物业管理服务采购需求
最高限价：人民币 804.48万元
资格要求：
1
符合《政府采购法》第二十二条供应商资格条件。
2
中华人民共和国境内注册的企业法人或事业单位法人；分公司投标的，必须由具有法人资格的总公司授权。
3
供应商的经营范围包括物业管理服务。
是否接受联合体投标：（ ）是（ √ ）否
招标范围
1
采购内容
确定一家中标供应商，为采购人提供物业管理服务。
2
政策要求
★中标供应商应按照《中华人民共和国劳动合同法》的相关规定发放工资，服务人员工资不得低于广州市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定供应商必须支付的社会保险及其他应付费用）；
★中标供应商应按照《中华人民共和国社会保险法》和《住房公积金管理条例》的相关规定，支付国家规定必须购买的社会保险费用（基本养老保险、基本医疗保险、工伤保险、失业保险、生育保险）和缴存住房公积金。
3
服务期
两年，合同期限2019年11月1日至2021年10月31日（期间如采购人按上级部门的要求将该安置区移交属地镇街或其他部门管理的，采购人提前一个月通知中标供应商终止合同。）
一、项目概况
（一）确定一家中标供应商，为采购人提供物业管理服务，本项目管理服务内容包括：综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等五项服务。
（二）〈物业概况〉
黄阁麒麟新村（一期）为广州南沙开发区土地开发中心投资建设的农民安置区，位于广州市南沙区黄阁镇黄阁大道旁，该项目于2006年6月竣工并交付使用，用地面积约为238320平方米，总建筑面积约为286463.3平方米，绿地率为33.5%，建筑类型包括三层连体住宅284栋，6层多层住宅121栋，11层小高层（有电梯）10栋。其中三层连体住宅建筑面积约48748.6平方米，6层多层住宅建筑面积约152736.6平方米，11层小高层（有电梯）建筑面积约52140平方米，商铺建筑面积约20808.63平方米，公共配套面积约12029.47平方米。共有安置房2436套。项目于2006年6月建成交付使用。
黄阁麒麟新村（一期）外围规划一路、规划二路（分别长约596米和923米）共87盏高杆路灯，每盏路灯的功率为250瓦；安置区南侧建有排涝泵站一座，配备有流量为800立方米/h，功率为55KW/台的自吸泵2台（一用一备），需在汛期和涨潮期启动应急抽排。
二、物业管理服务范围
黄阁麒麟新村（一期）的物业规划红线内的所有物业管理服务工作、黄阁安置区微型消防站设施设备的购置、维护和管理工作，外围规划一路、二路路灯照明设施和安置区配套排涝泵站的运行、维护、管理工作，蓄电池驳运车的管理服务，包括（但不限于）：
1、房屋建筑主体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理。
2、房屋建筑主体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、通风系统、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、供水系统、监控系统、智能门禁系统等）的维修、养护、管理和运行服务。
3、对依法应由专业部门负责日常管理和维修养护的公用设施，聘请专业部门进行日常管理和维修、养护工作（例如：电梯、消防系统等）。
4、本物业规划红线内属物业管理范围的共用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、公厕、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场、道闸及小区景观设施等）的维修、养护和管理工作。
5、本小区的排涝泵站、管道、堤围等排涝设施的运行、维修、养护和管理工作。
6、本物业规划红线内的属配套服务设施（健身设施、儿童游乐设施、运动场所、游泳池、商业网点等）的维修、养护和管理工作。
7、公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、“四害”灭杀、垃圾的收集、清运工作。
8、小区红线范围内的交通、车辆行驶及停泊的管理工作。
9、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作，（但不含人身、财产保险保管责任）。
10、社区文化娱乐活动的组织、开展、协办工作。
11、物业及物业管理档案、资料的保管工作。
12、空置房、周转房的管理工作。
13、负责劝阻、制止、督促整改及纠正安置区内出现的违章搭建行为，并配合相关行政主管部门对违章搭建行为进行执法和处罚。
14、负责安置区外围配套道路（规划一路、规划二路）的路灯照明设施的运行、管理、维护工作。
15、负责黄阁安置区微型消防站设施设备的购置、维护和管理工作。
16、负责安置区南侧排涝泵站设施设备的运行、管理、维护工作。
17、负责安置区蓄电池驳运车的购置或租用及车辆的维修保养工作。
18、法规和政策规定由乙方管理的其它事项。
三、服务要求及标准
中标供应商在开展本项目物业管理服务时，供应商必须成立项目物业管理处。物业管理处应坚持“以人为本，深度服务”的宗旨，充分了解小区特点，重视物业管理法规的宣传，增强有关人员意识，共同维护良好秩序，使物业管理工作在各方面得以正常有效的实施。本项目小区的物业管理要求可概括为：“以人为本，制度为据，严格管理，深度服务”，并满足《广州市住宅物业服务收费参考标准》（穗价[2016]992号）四级标准要求。具体要求包括：
（一）综合管理服务
1、严格履行物业管理法规，在保安、保洁、维护公共秩序、水电维修等方面以IS0900l质量体系为标准，规范管理行为。
2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3、有完善的管理方案，员工岗位责任与考核制度、报修服务与投诉处理制度、业主（用户）资料保密制度、员工工作程序与工作标准等制度健全。
4、设置管理处，配置较完备的办公设施和办公用品，周一至周日每天不少于8小时在管理处进行业务接待。
5、物业服务档案资料齐全、分类科学、管理完善、易于检索。
6、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理执业资格证书或者岗位证书（包括但不限于保安员、电工、建（构）筑物消防员、有害生物防治员等）；物业服务经理具备上岗资格；服装统一、仪表整洁、挂牌上岗、行为规范，服务主动、热情。
