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设计阶段成本控制技术措施

时间：23-10-01 网友

美盛置业工程设计阶段成本控制技术措施摘要一览表

序号

设计项目

成本控制关注要点及建议

地质勘探

1. 勘探布点的密度建议：塔楼下间距10米，非塔楼部位20米，根据需要局部适当加密。

2. 勘探合同内应明确：根据勘探报告，勘探公司应提供多种基础选择建议，并对不同基础形式进行阐述说明，避免仅推荐一种基础类型。

3. 设计部门对地质勘察成果把关，避免因地质勘探报告不准确造成的设计变更。

土石方挖运

1. 设计根据控规标高、项目现状标高、设计方案进行土方平衡；在规划及方案中就有专项的竖向设计，并对土方平衡加以详细分析。

2. 地下室埋深及层数组合应结合原始地面标高综合考虑，保证埋深最浅及土方开挖量最小。

基础及边坡

基坑及边坡支护工程

1. 常规支护方案有自然土方放坡、喷浆、挂网喷浆、预应力锚杆+喷射、毛石挡墙、深层搅拌桩、深搅桩+围护桩+锚杆、钢板桩等；必须提供专项方案进行比选；达到5米以上的深基坑，优先考虑阶梯放坡。

2. 措施：可以带设计方案进行施工招标，必要时引入第三方优化。

地基基础工程

1. 各基础类型的成本大致按以下顺序递增：天然浅地基基础、符合地基、桩基础。

2. 设计合同内明确设计单位必须提供两种以上的基础方案（含桩型、桩经、桩位布置等）以供比选，如因各种因素导致单方案设计，须提供专项方案可行性报告进行具体说明及成本测算。地基基础进行经济技术分析时要综合计算地基、基础的综合费用！续出最优方案。必要时引入第三方优化。

桩基检测

高层建筑基础桩，必须作试桩，根据试桩结果优化桩基图，达到既安全又省钱的目的。

主体工程

地下室

1. 地下室方案设计引入车道划线公司，对车位利用率进行优化，提出书面建议。

2. 设备房、消防水池、人防区域优先设置在柱网密集区、地下室塔楼下。

3. 地下室柱网间距应结合车位尺寸及行车道尺寸进行优化，采用矩形扁柱加小柱网结构；车道不应沿外墙设置；减少不必要的交通环路；最大限度减少无效面积。

4.地下室底板、顶板避免整体建筑找坡,采用结构找坡。

主体土建

1. 结构形式的成本递增顺序：砖混结构、矩形柱框架、异形柱框架、剪力墙、框架剪力墙、短肢剪力墙。

2. 严格控制体型系数，优化平面布局，外立面尽可能规整方正，尽量少做或不做没有功能的装饰线条及屋顶构架。

3. 建筑设计优先采用平屋面，如果产品风格需要，可采用局部坡屋面与平屋面相结合。

4. 裙房顶板采用结构找坡,避免整体建筑找坡。

5. 楼地面采用结构面原浆压光（精装交楼可不压光），无论精装、毛坯交楼，均不须做水泥砂浆二次找平。

电气工程

1. 小区（室外）配电线路最省方案排序：普通电缆+全程穿管→铠装电缆+全程穿管→普通电缆+电缆沟→铠装电梯+电缆沟。但当电线、电缆根数达到一定数量集中敷设时，可能选用电缆沟敷设方式更省，具体需要通过实际方案测算确认。

2. 在满足现行民用建筑规范的条件下，应急照明尽量设应急线供电，尽可能避免设末端切换供电。

3. 负荷指标：联排别墅：18kw;2房:6kw/户；3房：8kw/户；复式：10kw/户。当地有特殊规定的，执行当地规定。

4. 部分城市照明电施工到分户配电箱即可，配电箱只配置总开关，户内照明仅把户内天棚照明的预埋管预埋到位。

5. 高层配电竖井内尽量不要采用母线槽，优先采用预分支电缆。

6. 由电表箱至分户箱用电线，不得用电缆。

7. 户内箱采用总漏电开关，回路不设漏电开关，以降低成本。

8. 灯具应选用节能及环保产品，如：节能灯、荧光灯配电子镇流器等。

9. 在满足规范的条件下，穿线管尽量选择PVC管，少用钢管。

10. 地库应急用电与正常用电分开，以减少发电机容量，应急灯具只在车道设置，不得在车位设置。

11. 室外一般低压主电缆选用4芯电缆，型号就低不就高，能用普通的就不用阻燃的，能用阻燃的就不用耐火的。

主体工程

给排水工程

1. 根据项目产品组合（高层、小高声、多层），进行供水方案技术经济比选，成本递减顺序为：带水箱变频加压控制系统；无负压管网直联式供水系统、市政压力直供或多方案组合等。

