法院经审理认定深圳市某物业管理公司具有物业管理资质，且对涉案物业进行了物业管理，判令罗某、吴某某应当向深圳市某物业管理公司支付物业管理费等相关费用。罗某、吴某某不服一审判决,以深圳市某物业管理公司向其主张物业管理费等费用的时间已超过法律规定的二年诉讼时效期间为由，向深圳市中级人民法院提起上诉，请求撤销原判,驳回深圳市某物业管理公司的诉讼请求。
争议焦点
二审提出时效抗辩是否成立？
本案的争议焦点是：罗某、吴某某在二审期间提出的诉讼时效抗辩是否成立？
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