购房人在明知自身不具备购房资格的情形下与房地产公司签订房屋买卖合同，在限购政策结束后仍未办理过户手续且没有证据证明非因自身原因未办理过户登记，应当认定其为“自身原因未能办理产权登记”情形，不符合排除执行的条件。
阅读提示购房人对于“非因自身原因未办理过户登记”负有举证责任。开发商虽自认因其原因未办理过户登记，但案外人执行异议之诉并非仅处理购房人与开发商两者之间的纠纷，而同时影响申请执行人的权益，故不能仅凭开发商的自认来认定事实。购房人未举出相应证据证明“非因自身原因未办理过户登记”的，应依法承担不利的法律后果。
案情简介李凯宇向云南巨和房地产开发有限公司购买巨和美术小区3栋403号房屋，并支付了全部房款，房屋由李凯宇使用至今。李凯宇因以上房屋被昆明中院查封而向昆明中院提出执行异议，经昆明中院依法组成合议庭进行审查，认为根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，李凯宇主张购买的房产未在产权管理机关办理备案登记手续，也没有提交证据证明涉案商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房产。故李凯宇对涉案房产不享有足以排除强制执行的权益，异议不成立，后作出（2017）云01执异406号裁定：“驳回案外人李凯宇的异议请求。”裁定书送达后，原告提起本案执行异议之诉。
相关法律法规、司法解释
《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
裁判观点一审法院：最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定是对无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，只要以上条件具备，即可排除人民法院的执行。本案中，原告明知自己属于限购政策无法及时办理产权登记，却依然同第三人云南巨和房地产开发有限公司签订协议书，约定“待限购政策到期取消、具备办理所购房屋的产权登记手续条件后”再办理房产证。作为买受人原告对本案未能及时办理房产证存在重大过错，因其自身原因导致未办理过户登记，其不满足上述规定中第（二）项排除执行的条件，不足以排除执行，故对原告的诉讼请求本院不予支持。二审法院：本院认为，诉争房屋登记在开发商巨和公司名下，故判断李凯宇是否享有排除强制执行的民事权益，首先应当适用《执行异议和复议规定》第二十九条规定的要件予以判断。二审中，李凯宇虽然提供了昆明市不动产信息档案管理中心出具的查询无结果通知书，证实2019年1月7日这一时间点其名下没有登记房产，但在其与巨和公司于2013年1月7日签订的《协议书》中载明：“待限购政策到期取消，具备办理所购房屋的产权登记手续条件后，由甲方在上述条件具备之日起的90个工作日内，为乙方或乙方指定人员办理产权证”，表明在购买涉案房屋时李凯宇名下还有其他房产，其在二审期间提交的房屋信息查询摘抄表证明其于2017年6月1日将名下位于昆明市建设路的住房转让给案外人吴维吉，转让行为发生在涉案房屋被一审法院查封之后，李凯宇的该行为属于规避法律的行为，其不能因规避法律的行为受益，故其就涉案房屋享有的民事权益并不符合《执行异议和复议规定》第二十九条中规定的可以排除执行的条件。其次，本案是否应当适用《执行异议和复议案件规定》第二十八条的问题。本院认为，《执行异议和复议案件规定》第二十八条是对无过错不动产购买人执行异议成立条件做出的一般规定，包括各类住宅商品房（并不区分购买的是首套住宅还是非首套住宅）和非住宅商品房购房人等，与该规定第二十九条之间并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系，从两项条文对执行异议成立要件的规定上看，第二十九条规定的住宅商品房（首套住房）购房人排除执行异议的条件相对于第二十八条中一般不动产购买人排除执行异议的条件更宽松，如无须占有房屋，只需支付百分之五十以上购房款等，立法目的系为了加强对执行异议诉讼中首套住房商品房购房人权益的保护，并非限制和排除对无过错不动产购房人的保护。