2. 尽量减少检查井数量，道路上污水（雨水）检查井间距在15米以上。

3. 化粪池尽量加大容量，减少数量

4. 当工作压力小于0.6Mpa时，室外埋地消防管道与生活管道采用PE管。

5. 地下室及竖井内给水管采用钢塑复合管，入户水表后给水管采用PP-R管；户内排水管及排水立管采用普通UPVC管，转换层和排出管采用加厚UPVC管。

6. 部分城市给排水管施工至管井即可。

高低压配电及高压进线电缆工程、柴油发电机及环保工程

1. 认真复核用电负荷，提供两种外电引入方案进行对比分析，保证满足用电的前提下成本最低。

2. 变配电房原则上应建在供电范围的中心位置，尽量控制供电半径，减少低压电缆长度。

3. 如有重要负荷，则应在低压室设置一段应急母排，为重要负荷提供电源，而不是由发电机与市电双回路末端切换。

4. 优先采用环网负荷开关柜，其次选用断路器柜。

5. 低压开关柜、高压开关柜、变压器、发电机等设备在满足使用要求的前提下，尽量选用通用性强的产品。

6. 除变配电所所在楼栋外，其余均采用TN-C-S系统，以便节省电缆。

消防工程

1. 消防工程设备及器材宜选用国产品牌，如选用进口产品须审批。

2. 灭火器与消防箱尽量设置在一起，不单独设置灭火器箱。

3. 在满足消防规范的条件下，线管尽量用PVC管，少用钢管。

4. 消火栓系统管道优先使用焊接钢管，尽量不用镀锌钢管、无缝钢管，喷淋系统采用镀锌钢管。

5. 消控中心设置应按整个项目综合考虑，尽量减少消控中心数量，消控中心尽量与智能化控制中心合并。

6. 各楼栋核心筒的火灾自动报警系统，除烟感探测器、警铃、广播设楼层地址外，其余消防设备（报警按钮、消火栓按钮等）只给出楼栋地址，减少模块。

7. 各楼栋不设置区域报警器。

8. 通风、排烟管道选用形式（如镀锌铁皮风道、玻璃钢风道）应做经济对比分析后择优选择。

中央空调

1. 应进行多方案对比，包括技术性、经济性、节能、美观等。

2. 空调设计中应客观准确地计算冷负荷和系统阻力，避免因此而造成设备造型偏大。

3. 空调设计应考虑计费系统、自控系统的配套、兼容，并避免出现独家垄断。

4. 对自有物业，设计应综合考虑初次投资与后期运行、维护费用。

园林绿化工程

1. 在结构施工图设计前，需完成园林绿化方案定位图（明确水景、泳池、构筑物、大型乔木位置）、覆土厚度分区布置图，园林造坡考虑内置空心板架空或泡沫塑料板填充，以减少地下室顶板集中荷载过大，以免增加结构成本。大型乔木种植应结合柱网布置在柱顶，减少板面结构荷载。

2. 地下室顶板覆土厚度控制在1.2m以内。

3. 严格控制展示区面积，特别是临时展示区，部分四线城市甚至可以不做。

4. 行车道优先采用沥青路面，会所入口、小区入口等重点部位需采用石材，厚度不超过3cm。

5. 非行车道路面石材厚度不超过2cm。

6. 小区道路原则上不设置立道牙，如需设置，优先采用砼道牙。

7. 花池、墙体压顶等装饰性石材厚度选择一般不超过2cm，周边采用双层石材倒角、粘边；小区入口、大堂门口、会所等重要部位酌情加厚。

8. 不做大型小品和雕塑，根据实际情况可做小型小品和雕塑进行点缀。

9. 不做大水景，或者利用现有资源开发形成水景。

10. 泳池系统与水景系统应严格分开。

11. 利用地形就势设计，不做人工堆坡造山。

12. 绿化用水按照人工浇灌考虑，取水点服务半径为20m。

13. 高层建筑消防登高面与消防车道之间不得布置大型乔木，考虑以灌木以及小型乔木，以免消防验收难以通过。

14. 石材及苗木优先考虑就地取材。

15. 光源必须采用节能灯。

16. 非开盘区尽量不要用照树灯及泛光照明，需要采用时必须分析论证。

17. 路灯（庭院灯）间距=灯具高度*5，路灯采用间隔控制，采用4芯VV电线电缆。

精装修工程

会所、样板房、售楼处装修

1.样板房设计图纸优先考虑参考原有经典设计，优先采用清水样板房。

2.招标前设计提供材料样板。

3.部分三、四线城市可以不做会所、样板房。

公共部位装修、精装交楼工程

1.郑州住宅首层入户大堂电梯厅地、墙采用大理石、石膏板艺术吊顶乳胶漆，其它电梯厅等部位采用墙地地板砖、石膏板吊顶乳胶漆；地市级城市住宅首层入户大堂电梯厅地、墙采用仿大理石地砖、石膏板艺术吊顶乳胶漆，其它电梯厅等部位采用墙地地板砖、石膏板吊顶乳胶漆。地下车库采用非金属型耐磨地坪。其它楼内公用部分尽量采用水泥地平。特殊情况先做论证。

2.建筑图纸与二次精装修图纸设计应紧密配合，避免前后矛盾，引起成本上的浪费。

3.设计、成本、采购部门在设计限额内共同规划好成本费用清单，根据规划成本费用清单进行招标选材，并控制在目标成本编制时确定的限额内。

门窗、百叶、幕墙工程

1.五金件区分户内、公共部位与外立面门窗，采用不同标准，楼梯间、标准层电梯厅及走道按降低一档标准选材。

栏杆、雨蓬工程

1.消防楼梯间优先采用钢管靠墙扶手。

2.四线城市普通住宅外立面栏杆选用铁艺栏杆，不得带花。三线城市以铁艺栏杆为主，若采用玻璃栏板，则采用型钢扶手，玻璃卡在栏杆槽内，严禁选用玻璃爪件固定。

3.屋顶女儿墙优先采用简易铁护栏。

4.住宅产品尽可能少采用玻璃雨蓬。

智能化工程

1.采用模拟或半数字产品，尽量少采用全数字产品。

2.设备、材料选用合理，防止功能过剩，产品满足功能即可。