商业街筹划书范文

商业街是人流聚集的一个主要场所。采用东西方向排列，以入

口为中轴对称布局，建筑立面多采用塔楼，骑楼，雨罩的元素使空

间产生新的划分，室内空间既设置了集中商业，又有零散店铺，是

西方现代MALL与中国传统商铺的有机组合。下面是收集的商业街筹

划书，欢迎阅读。

工程运作策略及构思

(一)、工程运作策略

1、成立商业经营管理团队，获得统一代理经营权

在目前商业街人气不旺，经营气氛惨淡的现实情况下，大部分

业主在对前景充满希望的同时，愿意承受业态规划并降低租金。因

此应把握这一契机，通过致函洽谈、恳谈会等方式，说服各业主委

托我公司实施统一运营。确保商业规划、筹划、招商运营和后期经

营管理的工作的有效实施。

2、定向招租，龙头店铺带动

在一定区域内，根据商业规划，选择主力店带动区域开展。同

时，从市场调研反映的结果，目前出租的商铺数量占总商铺数量的

23%，根据龙头店铺带动原那么，定向招租店铺满足30%那么可，使

商业街整体经营店铺超50%，商业气氛可培育起业。

3、放水养鱼，培育商业气氛

降低商铺租金，或实行三个月免租，招集商家加盟，使商业气

氛火爆起来。

4、以点带面，吸引人气

在商业街内布点4 至5 处流动小吃，吸引更多的女性及儿童。

如糖葫芦、棉花糖、烧烤、棒棒糖、热狗食品等。

(二)、工程定位及业态规划

工程定位

观澜区域首个特色风情商业街

定位诠释：

“观澜区域”突出本工程的地理位置和地域优势。

“首个”突出首个，突出在创意及设计上的绝无仅有。致力将

格澜郡工程塑造成为观澜乃至深圳集大型商场、特色餐饮、酒吧

街、服装服饰为一体的特色风情商业街。

“特色风情”观澜片区消费者购物、休闲的苏格兰风情文化商

业街，凸显工程的文化底蕴和气息。

1、一层业态规划

通过对观澜片区商业、工程周边商业、工程自身商业的研究分

析，结合工程“皇家英里路”的定位情况，业态组合主要有酒吧、

特色餐饮、服装服饰、家电体验、体育用品等，并以社区便利店、

精品店、户外休闲来点缀。

酒吧街特点

此区域内有比较宽阔的街道和清新优雅的小河，并且此区域处

在商业街内部，白天商业人流很难引入，只有酒吧街白天不需要太

强的人流，晚上那么可成为优散的休闲地。酒吧街可以提升整个商

业工程的品位、档次，填补区域市场空缺，详细操作时可以外摆休

闲方式，带出西式文化消费环境，表达了“皇家英里路”这一定

位。

特色餐饮街特点

特色餐饮街对外立面的昭示性和人流要求非常高。把特色餐饮

街安排在这里是结合了三种因素：一是这里面向工业大道，通过广

告位可以很好的向外展示，并到达吸引消费者的要求。二是可以与

肯德基、福城酒楼形成餐饮互补。三是餐饮要求停车位足，在这里

可以停车需求。

家电体验街特点

近两年来，家电行业竞争异常剧烈，不少连锁企业已开始动用

体验营销来网罗顾客。此类体验是企业以效劳为舞台，以产品为道

具，以消费者为中心，能够创造使消费者参与、值得回忆的活动。

相对于传统的封闭式玻璃橱柜的产品销售，这种体验式营销更专

业、更具人性化。根据消费者反映：购物有了现场演示，对商品的

性能会有了更深了解和实感，加之有专业指导，购物防止了盲目

性。

服装服饰、体育用品街特点

商业街内部以服装服饰、体育用品为核心，形成特色步行街，

合理、连贯的把工程南北商业连接起来。

2、二层业态规划

二楼人流引入不如一楼，因此人气相对一楼会清淡一些，而美

容美体根本上是以会员制网络客户，足浴和宠物店的客户消费目标

很明确，咖啡茶座有其名牌的号召力。

工程执行案

(一)、成立工程运作小组

为了确保商业规划、筹划、招商运营和后期经营管理的工作的

有效实施， 需构建商业物业经营管理的全程效劳机构，需要有完

善的架构与职能相对应，因此应成立工程运作小组，组织架构如

下：

(二)、收集资料

建立档案，收集业主资料以及工程工程资料，以便顺利开展与

业主的洽谈、广告灯光设计、招商、硬件改造等工作。

与管理处联络，收集购置合同范本、物业管理合同，了解工程

购置以及物业管理的详细条款、协议。(执行人：)

与管理处或观澜地产营销部联络，收集业主资料，理清产权关

系。(执行人：)

与管理处或观澜地产营销部联络，收集工程工程构造图、平面

图、给排水图、消防图等工程工程资料。(执行人：)

通过访谈及抽样调查，了解业主对商业街经营情况的看法、对

前景的信心、对现有租金的满意度、能承受的商业培育期等信息。

(执行人：**、)

(三)、召开业主恳谈会

除天虹商场以及肯德基为开发商持有外，其余商铺产权均为私

人业主持有，私人业主以租金上下为先决条件自招商户，使得商业

规划无法实施，从而导致经营，无法整合业态。产权的分散给统一

的商业规划、筹划、招商运营和后期经营管理带来一定难度。因此

需要通过致函洽谈、恳谈会等方式，说服各业主委托我公司实施统

一运营。

拟定恳谈会议题，选择有的主持人，掌控引导会议议题走向，

防止恳谈会偏题，与业主探讨运营思路及模式。(执行人：工程部)

(四)、代理条件确实定

为了有效的与业主开展洽谈工作，并确保我公司的运营策略落

到实处，应确定代理期限，租金支付方式等条款，确定代理条件。

对以国惠康为核心，沿观澜大道分布的观澜老商圈以及工程周

边商业市场开展市场调研，了解该片区消费者的消费习惯，商铺租

金水平等信息。 (执行人：**、)

采用市场比较法，根据市场调研数据，结合工程业态的特征、

铺面位置，制定租金价格体系。(执行人：工程部)

拟定代理协议，考虑到商业气氛的培育，代理期限应为3-5

年。租金策略应采取第一年0 租金，第二年50%市场租金，第三年

80%市场租金的策略。引进特色工程的硬件改造费用应由业主支付或

免除相应的租金冲抵。(执行人：工程部)

签订代理协议，取得统一代理经营权。