因此，即使李凯宇购买的不是首套住宅商品房而不能适用《执行异议和复议案件规定》第二十九条的规定处理，但只要李凯宇的执行异议符合该规定第二十八条的设定条件，仍应按照《执行异议和复议案件规定》第二十八条确定涉案房产可以排除强制执行。在本案中，判断“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一要件是否成立，应当从买受人的主观心理状态和客观行为等方面的判断，包括是否明知政策限制办理产权登记而购买，是否明知涉案不动产上有阻碍办理产权登记的权利负担而购买，是否主观上怠于办理过户登记等情形。根据本案查明的事实，李凯宇与巨和公司于2013年1月7日签订的《协议书》中载明：“待限购政策到期取消，具备办理所购房屋的产权登记手续条件后，由甲方在上述条件具备之日起的90个工作日内，为乙方或乙方指定人员办理产权证”，证实在购买涉案房屋时，李凯宇属于限购人员范围，李凯宇认为其购买涉案房屋的行为并不违反限购规定的主张不能成立。违反限购规定签订房屋买卖合同并不影响合同效力，但违反限购规定会直接影响涉案房屋的产权登记手续办理。李凯宇明知房屋限购政策内容，明知案涉房屋因限购措施而无法办理过户登记，其在主观明知的情况下仍然与巨和公司签订补充协议，导致在限购期间不能办理产权证，对此其存在过错，应当自行承担不能办理房屋过户登记而产生的不利后果。另外，按照李凯宇与巨和公司签订的协议书约定，在具备办证条件后，由巨和公司在90个工作日内为李凯宇办理产权证，李凯宇应按照规定缴纳税费，提供相关材料，现没有证据证实限购政策取消涉案房屋具备办证条件后，在长达一年半的时间内，李凯宇曾经申请办理产权证，向办证机关提交了书面办证申请或者办证资料，不能证实其积极主张了权利。其主张系因巨和公司拖延办证造成未能办理产权登记手续，但并没有提供证据加以证实，其还主张巨和公司对于拖延办证事实予以认可，但本案系执行异议之诉，应由案外人李凯宇承担相关举证责任，被执行人对于案件事实的认可并不免除李凯宇的举证责任，故对其主张本院不予采纳。且根据补充协议的约定，在巨和公司未在90个工作日内向房产管理部门递交产权登记手续的，应当向李凯宇承担违约责任，现也没有证据证实李凯宇因为巨和公司未按期办理产权证而向有关部门投诉或者依法追究巨和公司违约责任，故应认定李凯宇未积极主张办理产权证，行使其权利，李凯宇对于未能及时办理涉案房屋产权证存在过错。综上，李凯宇因其自身原因未办理过户登记，不符合《执行异议和复议案件规定》第二十八条规定的排除执行的条件，不享有排除执行的民事权益，涉案房产仍应继续执行。最高法院：二审判决已查明昆明市于2011年开始房屋限购，后于2014年8月解除限购。李凯宇于2011年购买案涉房屋时，其本人和丈夫肖英红名下已有两套房屋，不符合昆明市限购政策规定的再次购买房屋条件，因此李凯宇与巨和公司签订了协议书，约定待限购政策取消、具备办理所购房屋的产权登记手续条件后90个工作日内办理产权登记。李凯宇明知自己属于被限购人员仍购买房屋，系因自身原因未能办理产权登记。其次，从2014年8月昆明市解除限购政策，到2016年3月2日案涉房屋被查封，有一年半左右的时间可以办理产权登记。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，李凯宇对于这一期间“非因自身原因未办理过户登记”负有举证责任，但李凯宇亦未提供充分证据予以证明。巨和公司虽自认因其原因未办理过户登记，但案外人执行异议之诉并非仅处理李凯宇与巨和公司两者之间的纠纷，而同时影响申请执行人朱红的权益，故不能仅凭巨和公司的自认来认定该事实。由于李凯宇未举示相应证据证明该期间“非因自身原因未办理过户登记”，故应承担不利的法律后果。
案例来源李凯宇、朱红案外人执行异议之诉一审民事判决书李凯宇、朱红案外人执行异议之诉二审民事判决书李凯宇、朱红案外人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书案号：（2018）云01民初1172号、（2019）云民终1247号、（2020）最高法民申2233号裁判时间：2018年12月29日、2019年11月30日、2020年6月30日
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