省农村信用社
个人一手商用房贷款管理办法
第一章 总 则
第一条 为规范个人商用房贷款管理，促进个人经营类贷款健康发展，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》和其他有关法律、法规、部门规章及《省农村信用社个人经营类贷款管理办法》相关规定，制定本办法。
第二条 本办法所称一手商用房是指贷款人向借款人发放的，用于借款人购买国有土地上已经建成并验收合格，首次交易的商用房（即房地产开发商或其他合格开发主体开发建设后销售给个人的商用房）的贷款。
第三条 本办法主要适用于售房人承担阶段性担保（指借款人所购买商用房尚未取得所有权证，贷款发放后至办妥正式登记手续前，售房人为贷款提供的阶段性保证），原则上借款人主要以所购买商用房提供全程抵押的一手商用房贷款。
售房人是指符合《省农村信用社商品房贷款楼盘项目准入管理办法》相关准入条件，经审批同意合作的房地产开发商或其他合格开发主体。
第四条 个人一手商用房贷款业务坚持“集中经营、精细管理、控制风险、有效发展”的原则。
第二章 基本规定
第五条 个人一手商用房贷款的对象为年满18周岁，具有完全民事行为能力的个人，包括拥有合法居留权的外国人。
第六条 借款人需具备下列条件：
（一）具有完合法有效的身份证件，贷款到期时借款人年龄男性不得超过65周岁，女性不得超过60周岁；
（二）具有足额偿还贷款本息的能力；
（三）信用状况良好，信用等级原则上达到A级以上；
（四）已签订合法有效的购房合同，且所购房屋用途为商业用房；
（五）有不低最低于规定比例的首付款证明；
（六）同意以所购商用房设定抵押担保，或提供贷款人认可的其他抵押、质押担保；
（七）贷款人规定的其他条件。
第七条 贷款额度。个人一手商用房贷款额度应根据借款人所购商用房的建筑面积、单位价格、成新率以及借款人首付比例、还款能力等因素合理确定。一手商用房贷款金额最高不超过借款人所购商用房成交价格减去规定的最低比例的首付款。
第八条 贷款期限。个人一手商用房贷款期限最长不超过10年，且房龄加上贷款期限不得超过15年。
第九条 担保方式。个人商用房贷款可采用抵押或质押方式，不得单独使用保证方式。
抵押方式主要指借款人以所购商用房作为抵押物，对于尚未取得房屋所有权证的，售房人应提供阶段性保证；借款人采用所购商用房以外的担保物设定抵押的，原则上仅限于借款人及家庭主要成员名下的商用房产。
采用质押方式的，质押物原则上仅限于定期储蓄存单，并按相关管理规定执行。
第十条 根据市场化原则自主定价，实行差别利率，可以采取固定利率和浮动利率两种方式，不得违背国家相关调控政策。
第十一条 个人一手商用房贷款原则上以月为还款周期，贷款期限在1年以上的，主要采取等额本金或等额本息还款方式。
第十二条 个人一手商用房贷款在办妥正式抵押登记之前，售房人在贷款人处应设定阶段性担保。
第十三条 保证人在贷款人处开立保证金专户，原则上交纳不低于10%比例的保证金，并在相关协议、合同中明确约定以该专户内的保证金为所担保的债务承担阶段性保证。
第十四条 申请抵押（预告）登记及领取他项权利证书等工作由中台信贷评审部门双人办理。
第十五条 以借款人所购商用房设定抵押的一手商用房贷款，所购一手商用房尚未完成所有权初始登记的，原则上在办妥阶段性担保和抵押预告登记之后发放，对当地房屋登记机构未开办抵押预告登记的地区，贷款应在办妥阶段性担保和房屋买卖合同登记备案之后发放。
借款人所购一手商用房已经完成所有权初始登记的，贷款既可在办妥商用房所有权初始登记和抵押登记之后发放，也可在办妥商用房所有权初始登记及阶段性担保、收执房屋登记机构出具的抵押登记受理证明之后发放。
第三章 贷款申请、受理调查
第十六条 借款申请。借款人申请一手商用房贷款应提供以下资料：
（一）借款人及家庭主要成员身份证件；
（二）借款人婚姻状况证明；
（三）借款人还款能力证明；
（四）购房首付款证明；
（五）借款人与售房人签订的合法有效的购房合同；
（六）有共同借款人的，共同借款人须按要求提供身份证件及其他相关证明文件；
（七）借款人以所购商用房之外的其他商用房设定抵押的，须提供抵押物房地产权利证书、抵押物所有权人及共有权人的身份证件及其同意抵押的书面承诺；
（八）贷款人要求提供的其他资料。
上述资料能够留存原件的留存原件；不能留存原件的，审核无误后留存复印件，加盖“与原件核对相符”章后由两名调查人员签字确认。
第十七条 贷款受理、调查。
（一）调查人员对收集的信贷资料初步审核，同意受理的，应及时进行双人贷前调查，贷前调查主要包括以下内容：
1、贷款资料是否真实、完整；
2、借款人购房行为是否真实。对于售房人员工、建筑企业员工及楼盘销售企业员工集中购买参与开发、建设及销售的楼盘的，应特别关注购房行为的真实性，并在调查报告中出具明确的调查意见及风险提示；
3、借款人及配偶信用状况是否符合规定。须通过查询人民银行个人征信系统调查借款人及配偶信用状况，打印并保存信用报告；
4、借款人及配偶还款能力是否充足。调查核实借款人及配偶本笔商用房贷款月还款额与月收入之比是否在50%（含）以下、月所有债务支出（含本笔贷款的月还款额）与月收入之比是否在55%（含）以下；
