商业街策划方案

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商业街策划方案

篇一：商业街策划方案

前言

××广场商业步行街，是南大街南段的首席商业街区。一、二期工程全部

竣工后，商业建筑面积将达2 万平方米，拥有大小店面房120 个，成为集购

物、休闲、办公为一体的综合商业街区。目前，一期商街刚刚开市，店铺出租

率偏低，商街的商

业氛围偏冷，商户入驻经营热情不高。据调查，一期商街的65 家店铺中，

目前出租率仅为52.3％，有近一半的店铺闲置待租；已入驻的商户中有7 家正

在寻求转租、退租或改行。这种状况，不仅对一期店铺的继续招租、出租产生

了不利影响，而且对二期店铺的预售、销售带来了潜在威胁。

因此，我们必须采取有效手段，炒热××一期的商街气氛，大力提升其商

业价值，增强业主和商户的投资信心，并以此拉动××二期的店铺出售。鉴于

营造一期商街气氛、迅速催生人气的任务迫在眉睫，本案将主要对××一期商

街如何突破商业现状和形成旺盛人气进行策划。

一、背景分析

××一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅

一步之遥。这样具有“钻石级”市口的商业街，当前缘何一时难“热”在我们

拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准“病灶”对症下

药。据考察和分析，××一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面

原因。

(一)、商街设计“先天不足”

1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼××街、××路交汇处，西邻五星

级大酒店，原本属于最能吸引公众“眼球”、最宜举办大型活动的商业舞台，

能给商街源源不断注入人气。由于当初仅从景观角度设计广场的“旱式喷

泉”、“简易花坛”，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场很难发挥聚集

人流、吸纳大型活动的功能。广场热不起来，商街自然冷落。

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2、“假山”成了“绊脚石”。步行街南入口处的“假山景观”，既无观赏

价值，又横亘在道路中央，事实上成了阻碍游人进入内街的“绊脚石”。此

外，南入口的台阶亦与商街道路平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设

计如残疾人、盲人通道等。

3、内外街连接通道商用功能缺失。××街通往内街的三个通道，从商业功

能设计上看实属败笔。按照商业街区的布局要求，街区内主干道、副通道两侧

均应为店面房，以便使街区形成鳞次栉比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛

街购物，易于催生和聚集客流，而且能把土地资源利用率发挥到极致，如同上

海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。遗憾的是，××一期外街

通向内街的三个通道，两条是没有任何店铺的“幽巷”，顾客在街口看不到商

业气氛，甚至不知道里面还有内街；一期与二期之间的通道，同样因一期建筑

南侧没有设计店面房，走在南大街的顾客看不出街口的商业氛围而止步于此。

4、××街一侧临街绿化带的设计过长，阻挡店门，不少顾客入店购物因此

要绕一大圈，于是放弃了购买动机，导致临街店铺生意清淡。

(二)、商街策划“后天失调”

1、××广场商业街处于核心商圈，在市场竞争特别强调个性化的今天，商

街必须有自己的“灵魂”，即战略定位和商业主题。××广场商业街最早定位

是“××街”(很好)，后来又定位于“×××”（很好，只是推广很费力)，如

今准备冠以“××广场步行街”(老土，没有鲜明个性、目标顾客也不清晰)。

由于没有精确、精准的市场定位，关于商业上“我是谁”、“我为谁服务”的

问题没有首先解决好，其它问题也就难以解决了。

2、××广场是一处很好的“市民广场”，但要吸引广大市民聚集到这里，

还需要有浓郁的“广场文化”，例如象×××路、×××广场、×××步行街

那样的广场雕塑。此外，还需要有体现人文关怀的指引牌、休闲椅、售报亭、

公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前，由于上述设施没有配

套，××广场的“磁场效应”不佳，所以商街难“热”。

3、打造商街，服务“缺位”。开发商开发一片商铺销售出去，再由物业管

理公司去打理，这是开发商业房产的“老皇历”。事实上，经营××广场商业

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街，“物业管理”代替不了“商业管理”，商业街由“冷”到“热”需要专业