7、公示8小时服务电话。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。
8、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。
9、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
10、按合同约定规范使用住房专项维修资金。
11、经常与业主沟通，及时解答业主的咨询和处理业主投诉。
12、按供电、供水部门的要求负责上门抄取电表、水表数据，计算并代收各住户、商铺承租者每月电费、水费，严格按照抄表员岗位职责规定执行；按照广州市有关规定和采购人的要求代收物业管理费。
13、规范管理空置房、周转房。严格按照采购人的要求办理业主收楼入伙、退还周转房、水电过户等手续；定期巡查上述房屋，对房屋存在的房屋问题进行登记并联系建设单位处理。
14、按时交纳合同约定需交纳的所有费用（如：公共水电费用、给水总表与用户表之间的差额水费等），并定期向采购人报告相关工作完成情况。
15、文明管理，诚信服务，决不谋取不当利益，坚持低成本运作、高质量服务。
16、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。
17、负责黄阁安置区微型消防站设施设备的购置、维护和管理工作，所配置物品满足广东省消防安全委员会《关于印发<广东省消防安全重点单位微型消防站建设标准（试行）>、<广东省社区（村）微型消防站建设标准（试行）>的通知》（粤消安[2017]2号）文件关于社区（村）微型消防站建设标准，具体见附表1。微型消防站人员均应具备“三知、四会”（即知道消防设施和器材位置、知道疏散通道和出口、知道建筑布局和功能；会组织疏散人员、会扑救初期火灾、会穿戴防护装备、会操作消防器材）灭火救援能力、“三能”（能使用消防检查器材、能发现常见隐患、能督促指导常见隐患整改）防火巡查能力和“两掌握”（掌握消防安全基本常识、掌握宣传培训基本技能）宣传培训能力。本微型消防站接受南沙区消防大队、黄阁镇消安办、黄阁派出所等职能部门的业务指导，纳入当地灭火救援联勤联动体系。
18、供应商购买或租用的蓄电池驳运车（共2台）需专门用于黄阁安置区一、二、三期的生活垃圾桶装桶运工作，每车装载240L标准垃圾桶数为8个，并采用液压升降尾板装置实现垃圾桶的装卸。
19、供应商必须有一套完整的现场物业管理制度，必须包括以下几项基本内容：
A、工作计划和工作流程
B、人员编制计划、物料装备计划
C、保安制度、人员出入小区登记制度、物料出入放行制度
D、保洁服务标准
E、绿化管养标准
F、装修管理规定
G、电梯管理制度、消防安全管理制度
H、排涝泵站的运营管理制度
20、本项目除依法由专业部门负责的业务外，乙方不得将小区其他物业管理业务委托给其他人或单位，如有违约，甲方可与乙方解除合同并追究乙方的违约责任。
（二）物业共用部位和共用设施设备维护
1、建立物业共用部位、共用设施设备的管理、巡查、维修保养制度及巡查维修档案记录；对房屋共用部位进行日常管理和维修养护；发现房屋结构损坏及时告知相关业主、使用人，并作好记录。
2、建立共用设施设备安全操作规程、紧急处理预案等规章制度；建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
3、安置区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋、单元（门）、户有明显标志；安置区主要道路及停车场交通标志齐全；各类设施设备的标志清晰明确、规范齐全；对小区内危险隐患部位设置安全防范、警示标识或维护设施，每月检查1次上述标识设施，保证清晰完整，设施运行正常。
4、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的由物业公司聘请相应的专业部门负责）；共用设施设备有国家规范的，应达到规定的保养标准。
5、共用设施设备配有专人管理。操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常，确保不发生因无人管理原因造成设备瘫痪。消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。对消防设施进行巡检、养护，并做好记录。设备房保持整洁、通风，无冒、滴、漏和鼠害现象。
6、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况；对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录；需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向采购人提出报告与建议，根据采购人的决定，组织维修或者更新改造。
7、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主管理规约（业主临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知业主或使用人有关装饰装修的禁止行为和注意事项，监督装修过程。每周巡查2次装修施工现场，及时处理巡查过程发现的问题。发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻、制止、督促整改及纠正，及时报告采购人和有关主管部门，并配合相关行政主管部门对违章搭建行为进行执法和处罚。
8、对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻、制止、督促整改及纠正，及时报告采购人和有关主管部门，并配合相关行政主管部门对违章搭建行为进行执法和处罚。
9、小区道路、场地保持基本平整，不积水。
10、窖井不漫溢，保证排水管道通畅。
11、每季度2次巡查围墙、屋面排水沟、楼内外排水管道等；每季度2次巡查道路、路面、井盖等；每周2次巡查楼内公共部位门窗、玻璃及休闲椅、凉亭、室外健身设施、儿童乐园等户外设施，定期维修养护。
12、对照明设备按规定时间定时开关，每周巡查2次，及时修复损坏的灯具等，公共照明设备完好率在90%以上。
