第3 章 项目筹划

学习目的：

1．理解项目筹划的基本概念、项目环境调查的分析、项目决策阶段目的筹

划和项目实行阶段目的筹划。

2．掌握项目决策筹划的工作内容。

3．理解项目实行筹划的工作内容，项目实行的目的分析和再论证、组织筹

划和目的控制筹划。

重点难点：

1、工程项目的筹划

2、项目筹划的组织

3、项目筹划的措施

課程内容：

项目筹划是项目管理的一种重要构成部分，是项目建设成功的前提。无数建

设项目成功的经验证明，科学、严谨的前期筹划将為项目建设的决策和实行增值。

本章重要简介项目筹划的基本概念，项目环境调查与分析的目的、工作内容、工

作措施、工作成果等以及项目决策筹划和实行筹划的基本内容。其中项目定义、

项目功能分析与面积分派是项目决策筹划的重点，组织筹划是项目实行筹划的重

点。

3.1 项目筹划的基本概念

3.1.1 项目筹划的内涵

建设项目筹划是指在项目建设前期，通过调查研究和搜集资料，在充足占有

信息的基础上，针对项目的决策和实行，或决策和实行的某个问題，进行组织、

管理、经济和技术等方面的科学分析和论证，这将使项目建设有对的的方向和明

确的目的，也使建设项目设计工作有明确的方向并充足体現业主的建设目的。其

主线目的是為项目建设的决策和实行增值。

3.1.2 项目筹划的目的

我国项目建设一般遵照图示3.1 的基本建设程序。

项可设

目行计

提性任

议研务

书究书

同立设施付

意项计工使

交

用

项目实行阶段项目决策阶段

图3.1 项目建设程序

建设项目筹划就是把建设意图转换成定义明确、规定清晰、目的明确且具有

强烈可操作性的项目筹划文献的活动过程，回答為何要建、建什么以及怎么建项

目的问題，从而為项目的决策和实行提供全面完整的、系统性的计划和根据。项

目筹划的意义在于其工作成果使项目的决策和实行有据可依。

3.1.3 项目筹划的特点

建设项目筹划工作实践具有如下特点。

（1）重视类同建设项目的经验和教训的分析

（2）坚持开放型的工作原则

（3）筹划是一种知识管理的过程

（4）筹划是一种创新求增值的过程

（5）筹划是一种动态过程

3.1.4 项目筹划的类型

项目筹划根据其所针对的对象不一样，分為成片土地开发项目筹划、单体建

筑项目筹划等；根据筹划的内容不一样，也可以分為不一样类型，但最重要的是

如下两类：项目决策的筹划和项目实行的筹划，如图3.2 所示。

项目实行的筹划

项目决策的筹划

建设项目筹划

3.2 项目筹划按内容分类

3.1.5 项目筹划的任务

项目决策和项目实行两阶段的筹划任务可以归纳如表3.1 所示。

项目决策和实行阶段的筹划任务表 表3.1

筹划任

务

项目决策阶段项目实行阶段

环境调的建筑环境，其风格和主色调与

查否和周围环境相协调；项目当地

和分析的自然环境，包括天气状况、气

项目所处的建设环境，包括能源

供应、基础设施等；项目所规定

候和风向等；项目的市场环境、

政策环境以及宏观经济环境等。

建设期的环境调查和分析需要调查分

析自然环境、建设政策环境、建筑市

场环境、建设环境（能源、基础设施

等）和建筑环境（风格、主色调等）。

项目定

义和论

证

包括项目的开发或建设目的、宗项目投资总体规划；进行进度目的论

旨及其指导思想；项目的规模、证，编制项目建设总进度规划；需要

构成、其功能和原则；项目的总进行项目功能分解、建筑面积分派，

投资和建设开发周期等。确定项目质量目的，编制空间和房间

需要进行投资目的分解和论证，编制

手册等。

组织筹期的组织构造、任务分工以及管

划理职能分工、决策期的工作流程

包括项目的组织构造分析、决策

和项目的编码体系分析等。

确定项目实行各阶段的项目管理工作

内容，确定项目风险管理与工程保险

