对北京市商品房空置状况的分析

一 商品房空置总量

2002 年1～10 月，北京市房地产开发保持较高的发展速度。完成房地产开发投资703.7 亿

元，同比增长30.3%；开复工面积6057.8 万平方米，增长30.5%；竣工面积750.6 万平方

米，增长32.6%；商品现房销售面积662.8 万平方米，增长34.8%。开发投资、开复工面

积、竣工面积、销售面积增速，均在30%以上，尤其是商品房销售强劲对消化商品房空置起

到了积极作用。截至10 月底，全市商品房空置719 万平方米，增长23.1%，其中商品住宅

584.9 万平方米，增长26.5%。同比增幅虽然较高，但总量比2001 年底分别减少55 万平方

米和49.2 万平方米。其原因：一是2002 年以来由于销售情况较好，消化了一部分空置；二

是部分空置商品房出租或进行了功能调整；三是随着房地产中介服务体系的逐步完善，通过

网络和空置房超市等方式，使部分空置房价格随行就市，一定程度上调节了因地域导致的价

差。

二 空置商品房的结构和分布

在2002 年10 月底空置的719 万平方米商品房中，空置时间在一年以内的有398.2 万平方

米，占全市空置面积的55.4%，主要是新竣工的商品房。空置地点在三环路以内的有228.2

万平方米，占31.7%，空置面积的近七成位于三环路以外地区。按房屋类型分，商品住宅空

置584.9 万平方米，占全市商品房空置面积的81.3%，其中别墅公寓135 万平方米，占全市

商品房空置面积的18.8%；办公楼空置64.5 万平方米，占9%；商业营业用房空置35 万平方

米，占4.9%；其他商品房占4.8%。

从2001 年商品房空置的情况看，空置时间在3 年以内的商品房约占9 成。空置商品房主要

集中在房地产开发规模比较大的地区和新兴热点地区。从其地域分布看，主要集中于近郊

区，占76.2%；城区占12.6%；远郊区占11.2%。按区县分，朝阳区空置最多，达240.6 万

平方米，占全市空置面积的31.1%；其次为丰台、海淀，分别为100.4 万平方米和86.7 万

平方米，占13%和11.2%；近几年新兴的开发热点区县昌平、顺义、通州、崇文和大兴空置

面积也在30 万平方米以上；密云、宣武、东城、西城、延庆、石景山空置面积在20 万平方

米左右；房山、怀柔、平谷、门头沟的空置较少，在10 万平方米以下。

三 近年来空置面积与销售、竣工面积对比

从表1 可见，商品房空置与竣工、销售的关系十分密切，从1996～2001 年三者的走向看，

其趋势是一致的。1999 年空置总量受竣工影响增长较快，2000 年和2001 年，受商品房旺销

影响，商品房空置面积的增长幅度小于竣工和销售的增长，增长过快的势头得到遏制。

表1 1996～2001 年商品房竣工、销售、空置面积

四 北京市商品房空置反映出的主要问题

1.居民购房处于价位与地段难以兼顾的境地

一方面，多数市民对商品住宅价格比较敏感，对中高价位住房承受力有限；另一方面，中低

价房的地段大都位于四环路以外或远郊区县，制约了住房消费，也造成了商品住宅的空置。

从2001 年空置商品住宅的预期售价看，预期售价在3000 元以下的低价位房166.9 万平方

米，占全部空置商品住宅的26.3%，几乎全部位于四环路以外地区；3000～5000 元房中低价

位的181.5 万平方米，占28.6%，有近2/3 位于四环路以外地区；5000～8000 元房中高价位

的153.2 万平方米，占24.2%；8000 元以上高价位房132.5 万平方米，占20.9%。其价格分

布呈现各档次均匀分布。这一特点同销售市场反映出来的低价房供不应求，高价位房由于北

京的特殊背景也有一定市场的情况是一致的。

从收入和房价水平比较，2001 年，人均可支配年收入北京为1.16 万元，上海为1.29 万

