大厦主要功能和服务对象
大厦是对大型高层楼宇的简称。按照用途和使用功能，又分为工业大厦、商业大厦和专用于大型公司机构办公、经营的大厦，即人们通常所称的写字楼。它具体是指以出租办公室为主的收益性物业,是各类公司、机构集中办公、开会，进行商务洽谈等业务活动的场所。
下面我们要讲的是写字楼的物业管理：
1、写字楼大小的划分
（I）按建筑面积的大小，可分为小型（1万平方米以下），中型（卜3万平方米之间），大型（3万平方米以上的）。
（2）按功能可分为单纯型、商住型和综合型。
1.单纯型：只有办公一种功能，没有其它功能（如公寓、商场、餐饮等）；
2.商住型：能提供办公，又能提供住宿的写字楼。又分为办公室的有套间可住宿和大厦一部分作办公用途、一部分作住宿用途二种；
3.综合型：是以办公用途为主，同时兼具多种功能（如公寓、餐厅、商场、舞厅、展示厅等）。
（3）按现代化程度可分为智能型和非智能型。
1.智能型：具有高度自动化功能的办公大楼（大致设有：综合布线系统、楼宇自动化系统、计算机网络系统、闭路电视监控系统、电子门管理系统、保安巡更系统、卫星接收系统、公共广播音乐系统、消防自动化系统、程控交换机系统、同声传译系统、系统集成等十几个系统）；
2.非智能型：不具备上述现代化功能的写字楼。
（4）按建造等级，所处位置和物业管理的档次，可分为甲、乙、丙级写字楼。
1.甲级：具有优越的地理位置和交通环境，建筑物自然状况优良，大厦机电设备、公共设施档次较高，达到或超过规范要求，有完善的物业管理服务，有24小时的维护服务和保安服务；
2.乙级：具有良好的地理位置，建筑物的自然状况良好，建筑质量达到有关建筑条
例或规范的要求，但建筑功能设施不是最先进的，有自然磨损存在；
3.丙级：物业已使用的年限（楼龄）较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例和规范的要求，建筑物存在着明显的功能陈旧，但仍能满足抵收入租客的需求水平。
2、写字楼的特点
一般来讲，写字楼具有下面的显著特点：
（1）写字楼多建于中心城市的繁华地段。这是由于大城市交通方便，经贸活动频繁，信息、通讯集中通畅，便于集中办公、处理公务和经营的事项。特别是以金融、贸易、信息为中心的大城市的繁华地段，写字楼更为集中。
（2）建筑规模大，各类公司机构集中。写字楼多为高层建筑，楼体高、层数多、建筑面积大，往往能集中上百家的大小公司机构，人口密度大、涉及面广。
（3）建筑、设备现代化。为了吸引有实力的公司机构进驻办公，满足他们为了体现身份、高效率办公的要求，写字楼一般选用的建筑材料都较为高档，设施设备都较先进，内部一般都配有中央空调、高速电梯，设有监控设备、完善的通讯设施。
（4）功能齐全、设施配套，具有服务前台、车库，能接待会议，还设有餐厅、商场、商务中心、银行和邮局，能满足客户的工作需要。
（5）使用时间集中，人员流动性大，如较集中的上班时间，多数都是早八点以后，下午六点以前，上班时间人来人往，下班后人去楼空。
（6）经营管理的要求高，时效性强。由于现代写字楼本身规模大、功能多、设备先进。所以，对管理和经营方面要求均较高。另外，由于投入多，如楼层出租率低，对发展商来讲，即意味着损失增大。所以对其经营管理的时间效益性有极强的要求。
做为大厦写字楼与商业大厦。工业大厦最明显的区别还在于服务对象的不同。写字楼的服务对象是各类公司、企业单位的职员、工作人员，服务时间主要是在工作时间内，集中在每周一至周五的早上八点至下午六点，部分写字楼周六上午仍工作半天。
