北京市业主委员会成立的条件、程序
据统计，北京目前有3000多个住所小区，1700多家物业公司，业主委员会却仅有400多个，真正由业主自己成立并能代表业主发挥作用的业主委员会更是少得可怜，无数业主反映想成立业主委员会难，实现业主委员会备案更难。利用调查，业主委员会成立难的最主要缘由在于业主对相关法律学问不认识，流程不清晰，导致无所适从。因此，招聘专业律师帮助业主成立业主委员会应是一个比较好的挑选。
一、业主大会及业主委员会介绍
首先，业主大会不是所谓的自发组织，更不是违法组织，它是彻低依据国务院颁布的《物业管理条例》的规定，依法成立、依法召开的大会，依法成立的组织。成立业主大会的主要法律依据、主要的行为依据是《物业管理条例》，还有建设部颁布的《业主大会规程》，以及各地房产机关颁布的相应文件。 而业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业想法愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。是业主（代表）大会的常设执行机构，由业主（代表）选举产生，受业主（代表）大会托付，对物业管理公司举行监督或者采取自治管理（国家法律规矩禁止的除外），同时协调处理个别业主权益与大多数业主权益之间的冲突和纠纷。
业主委员会的权力基础是其对物业的全部权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重事件项拥有打算权。
二、业主大会及业主委员会的成立条件 实际当中，各个地区成立业主大会及业主委员会的条件不尽相同。
1、如按照《江苏省物业管理条例》及《南京市物业管理方法》的规定：物业管理区域内，已交付使用的物业建造面积达到50％，或者已交付使用的物业建造面积达到30％不足50％，但使用已超过一年的，应该由所在区的物业管理行政主管部门指导召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
2、如按照《成都市物业管理业主大会规程》成房物管[2023]7号 相关条款规定：公有住房出售达到总建造面积1/2以上的，商品房出售达到总建造面积2/3以上且竣工交付使用满1年的，业主应该筹备业主大会的成立。 3、京政办发〔2023〕91号文规定：“凡商品房、经济适用住房入住率超过50%，或首户入住已满二年的新建居住小区，应组建业主委员会；1994年底前投入使用的老旧小区，房改售房率超过50%的，应组建业主委员会。”
4、按照《上海市住所物业管理规定》的第七条相关规定： 业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。 一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建造面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应该召开首次业主大会会议，成立业主大会。
因此，普通来说，《物业管理条例》和《业主大会规程》对业主委员会的成立只做了原则性的规定，即小区成立业主大会及业主委员会需要以住房的出售面积达到建造总面积的一半以上，但是各个地区，按照该地区的实际状况又有进一步详细的规定。 三、业主大会及业主委员会的成立程序
（一）、 提出申请
向房管局提出成立首届业主委员会的书面申请，填报《首届业主（代表）大会筹备小组申请表》，并且报街道办事处备案。 （二）、 成立业主委员会筹备小组
街房管局接到申请后，做出书面批复看法，指导小区成立业主委员会筹备小组。
（三）、 筹备小组开展筹备工作 1、筹备小组自成立起30日内拟好《业主委员会选举方法》、《业主大会业主议事规章》和《业主公约》，并在小区内显然位置张贴公告，征求业主想法。《业主大会业主议事规章》和《业主公约》这两份文件需由2/3业主书面同意才干利用，这是最重要的事情，以后的程序都是依据这两个文件举行，对相关规章、事项要制定具体。例如：放弃即视为同意，人防、停车库等地下空间不计入投票权等。
2、确认业主身份，确定业主在业主大会上的投票权。业主的投票权按每户一票计算，物业建造面积每一平方米为投票权的计算份额，超出部分按四舍五入处理。以产权证实书为准。单位代表须有单位授权托付书。
