合同编号：20161200001
物 业 服 务 合 同
物业项目名称: *＊＊＊＊**＊ 住宅小区
物业项目地址:
委托方（甲方): ＊＊*＊＊＊业主委员会
受委托方(乙方): **＊＊＊＊*＊物业管理有限公司
委托期限： 年 月 日至 年 月 日
签订日期:
《物业服务合同》使用说明
1、本合同适用于***＊＊物业管理有限公司管理区域范围内业主或业主委员会选聘物业服务企业签订物业服务合同时参考使用。合同双方当事人在签约之前应当仔细阅读合同的全部内容。
2、本合同所称物业服务，是指业主通过选聘物业服务企业，由合同双方按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
3、本合同所称甲方为业主或业主委员会,乙方为物业服务企业。在签订合同前，合同双方应当出示有关资质、信用证明及签约主体资格的证书、证明文件。
4、为体现合同双方的自愿原则,本合同中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定.双方当事人可以根据实际情况对文本条款的内容进行选择、修改、增补或删减。
5、本合同中所指物业类型分为:住宅、别墅、商务写字楼、医院、学校、商业、工业、车站、码头、机场、其他类型物业。
6、本合同中下列词语的定义是：
（1）业主--是指不动产登记簿上记载的房屋所有权人。
(2）物业使用人--是指房屋的承租人、实际使用房屋的其他人.
（3)共有部分——包括全体业主共有部分和相关业主共有部分。全体业主共有部分，是指物业管理区域内全体业主共有的道路、绿地、路灯、沟渠、池、井、垃圾箱（房）、公益性文体设施、物业服务用房、闭路电视、监控系统、附属设施设备使用的房屋等。 相关业主共有部分,是指一幢建筑物内部,由该幢建筑物的相关业主共有的门厅、户外墙面、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、走廊通道、房屋主体承重结构部位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）等部位以及该幢建筑物的相关业主共有的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、燃气线路、消防设施、邮政信箱、避雷装置等设施设备。
（4）公共区域-—是指一幢建筑物内部，由整幢建筑物的业主、物业使用人共同使用的区域以及整幢建筑物外、物业管理区域内，由全体业主、物业使用人共同使用的区域。
(5）专有部分——是指在构造上及利用上具有独立性和排他性，由业主独立使用、处分的物业部位。
（6）预收的物业服务资金—-是由物业服务支出和乙方的酬金构成。
(7）物业服务费用——是包括物业服务成本、法定税率和利润。
物业服务合同
委托方（甲方）: ＊*＊＊＊业主委员会 （业主/业主委员会）
委托方代理人： 联系电话：
通讯地址：
受委托方（乙方）： ***＊*物业管理有限公司
营业执照注册号：
企业资质证书号：
法定代表人： 联系电话：
委托代理人： 联系电话:
通讯地址：
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等有关法律、法规的规定，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上,就甲方选聘乙方对 **＊＊＊*＊*住宅小区（物业名称）提供物业服务事宜, 订立本合同.
第一条 本合同所涉及的物业基本情况
物业名称： ＊＊＊***住宅小区 ；
物业类型： 住宅 （住宅、别墅、商务写字楼、医院、学校、商业、工业、车站、码头、机场、其他类型物业）；
座落位置： 市 区（县、市） 街道（乡、镇) 民主 路（街、巷) 号；
物业管理区域四至：
东至 ；
南至 ；
西至 ；
北至 ;
占地面积： 平方米；
总建筑面积： 平方米；其中住宅 平方米,非住宅 平方米；物业构成明细见附件一.
第二条 甲方应于 (具体时间)向乙方提供物业服务用房。物业服务用房建筑面积 平方米，位于 .
