中国楼市未来10 大趋势大城市房价难回落

政府一直想在城镇化过程中，实现大中小城市的均衡发展。但由于公共资源无法均衡配置，

发展机遇更多地集中在首都、直辖市、省会城市和特区，所以城市发展中的“马太效应”将

日益明显。有人口增量的城市，房价将持续上涨的预期，继续推高一线城市及二线热点城市

楼市。

1、城市之间房价差距将更大

过去5 年里，中国形成了三大三小6 个人口增长中心，“三大”是北京、上海和深圳，以及

其周边城市；“三小”是郑州、长沙和“厦门+泉州”。资金增量上，北京、上海、深圳、

成都、杭州、南京成为明星城市。上述这些地方，其房价将获得人和钱的双重支撑。

2、小户型将机械化

在大城市中心区，机械化的小户型将崛起。20 来平米的小公寓，将演变成一架精密的仪

器，通过折叠、打开，创造出丰富的生活场景。

3、逆城市化很难出现

很多国家在充分城市化之后，会出现逆城市化。也就是城里人到农村买地，建别墅。未来

10 到20 年，中国很难出现这种局面。因为中国人多，耕地少，土地国家所有。此外，公共

资源的不均衡分配，也让去农村居住的人，生活不方便、不安全。

4、大城市房屋日益资产化

一线城市，以及10 个左右的强二线城市，其中心区的物业将日益资产化，而且投资人将全

球化、全国化。中小城市，特别是人口流失城市，房屋将回归居住、办公、商业等原始属

性。

5、大城市很难“去中心化”

欧美绝大多数城市，都出现了去中心化的趋势。目前中国特大城市无不面临交通、环境的压

力，让一个城市拥有多中心成为很多人的梦想。但中国的国情是人均耕地少，土地国有化。

国家正在划定大城市的边界，防止无限制侵占土地。加上公共资源不能均衡分配，所以去中

心区难度极大。

6、写字楼跟住宅价格将长期倒挂

在一线城市，一直存在一种现象：同样地段、同样档次的住宅和写字楼（含商务公寓），住

宅更贵。为什么？原因有三：一，商业物业基本上没有学位，不能落户口；二，商业物业土

地使用年限短；三，管理费水电价格高，一般不能通煤气。未来这种现象将持续，投资房地

产还是要首选大城市中心区的住宅。当然，如果你希望现金流充裕，就是要投资好的写字

楼。

7、房产税会出台，但对市场影响不大

房产税是地方政府的税源，将来肯定会因地制宜，税率各不相同，减免政策也不相同。一线

城市的房产税率肯定会最高。整体而言，房产税对房价影响不大。

8、计划生育政策将逐步调整.但对楼市影响不大

未来，可能还会有更宽松的人口政策。这对楼市构成长期利好，但作用可能没想象的大，因

为生儿育女的成本越来越高，年轻人在生育上的积极性在下降，这也是全世界的趋势。

9、商铺面临价值重估

商铺面临的最大问题是，“提袋消费”（服装、鞋帽、家电等）日益被网购取代，支撑商铺

价值的只剩下“体验式消费”（餐饮、电影、培训、溜冰场）。传统商业旺区的街铺，可能

是最危险的资产，因为单价太高。此外是人口流失城市的郊区、新区的综合体。“一铺养三

代”越来越困难，“三代养一铺”的悲剧随时发生。

10、大城市的房价：涨涨涨

中国的城市模式完全不同于美国。我们是摞起来的城市，密度高，人口高度集中。这种趋势

一旦形成，很难改变。你让中国人过“买个牙刷也要开车10 分钟”的生活，是不可能的。

所以，有人口增量的城市，房价很难回落。

-全文完-