13、各类共用设施设备系统每周检查1次，每季度保养1次，设备房每季度清洁1次；其中消防泵启动每年不少于4次，每月检查1次消防器材（含每户三层联排住宅内配置的灭火器），发现灭火器压力不足、过期或其它消防器材损坏等情况时，负责更新处理；电梯配置必要的专业救助工具及24小时不间断通讯设备，出现困人情况15分钟内到位，按有关技术规范要求处理，及时解救被困乘客。
14、12小时受理业主或非业主使用人报修，急修1小时内到现场处理，一般维修2天内处理。
15、接到相关部门停水、停电、停气通知后，应向业主做好通知工作。
16、负责安置区水、电管线等设施的运作、保养、维修、安全检查工作，并做好记录。
17、负责小区排涝泵站、管道、堤围等排涝设施的运行、维修、维护和管理。
18、做好小区内外侧广告画、招牌、指示牌等设施的保护。
19、当供水、供电发生异常时，要及时排除。
20、在接到急修任务时应立即到现场处理。
21、出现设备故障，要及时处理，排除故障，问题处理完后才下班。
22、负责小区绿化灌溉设施的维修、维护工作，发现问题需及时处理。
（三）公共秩序维护
1、配有专职的公共秩序维护员（保安员），24小时值班，并在小区主出入口设立秩序维护固定岗24小时值班看守，边门定时开放并专人看管，门卫有交接班记录。
2、设置不少于4个重点区域或重点部位（应有视频监控可记录），对重点区域、重点部位白天每4小时至少巡查1次，夜间至少巡逻2次，并有巡逻记录（需采用电子巡逻系统）。
3、对进出小区的车辆进行管理和疏导，小区车辆通行、停放有序。
4、对进出小区的装修、施工等劳务人员及其他外来人员、车辆实行登记管理，对装修材料、大宗物品等进出小区实行审批，严格控制违规装修材料进入小区。
5、制定火警、盗警、地震、台风、爆炸、人员急救、煤气泄漏、高空掷（坠）物伤人及其他不可预见紧急事件等应急处理预案，接到火警、警情、异常情况或住户紧急求助信号后，公共秩序维护员（保安员）应按规定及时赶到现场进行处理，并及时报告采购人和有关部门。
6、建立公共秩序维护员（保安员）管理规定、公共秩序维护员（保安员）站岗执勤标准、公共秩序维护员（保安员）巡逻执勤标准、公共秩序维护员（保安员）交接班要求、公共秩序维护员（保安员）培训制度，人员、车辆出入小区的登记制度，大宗物品进出登记制度等规章制度；定期对公共秩序维护员（保安员）开展理论及实操培训；做好小区内的防盗、保卫工作。
7、公共秩序维护员（保安员）上岗时配戴统一标志、穿戴统一服装。
8、秩序维护主管（保安主管）人员应具备较高的业务技能和保安团队管理能力，全面负责小区治安联防、安全监控、秩序维护、消防安全及突发事件处置等工作；负责督促、检查小区各项安全管理规章制度的落实；负责小区内消火栓、灭火器、消防报警系统及其他消防器材的管理，确保相关设施设备能正常使用；负责公共秩序维护员（保安员）岗位设置、思想动态、作风培养和业务训练，经常定期和不定期检查各岗位队员的工作情况，及时处理秩序维护员（保安员）报告的问题及纠正队员在岗时的个人不良行为，实施奖优惩怠；积极配合相关部门打击本小区内的赌博、盗窃、吸毒、违法违章等行动；与属地公安派出所、消防中队等保持良好的沟通联系。
9、秩序维护固定岗人员须遵纪守法，坚守岗位，服从指挥；文明服务，礼貌待人；严禁不文明语言及行为；上岗时要认真检查设备，认真做好防火、防盗、防抢劫的工作，发现不安全因素立即查明情况排除险情，并及时报告主管部门及领导，确保小区内的安全；发现违法犯罪分子要坚决设法抓获；熟悉本岗位的任务和工作程序；熟悉区内消防器材的安装位置，掌握各种器材的使用，遇到突发事件能正确处理；积极向相关人员进行遵纪守法和治安知识的宣传；严格执行来人来访登记制度，发现非区内人员在区内游荡、活动应及时处理，正确处理乱张贴广告及治安可疑人员的个案；严格执行物品搬迁及人员出入管理制度；认真完成项目管理部交办的其他任务。
10、秩序维护巡逻岗人员须熟悉区内各类设备、物品的位置，发现设备、物品有损坏或被移动的可疑情况，应立即查明并报告；检查电线线路(目视检查，禁止手动检查)和水管管道有无损坏，发现漏水(电)时，应采取措施并及时上报；巡逻中闻到异味，听到可疑声响，须立即查明情况并报告；注意观察来往人员的情况及其携带的物品，发现可疑人员要选择适当的位置加以监视并及时报告；发现偷盗、流氓等违法犯罪分子，应立刻擒获；发现打架、吵架、斗殴等行为时，要予以制止，并将严重致人伤残者抓获，交由公安部门处理；发现火警时，立即组织扑灭，并迅速报警；发现可疑物品，要立即作安全处理，并报告有关部门；发现在管理范围内散发广告、捡垃圾等闲杂违章人员，及时清离现场；发现占道摆摊、破坏绿化、乱停乱放等影响公共秩序的行为，及时制止、纠正并向上级报告；巡逻保安员根据巡查情况，认真填写《巡逻签到记录》并将有关情况报告管理处。
（四）保洁服务
1、负责物业管理区域内的所有清洁卫生工作。
2、制定环境卫生管理规定、环境卫生质量标准、卫生设施维护保养办法、防疫应急预案等规章制度。
3、垃圾日产日清，保持公共区域整洁、无异味。
4、按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运2次。
5、小区道路、广场、停车场、绿地等公共场所每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。及时清除区内主要道路积水。
6、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。
7、二次供水水箱按规定定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。
8、5-10月的灭四害消杀工作每月不少于2次，其余月份每月不少于1次。消杀的成效必须符合除四害的有关要求。如属地主管部门统一部署四害消杀或针对“登革热”等疫情开展专项消杀工作的，需按主管部门的要求做好相关工作。
9、每日组织专人对小区卫生进行检查，并登记到《清洁卫生日检表》中。
10、每月根据《清洁卫生日检表》中的检查情况进行统计分析，向项目管理部汇报。
11、甲方或上级部门交办的其它任务。
12、必须满足附表2的清洁标准。
（五）绿化养护
1、有专业人员进行绿化养护管理。
2、制定园林绿化设施管理规定、维护保养办法等规章制度。
3、草坪生长良好，及时修剪和补种，花卉、绿篱、树木根据其品种和生长情况，及时修剪整形。
4、做好病虫害防治工作。
5、使用化学药剂，必须严格执行国家现行有关规定；应选用高效低毒、低残留的药剂控制有害生物的危害，并在喷药前安民告示。
6、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。