物业服务用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。
第三条 物业专有部分的专有部位、专有设施设备损坏时,业主、物业使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由业主、物业使用人承担。
第四条 乙方提供的物业公共服务事项和质量应符合下列约定：
（一）物业共用部位及共用设施设备的管理和维护（物业共用部位明细详见附件二，物业共用设施设备明细详见附件三，物业共用部位及共用设施设备的管理和维护详见附件四）；
（二）公共绿化的维护（详见附件五)；
（三）公共区域的环境卫生维护(详见附件六)；
（四)物业管理区域内的安全防范和秩序维护（详见附件七）;
（五）物业使用中对禁止性行为的管理措施（详见《业主管理规约》及其附件)；
（六）综合服务（详见附件八）;
(七) ；
(八) ；
（九) 。
第五条 根据乙方当前的三级物业服务标准，结合目前政府指导价约定，按建筑面积（不含附属间)向业主收取物业服务费,具体标准如下：
多层住宅： 0。40 元/月·平方米;
高层住宅： 1.26 元/月·平方米；
办 公 楼： 元/月·平方米;
商业物业: 0.70 元/月·平方米；
物 业： 元/月·平方米。
其它项目收费标准按政府指导价并参考原价格,与业主大会或业主委员会商议并由其签批后执行（详见附件九）。
实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
物业服务成本或物业服务支出构成一般包括以下部分：
（1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（3）物业管理区域清洁卫生费用;
（4）物业管理区域绿化养护费用；
（5)物业管理区域秩序维护费用；
（6）办公费用；
（7）物业服务企业固定资产折旧；
(8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（9）经业主同意的其它费用.
本条约定的物业服务费不含物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造的费用。上述费用应通过专项维修资金予以列支。专项维修资金使用根据相关文件规定执行。
第六条 签订本合同前，甲方应会同乙方、原物业服务企业或其他管理人对物业共有部分及其相应档案进行查验,并按规定向乙方移交物业服务所必需的相关资料。
甲方、乙方、原物业服务企业或其他管理人办理物业查验、移交手续,对查验、移交中发现的问题及相应解决办法应采用书面方式予以确认。
第七条 自本合同生效之日起发生的物业服务费用，由业主承担;业主应依照本合同第五条约定的标准向乙方交纳物业服务费。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定,业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定,业主应及时书面告知乙方。
第八条 物业服务期间，乙方按下述第 二 种收费形式确定物业服务费。
(一）包干制.由业主向乙方支付本合同第五条约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。
（二）酬金制.在本合同第五条约定预收的物业服务资金中按下述第 1 种方式提取酬金,其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。
1、每 季度 （季/年）在应收的物业服务资金中按 10 %的比例提取酬金;
2、每 （季/年)在应收的物业服务资金中提取 元的酬金。
(三) 。
第九条 物业服务费用属本合同第八条第二项或者第三项约定的，物业服务资金中按实结算的部分年终结余或不足的处理方式：
（一)年度结算结余部分，按以下第 1 种方式处理：
1、转入下年继续使用；
2、直接纳入物业专项设施维修资金；
3、 。
（二）年度结算不足部分，按以下第 1 种方式处理:
1、由业主于次年第一个月底之前,按照其专有部分占建筑物总面积的比例追加补足；
2、 .
第十条 物业服务费（物业服务资金)按季度进行交纳,业主应在 每季度前15日内 （每次缴费的具体时间）履行交纳义务。本着业主自愿原则可按 半年或年度 (半年/年)进行交纳。
第十一条 物业服务实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，每次年于 1月31日 (公布的具体时间）向全体业主公布物业服务资金的收支情况，并接受专业机构审计监督。
对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下第 种方式解决：
（一） 业主委员会或者十名以上业主对物业服务企业公布的物业经费收支情况有异议的,物业服务企业应当作书面答复和说明；
(二) 业主委员会还可以委托审计单位进行审计，费用按照业主大会的决定列支。
（三) 。
第十二条 停车场收费分别采取以下方式：
1、停车服务费收费标准由业主大会决定，也可以参照物价部门规定执行.
2、场地使用费：在物业管理区域内公共场地停放车辆收取场地使用费的，由业主大会决定;属于甲方所有或业主私人所有用以出租的车位场地使用费收费标准,由车位所有者与承租人另行约定。
公安、消防、抢险、救护、环卫、执法等特种车辆在执行公务时免收停车服务费。
第十三条 乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车服务协议，明确双方在车位使用及停车服务等方面的权利义务。物业服务企业应当建立健全车辆停放服务及收费的内部管理制度，做好车辆进出管理、停车场所保洁、照明、巡视（或监视）等服务，并对停车场所及设施设备进行维修养护，保障正常使用等工作。
第十四条 本物业管理区域内按规划配建的停车场，由乙方进行管理和维护;乙方应当按照有关规范设置相关标识，并按照相关规定做好停车场的照明、消防、环境卫生等工作(具体内容详见附件十）.
