论房屋买卖合同政策性违约情形的处理
作者：胡周钰
来源：《法制与社会》2016年第10期
摘 要 近年来各类房产政策出台后，与房屋买卖相关的合同中出现了一系列的违约纠纷，其争议点均涉及政策性因素是否可以视为不可抗力或者情势变更。本文结合我国司法实务中与此相关的部分案例，不同案件出现不同的判决其实存在其合理性，因此对这一问题的讨论也应该建立在对具体的政策和合同分析的基础上。
关键词 政策性因素 不可抗力 情势变更
作者简介：胡周钰，上海大学法学院2013级硕士研究生，研究方向：公司法和金融法。
中图分类号：D920.4 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2016）04-165-02
为调控房地产市场，近年来中央和地方政府出台一系列遏制房价过快上涨的政策，这些政策的出台不仅使得房地产业产生了巨大波动，与之相关的违约纠纷也常有发生。能否将房产新政的出台划归为不可抗力或者情势变更，以保护相关方的利益，成为相关案例的争论焦点。由于2010年前后国家出台了一系列较为集中的购房限制政策，结合这一时期的部分法院判决文书和相关新闻报道可发现这一阶段与政策有关的违约纠纷情况较为典型。以贷款购买第二套住房的购房者为例，在调控政策出台之前，房屋买卖双方已经签订了房屋买卖合同，但买房向银行申请贷款时，遇到房贷首付比例提高，难以负担提高的首付款，因而只能“被迫”违约以停止交易。与此同时，购买首套住房的购房者、购买第三套住房的购房者、非本地购房者也分别由于政策变动而遇到相类似的情况。这种由于公共政策变动造成的，未必出于购房人意愿的“被迫违约”状态则为本文所称房地产市场中的“政策性违约”现象。
据《法制日报》的不完全统计，房贷利率提高后，各地相继不同程度地出现政策引发的住房合同纠纷，以中央“新国十条”这一政策为例，排除其中由于证据不足、合同订立于政策出台之后几个案例，主张变更或解除合同的主张主要有如下几种：
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