7、乔、灌木、攀缘植物每年修剪2次以上，每年中耕除草4次以上，每年普施基肥1遍；草坪每年修剪3遍以上，清除杂草4遍以上，杂草面积不大于8%。
8、补种补栽绿化苗木。四、人员配置要求
1、服务人员具体岗位设置（★本项目须配置服务人员不少于103人）
岗位设置
人数（人）
项目经理
1
客服主管
1
前台（兼资料员）
2
物业管理员
3
维修主管
1
维修员
6
秩序维护主管（保安主管）
1
秩序维护领班（保安领班）
3
秩序维护员（保安员）
51（含2名微型消防站值班人员）
保洁员（含主管1人）
28
绿化员
6
合计
103
2、供应商应根据实际需要，本着科学、合理、高效的原则配备足够的专业人员实施小区物业服务工作；物业管理中层以下的管理岗位以及基层岗位必须优先聘用当地人员，并签订优先聘用当地人员的承诺书（详见附件1）；物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书，要求忠于职守，爱岗敬业，作风正派，具有较强的管理能力、服务意识和专业技能。
3、项目经理的要求：须具有大专以上学历，具有5年以上大型住宅小区（建筑面积10万平方米以上）物业管理工作经验，其中担任项目主管以上职位3年以上，年龄在35岁以上，要求具备很强的组织统筹管理能力和服务意识，熟悉物业管理法律法规和项目交接事项，精通综合管理、客户服务、设备养护、装修管理、安保、卫生清洁、小区绿化养护等物业服务工作要求和技巧。
★4、投标人所列项目经理需为常驻现场的实际人员，如有不符或未经采购 人同意擅自调离本项目的，采购人将追究违约责任。
五、人员管理要求
1.采购人与派驻服务人员不发生任何劳动和雇佣关系，派驻服务人员由中标供应商自行管理，并按法律法规和地方政府的规定支付服务人员的工资、福利、保险、奖金、加班费等一切费用。
2.中标供应商的派驻服务人员应遵守安全操作规章制度，若发生人身伤害等工伤事故，由中标供应商负责，与采购人无涉。
3.中标供应商全部工作人员应专职服务本项目，如遇特殊情况需借用本项目工作人员，须报请采购人批准，并保证本项目正常运行。
4.投诉处理率100%，且及时、妥善，有完整的记录档案。
5.中标供应商自开始保安服务之日起30日内向物业所在地设区的市级人民政府公安机关办理备案，并于终止保安服务之日起30日内到备案的公安机关撤销备案。
六、付款方式
1、物业管理费按照中标供应商实际接管面积计算，按季度结算。采购人于每季度终了后首月的20日前向中标供应商支付上季度的物业管理费，如中标供应商提供服务不足一个月时按日计算。中标供应商须在采购人办理支付手续前5个工作日内，提供等额的正式发票给采购人，以便采购人及时办理支付手续。
2、本项目的商铺、公共配套由采购人按上级部门的要求移交相应归口管理部门，在相关场地移交前暂由采购人负责支付相关物业管理费给中标供应商，移交后的物业管理费另行商定支付问题。
3、本项目的中标供应商需从以下两种方式中选择其中一种建立工资保障金制度。
方式一：以现阶段广州市最低工资标准为基数，按照本项目需配备人数，每人不低于3个月最低工资的标准，将工资保障金存入南沙区人社局指定的代管银行专用账户，如中标供应商出现拖欠工资、欠缴水电费等情形，采购人可向南沙区劳动保障部门反映并可启用工资保障金支付拖欠的费用。
方式二：采用延期付款的方式（需延期6个月）。
4、中标供应商需按合同约定完成相应的管理服务工作，采购人才支付物业管理费给中标供应商。
5、本项目所涉排涝泵站的运行电费，由乙方按实际发生金额向供电部门代为缴纳后，并由乙方定期向甲方申请列支返还给乙方；如因乙方未及时缴纳电费产生的其他费用（含电费违约金）由乙方承担。具体情况由甲乙双方另行签订合同处理。
七、履约保函
中标供应商与采购人签订合同后5个工作日内，按一年合同总价的 5% 向采购人提交履约保函（需四大国有银行出具的履约保函）。若中标供应商没有违约行为，履约保函在合同有效期满后15个工作日内由采购人无息退还中标供应商。
八、物业管理费的计费方式及构成
（一）本项目物业管理费采用包干制的计费方式，由物业服务成本、法定税费和物业管理企业利润构成，其中物业服务成本包括但不限于下列项目：
1、物业管理区域内管理人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。
2、物业共用部位、共用设施设备（包括但不限于电梯、水泵房、监控设备、消防系统、停车场、道闸、垃圾站、后备发电机等）的运行、维护、维修管理费及场地日常小修维护费。
3、物业管理区域内公共秩序维护服务费。
4、园林绿地日常维护费，包括修剪、淋用水、补种补栽绿化等费用。
5、清洁卫生（包含生活垃圾外运费、水箱清洗费）、除“四害”管理服务费。
6、用于物业管理的固定资产折旧费。
7、公用设施设备、部位及场地的水电费（已独立装表计量且供水供电部门已分摊到户的除外；目前南沙各安置区公共水电费用由物业公司承担）。
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。
9、办公费用。
10、小区总水表与所有住户水表读数之间差额水费（含污水处理费）。
11、安置区外围规划一路、规划二路路灯照明设施的电费、日常维修维护费。
12、排涝泵站、管道、堤围等排涝设施的运行、维护管理费（除运行电费外的全部费用）。
13、黄阁安置区微型消防站设施设备的购置、维护和管理费用（该费用由黄阁安置区一期、二期、三期的物业管理服务单位共同承担，人员由3个安置区共同派人值班）。
14、蓄电池驳运车购置或租赁费用、车辆维修维护及第三者责任险等因车辆运行、使用产生的所有费用（该费用由黄阁安置区一期、二期、三期的物业管理服务单位共同承担）。
★（二）管理期间，如本项目外围规划路路灯设施、排涝泵站、微型消防站移交归口管理部门负责管理维护的，采购人将按原采购预算（非按供应商报价）从供应商的中标价中核减相应费用。
（三）请供应商报出本项目每月服务费的综合价格及每月每平方米的单价（即每月报价=投标单价×286463.3平方米），报价明细需包含本条第（一）项所有内容。
投标总价=投标单价×286463.3平方米×24个月。
（四）请供应商充分考虑服务期内的物价上涨、最低工资标准调整、社会保险费用调整等因素，在服务期内采购人不再对物业管理费作调整。
附件1：
优先聘用当地人员的承诺书
广州南沙开发区土地开发中心:
如果我司在 （项目名称） 政府采购中中标，我司愿作出如下承诺：若中标后我司优先考虑聘用项目所在的当地人员为本项目服务，且该部分当地人员占项目劳务总人数的50%或以上（主要管理人员及专业技术人员除外）。
供应商单位（盖法人公章）：
法定代表人（或受委托授权人）签章：
日期：
附件2：
安置区物业管理小修服务标准（试行）
一、总 则
(一)为了规范安置区物业管理的小修内容、质量标准及服务时限，制定本标准。
(二)本标准适用于南沙区安置区物业管理的小修服务工程。
(三)本标准包括房屋公共部位及楼宇公共设施小修标准、小区公共设施设备小修标准、小区公共绿化养护标准、服务规范四部分组成。
本标准所规定小修内容是指在某一项目中修缮服务的范围；质量标准是指修缮工作完成后应符合规定的标准；时限要求是指从接受报修之时起至所用的最长时间。
二、房屋公共部位及楼宇公共设施小修标准
急迫性小修项目包括：小区内电线断路、短路或跳闸、应急照明故障等。自接到报修之时起1小时到达现场处理。
(一)工程项目：公共梯间、楼道、电梯前室等公共部位的内墙面及天花
小修内容：内墙及踢脚线抹灰空鼓、剥落、发霉的应修补；天花抹灰空鼓、剥落、发霉的应修补。
质量标准：修缮的内墙面及天花砂浆（抹灰）强度应与原设计一致，维修后应恢复原有使用功能，抹面应接槎平整、不开裂、不空鼓、不起泡、不翘边，面层与基层结合牢固。
(二)工程项目：小区门、楼栋门、楼层防火门及公共窗户、天窗
小修质量标准：1. 小区门、楼栋门、楼层防火门开关正常，闭门器无损坏、门页无拖地、门锁开关正常；
2. 公共部分的窗户、天窗：窗扇开关、推拉不灵活，玻璃胶脱落，开焊，毛条缺损、玻璃破碎的应进行修补。
质量标准：维修后的小区门、楼栋门、楼层防火门应满足使用功能，窗户、天窗应不漏水，开关灵活。
(三)工程项目：清扫屋面、天沟、雨落管等
小修内容：保持屋面、雨水口积存的杂物清扫干净：雨落管局部残缺、破损应更换。
质量标准：屋面、天沟应清扫干净，雨落管修缮后应补齐五金配件。
(四)工程项目：外檐装修、外墙铺贴、瓦片
内容：瓦片、外墙铺贴、外檐抹灰及块料面层局部严重空鼓有脱落危险的，应做好现场围蔽工作，并及时排除险情和报告上级部门。
质量标准：排除险情后的外檐装、瓦片，应不存在危险隐患。
(五)工程项目：用户表前给水管维修、局部换管
小修内容：用户表前的给水管道锈蚀脱漆的，应清除干净后，做防锈处理，管道锈蚀严重的，应予以更换；给水管漏水的，应进行修理，严重的，予以更换，零件残缺的应予以补齐。
质量标准：经修缮的给水系统畅通，部件应配齐全，无跑、冒、滴、漏现象，能正常使用。
(六)工程项目：排水管道、化粪池，检查井等
小修内容：楼房排污管道堵塞，排污不畅通的应疏通：化粪池、检查井满溢或积存较多污物影响使用的应疏通或清掏，配件残缺应补齐。
质量标准：楼房排污管道经疏通后，应达到排污管道畅通，不滴水；化粪池检查井满溢的清掏应清除全部污物，化粪池检查井局部损坏的应修好， 达到井体、池体、井圈、井盖、池盖完好。
(七)工程项目：公共照明设备、梯灯
小修内容：定期排查公共照明设备、梯灯完好情况，对于灯泡烧坏、灯罩破损的，应及时更换。
质量标准：公共照明设备完好率在90%以上。
三、小区公共设施设备小修服务标准
(一)电梯：
小修内容：1．聘请专业部门对电梯进行日常管理和维修、养护工作，维护保养标准必须符合国家有关法规要求。
2. 物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。出现困人情况，物业人员应15分钟内到位，并按有关技术规范要求，及时解救被困乘客。
质量标准：保证电梯24小时正常运转。
(二)消防控制系统、消防箱、灭火器、消防应急指示灯、消防应急照明灯、消防警铃等消防设施
小修内容：1. 聘请专业部门对消防系统进行日常管理和维修、养护工作，维护保养标准必须符合国家有关法规要求。
2. 定期检查楼宇消防设施，建立消防设施巡检记录。
3. 发现消防箱被打开，应及时检查消防箱内设备完好情况，并及时补充遗失设备；发现消防栓、消防软管卷盘滴水的，应及时维修。
4. 更换已过期或压力不够的灭火器。
5. 检查、维修、更换消防应急指示灯、消防应急照明灯。
质量标准：确保消防联动正常，发生火警能正常启用。
(三)给排水设施：
1．工程项目：生活水泵、消防泵、排污泵及给水管网、消防管网、排污设施、绿化喷淋系统等。
2. 小修内容：
（1）给排水设备：巡视检查、定期保养、试运行。发现水泵空转、烧坏、进水口堵塞等问题，及时维修处理。
（2）管网：定期检查地表、管井有无冒水、漏水现象，定期检查水表运行情况。 发现管道爆裂、渗漏等问题，对不涉及大面积开挖、开凿的，物业应负责及时组织抢修。
（3）及时维修、更换绿化喷头。
（4）发现损坏的排污井盖、排水沟顶盖应及时更换。
质量标准：运转正常。
(四)监控、门禁、道闸系统
小修内容：1. 不定期进行调试与保养，保证各项设备24小时正常运行。其中要求监控系统能显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常；
2. 发生故障，物业应负责及时维修处理。
(五)标识牌、车位线
1. 每月巡查小区标识牌，发现标识牌锈蚀、脱漆、字体模糊的，做好除锈、油漆、喷字工作。
2. 设备设施标识：应定期对小区设备设施标识检查，发现缺损、遗失的，应及时更新。
3. 小区道路、停车位标识：每半年组织检查，对道路、停车位划线不清晰的重新划线。
(六)停车棚
1. 定期检查、加固小区内所有的停车棚，做好相关巡查、检修记录。
2. 发现停车棚瓦面破损、变形的，应及时组织维修、更换。
3. 每年对停车棚构架、支撑部位除锈、油漆一遍，确保停车棚结构稳固、安全。
(七)小区配套文体设施
1. 定期巡查小区的文体设施，发现安全隐患应及时排除；
2. 定期巡查、维修小区休憩座椅。
(八)园林绿化灯：参照公共照明设备、梯灯小修标准。
四、小区公共绿化养护标准
1. 小区公共绿化养护应符合《广州市住宅物业服务收费参考标准》、《物业管理合同》等有关文件要求的服务标准。
2. 对小区绿化定期修剪、除草、除虫、施肥、浇水。
3. 对占用公共绿地堆放私人物品、圈养家禽、种瓜种菜等行为进行劝阻、制止，并督促相关责任人落实整改；对不配合整改的，物业公司应及时予以纠正并报告有关部门，必要时采取法律手段维护广大业主利益。
4. 发现破坏公共绿化的行为，应及时劝阻、制止；对不听从物业人员劝告，抗拒整改的行为，物业公司应及时予以纠正破坏公共绿化行为并报告有关部门，配合相关主管部门进行执法和处罚，必要时采取法律手段维护广大业主利益。