第十五条 甲方、乙方、业主应当按照相关规定缴存、管理、使用、续筹物业专项维修资金。
使用物业专项维修资金的,乙方应当按照相关规定向甲方提出物业专项维修资金使用方案。
甲方应当将物业专项维修资金使用方案、所需资金预算、列支范围、工程进展以及资金划拨等情况在物业管理区域内向全体业主或者相关业主公布。
第十六条 业主应按照规定向供水、供电、供气、通迅、有线电视等专业单位交纳水、电、气、通迅、有线电视等有关费用。前款费用属于业主自用的，由业主承担；属于乙方使用的，由乙方承担；属于业主共同使用的公共水电费用 单独按实由业主分摊 (单独按实由业主分摊/业主与物业服务企业另行约定)，具体分摊办法由物业服务企业与业主在物业服务合同补充协议中约定,物业服务企业每月应在小区醒目处公布一次当月由业主使用的公共水电分摊详细情况。
乙方接受供水、供电、供气、通迅、有线电视等专业单位的委托代收水、电、气、通迅、有线电视等费用的，可以向委托单位收取代办手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。
第十七条 乙方应当协助业主配合有关部门、单位作好物业管理区域内装饰装修管理、治安、环境维护、计划生育、流动人口管理等工作；对于相关部门进入本物业管理区域内监督检查、行政执法的，乙方、业主、物业使用人不得阻挠。
第十八条 甲方相关的权利义务:
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，审定乙方制定的物业服务方案，监督和协助乙方履行物业服务合同；
(三）审议乙方提出的物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造的报告；
（四)监督本物业管理区域内物业共用部位、共用设施的收益使用情况;
(五）负责协调、处理、解决本合同生效前发生的遗留问题以及业主、物业使用人与乙方之间的纠纷，不因此影响乙方工作；
（六）监督《管理规约》的实施，按照约定交纳物业服务费，督促业主、物业使用人按时交纳物业服务费和专项维修资金，对业主、物业使用人违反《管理规约》的行为予以劝阻、制止;
（七)授权乙方对业主、物业使用人违反《管理规约》的行为，依照《管理规约》的约定进行劝阻、制止；
（八）积极配合公安机关做好房屋出租登记报备工作,并督促承租人到公安机关进行流动人口登记、办理暂住证.与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作;
（九）协助乙方做好物业服务工作和宣传教育、文化活动；
（十)不得干涉乙方依法、依本合同约定内容所进行的物业服务活动；
（十一） ；
（十二)法律、法规规定的其他权利义务。
第十九条 乙方相关的权利义务：
（一）设立专门机构负责本物业的日常物业服务工作，并委派相应专业的物业服务人员履行本合同;
(二)根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，开展各项物业服务活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业服务的便利获取不当利益；
（三)根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，向业主或物业使用人收取物业服务费，通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费的问题;
（四）按照相关规定，建立健全“办事制度、办事纪律、收费项目和标准”等信息公开制度，对小区内所有收费项目、收费标准等应按价格部门相关规定在收费场所实行明码标价；
（五）接受甲方、业主和物业使用人的监督，定期向甲方、业主报告物业服务合同履行情况，及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉;
（六)结合本物业的实际情况,编制物业服务方案、年度服务计划、年度维修养护计划、年度费用预算和决算报告；
(七）可选聘专业公司承担本物业的 的专项服务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方，并对专业公司的服务行为承担连带责任;
（八）维护本物业管理区域内公共区域秩序，按照法律法规政策的有关规定，提供质价相符的服务，落实小区安防力量，采取各种有效安全防范措施,通过人防、技防、物防相结合的办法，做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，应及时采取应急措施,并及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作；同时，要协助公安机关做好流动人口和出租房屋登记报备管理工作,对不履行义务的业主,应及时向公安机关报告，由公安机关按依照有关法律、法规进行处罚;协助有关部门制止违法、违规的行为；
(九）提前将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主,并按规定与业主签订房屋装饰装修管理服务协议.