3、日常工作的内容
写字楼日常工作的内容主要是为业户提供一个理想的办公环境，它的管理工作围绕在“安全、舒适、快捷”六个字展开。安全是保证用户在写字楼里工作安全放心，不受外界环境的干扰，财产、人身安全有保隙。舒适是指大厦内工作环境适合于办公需求，如中央空调供应、供水、供电服务，电梯服务以及清洁、绿化等均创造出优美整洁的室内环境。快捷主要是指写字楼内通讯设施齐全，用户能随意及时与世界各地业务联系、交换信息，抓住商机。
写字楼的日常管理工作有如下内容：
(1)治安管理
写字楼的治安管理内容为防盗、防破坏、防流氓活动，防灾害事故，这是写字楼管理中一个非常重要的内容，其目的是为了维护写字楼业主、租户的人身和财产安全，保证其正常的办公和生活秩序，并保证写字楼各项工作的开展。
治安管理主要由管理公司保安队来执行，保安队同时还承担写字楼义务消防队的工作。
(2)车辆管理
停车场的管理，重点在安全，进、出口和值勤保安应严守岗位，应按健全的管理制度管理车场。(因有专业课介绍，不再细讲)
(3)清洁管理
清洁工作是写字楼的重要工作之一，我们承诺的舒适、整洁在此体现，业主在楼内办公，客户到楼内办事，均希望看到一个干净、整洁的环境，并由此去判定一个管理公司的管理水平。公共环境、公共设施设备做好定期的清洁、维护和保养，才能保持其正常的使用功能并延长其使用寿命，从而达到物业保值、增值的目的。
(4)绿化管理
写字楼的绿化一般面积均不大，关键在于景观布局，楼内摆放适当的绿化盆栽，将会给整个写字楼增添美感。绿化的自然美增加了人工环境的美，它们生机盎然的神态和绚丽夺目的色彩给写字楼的装饰增添了光彩，也带来了生机，让客户在怡然中感受到绿色的环境。
(5)消防管理
消防工作是物业管理中的一项重要工作，由于写字楼是主体性建筑，而且机电设备种类多，分布点多，高层楼宇灭火困难，一旦发生火灾，难以扑救。因而我们的管理工作，要以防为主，要最大限度地预防火灾，避免重大损失，为业主提供安全环境，保障其生命和财产的安全，从人力、物力、技术等多方面做好
灭火准备，以便一旦发生火灾，能够迅速扑灭。
（6）供配电设备管理
写字楼供电设备的管理是一项重要工作，是提供办公环境的一项重要保证。
楼内设有专供自身使用的变压器房、配电房，简称为“专变房”，其运行维护、保养由当地供电部门负责。供电设备日常管理分为运行管理和维护保养两个方面。
（7）给排水设备管理
高层建筑一般设有专用水泵房，多采用重力供水系统管理中主要是保证各水泵正常工作，保证水箱有足够的水源，储水池不能断水。由于储水池同时供给消防系统用水。因此，管理工作甚为重要。储水池、水箱除要装门，还要定期保养检查，确保水流畅通，满足用户用水需求。
排水也是管理的一个方面，生活污水、雨水的排放也必须保持管路畅通，排水泵要时常检查，及时更换坏泵。
（8）空调系统管理
舒适的工作环境离不开空调的供应。衡量一个写字楼的档次，空调是否满足需求是一个重要的标准。因此，空调系统的管理是很重要的，写字楼内温度的控制参照商业大厦，按冬、夏季节划分。
①.冬季室温采用18〜22℃,相对湿度40%〜60版
②.夏季室温采用22〜25℃,相对湿度40%〜65机
（9）电梯系统管理
电梯时写字楼的重要上下楼工具，运行是否正常，运行是否平稳都会影响大厦的声誉。由于电梯属特种设备，受劳动安全卫生检测站的监管，每年必须进行年检，年检合格的电梯才能运行。
由于电梯的专业性较强，一般均由具有专业资质资格的单位负责保养。管理处日常除负责电梯轿厢内外的清洁工作外，还负担电梯困人时的解救工作。电梯日常的运行管理一般由保养单位派出的专职电梯工负责，管理处在日常的管理中要时常检查安全管理措施执行情况。