方案。

管理筹

划

制定建设期管理总体方案、运行定业主筹建班子的组织构造、任务分

期管理总体方案以及经营期管理工和管理职能分工，确定业主方项目

总体方案等。管理班子的组织构造、任务分工和管

包括投资控制、进度控制、质量控制、

协议管理、信息管理和组织协调；确

理职能分工，确定项目管理工作流程，

建立编码体系。

协议筹

划

筹划决策期的协议构造、决策期管理委托的协议构造，确定设计协议

的协议内容和文本、建设期的协构造方案、施工协议构造方案和物资

议构造总体方案等。采购协议构造方案，确定多种协议类

确定方案设计竞赛的组织，确定项目

型和文本的采用。

经济筹项目实行的经济筹划包括编制资金需

划求量计划，进行融资方案的深化分析。

行开发或建设成本分析、开发或

建设效益分析；制定项目的融资

方案和资金需求量计划等。

技术筹

划

包括技术方案分析和论证、关键对技术方案和关键技术进行深化分析

技术分析和论证、技术原则和规和论证，明确技术原则和规范的应用

范的应用和制定等。和制定。

风险分进行政治风险、政策风险、经济风险、

析技术风险、组织风险和管理风险分析。

对政治风险、政策风险、经济风

险、技术风险、组织风险和管理

风险等进行分析。

3.2 项目环境调查与分析

3.2.1 环境调查的目的

筹划是在充足占有信息和资料的前提下所进行的一种发明性劳动，因此充足

占有信息是筹划的先决条件，否则筹划就成為了无本之木、无源之水。从这一基

本思想出发，环境调查与分析是项目筹划工作的第一步，也是最基础的一环。假

如不进行充足的环境调查，所筹划的成果也許与实际需求背道而驰，甚至得出錯

误的結论，并直接影响建设项目的实行，因此筹划的第一步必须对影响项目筹划

工作的各方面环境进行调查，并进行认真分析，找出影响项目建设与发展的重要

原因，為后续筹划工作提供很好的基础。

3.2.2 环境调查的工作内容

（1）环境调查的工作范围

1）项目周围自然环境和条件；

2）项目开发時期的市场环境；

3）宏观经济环境；

4）项目所在地政策环境；

5）建设条件环境（能源、基础设施等）；

6）历史、文化环境（包括风土人情等）；

7）建筑环境（风格、主色调等）；

8）其他有关问題。

（2）环境调查的重点

从总体上讲，环境调查应当以项目為基本出发点，将项目实行所也許波及到

的所有环境原因进行系统性地思索，以其中对项目影响较大的关键原由于调查的

重点，尤其应将项目筹划和项目实行所需要根据和运用的关键原因和条件作為重

要的考虑对象，进行全面深入的调查。

3.2.3 环境调查的工作措施

筹划的过程就是知识管理与创新的过程，因此，无论是大型都市开发项目筹

划还是单体建筑筹划，都需要进行多种信息的搜集。

环境调查的渠道有多种。一般而言，包括如下几种方面。

（1）現场实地考察

（2）有关部门走访

项目的环境调查表格3.2

项目名称：XX 区总部园区发展筹划 文献编号：

调查目的：编制XX 区总部园区发展筹划环境调查汇报

调查部门：区规划

局

调查内容：理解XX 区总体规划状况被调查人：局長

调查的问題：

备注

1. 都市总体规划、总部园区有关的分区规划、专題规划、

详细规划等文献以及基础设施与市政配套現实状况与规

划状况（供电、供水、电信、雨污水和煤气等）；

2. XX 区都市空间发展战略；

3. XX 区交通规划状况；

4. XX 区建筑环境，如风格、主色调等。

调查的资料编号其名称：

备注

1. XX 区规划建设方案

调查人：

调查曰期： 年 月

曰

（3）有关人员（群）访談

（4）文献调查与研究

（5）问卷调查

3.2.4 环境调查的工作成果

环境调查的重要工作成果包括环境调查分析汇报及其附件。