（十）不得擅自占用和改变本物业管理区域内共有部分的用途；如需在本物业内改、扩、重建或完善配套项目，应与甲方协商并经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后,报有关部门批准方可实施;
(十一）本合同依法解除、协商解除、单方解除或者期满终止时，乙方应当按照有关规定和本合同约定退出本物业管理区域的物业服务，并按有关规定和本合同约定办理移交手续和项目退出手续；
(十二） ；
(十三）法律、法规规定的其他权利义务.
第二十条 在物业管理服务过程中发生下列事由,乙方不承担责任：
（一）因不可抗力导致物业服务中断的;
（二）因维修养护物业共有部分需要且事先已告知业主、物业使用人,暂时停水、停电、停止附属设施设备使用等造成损失的；
（三）因非乙方责任出现供水、供电、供气、通讯、有线电视及其他附属设施设备运行障碍造成损失的；
(四）因业主、物业使用人未及时交纳供水、供电、供气、通讯、有线电视等费用而导致服务中断或受到影响的；
（五）业主、物业使用人违反管理规约和物业管理区域内规章制度的行为,虽经乙方采取规劝、制止、向有关部门报告等措施后,仍未解决,其行为对其他业主、物业使用人产生妨碍和影响的；
（六) 。
第二十一条 甲方违反本合同约定的义务，致使乙方不能完成本合同约定的服务事项和质量的，乙方有权依法解除本合同；造成乙方经济损失的，甲方应予经济赔偿.
第二十二条 乙方未按照本合同的约定做好公共区域的安全防范和秩序维护，造成业主、物业使用人人身、财产损害的，乙方应当依法承担相应的法律责任。
第二十三条 乙方违反本合同的约定，擅自提高物业服务收费标准的，对超出标准的部分，业主和物业使用人有权拒绝支付。
第二十四条 乙方违反本合同约定的义务，或者发生法律、法规、规章规定不得继续从事物业服务活动的其他情形，致使不能完成本合同约定的服务事项和质量的,甲方有权依法解除本合同，并有权要求乙方按其减少的服务支出予以赔偿;乙方预收的物业服务资金或物业服务费用应当返还给相应业主、物业使用人.
甲方解除本合同的,应当在合同终止三十日前书面告知乙方;乙方应当在合同终止之日起十日内退出本物业管理区域,并与甲方或全体业主依法选聘新的物业服务企业或其他管理人完成交接手续.
第二十五条 双方协商一致,可解除本合同，并在 30 日内办理交接手续。
第二十六条 本合同其他相关违约责任的约定:
（一） ;
（二) ;
（三) ；
（四） ；
（五） .
第二十七条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议.
第二十八条 补充协议及本合同的附件均与本合同具有同等法律效力.
本合同、本合同的附件及补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。
第二十九条 本合同正本连同附件共 31 页，一式 四 份，甲方执 一 份、乙方执 两 份，并由物业服务企业持一份向物业所在地的区(县、市）人民政府房地产行政主管部门备案.
自本合同备案之日起5日内，甲、乙双方应就本合同备案情况和本合同约定的内容在本物业管理区域内公示，公示期限不低于30天。
第三十条 本合同履行期间,遇不可抗力致使合同无法履行的，双方应按有关法律规定及时处理。
第三十一条 本合同在履行中如发生争议，由双方协商解决,协商不成，双方可选择以下第 二 种方式处理：
（一）向 省、市或区仲裁委员会申请仲裁；
(二)向人民法院提起诉讼。
第三十二条 本合同为期 10 年，自 2017年 01 月 01 日起至 2026 年 12 月 31 日止.
第三十三条 本合同期限届满前 3个 月,甲、乙双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商；经双方协商未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后 3个 月内继续履行本合同,甲方应在此期间依法选聘新的物业服务企业或其他管理人。
第三十四条 本合同终止时,乙方应将物业服务用房、物业服务相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给甲方,并按照《物业管理条例》等相关规定办理移交和项目退出手续.