5. 及时补栽补种绿化。
五、服务规范
(一)服务用语：文明礼让、态度和蔼、语言亲切、表达清楚。
您好!请进；请坐；请讲；对不起，请稍等：让您久等了；请慢走；有事多联系；谢谢；请留步；再见；请您消消气，有话慢慢说；欢迎您监督帮助；打搅了。
(二)服务礼仪：着装整齐干净、佩戴服务标志、态度热情诚恳、行为文明大方。
1．服务、作业时仪表保持整洁，穿着干净的工作服，佩戴服务胸卡；不留与身份不符的发型，不戴与服务无关的装饰品；入户服务不得穿拖鞋。
2．接待办事人员，热情迎送，主动打招呼；专心做好记录，并给予来者以满意或理解的答复。
3．入户服务先按门铃或轻敲门，征得同意再进门；办完事后礼貌地离去。
4．服务对象有意见、态度不好时，耐心解释说明，以礼相待，不讲伤感情和不文明语言。
(三)职业纪律：遵纪守法、勤政廉、办事公道、高效服务。
1．自觉执行有关法律法规，依法管理，不得擅自主张、各行其是..
2．爱岗敬业、提高办事效率，不得有冷、硬、拖、卡和其它刁难行为。
3．坚持原则，秉公办事，不得以职务之便谋取私利，不得以任何形式吃、拿、卡、要。
4．多办实事，为住户排忧解难，不乱收费、不收馈赠，不向住户提无理要求。
5．施工保障安全，不得损坏住户物品；文明施工不扰民，活完料净脚下清。
附件3：
乙方未能完成管理目标及履行合同条款的惩罚措施
一、中标供应商应严格按投标文件中所列投入本项目人员，采购人不定期对该情况进行检查，若检查发现中标供应商所列人员未能到位或人数不足的，中标供应商应立即整改；同时采购人视缺席人员职位低高有权从物业管理费中按每缺一人扣取10000元至50000元的违约金；若一次检查缺席3人以上的或在本合同期内累计三次检查人数不足的，采购人有权解除物业管理服务合同。若检查发现中标供应商派驻小区物管工作人员、专业操作人员、安保人员等未取得物业资格证书或岗位证书的，每发现一次，视情节轻重扣取10000元至50000元的违约金，并限期整改。
二、中标供应商需加强对破坏小区公共绿化、私搭乱建行为的管理。对破坏绿化、私搭乱建行为，中标供应商应积极采取各种措施进行制止和纠正，包括但不限于劝阻、现场制止、及时通知、发出违章通知书要求限期整改、采取措施纠正、向主管部门报告、提起诉讼直至恢复原状时止，并收集相关违规行为的证据材料存档。本合同签订后，若发现破坏小区公共绿化、私搭乱建行为的，每次每起破坏绿化、私搭乱建行为采购人有权视严重程度从物业管理费中扣取违约金10000元至100000元，并要求中标供应商整改，同时采购人有权解除物业管理服务合同。
三、中标供应商应加强对小区车辆、人员、装修材料、大宗物品等的出入管理。对于运输砂石、水泥、砖块、雨棚、铁皮瓦、防盗网等材料的车辆应实行审批，对不符合装修管理规定的，该类车辆及材料不得进入小区。如发现中标供应商管理不善，每次采购人有权从物业管理费中扣取违约金10000元至100000元，同时采购人有权解除物业管理服务合同。
四、中标供应商应做好小区绿化养护工作，及时对绿化苗木用水、施肥，对缺损的苗木及时补苗，如因中标供应商管理不善，每发现一次，中标供应商立即组织整改，同时，采购人有权从物业管理费中扣取违约金10000元至50000元。
五、中标供应商应做好小区的清洁卫生工作，及时清运垃圾、消灭四害、清理化粪池等，如因中标供应商管理不善，每发现一次，中标供应商除继续完成外，采购人有权从物业管理费中扣取违约金10000元至50000元。
六、中标供应商应按期完成采购人在合同范围内下达的各项工作任务（含合同要求中标供应商需按时交纳的费用），未按期完成的（或被相关收费方书面投诉的），除继续按采购人的要求完成外，每次采购人有权从物业管理费中扣取违约金10000元至100000元。
七、中标供应商应按期完成小区共用部位、共用设施设备的日常维修、养护工作，对应由中标供应商聘请专业单位维保的设施设备（如电梯、消防系统等）应按规定做好有关维保、年审工作，逾期未完成的，中标供应商除继续完成外，采购人有权从物业管理费中扣取违约金10000元至100000元。
八、中标供应商应对急修、业主投诉等情况及时处理，不得无故拖延，未及时处理或处理不当造成群众上访的，采购人有权从物业管理费中扣取违约金10000元至50000元。
九、合同期内，相关行政主管部门书面要求对本项目进行整改的，或由主管部门直接对中标供应商进行处罚的（包括通报批评），采购人将视违约严重程度从物业管理费中扣取10000元以上，合同总价的20%以下的违约金，同时采购人有权解除物业管理服务合同，并有权要求中标供应商赔偿相关损失。
十、合同期内，采购人将在晚间不定期巡查，对于巡查中发现中标供应商存在的保安脱岗、严重安全隐患问题未及时处理等严重违约问题，采购人有权从物业管理费中扣取10000元至50000元违约金。
十一、合同期间如安置区出现登革热本地病例或第三方对现场蚊媒检测数据达到中度风险（二级）或以上风险登等级等重大问题，采购人将视违约严重程度扣取供应商合同违约金20000元至100000元。
十二、合同期内，如安置区被纳入区级或以上消防安全隐患督办项目，采购人将视违约严重程度扣取中标供应商合同违约金20000元至100000元。
十三、合同期间，如发现中标供应商与采购人聘请的第三方监督服务单位存在串通、弄虚作假等违约行为的，采购人可视违约情况每次扣取合同违约金50000元至100000元。
附件4
消防安全责任书
为做好南沙区 安置区消防安全管理工作，确保业主(住户)的生命和财产安全，确保各项防火措施的落实，根据《中华人民共和国消防法》和《广东省实施<中华人民共和国消防法>办法》、《广州市区分所有建筑物消防安全管理规定》等法律法规，特制定本消防安全责任书，并确定物业管理企业__ __为__ _安置区共有物业部分的消防安全责任人，其责任如下：
一、保障公共疏散通道、安全出口、消防车通道畅通。
二、负责管理、维护、保养公共消防设施和器材，确保公共消防设施和器材完好、有效。
三、制定灭火和应急疏散预案，定期组织有关人员参与消防安全培训和进行消防演练。
四、根据属地消防主管部门的要求建立志愿消防队，配备必要的消防器材，开展日常的火灾防范和扑救工作。
五、对妨碍公共疏散通道、安全出口、消防车通道畅通以及破坏公共消防设施、器材的行为，及时制止；制止无效的，及时报告当地公安派出所。
六、制定小区防火公约，开展消防法律、法规及消防安全知识的宣传教育工作。
七、法律、法规规定的其他消防安全责任。