策划管理机构来“操盘”运作，此所谓“泛商业地产运作”。××广场起步阶

段缺少商业策划管理机构的全程介入，商铺的出租与经营全由业主与商户“婚

姻自主”，双方又都缺乏成熟的理性，商街本身也没有搞启动和培育市场的形

象“炒作”，这就无法形成火爆的商业氛围。此外，我们对业主购买店铺后的

关注程度不够，没有从尽快启动商街运营和提升商业价值的角度予以指导和服

务，例如，商街北口的66 号(圆形)、68 号(尖顶)两家首席店面房一直空关，

这对内街商户的经营及整个商街的气氛便构成较大影响。

二、商街定位

××广场商业街的战略定位至关重要，针对其所处的地理位置和商业环

境，根据城市消费群体的消费趋势和消费偏好，我们作如下战略定位：

1、街名：××广场时尚丽人街

2、概念：××广场————××街观光旅游的门户，国际品牌汇聚的商

街，都市丽人寻梦的×××。

3、广告语：××广场／时尚丽人街————与××相约，与××同行

4、商业门类：购物、休闲、餐饮、美容、娱乐

5、商品：主营国际国内名牌服装、服饰、化妆品、珠宝、眼镜、手表、休

闲食品、工艺品等。

6、顾客定位：都市中追求时尚的女性及国内外的旅游观光者。

7、经营理念：站在城市经营的高度打造一条闻名长三角的商业街。

三、招商策划

××广场时尚丽人街的招商，属于“突破困局”的举措，招商需从下列几

个方面入手：

(一)、发布招商公告

我们计划于4 月中旬在《××晚报》、××电视台发布招商公告，突出介绍

××广场时尚丽人街的市口优势、市场定位和潜在的巨大商机，吸引商户预约

登记承租店铺。

(二)、举办招商信息发布会

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该招商信息发布会拟于4 月20 日在毗邻的××饭店举行，出席的商户为

××及周边城市的时尚品牌经销商，以及××国贸市场有意入驻××广场经营

的服装、珠宝、化妆品商户。参会商户的人数拟控制在100 人左右。会上将发

布的主要信息是：

1、××广场时尚丽人街的总体规划、市场定位、独特优势和前景展望；

2、×××××街可供商户购买或租赁的店铺资源状况，包括售价、租金、

物管的优惠政策。

(三)、整合店铺资源

××一期的店铺均已出售，投资者是否愿意委托我公司代理招商和出租是

否同意接受我公司提出的代理租金价格(或称返租报价)举办招商信息发布会和

对外发布招商公告之前，须由××房屋销售公司与业主首先商定委托招商的意

向、租金价格等问题。一旦确定了哪些店铺可供委托招商，我们便可以对外开

展招商活动和引入商户、洽谈租金。

为了使××一期商街尽快形成良好的商业氛围，我们应争取所有空关店铺

纳入招商范围，并按照商街的市场定位有的放矢地展开招商。如果有的业主采

取等待店铺升值的态度，宁可闲置也不愿出租，我们应当认真加以引导，动员

其站在全局利益、长远利益的高度尽快出租，以便消除商街中的店面空关现

象。

对目前正在寻求转租、退租的商户，我们应当积极宣传本公司为繁荣商街

正在采取的举措，动员他们打消念头和恢复信心。如果商户仍然要转租、退

租，由于业主与商户之间有约定，我们可在双方解除合同后再将该店铺纳入招

商范围。

(四)、有关租金政策

××一期商街的商业气氛清淡，其中原因之一，是店铺投资者急于高回报

开出高租金，让许多欲入驻经营的商户望而却步。因此，我们在为业主代理招

商前，必须做好两项重要工作：第一，我们必须向业主说明南大街南北两端存

在的区位差异，说明××一期商街处于入市初期，繁荣兴旺需要有一个培育过

程，不能无视市场承受能力开“天价”。向业主说清道理很重要，高租金导致

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店铺无人承租，业主照常要背负购房贷款利息，店铺价值也很难提升。第二，

我们要从业主与商户的双方利益，设计比较符合市场行情和商街现状的租金政

策。当前，××一期店铺比较合适的租金是：

1、内街店铺：租金600～700 元／m2／年(经测算，内街店铺平均售价

8500 元，平均面积110m2，购房投资额约94 万元，购房贷款利率按4.7％计

算，年利息为4.4 万元。

如该类店铺以600～700 元／m2／年租金计算，年收益为6.6～7．7 万元，

剔除利息后的收益2.2～3.3 万元。这样的租金对商户来说，在目前情况下尚有

吸引力，易于接受。)

2、外街店铺：租金800-900 元／m2／年(经测算，外街店铺平均售价

12500 元，平均面积200m2，购房投资约250 万元，购房贷款利率按4.7％计

算，年利息为儿75 万元。

如该类店铺以800～900 元／m2／年租金计算，年收益为16～18 万元，剔

除利息后的收益4.25～6.25 万元。这样的租金对商户来说，目前情况下尚易于

接受。)

(五)、商户入驻优惠措施

为了有效启动市场和给商户入驻经营树立信心，我们将“放水养鱼”，从

尽快繁荣市场的高度，适时推出必要的优惠措施：

第一，商户入驻商街经营一年以内，我们将免费提供一个灯箱广告位(由我

方制作灯箱，灯片制作及电费由商户负责)，供其做商品或品牌宣传；

第二，凡商户举办品牌宣传、商品促销活动，一年内允许在北广场上每季

免费举办一次活动，鼓励举办有较大影响力的广场“时尚秀”活动；

第三，凡商户入驻经营一年内，店铺物业管理费将按八折优惠收取；

第四，为降低入驻商户的经营成本，我们将协调工商、税务部门，给予

××广场商业街以集贸市场的税收优惠政策，同时在工商管理费的收取上适当

减免。

四、商业氛围营造

(1)、商街指示识别系统布置(详见××广告公司设计效果图)