第三十五条 本合同自 签订之日次月1日 起生效.
甲方签章： 乙方签章:
法定代表人：
委托代理人： 委托代理人:
年 月 日 年 月 日
附件：
一、物业构成明细
二、物业共用部位明细
三、物业共用设施设备明细
四、物业共用部位及共用设施设备的管理和维护
五、公共绿化的维护
六、公共区域的环境卫生维护
七、公共区域的秩序维护
八、综合服务
九、物业收费项目及标准
十、按规划配建的停车场的管理和维护
附件一：
物业构成明细
类 型
幢数/总幢数
户数
建筑面积（㎡)
高层住宅
8／25
542
58154.16
多层住宅
17／25
614
57681
别 墅
／
／
／
商业用房
6／25
40
6774.41
工业用房
／
／
／
办公楼
／
／
／
车 库
4
46
828
会 所
／
／
／
学 校
1
2
600
幼儿园
／
／
／
物业 用房
1
1
350
合 计
1245
124387.57
备 注
附件二：
物业共用部位明细
1、房屋承重结构；
2、房屋主体结构；
3、公共门厅;
4、公共走廊;
5、公共楼梯间；
6、电井、管道井、污水井、消防井;
7、户外墙面；
8、屋面；
9、警务室、监控室；
10、电梯；
11、绿化带；
12、小区道路(人行道、楼道、车道、消防道）；
13、各类设施设备用房、管理用房；
14、小区围墙、广场、景观、健身休闲娱乐场所等。
附件三:
物业共用设施设备明细
1、绿地 平方米;
2、道路 平方米；
3、化粪池 个;
4、污水井 个；
5、雨水井 个；
6、垃圾中转站 个;
7、水泵 个；
8、水箱 个；
9、电梯 部;
10、信报箱 个;
11、消防设施 ；
12、公共照明设施 ;
13、监控设施 ；
14、避雷设施 ；
15、共用天线 ；
16、机动车库 个 平方米;
17、露天停车位 个；
18、非机动车库 个 平方米；
19、共用设施设备用房 平方米;
20、物业服务用房 平方米;
21、 ；
附件四:
物业共有部位及设施设备的管理和维护
该项服务，人员配置： 人。物业服务企业应根据《普通住宅物业服务等级指导性收费标准》中有关规定,按照小区物业费收费等级标准提供相对应的物业服务。
项目
内容
运行、保养、维修服务要求
备注
公共部位
房屋结构
每年二次以上对房屋结构进行检查,涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录,发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人.
门窗
每天巡视楼内公共部位门窗,保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响.
楼内墙面、顶面、地面
墙面、顶面粉刷层无剥落,面砖、地砖平整不起壳、无缺损。
管道、排水沟、屋顶
每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通,保障排水畅通（6月至9月每半月检查一次）,每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的,应及时修理。
围墙
每半月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。
道路、场地等
每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等,发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水,侧石平直无缺损。
休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品
每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查,发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。
室外健身设施、儿童乐园等
每日一次巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外〕.
安全标志等
对危险隐患部位设置安全防范警示标志,并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。
供水系统
普通水泵
1、每周对供水设备检查三次以上，每季对水泵润滑点加油，每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养一次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁。
供水系统成本构成：1、普通水泵：（1）供水运行（电耗）.（2）供水设备保养。(3）水池、水箱清洗.(4）水质抽样化验。2、变频水泵：（1）供水运行(电耗）。（2)供水设备保养。(3)蓄水池清洗。
2、每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。
3、高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。
4、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好,每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。
变频水泵
排水系统
二级生化处理
1、每天二次检查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次润滑加油。
二次生化处理系统成本构成：（1）二次生化处理系统运行（电耗）.(2)设备保养.
2、每年二次对污水处理系统全面维护保养。
3、控制柜电气性能完好，运作正常。
4、污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声,过滤格栅无堵塞,污水排放符合环保要求。
5、每年清洗暴气机空气滤网二次，如有破损立即更换。
公共照明
公灯
及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在99％以上。
景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等
保持灯具完好,亮灯率在99％以上。
公共电气柜
每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查,保证电气设备运行安全正常.