为保证本责任书的有效执行，如发现有违反上述条款造成火险或存在火灾隐患等情况，建设单位有权按物业管理服务合同追究责任人的责任并上报消防主管部门，并由消防主管部门对责任人进行处理和处罚。本责任书一式两份，自双方签字之日起生效，并与物业管理服务合同终止日期一致。
建设单位： 消防安全责任人：
法定代表人： 法定代表人
年 月 日 年 月 日
附表1：黄阁安置区微型消防站配置设备及人员要求
序号
项目
数量
单位
备注
1
消防头盔
6
顶
2
灭火战斗服
6
套
3
消防手套
6
付
4
消防安全腰带
6
根
5
消防防护靴
6
双
6
空气呼吸器
3
具
7
防爆照明灯
6
具
8
呼救器
6
具
9
方位灯
6
具
10
消防安全绳
6
根
11
消防斧头
6
把
12
防毒面具
12
具
13
强光手电筒
6
把
14
灭火器
12
具
15
消防摩托车
1
辆
需四轮消防电动车
16
水枪
6
具
17
水带
6
条
18
消防应急战备柜
2
个
19
对讲机
6
台
20
消防人员
6
人
备注：1、本微型消防站需消防员人员为6人，微型消防站配备器材满足粤消安[2017]2号文件关于社区（村）微型消防站建设标准，并符合国家标准或行业标准的要求。
2、本微型消防站由黄阁安置区一期、二期、三期3个安置区的物业管理服务单位共同负责，人员由3个安置区共同派人值班（每班2人，每天3班），费用纳入物业管理日常成本支出（含装备购置费用）。
附表2：保洁要求及清洁标准
工作范围
工作细则
每日
每周
每月
清洁标准
小区内各栋楼公共部分
扫净地面
1
无垃圾
拖洗楼梯
2
无灰尘、无污渍
抹净楼梯扶手
2
无灰尘
天花除尘
1
无蜘蛛网
抹净照明设施
1
无污渍
抹净门窗
1
无灰尘、无污渍
冲洗厕所
2
无异味、无污渍
抹净消防设施
1
无灰尘、无污渍
公共区域
扫净道路地面
1
无垃圾
巡回保洁地面
*
无垃圾、无杂物
清洁花槽、绿化带垃圾
1
无灰尘、无污渍
抹净公共桌椅
1
无灰尘、无污渍
抹净果皮箱表面
1
无污渍
抹净照明设施表面
1
无垃圾、无杂物
抹净指示牌
2
无灰尘、无污渍
清理区域内的雨水井
1
无杂物
清理区域内的排水沟
1
无杂物
抹净消防设施
1
无灰尘、无污渍
小区内宣传物品保洁
1
无污渍、无贴纸
*表示不停巡回保洁
说明：(1)住宅楼的垃圾、杂物等要及时清理。
(2)垃圾收集桶(箱)每周用稀盐酸或其他洗涤用品清洗。
(3)每月喷洒药物一次进行除四害。
(4)工作过程如发现门坏、灯泡烧坏、开关损坏等，应立即修理。
合同格式广州市政府采购合同本合同当事人
甲方（采购人）：
乙方（中标供应商）：
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国政府采购法》及广州公共资源交易中心“<#项目名称#>”（项目编号：<#项目编号#>）招标文件的要求和招标结果，经甲乙双方协商一致，签订本合同。双方共同遵守如下条款（技术说明及其他有关合同项目的特定信息由合同附件予以说明，合同附件及本项目的招标文件、投标文件等均为本合同不可分割之一部分）：
第一条物业基本情况
黄阁麒麟新村（一期）座落位置： 市 区 路（街道） 号；占地面积： 平方米；建筑面积： 平方米；其中住宅 平方米，商铺 平方米，公共配套 平方米；物业类型： （住宅区或组团、商住楼、其他／低层、高层、超高层或混合）。
第二条委托管理事项（物业管理范围）
黄阁麒麟新村（一期）的物业规划红线内的所有物业管理服务工作、黄阁安置区微型消防站设施设备的购置、维护和管理工作，外围规划一路、二路路灯照明设施和安置区配套排涝泵站的运行、维护、管理工作，包括（但不限于）：
1. 房屋建筑主体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理。
2. 房屋建筑主体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、通风系统、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、供水系统、监控系统、智能门禁系统等）的维修、养护、管理和运行服务。
3、对依法应由专业部门负责日常管理和维修养护的公用设施，聘请专业部门进行日常管理和维修、养护工作（例如：电梯、消防系统等）。
4、本物业规划红线内属物业管理范围的共用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、公厕、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场、道闸及小区景观设施等）的维修、养护和管理工作。
5、本小区的排涝泵站、管道、堤围等排涝设施的运行、维修、养护和管理工作。
6、本物业规划红线内的属配套服务设施（健身设施、儿童游乐设施、运动场所、游泳池、商业网点等）的维修、养护和管理工作。
7、公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、“四害”灭杀、垃圾的收集、清运工作。
8、小区红线范围内的交通、车辆行驶及停泊的管理工作。
9、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作，（但不含人身、财产保险保管责任）。
10、社区文化娱乐活动的组织、开展、协办工作。
11、物业及物业管理档案、资料的保管工作。
12、空置房、周转房的管理工作。
13、负责劝阻、制止、督促整改及纠正安置区内出现的违章搭建行为，并配合相关行政主管部门对违章搭建行为进行执法和处罚。
14、负责安置区外围配套道路（规划一路、规划二路）的路灯照明设施的运行、管理、维护工作。
15、负责安置区外围排涝泵站的运行、维护、管理工作。
16、负责黄阁安置区微型消防站设施设备的购置、维护和管理工作。
17、负责安置区蓄电池驳运车的购置或租用、维护、管理工作。
18、法规和政策规定由乙方管理的其它事项。
第三条合同期限
1.本项目合同期限共为 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。
2.本合同为前期物业管理合同，在合同约定期限内，若业主委员会成立并与新的物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时，本合同终止，甲、乙双方按实际服务期限进行结算。
第四条甲方的权利和义务
1.与乙方议定年度管理计划、年度费用概预算、决算报告；