（10）二次装修管理
写字楼的二次装修是经常出现的一项工作，做为租房单位进出是很正常的，每个租户都要有自己喜欢的室内办公环境，所以讲写字楼的二次装修是比较频繁的，也是我们管理的一个重要部分。为什么要加强现场的监管呢？因为大厦是一个整体建筑,业户装修时是否会影响到管线和设施是难以预知的，如损坏剪力墙,则给大厦带来安全隐患，另外，消防问题噪音影响问题，以及公共部位的清洁等都必须有人来管，做为大厦的管理者，对二次装修实行监管是完全必要的。
(H)公共维修
这里指的是公共设施、设备的维修。
公共设施：由于公共设施分布广、项目多，而且维修人员配备有限，及时发现、及时处理有一定的难度。因此要求巡逻保安、清洁员工要有高度的责任感，发现公用设施损坏后，及时通知管理处专管人员。主管人员负责开出维修单，通知维修人员及时处理。
公共设施由于位置不同，受到大自然侵害的程度也不同，因此按周期对公共设施进行维修保养是一项重要的计划性工作必须按时进行。
大厦管理的成功经验及方法、管理模式
大厦的管理是一项具体而又复杂的工作，中海物业公司几年来在管理的模式上进行了艰辛的探索，有成功的喜悦，也有失败的痛苦。我个人的总结是中海每一个在管物业项目所取得的成功，是集体努力工作的成果，体现着中海员工的心血。公司有自己的企业精神，有严格的质量标准，在高起点的基础上，培养建立了一支高素质的管理队伍。中海物业管理提倡奉献精神。每一个员工都有着高度的责任感。在大厦的管理中，我们严格执行公司统一的质量方针，工作中注意人尽其材、才尽其用，充分调动员工的积极性,管理处建立优胜劣汰的用人机制，用科学的管理制度来约束和指引员工。采取模块化管理方式，把整个管理工作科学系统的划分为17个指导模块；在实际工作中，又细化成25个操作模块，使整个管理工作有机地结合起来。通过标准化的操作，使不同岗位的员工明确其工作的内容、方式和职责；通过培训和自学，掌握必备的技能，使服务工作不断提升，逐步走向一个更高的层次。在大厦的管理中，我们正是执行了公司的上述管理模式，在工作中将真诚服务到永远、卓越管理至无限的质量方针，时刻体现在具体工作中，将前面所讲的大厦日常管理工作，用实际行动完美地展现在了业主的面
前，取得大家的公认，使管理处的工作得到好评，提升了公司的信誉。
管理经验
1、如何识别并阻止推销人员对大厦业户的干扰？
(1)管理到位
①.警示性告示：如“本大厦谢绝各类推销人员进入”、“推销人员不得进入本楼层”等；
②.门岗、服务台及时劝阻：根据判断确认较明显的传销人员，在大堂或门口制止其进入大厦；
③.巡楼保安检查到位：巡楼保安对楼内的游动人员细心观察，检查到位，即时带离已进入大厦的传销人员；
④.联防监查楼内情况：通过清洁员工、维修员工、巡楼员工及时发现传销人员，并控制其行动，由保安来处理；
⑤.业户举报：与业户单位保持联系，请他们发现传销人员时及时向管理处报告，管理处反应快捷，及时带离传销人员。
(2)处理到位
①.劝阻性：对未进入或刚进入大厦的传销人员；
②.警告、带离：对办公场地内查获，业户举报、员工举报，行为较文雅的传销人员；
③.收缴传销资料、带离：有较多传销资料，业户较反感，谈话举止不文明的传销人员，登记收缴资料后，强制带离大厦，资料可由其管理人员道歉后领回；
④.收缴资料交派出所处理：对行为过激，传销资料内容不雅，有损社会文明的传销人员。
(3)加强业户沟通理解
及时解决已出现的问题，通报已处理的情况，教育、引导业户支持管理处的工作，理解管理处对传销活动采取的措施。