消防系统
消防设施、设备
1、消防泵每月启动一次并作记录,每年保养一次,保证其运行正常.
地下车库或其它非共用部位设置的消防报警装置维修养护费用未计入此费用中。
2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好.
3、每天检查火警功能、报警功能是否正常。
4、每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验,火灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当调换。
5、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。
6、每月检查一次灭火器,临近失效立即更新或充压。
避雷系统
避雷设施
每年检查避雷装置一次，18层以上的楼宇每年应测试一次,保证其性能符合国家相关标准.
避雷系统成本构成：（1)避雷系统保养.（2)避雷系统年安全检测费。
弱电系统
楼宇对讲系统
不定期进行调试与保养，保证其24小时运行正常，对讲主机选呼功能正常,且选呼后的对讲功能正常，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常.
成本构成：
（1)系统运行。（2)日常维护保养.（3）系统设备的维修。
住户报警
不定期进行调试与保养，保证其24小时运行正常,中心报警控制主机应能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号。
周界报警
24小时设防并正常运行,不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号。
监视系统
不定期进行调试与保养，保证各项监控设备24小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常.
电子巡更
根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常。
电梯系统
1、保证电梯24小时运行,轿厢内按钮、灯具等配件保持完好,轿厢整洁.
1、电梯运行费用包括：（1）电梯运行（电耗）。（2）电梯定期常规保养。（3）零星配件及维修（每台电梯年支出1000元内)。(4)电梯年安全检测。2、底层或原始设计不停靠的,不支付此项费用；如需使用按合同约定结算与分摊.
3、配置电梯驾驶员的，人工费另按每平方米建筑面积计算。
4、电梯未实行24小时运行的，另按每平方米建筑面积减少计算.
2、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有检验机构有效的《电梯定期检验报告》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理.
3、电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理,发生电梯困人或其它重大事件时,物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理,专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。
4、电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的,或由业主大会要求专人驾驶的,驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运行.
水景
1、每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，损坏部位及时修复，保证其正常运行.
水景费用分摊公式:［电价×水泵总功率（KW）×运行时间（小时）+水价×耗水量+设备保养费]÷可分摊建筑面积
2、重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。
由业主大会与物业公司协商确定.
附件五：
公共绿化的维护
该项服务，人员配置： 人。物业服务企业应根据《普通住宅物业服务等级指导性收费标准》中有关规定,按照小区物业费收费等级标准提供相对应的物业服务。
基本条件
内容
要素
养护要求（植物）
1、绿地总体布局合理,满足居住环境的需要,集中绿地率10％以上。
草坪
修剪
草坪保持平整，草高不超过8cm。
清杂草
每年清除杂草七遍以上，杂草面积不大于5％。
灌、排水
常年保证有效供水，有低洼及时整平,基本无积水。
2、利用植物、山石、水景等设置景点,且与环境协调.
施肥
按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年二遍以上。
病虫害防治
及时做好病虫害防治。
其它
草地生长正常，斑秃黄萎低于5％。
3、乔、灌、地被、草配植合理,层次较丰富,景观好。花坛、花境面积占绿地总面积的0。5％以上。
树木
修剪
乔、灌木修剪每年三次以上，基本做到无枯枝、萌蘖枝;蓠、球、造型植物及时修剪,每年不少于五遍，做到枝叶紧密、圆整、无脱节;地被、攀援植物修剪及时,每年不少于三次，基本无枯枝.
中耕除草、松土
适时中耕除草,做到基本无杂草，土壤疏松。
施肥
按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥,每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍。
病虫害防治
防治结合、及时灭治，主要病虫害发生低于5%。
扶正加固
树木基本无倾斜.
其它
乔灌木生长良好,树冠完整;花灌木按时开花结果;球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档。
4、绿地保存率100%,乔、灌、草等保存率98％以上。绿地设施、硬质景观保持完好。
花坛花境
布置
一年中有三次以上花卉布置,三季有花.
灌、排水
保持有效供水,无积水。
补种
缺枝倒伏不超过五处。
修剪、施肥
及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次.
