论房地产项目开发的主题策划（一)
一、房地产项目开发策划主题与主题策划
（一）房地产项目开发策划主题
房地产策划主题是房地产项目开发集中表达的特殊优势和独特思想,是发展商倡导的某种生活方式。特殊优势是客观具备的有利条件，其中有些是一目了然的，无需过分强调,本身就有吸引力，如区位、地段、交通、环境等；有些则是潜在的,要通过反复调研、考察、分析，才逐步明了；而发展、昭示并且淋漓尽致地渲染和表达这些潜在优势，往往会使房地产项目开发独具特色.独特思想是主观创造的特殊概念个性。通过主动营造某种主题氛围，激发人们对特定生活意向的联想,使居住的物质环境变得人性化、亲情化.房地产项目开发策划主题包括宏观主题和微观主题.
（二)房地产项目开发主题策划
主题策划亦称概念设计或理念设计，是房地产策划的一项相当重要的内容，它是策划人通过房地产策划实践总结出来的一种有效方法。主题策划是房地产策划的核心,通过主题策划的贯穿和支持。可以推动房地产项目开发的全面创新。
主题策划有狭义与广义之分。狭义的主题策划是指为规划设计或建筑设计所赋予的一种创意概念；广义的主题策划是指为房地产项目开发所赋予的总体指导思想，是贯穿房地产项目开发发展始终的“灵魂”。
二、房地产项目开发策划主题的作用
策划主题是项目开发理念的抽象概括。它是房地产项目开发思想、市场定位、规划设计、营销推广、物业服务等各方面的综合体现。一个成功的策划主题,它对整个房地产开发项目具有如下的作用：
第一，策划主题能统率、贯穿项目的各个环节，使项目的各个要素围绕着中心思想展开。
从房地产项目开发到完成要经过很多环节,开发商的土地选择、规划设计、建筑工程、营销推广、物业管理、社区文化建设等行为均围绕这一中心完成,各个环节在主题概念的统率才能不偏离房地产项目开发的中心和方向.如广州“保利花园”。它的主题是“国家康居示范工程"。为了赋予“保利花园”这一主题概念内容。规划、设计按国家康居示范工程标准进行;政府允许容积率为3，但“保利花园"降低为2．2，牺牲容积率，换来好环境.
第二，策划主题能体现项目产品的综合设计创意，使产品在文化内涵上满足人们的精神需求，在品质功能上满足人们的物质需求。
房地产产品与其他商品相比,具有物质功能复杂、精神内涵丰富的特征，特别是住宅产品更是如此。优秀的主题概念，在文化内涵上给予人们精神上的愉悦,在品质功能上给予人们舒适和满足,这是因为策划主题能体现房地产项目开发产品的文化内涵、科技内涵和服务内涵。广东顺德“碧桂园”的主题概念“给你一个五星级的家”,表达客户住进去后享受星级酒店的待遇，有“宾至如归"的感受。这种感受无论在精神上还是在物质上都是相当明显的。
第三，策划主题能使项目具有区别于其它项目而展现出来的特有个性.
这种房地产项目开发特有个性，无论在内容、气质上，还是在形式、手段上均独具一格,别人难于模仿.著名的例子是广州“奥林匹克花园”，它的主题概念是“运动就在家门口”，把奥林匹克精神的体育理念贯穿于项目之中。在规划布局、配套设施、社区文化等方面都与“运动"有关，最终使项目体现出人们极力追求的“健康"心理。具有独特的个性，人们无法“克隆”。
第四,策划主题能使项目在推广时易于体现项目优势，赢得买家的广泛认同。
每个房地产项目开发都应有自己的项目优势。项目优势来源是多方面的，有的在建筑风格方面、有的在规划设计方面，有的在地理位置方面，有的在生态环境方面，还有的在配套实施方面。这些项目优势如果不在策划主题上体现出来，就很难引起买家注意.往往有这样的情况，一个相同项目在不同的策划人手里,项目的命运就不一样。这里除了其他原因外，一些策划人不善于用主题概念来表达项目的优势、从而导致项目滞销就是一个主要的原因。
第五,策划主题能提升房地产产品的价值。
策划主题作为概念资源，如果没有具体的内容来支撑是无价值可言的.如果它由具体的内容支撑着，就有一定的价值，这个价值就是人们所说的附加值之一。主题概念能提升房地产产品的价值，实际上就是使产品的附加值增大了。新颖、独创的主题概念，能使项目的价值高出同类项目的价值很多，但仍然很快销售出去。2001年，当人们正在为用什么创新的主题概念而绞尽脑汁时,北京的发展商用音乐理念融人楼宇而使项目大获成功。地处京郊顺义马坡的维也纳森林“音乐主题别墅”，将目标客户群定位在喜爱音乐、追求优雅生活一族，面市之初即赢得了市场的热烈响应，300多套别墅70％已经被买家预订。而在这个项目旁边也有别墅项目，销售价格和销售情况就大不如“音乐主题别墅”项目了.
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