3.3 项目决策筹划

项目决策的筹划重要针对项目的决策阶段，通过对项目前期的环境调查与分

析，进行项目建设基本目的的论证与分析，进行项目定义、功能分析和面积分派，

并在此基础上对与项目决策有关的组织、管理、经济与技术方面进行论证与筹划，

為项目的决策提供根据。

项目决策筹划是在项目建设意图产生之后，项目建设置项之前，它是项目管

理的一种重要构成部分，是项目实行筹划的前提。

3.3.1 项目决策筹划的工作内容

项目决策的筹划基本内容包括如下几种方面，如图3.3 所示。

环境调查和分析

项目定义和论证

组织筹划

管理筹划

协议筹划

经济筹划

技术筹划

风险分析

图3.3 项目决策阶段筹划的基本内容

3.3.2 项目定义

项目定义是将建设意图和初步构思，转换成定义明确、系统清晰、目的详细、

具有明确可操作性的方案。

项目定义确定项目实行的总体构思，重要处理两个问題。第一种问題是明确

项目定位。项目定位是指项目的功能、建设的内容、规模、构成等，也就是项目

建设的基本思绪。项目定义的第二个问題是明确项目的建设目的。建设项目的目

的是一种系统，包括质量目的、投资目的、进度目的等三个方面。

在项目定义中常常出現的内容尚有：

（1）项目发展战略；

（2）项目总体构思；

（3）项目产业筹划等。

3.3.3 项目功能分析与面积分派

所谓功能筹划是在总体构思和项目总体定位的基础上，結合潜在最终顾客的

需求分析，对项目进行更深的研究，在不违反对项目性质、项目规模以及开发战

略等定位的前提下，将项目功能进行细化，以满足建设者和使用者的规定，重要

包括如下两个方面。

（1）项目功能分析

分析潜在最终顾客的活动类型，对项目的详细功能进行分析。

（2）功能区划分与面积分派

分析考虑项目功能的详细实現方式，明确每项功能所需建设量。

3.3.4 项目经济筹划

项目经济筹划是在项目定义与功能筹划基础上，进行整个项目投资估算，并

且进行融资方案的设计及其有关的经济评价。

（1）项目总投资估算

项目总投资估算一般分如下五个环节：

第一步是根据项目构成对工程总投资进行构造分解，既进行投资切块分析并

进行编码，确定各项投资与费用的构成，其关键是不能有漏项。

第二步是根据项目规模分析各项投资分解项的工程数量，由于此時尚无设计

图紙，因此规定估算师具有丰富的经验，并对工程内容作出許多假设。

第三步是根据项目原则估算各项投资分解项的单价，此時尚不能套用概预算

定额，规定估算师拥有大量的经验数据及丰富的估算经验。

第四步是根据数量和单价计算投资合价。有了每一项投资分解分项的投资合

价后来，既可进行逐层汇总。每一种父项投资合价都是子项各投资合价汇总之和，

最终得出项目投资总估算，并形成估算汇总表和明细表。

第五步是对估算所作的各项假设和计算措施进行阐明，编制投资估算阐明书。

项目总投资估算重要是用来论证投资规划的可行性以及為项目财务分析和

财务评价提供基础，进而论证项目建设的可行性。一旦项目实行，项目投资估算

也是投资控制的重要根据。

（2）融资方案

项目融资方案筹划重要包括融资组织与融资方式的筹划、项目开发融资模式

的筹划等。

1）融资组织与融资方式筹划

2）项目开发融资模式筹划

（3）项目经济评价

项目的经济可行性评价系统包括项目国民经济评价、财务评价和社会评价三个部

分，它們分别从三个不一样的角度对项目的经济可行性进行了分析。

所谓财务评价是根据国家現行的财税制度和价格体系，分析、计算项目直接

发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的获利能力和

清偿能力等，据以判断项目的可行性。财务评价重要包括如下内容：

1) 财务评价基础数据与参数选用；

2) 收支预测；