病虫害防治
适时做好病虫害防治。
附件六：
公共区域的环境卫生维护
该项服务，人员配置: 人.物业服务企业应根据《普通住宅物业服务等级指导性收费标准》中有关规定，按照小区物业费收费等级标准提供相对应的物业服务.
项目
序号
内容
服务要求
楼内公共区域
1
地面和墙面
每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，地面每日拖洗一次以上;大堂、门厅花岗石、大理石每二个月保养一次，保持材质原貌,干净、无灰尘。
2
楼梯扶手、栏杆、窗台
隔日擦抹一次，保持干净、无灰尘。
3
消防栓、指示牌等公共设施
每周擦抹二次，目视无灰尘、无污渍.
4
天花板、公共灯具
每月除尘一次，目视干净，无蜘蛛网.
5
门、窗等玻璃
每半月擦拭一次,其中门厅玻璃每周一次，目视洁净、光亮、无灰尘。
6
天台、屋顶
保持清洁、无垃圾。
7
垃圾收集
按单元设置垃圾收集点，每日清理二次,收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。
8
电梯轿厢
每日擦拭、清扫一次以上;每月对电梯门壁打蜡上光一次，表面光亮，无污迹。
楼外公共区域
9
道路地面、绿地、明沟
道路、地面、绿地每日清扫二次以上，广场砖地面每半月冲洗一次；目视地面干净，地面垃圾滞留时间不能超过二小时；明沟每日清扫一次，明沟无杂物、无积水。
10
公共灯具、宣传栏、小品等
每周擦抹二次,目视无灰尘、明亮清洁(2米以上部位每半月擦抹、除尘一次）.
11
水景
每日一次打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其他处理，保持水体无异味。
12
垃圾厢房
有专人管理。生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾厢（房）每日清理、冲洗二次以上,垃圾厢（房）整体清洁、无异味,灭害措施完善。
13
果皮箱、垃圾桶
合理设置。每日清理二次,擦拭一次,箱（桶)无满溢、无异味、无污迹。
14
消毒灭害
每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次,每半年灭鼠一次。
附件七：
公共区域的安全防范和秩序维护
该项服务,人员配置 人。物业服务企业应根据《普通住宅物业服务等级指导性收费标准》中有关规定，按照小区物业费收费等级标准提供相对应的物业服务。
序号
内容
服务要求
1
人员要求
（1）专职保安人员中45周岁以下的人员占总数的40%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受专业培训。
（2）能处理和应对小区公共秩序维护工作,能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备.
(3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服,仪容仪表规范整齐。
（4）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
2
门岗
（1）各出入口24小时值班看守，其中主出入口双人值勤，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录.
(2）外来人员进入小区，通过对讲系统联系住户，决定是否放行。
（3）对进出小区的车辆进行管理和疏导,保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。
3
巡逻岗
（1)保安人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每二小时巡查一次,重点部位应设巡更点.监控中心有巡更记录（如无巡更器,巡逻时二人一组）。
（2)接到火警、警情后五分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。
（3)在遇到异常情况或住户紧急求助时，五分钟内赶到现场,采取相应措施。
4
技防设施和救助
（1）小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点应至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡等4项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。
（监控岗)
（2）控制中心接到报警信号后，保安人员五分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助要求，解答用户询问.
(3）小区有火警、警情应急预案,并在监控中心控制室内悬挂;每年应组织不少于一次的防火应急预案演习。
5
车辆管理
（1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。
(2）有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。
（3）收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监视,地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全,车库场地每日清洁一次,无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。
附件八：
综合服务
物业服务企业应根据有关规定，按照小区物业费收费等级标准提供相对应的物业服务。
序号
内容
服 务 要 求
1
管理处设置
（1）小区内设置管理处。
(2）办公场所整洁有序。
（3）配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品。
2
管理人员要求
（1）小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证，有一年以上小区经理任职经历.
(2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范.
3
服务
时间
周一至周日每天10小时在管理处进行业务接待，并提供服务.
4
日常管理与服务
(1）服务规范应符合物业管理行业规范要求。
（2）24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。
（3)对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。
（4)制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度,建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告.
(5)建立健全的财务管理制度,对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理,做到运作规范,账目清晰.