3、组织各楼宇开业主大会产生业委会候选人。因为业主较多，不行能召集全部业主在一起开会，可以以幢、单元、楼层等为单位，分时分区召开业主大会，开会选出业主代表参与业主大会，此后开业主代表开会即视为开业主大会。业主代表的产生应经其所代表的业主中拥有1/2以上投票权的业主利用。凡须投票表决的，业主赞同、反驳及弃权的详细票数经业主本人签字后，由业主代表在业主大会投票时照实反映。业主代表的投票权是其所代表业主的投票权的总和。 业主大会会议可以全体业主集中统一开，也可以部分业主分时分区地开；可以采纳集体研究的形式，也可以采纳书面征求看法的形式。但应该由物业管理区域内有1/2以上投票权的业主参与，票权数过2/3投票利用，才有效。
4、筹备小组完成以上工作后，将业主委员会候选人的名单及简历表、《业主委员会选举方法》、《业主大会业主议事规章》和《业主公约》，送达街道办事处，并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请。筹备小组打算业主大会成立的时光和业委会的组成人数（5-15人，单数），定出投票时光（3-7天，要报国土局备案）。汇合业委会候选人的资料，将候选人的简历表、选票样本、业主大会议程向业主见贴公告。做好会务筹备工作，包括落实场地，制作选票，制作设置一或多个投票箱（也可上门收选票），由国土局封投票箱，点票时由国土局开箱和鉴证。业主大会召开１５日以前通知投票权人，国土局、街道办事处、开发商、物业公司等有关人员到场。
5、筹备小组按照议程召开业主大会，收集记下选票；审议并表决利用《业主大会议事规章》及,《业主公约》；藏匿点票，宣读选举结果，产生业主委员会。会后筹备组将大会签到表，选举结果统计表予以公布。 业主大会或业主代表大会应该有1/2以上投票权的业主或业主代表出席。业主大会或业主代表大会作出的打算，应该经出席大会的1/2以上投票权的业主或业主代表利用。
6、一个平方米一个投票权。要弄清晰业主的住房面积，可从国土局拿到业主的资料，在收选票时，请业主展示产权证实。在填写业主代表投票托付书时，应当附上双方的身份证以及产权证实。可以要求现在的物业管理公司利用国土局提交一份业主名单资料。假如物业管理公司否决，则可以直接利用国土局，向物业管理公司施加压力。
7、开发商惟独一个投票权。一个商铺一个代表。商铺可以当业主代表，只要在业主委员会选举中，业主如不投他票，他即落选。即使他入选了业主委员，也可以利用少数听从多数的原则让他的看法不能实现。由住所业主代表负责收选票事宜。住户面积大于商铺面积，就没问题。
8、筹备小组成员可以成为业主代表，成为业主委员会成员。
9、业主委员会每个成员只代表一个投票权，采取少数听从多数原则。业主委员会凭业主大会的授权行事，业主委员会作出的打算须由业主大会即业主代表表决确认，业主委员会对业主大会或业主代表大会负责，维护全体业主的合法权益。业主大会表决以面积计算选票权，每个业主代表所代表的份额不变。
10、单位办公楼可以参与投票，单位办公楼在小区内，使用小区的公用设施。假如票权数不够，则要把单位办公楼拉进来，说服的理由：大家都在同一个小区内，要把囫囵小区的平安、稳定、美妙，要把小区统一管理，才有利于大家的工作和生活。
11、发送文件给业主时，请其签收，用回执证实已经给过文件，视为送达。假如业主故意见，可以附看法。如某业主不同意某一条款，采取少数听从多数。
12、提交的业主委员会成立申请需要改动的，可以提交补充资料，用来补充说明更改的状况。 13、由业主代表收集票数，提出两个问题让业主回答：①是否惬意现在的物业管理公司？②是否情愿托付业主委员会选举物业管理公司？业主只需要回答是或者否。每家都要做出书面看法。
14、开发商也应当会同意公约和议事规章（这是房管局制定的，是公正的），由于他也想争取到物业管理权。
15、普通来说，应当有修理基金，假如没有，则要在以后集资。 （四）、 业主委员会应该自成立起3日内召开首次业主大会，推选出委员会主任1人，副主任1-2人。
（五）、 业主委员会应该自选举产生之日起15日内，持下列文件向区、县级市物业行政主管部门办理核准记下手续。（一）业主委员会记下申请表。
（二）业主委员会章程。（三）业主委员会委员选举产生的报告及其资料。（四）业主公约。（五）其他相关资料。 （六）、 核准批复
收到区、县级市物业行政主管部门的备案看法，业主委员会成立。
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