3) 投资盈利能力及重要财务指标分析；

4) 财务清偿能力分析；

5) 敏感性分析；

6) 最终得出财务评价結论及财务评价汇报等。

3.3.5 项目组织与管理总体方案

项目组织与管理总体方案包括项目分解构造、项目管理组织方案、项目协议

构造方案以及项目总进度纲要等几种方面的内容。

（1）项目分解构造及编码方案

（2）项目管理组织方案

（3）项目协议构造方案

（4）项目总进度纲要

3.3.6 项目设计规定文献

项目设计规定文献是对项目设计的详细规定，这种规定是在确定了项目总体

目的、分析研究了项目开发条件和问題、进行了详细的项目定义和功能分析基础

上提出的，因此愈加有根据，也愈加详细，便于设计者理解业主的功能规定，理

解业主对建筑风格的喜好，能在一定程度上减少设计的返工。设计规定文献是项

目设计的重要根据之一。

3.4 项目实行筹划

3.4.1 项目实行筹划的工作内容

建设项目实行筹划内容波及的范围和深度，在理论上和工程实践中并没有统

一的规定，应视项目的特点而定，一般包括如图3.4 所示的内容。

图3.4 项目实行阶段筹划的基本内容

3.4.2 项目实行的目的分析和再论证

项目目的的分析和再论证包括编制三大目的规划：

（1）投资目的规划，在项目决策筹划中的总投资估算基础上编制；

（2）进度目的规划，在项目决策筹划中的总进度纲要基础上编制；

（3）质量目的规划，在项目决策筹划中的项目定义、功能分析与面积分派等基

础 上编制。

3.4.3 项目实行的组织筹划

项目实行的组织筹划是指為保证项目目的的实現，在项目开始实行之前以

及项目实行前期，针对项目的实行阶段，逐渐建立一整套项目实行期的科学化、

规范化的管理模式和措施，既对项目参与各方、业主方和代表业主利益的项目管

理方在整个建设项目实行过程中的组织构造、任务分工和管理职能分工、工作流

程等进行严格定义，為项目的实行服务，使之顺利实現项目目的。

组织筹划重要包括如下内容。

（1） 组织构造筹划

针对详细项目，项目实行组织构造确实定，与如下三个原因息息有关。

1) 项目建设单位管理能力及管理方式

2) 项目规模和项目组织构造内容

3) 项目实行进度规划

（2）任务分工筹划

项目管理任务分工就是对项目组织构造的阐明和补充，将组织构造中各单位部门

或个体的职责进行细化扩展，它也是项目管理组织筹划的重要内容。

（3）管理职能分工筹划

对于一般的管理过程，其管理工作既管理职能都可分為筹划（Planning）、

决策(Decision)、执行(Implement)、检查(Check)这四种基本职能。管理职能分

工表就是记录对于一项工作任务，组织中各任务承担者之间这四种职能分派的形

象工具。它以工作任务為中心，规定任务有关部门对于此任务承担何种管理职能。

（4）工作流程筹划

项目管理波及众多工作，其中就必然产生数量庞大的工作流程，根据建设项

目管理的任务，项目管理工作流程可分為投资控制、进度控制、质量控制、协议

与招投标管理工作流程等，每一流程组又可随工程实际状况细化成众多子流程。

3.4.4 项目实行目的控制筹划

项目实行目的控制筹划是项目实行筹划的重要内容。它是根据项目目的规划，

制定项目实行中的质量、投资、进度目的控制的方案与实行细则。

（１）项目目的控制筹划的根据

1） 项目定义中项目分解构造、项目总体目的；

2） 建设外部环境分析；

3） 建设组织筹划；

4） 项目协议的有关数据和资料等。

（2）项目目的控制筹划应遵照的原则

1）从系统的角度出发，全面把握控制目的

2）明确项目目的控制体系的重心

3）采用灵活的控制手法、手段及措施

4）积极控制与被动控制相結合

（3） 项目实行目的控制筹划应采用的措施

1）技术措施

2）经济措施

3）协议措施

4）组织措施