（6)建立档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案)、物业租赁档案、日常管理档案等]。
（7）制定小区物业管理与物业服务工作计划,并组织实施。
(8）建立健全的维修资金管理制度，对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。
（9）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的80%。
(10)制定管理处内部管理制度和考核制度。
（11）运用计算机进行管理(含业主档案、收费管理、设备管理等)。
（12）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。
（13)每年对业主或使用人进行一次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。
(14）能提供三种以上特约服务(有偿）和三种以上便民（无偿）服务；节假日有专题布置,每年组织两次以上的社区活动.
（15）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
(16)对违反业主管理规约或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
附件九: 物业服务收费项目及协议标准
服务企业
＊****物业管理有限公司
资质等级
三级
服务小区
＊＊＊*＊*住宅小区
物
业
收
费
项
目
及
协
议
标
准
一、物业服务基准收费及浮动幅度：
1、多层住宅：基准收费标准为每月每平方米0.35元，浮动幅度20%。现执行每月每平方米0。4元；
2、高层住宅：基准收费标准为每月每平方米1。10元,浮动15%。现执行每月每平方米1。26元；
3、多层住宅内的营业用房物业收费标准在其住宅收费标准的基础上加收200％；
4、高层住宅内的营业用房物业收费标准在其住宅收费标准的基础上加收50%;
二、业主自有车库物业服务费按每套每年60元计收。
三、物业小区停车收费标准（有自备车库的不得收取停车费)。
l、室内停放自行车每次0.20元,过夜(超过24点，下同）0.30元，全月停放每辆每月按5。00元收取。
2、室内停放机动自行车每次0。40元,过夜0.60元，全月停放每月按15.00元收取。
3、室内停放电动车每次0。4元,过夜0。6元,包月15元；充电停放每次1。50元,过夜3。00元，包月30.00元。
4、室内停放摩托车每次0。60元，过夜1。00元，全月停放每辆每月25。00元；
5、汽车在小区内露天车场停放，全月停放每辆每月按80。00元；临时停放30分钟至2小时收费2元，2小时至3小时3元，3小时至4小时4元，4小时至5小时5元,5小时至24小时7元,24小时至48小时14元,以此类推；室内停车场停放，全月停放200。00元;对进入小区内半小时以上的外来机动车辆可收取一次性停车费,对进入小区内未满半小时的外来机动车辆不得收费。
四、电子监控及公共照明电费,据实分摊并定期公布。
业主委员会签批（盖章）
附件十:
按规划配建的停车场的管理和维护
1. 道路线型、断面与整个建筑群体布置相协调;
2. 车行道通畅，出、入口标志明显;
3. 外来车辆未经许可，不可进入地下车库,地面及地下车库车辆停放规范有序;
4. 进入停车场内的车辆，服从物业公司管理,护卫进行跟踪；
5。 凡装有易燃、易爆、剧毒品或有污染物品车辆或2.5吨以上货车，一律不准驶入;
6. 驶入停车场的车辆均需减速，时速不超过5公里,无鸣笛现象发生（救护车、警车、救火车除外）；
7。 停车场内的所有车辆均纳入物业公司管理范围，作到车证齐全,一车一卡,见卡放车；
8。 车辆管理人员礼貌待人、热情周到；
9. 车辆管理员要熟知车主姓名、车型、车牌号、铺号、车位；
10。 车辆管理人员随时巡查车辆停放情况及车辆的车况，遇有门未锁、灯未关、漏油、漏水等现象发生时，立即通知客户服务中心联系车主，并进行现场看守；
11。 停车场内无货物堆积、道路阻塞现象；
12. 停车场内地面无水、无油、无污、无纸屑、无烟头等杂物；
13。 停车场道路平整无坑、无尖锐物、无金属钉状物；
14。 停车场内有明显禁烟标牌，且消防器械及设施均配备齐全，使用功能完好率100％；
15。 停车场内交通事故年发生率不超过2％，丢失事故发生率为0%；
16. 地下停车场光线明亮，能见度高，目测距离50米以上；
17. 临时停放车辆收费率100%；
18。 每车位文字档案齐全、资料准确率100％；
19。 外来进出车辆有登记，完成率100％,准确率100％。
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