2.对乙方的管理实施监督检查，定期进行考核评定。如乙方管理不善，甲方有权按照其有关管理规定对乙方进行处罚或终止合同；
3.委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴、交有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电等催缴催改措施；
4.甲方在合同生效之日起 个工作日内，按规划部门批复，向乙方提供的物业管理用房 平方米，但员工宿舍不提供，乙方自行解决；
5.甲方在合同生效后分批次向乙方提供本物业所有的物业及物业管理档案、资料（工程建设竣工资料、住用户资料），并在乙方管理期满时予以收回；
6.不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动；
7.负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷；
8.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；
9.若乙方提供的服务达不到甲方要求，甲方可上报广州南沙开发区财政局以及乙方上级行政主管部门，对乙方的不良行为进行处理，并视其严重性处以10000元以上，合同总价的20%以下的违约金；
10.若乙方管理的小区获得国家、或省、市物业管理示范住宅小区或优秀住宅小区的，甲方可上报广州市建设委员会、广州南沙开发区建设局或乙方上级行政主管部门，对乙方进行表彰，并视其获奖级别给予相应的奖励；
11.若乙方在投标文件中所列投入本项目的人员未能到位，则甲方视其缺席人员在本项目的职位低高，每人处以10000元以上50000元以下的违约金；
12.若乙方投入人员不能胜任本职工作，甲方有权要求乙方进行撤换，但乙方不能自行随意撤换其在投标文件中所列投入本项目的人员，若确需要更换的，应请示甲方并经甲方批准同意；如甲方要求乙方撤换不能胜任本职工作人员时，视为乙方不能按质完成合同工作，甲方视乙方配合程度处以10000元以上50000元以下的违约金；
13.法规政策规定由甲方承担的其他责任。
第五条乙方的权利和义务
1.根据有关法律、法规政策及本合同的规定，制订该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则，自主开展各项管理经营活动，但不得损害大多数业主（住用户）的合法权益，获取不当利益；
2.遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度，测算物业管理服务收费标准，并向甲方提供测算依据，严格按合同规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务；
3.负责落实处理小区公共部位、公共设施设备的小修服务工作（具体小修服务标准见附件3），相关小修服务费用已包含在物业管理费用中，由乙方从物业管理费中列支；负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施；房屋的大中修费用在未成立业主委员会前，暂由甲方支付；待成立业主委员会后，由小区业主委员会负责维修费用；
4.有权依照法规政策、本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理；
5.有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务（仅限于共用设施设备维修维护工作，如特种设备、消防控制系统、监控系统、污水处理站等的运行维护工作）并支付费用、但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位，不得将重要专项业务承包给个人；
6.接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受甲方和业主的监督；
7.经甲方或业主委员会核准，可酌情根据物价部门的收费标准向住户收取停车费，但不得向住户收取其它任何不应收取的费用；
8.对本物业的公用设施、空置安置房不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施，否则须承担所有责任；
9.建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；
10.开展有效的社区文化活动和便民服务工作；
11.自开始保安服务之日起30日内向物业所在地设区的市级人民政府公安机关办理备案，并于终止保安服务之日起30日内到备案的公安机关撤销备案；
12.本合同终止后15日内，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料；移交本物业的公共财产，包括用管理费、公共收入积累形成的资产；对本物业的管理财务状况进行财务审计，甲方有权指定专业审计机构；
13.不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务（另有专门合同规定除外）；
14.自行处理相关劳资纠纷，不得拖欠其员工工资。若存在拖欠员工工资行为，甲方可从其物业管理费扣减相应费用代为支付或向南沙区劳动保障部门反映并可启用工资保障金支付拖欠的费用；
15.服务期内，乙方应负责对物业管理区域内现有保安岗亭的维护管理，所需费用由乙方负责；因物业管理需要须增设保安岗亭的，乙方应负责增设并承担费用；但若需建设永久性保安值班用房的，由甲方负责。
16.服务期内，物业管理区域出现重大紧急事故，乙方工作人员须15分钟内到达现场，若现场工作人员不能解决的，乙方须在2小时内派专业人员解决。
第六条管理目标
乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业“管理分项标准”（各项维修、养护和管理的工作标准和考核标准），与甲方协商同意后作为本合同的必备附件。乙方承诺，在本合同生效后 一个月 内达到的管理标准。
第七条管理服务费用及支付方式
1.本项目的物业管理费按乙方中标价执行。物业管理费单价为￥ （元/平方米/月），总价（含税）暂定为￥ 元（大写： ）。
2.乙方已提供履约保证金（履约保证金为一年合同价5%的履约保函）并签订合同，甲方才向乙方支付物业管理费。
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