2、写字楼业户下班后未上锁如何处理？
(1)检查到位
业户下班后，巡楼保安做楼层封闭检查时，应戴手套，合适的力度轻推一下业户大门，发现未锁，应立即通过门铃、电话联系确认室内是否有人加班，核实情况。
（2）通知到位
核准情况，立即报告管理人员，通过业户预留联系人电话，通报业户，征求业户解决的方法。
（3）果断锁门
对联系不到的业主或联系后业主不能返回锁门的业户，应由保安班长在不少于三个人的情况下，进入业户室内查看一下，确认未有偷盗现象后,做好记录，用保安队备用链锁将大门锁上，钥匙由班长保存。第二天在业户单位第一员工到场情况下，当面开门，并由业户单位在场人员签字确认。
（4）注意事项
在情况不明的条件下，不得随意进入业户办公室，在进去前必须事先与管理处和业户联系人通话，征得同意并做有记录的前提下进入，进入后不得动业户室内的任何物品，如有偷盗现象，应立即退出室内，并按发现盗窃程序处理。
3、节假日如何做好安全防范工作
（1）节假日期间封闭式管理
周六、周日进入办公室场地人员必须登记，带出大件物品必须有单位证明，有人员进入必须对讲机通知楼层巡查保安，无人加班楼层必须封闭，严禁其他人员私自进入，楼内装修施工人员严禁到其他楼层或业户单元位置。
（2）加强技术防范
关闭走火梯等消防通道门，对进出电梯实行24小时监控录像，楼内通道如有监控设备，应开机使用。
（3）加强保安员巡查
利用人员巡查观察楼层内是否有不安全现象，是否有火灾隐患，是否有走动人员。
（4）重大节日、长期假日
节前进行安全检查，书面通知业户一一关好门窗，关闭电源、空调，向管
理处报告本单位放假值班人员及时间安排的情况。管理处应安排好值班人员，并抽查执行情况。
4、如何处理物业周边乱停乱放的车辆？
（1）制度健全
对大厦周边停车现象应有明确的规定，在征得业主委员会同意的前提下，书面通知到全体业户，要有业主的签收单。对于违规者要有处罚，要有交通管理部门禁止停车的规定和标志，处罚原则上由交管部门执行，如业主委员会要求管理处可执行。
（2）管理到位
对乱停车辆要有人制止、引导，临时接人车辆，司机不得离开车辆，对不服从管理车辆应讲明利害关系，通知交通部门处理，对于强行停车人员可采取锁车、教育、通知交管部门拖车等方式处理，对于打闹人员通知I1O来处理。
5、如何处理乱张贴？
（1）自己不要乱贴通知，对来人贴的及时清除，电话告诉对方再发现乱贴人员，将严厉处罚并交公安部门处理。
（2）发动大家共同来管理，对于乱贴人员，大家来批评。
（3）扣留乱贴资料，由对方领导来处理。
6、如何防止高空抛物？
（1）设警示性标识，如：严禁高空抛物，高空抛物伤人害己等。
（2）向高空住户发有关高空抛物伤人案例的资料，小区设宣传栏,批评曝光此类现象。
（3）向业主委员会建议，对业户一方面教育，第二方面对出现的事实做出处罚。
7、发现可疑人员该如何处理？
（1）严密监视，及时通报，向班长、管理处、派出所报告。
（2）事实确凿的，立即控制可疑人员。
（3）及时盘查，使可疑人员无机可乘，自行离开。
8、非办公时间出租户搬家怎么办？
（1）不予放行：
1.劝阻改日搬；
2.立即联系房主来处理；
3.问清搬家原因，登记有关证件。
（2）给予放行:
1.房主同意补办手续后，租户不欠任何费用；
2.合同到期，租户有业户书面同意函；
其他特急原因，要登记清楚留有租户证件，一定数额的押金。
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