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(2)、设计制作广场、内街雕塑作品(参见×××步行街雕塑照片)，以增添

××广场的文化底韵，吸引游人前来休闲。

(3)、广场、内街将有序设立景观式落地广告灯箱、欧式休闲椅、公用电话

亭、报刊出售亭、饮料及冰淇淋售卖亭等，广场上采用鲜花盆景搭建可移动立

体景观花坛，增加视觉看点，扩大商街的休闲与服务功能。

(4)、邀请政府部门、社会团体前来举办广场主题活动，借力炒热广场、活

跃气氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活动频繁，联系总工会、文联、

群艺馆、新华书店等单位举办广场活动，借助媒体推波助澜，巧妙宣传××广

场。

(5)、与市摄影家协会和新闻媒体联合举办《××风韵》优秀摄影作品广场

展示活动，用文化手段提升××广场的时尚品位。

(6)、5 月份起，争取举办几次《××之夏》广场音乐欣赏会，用高雅艺术

推高××广场在市民心目中的地位，提升广场的“聚流”效应。

五、商街硬件改造建议

1、××北广场实施改造，以适合举办大型活动。

2、××一期南入口的假山拆除，地面实施人性化、商业化改造。

3、临××街一侧的店前花圃实施改造，便于顾客无阻碍进店。

4、内街的地面进行排水改造，防止夏季雨水倒灌进入店铺。

5、××一期南侧花圃争取拆除，最好建造一排店面房，既可街口开店吸引

顾客步入内街，又可创收。

上述方案，经董事长批准后组织实施。

篇二：商业街策划方案

前言

6 月10 日，重庆海昌加勒比水上乐园开园，重庆加勒比水上乐园是西部

最大的山地水主题公园，它的开园必将吸引众多的游客前来游玩，这正是加勒

比商业街宣传和炒作的大好时机，由于目前商业街还没有开业，商业环境还没

有形成，为此，加勒比商业街决定在水上乐园开园期间，开展美食展销，营造

商业氛围，另一方面，趁热打铁，通过一系列推广活动，来聚集人气，吸引游

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客。同时由于商业街商家入住以来还没有举行过推广活动，商家也一直要求开

展活动来炒热商业街，这就是商业街在水上乐园开园期间开展推广活动的原

因。

一、活动目的

1、借加勒比水上乐园开园之势，趁热打铁，宣传和炒作加勒比商业街，为

商业街造势；提高加勒比商业街的知名度，扩大加勒比商业街的影响力。

2、通过活动营造商业氛围，树立商家信心；

3、通过活动树立加勒比商业街核心理念，明晰商业街的差异化定位，创立

商业街的个性化特色，打造商业街的品牌形象；

4、通过活动让游客了解、认知、熟悉加勒比商业街，进而喜爱、钟情加勒

比商业街。

二、活动时间

1、表演活动：

6 月12 日（星期五）17：00—21：30

2、露天电影：

6 月12 日（星期五） 20：00—22：00

3、美食展销：

6 月12 日——6 月28 日

注：表演活动和露天电影如遇小雨，活动照常进行；如遇大雨活动顺延一

天。

三、活动地点

1、表演舞台：

商业街入口喷水池前。

2、美食展销：

1）特装展位：

▲商业街下街4 个：

▲商业街上街2 个：

2）标准摊位：

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▲商业街下街30 个（含10 个花车）；

▲商业街上街20 个；

四、总体思路

1、活动要营造现场氛围，体现狂欢、热烈、激情、浪漫的主题；且每天要

有一个活动主题；

2、活动要符合目标消费群的胃口，吸引观众互动和参与；

3、活动设置要考虑观众的互动和参与；

4、活动要体现加勒比的特色，特别是婚庆经济的特色；

5、活动要与水世界和楼盘促销相结合，相互促进、优势互补。

6、活动奖品要与水上乐园和商业结合起来。

五、市场分析

1、海昌加勒比自身分析

要对海昌加勒比商业街迹象推广，我们首先要清楚加勒比的特色是什

么？加勒比的品牌核心价值是什么？如何给加勒比定位？

一方面从加勒比的命名来分析。提到加勒比，我们首先想到的是海、其

次就是海盗。海，使我们联想到海的神秘、海的壮阔、海的汹涌澎湃；海盗，

使我们联想到神秘、疯狂；

另一方面，从加勒比的商业业态来分析，海昌加勒比打造的是四大产业

链，包括“旅游经济”、“休闲经济””婚庆经济“和“会展经济”。人们

“旅游”的目的很大一部分是为了了解未知世界（神秘）；而“婚庆”肯定是

“浪漫”的事业；人们“休闲”的目的是为了放松、无拘无束，快快乐乐。

总结，从以上两个方面分析，我们对加勒比的特色可以概况为：

“神秘、浪漫、欢乐”

所以，我们可以把加勒比的品牌核心价值确定为：“神秘、浪漫、欢

乐”

2、消费者分析：

其次，我们要对消费者进行分析，消费者的分析包括消费者的来源和消

费者特征分析：

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1）消费者