5、购房首付款比例是否符合相关规定及按揭楼盘准入限定，是否已真实、足额交付；
6、贷款期限、额度、还款方式等是否符合规定；
7、借款人所购商用房与周边同类、同档次商用房价格相比是否处于合理水平；
8、贷款担保是否合法、足值、有效。抵押物权属状况是否清晰，抵押物共有权人是否出具同意抵押的合法文件。对借款人以所购商用房之外的其他商用房设定抵押的，须按规定进行价格评估。调查人员要对评估价格是否合理出具明确的调查意见并进行签字确认。
（二）调查人员要与借款人至少面谈一次，重点了解借款人的基本情况、购房行为及贷款行为的真实性、还款意愿等并做好面谈记录。
（三）调查人员应根据对信贷资料的分析及面谈情况确定是否开展实地调查。开展实地调查的，应重点了解借款人家庭状况、职业特征、收入情况、居住环境等因素并进行综合评估。
（四）调查人员就借款人提供资料的真实性和完整性、购房行为真实性、信用状况、还款能力、购房首付款真实性、房产交易价格合理性，以及贷款要素（金额、期限、利率、还款方式、担保方式等）、限制性条件等提出调查意见，并出具是否同意贷款的调查结论。
（五）调查人员和调查部门负责人均不同意贷款的，可中止贷款程序，及时通知借款人不予贷款的原因。
（六）调查人员同意贷款的，报中台信贷评审部门进行审查。
第四章 贷款审查、审批、签约和登记
第十八条 贷款审查。
（一）主要审查内容包括：
1、信贷资料是否完整、合法、有效；
2、借款人及配偶的信用报告是否完整，信用状况是否符合规定；
3、借款人及配偶本笔商用房贷款月还款额与月收入之比、月所有债务支出与月收入之比是否符合规定；
4、购房首付款支付是否符合规定；
5、贷用途、金额、期限、利率、还款方式等是否符合规定；
6、贷款担保是否符合规定；抵押物权属是否清晰，抵押物共有权人是否出具同意抵押的合法文件；借款人以所购商用房之外的其他商业房产设定抵押的，抵押物是否经过价格评估，估价报告是否完整、合法、合规，估价结论是否基本合理；
7、调查结论是否完整、清晰。
（二）审查人员应基于信贷资料，通过尽职审查，对借款人购房风险进行整体评价，并特别关注借款人购房价格合理性。对于售房人员工、建筑企业员工及楼盘销售企业员工集中购买参与开发、建设及销售的楼盘的，应特别关注购房行为的真实性。
（三）审查人员认为调查部门移交的信贷资料不全、调查内容不完整、不清晰的，应要求调查人员补充调查或重新调查。
（四）审查人员就借款人信用状况、还款能力、购房首付款支付、贷款要素（金额、期限、利率、还款方式、担保方式等）及限制性条款提出意见，出具是否同意贷款的审查结论，报独立/有权审批人审批。
第十九条 贷款审批。审批人员在授权范围内独立作业，对于未获批准的申请及时通知申请人；对于需要补充完善资料的，按要求补充资料后重新履行审查、审批程序；对于审批同意或有条件同意的贷款申请，及时通知相关人员落实有关条件、办理合同签约及抵押担保等手续。
第二十条 签订合同
（一）贷款经审批同意后，贷款人通知借款人提供在贷款人处开立的用于还款的银行卡（折），并留存复印件。
（二）贷款人与借款人夫妻双方（含财产共有人）当面签订个人商用房贷款相关合同、协议、承诺等。
第二十一条 担保登记。
（一）由售房人提供阶段性保证担保的，阶段性担保原则上自贷款发放之日起至办妥抵押登记手续之日止，售房人应在保证合同相应处签章确认。
（二）贷款人收执已经备案登记的房屋买卖合同，按规定取得抵押（预告）登记证明、抵押（预告）登记受理证明或他项权利证书。
（三）借款人以所购商用房之外其他商业房产设定抵押的，按规定办理评估登记手续。
第五章 贷款发放、档案管理、回收及清户撤押
第二十二条 贷款发放。贷款人在确认房屋买卖合同已经生效并办理登记备案、担保已经落实、限制性条款已经全部落实，放款条件得到满足的前提下，按借款合同相关规定，将贷款资金划入售房人账户。
第二十三条 档案管理。按照统一标准、分级管理、逐级建档、规范操作的原则归集整理个人商用房贷款档案，平时只使用电子档案，实物档案实行集中保管。
第二十四条 借款人以所购一手商用房设定抵押的，贷款人应督促售房人、借款人及时办理房地产初始登记、转移登记。贷款人应在商用房转移初始登记之后三个月内申请办理抵押登记。
第二十五条 贷款收回。贷款人可采取短信方式提醒借款人在每期还款日前存入足额偿贷资金，系统于约定还款日自动扣收。借款人可以提前部分/全部偿还贷款，具体申请流程按照贷款人具体规定执行。
第二十六条 清户撤押。借款人偿还全部贷款本息后，贷款人出具贷款结清凭证，客户经理负责通知借款人，持有效身份证件、借款合同以及购房合同等办理抵押注销相关手续。
第六章 附 则
第二十七条 本办法由省农村信用社联合社负责解释和修改，各县级行社根据本办法制定实施细则后开办具体业务。
第二十八条 国家出台相关商用房调控政策与此办法规定不一致的，依照相关政策规定执行。
第二十九条 本办法下发之日起实行。
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