元，全国为0.69 万元；商品住宅平均售价北京为4716 元，上海为3535 元，全国为2068

元。上海的收入高于北京，而房价却低于北京；北京的收入是全国的1.7 倍，房价却是全国

的2.3 倍。从这一角度比较，北京居民对房价的承受力不仅低于上海，也低于全国平均水

平。这也造成了目前4000 元以上中档商品房空置较多。

2.别墅公寓、办公楼、商业营业用房消化难度大

在2002 年10 月底商品房空置总面积比上年末减少55 万平方米的情况下，别墅公寓和办公

楼空置面积减少量仅为0.2 万平方米和9.1 万平方米；商业营业用房空置面积不降反升，增

加8.6 万平方米。三者价位普遍较高，此外，从三者空置率看，2001 年别墅公寓的空置率

为33.1%；办公楼为24.2%；商业营业用房为17.2%，除商业营业用房外均大大高于全市商

品房空置率。

五 对当前商品房空置问题的判断

由于北京市目前空置时间超过三年的商品房比重较低，大部分空置商品房属于合理存量，因

此商品房空置对北京房地产开发的负面影响并不显著。2001 年商品房空置占全市年末实有

房屋面积的比重为2.1%，商品住宅空置占全市年末实有住宅面积的比重为3.2%，比重较

低。当年商品房空置率为18.1%，商品住宅空置率为19.2%，较上年稳中有降，处于合理范

畴。

第五次人口普查资料显示，北京有34%的家庭购买了住房，其中购买原公有住房的家庭占全

市家庭的27.9%，购买商品房和经济适用房的占6.1%；租房的家庭户占31.5%，其中租用公

有住房的占全市家庭的25.1%，租住商品房的占6.4%；自建住房的家庭户占31.2%，主要集

中在远郊区县。从这一组数据看，北京市包括已购买和自建住房的居民住房自有率达

65.2%，再加上租住公有住房的部分，全市90.3%的家庭拥有比较稳定居所。但也应看到，

目前已购商品房在居民住房总量中的比重较低，部分已购公房的居民由于户型、功能不尽完

善，有进一步改善居住条件的需求，租住公房和商品房的居民也迫切要求拥有自己的住房，

他们都是商品住宅的潜在购买者。“五普”资料还显示，全市尚有14.2%的家庭户人均住宅

建筑面积在8 平方米及以下，城区人均住宅建筑面积在8 平方米及以下的家庭户比例达1/4

强；人均住宅建筑面积低于全市人均住房水平的家庭户接近50%；城区有23.6%的家庭户居

住在解放前的老房子里。因此，不能因为存在空置房就认为北京的商品房供给绝对过剩，这

种空置是适合居民需求的有效供给不足所造成的相对过剩。

中房信网的一项调查显示，居民对现住房的满意率不到20%，约有48%的居民提出在几年内

愿意换购住房，已购公房户中有67%希望通过换购住房改善条件和环境，居民潜在的住房需

求无疑会对未来的房地产市场以强有力的拉动。与国际比较，2001 年末北京居民人均住房

使用面积为17.62 平方米，换算成建筑面积相当于中等收入国家水平。国际经验表明，在人

均住房建筑面积达到33～35 平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。因此，应用发展的眼

光来理智地看待目前商品房空置问题。

六 提高消化商品房能力的几个途径

①大力发展市区与城市边缘区和卫星城的公共交通基础设施，降低交通成本，减少在途时

间。

②通过多种手段提高居民收入预期，发展银行信贷，提高居民对价格的承受力。

③对新建商品房在总量和结构上予以适当引导和控制。虽然目前空置问题对房地产的负面影

响有限，但为防止今后出现大规模空置，还应在新建商品房供应总量、种类、地域、价格等

方面予以适当的政策引导，增加适合居民需求的有效供给。

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