董事长在县委县政府领导来公司调研的汇报材料
县委县政府领导来公司调研的汇报材料
湖北新南洋房地产开发公司董事长
（XX年10月日）
各位领导：
首先我代表新南洋和云建公司对县委县政府领导的亲临指导表示热烈的欢迎，下面由我向各位领导汇报一下我公司的有关工作情况，如有不妥之处，敬请批评指正。
一、公司发展概况
湖北新南洋房地产开发有限责任公司成立于XX年5月17日，是隶属于富思特集团的一家经营房地产开发销售、建筑施工、装饰装璜等业务，集工程设计、监理、施工于一体的民营企业，注册资金6000万元，国家房地产开发二级资质，年开发商品房面积10万平方米以上。公司现有固定资产 亿元，流动资金 亿元。员工47人，其中，具有大专以上学历16人，中级以上职称的各类技术人才18人。公司先后在云梦开发了锦绣花园、富豪花园、梦园小区、梦园新区、状元小区、薄膜小区、薄膜新区等商住楼盘项目，累计投资达3亿元，开发商品房20万平方米。打造了新南洋这一云梦首家的房地产开发品牌。
目前，公司30多项在建工程分布在海南、武汉、宜昌、孝感等地，在建工程产值达5亿元，建筑工程合同造价达7亿元。公司现正在重点投资开发建设云梦锦绣二期、富豪二期、海南伟达雅郡和白马井项目。
在经营生产过程中，我们始终坚持“建筑抓质量、房开抓服务”的原则。几年来，通过狠抓成本控制、推行全面质量管理，加强ISO9001质量体系建设，使公司成为云梦地区建筑业的排头兵。公司注重“新南洋”品牌建设，不断提高服务水平，完善售后服务制度，从而使商品房销售率稳居本地房地产开发企业前列，锦绣、富豪、状元等楼盘都取得了较好的经济效益和社会效益。
从目前我公司开发建设的情况来看，有以下几个特点：一是项目规模较大，社会关注度高;二是设计合理功能齐全，符合不同购买力人群的消费需求;三是当地政府和有关部门给予了大力支持，有利于连续投资开发。
二、富而思源，回报云梦。
（一）服从服务于大局。一直以来，为回报政府对企业发展状大的支持，新南洋坚持积极响应县委县政府的号召和部署，尽其所能地投入到云梦改革发展的大局需要之中。
一是垫资670万元建设殡仪馆，推动了城市布局的改善。二是垫资473万元建设京京肉食车间，为招商引进创造了条件。三是垫资167万元建设了南环路，促进了工业园区整体配套的实施。四是出资1300万元对原总建集团进行了彻底的改制，重新整合，解决了507人的保险就业等生存出路问题。五是出资1568万元收购了商业总公司七处开发条件不足的土地，为商业总公司在工商银行3750万元贷款的整体处理起到了关键性的作用。六是新南洋自成立以来,累计上交国家税金 万元，其中实际现金入库552万元，以富思特集团红税冲抵 万元。特别是税务部门在季度年度关帐有缺口时，我们每次都是提前预交税金，为税务部门解难。
（二）带动了相关产业。通过不懈努力，新南洋进行的房地产开发已在云梦带动了相关产业的蓬勃发展，为县域经济发展注入了新活力。
一方面激活了云梦乃至孝感的建筑材料（如钢筋、水泥、沙石、粉煤灰砖、木材、五金电料、水暖器材等）市场、装饰装潢材料市场，由此带来的相关税收是房地产开发税收的2倍左右，拓宽和新增了税源。
另一方面催生了物业管理这一个新的就业领域，依托新南洋的小区建设，我们适时成立了物业管理公司，为小区业主提供专业化、便捷化、人性化的服务，不仅提高了小区开发服务档次，满足了人们现代高品质生活的需要，而且每年新增的开发小区可以陆续解决一部分人就业，截止目前我们各小区固定从事物业服务的员工有80多人，兼职从事物业服务的约有300人。
再一方面带动了活跃的建筑施工和装饰装璜施工市场，每年可解决富余劳动力6000人的就业需求，同时，我公司开发的工程严格执行民工工资保障要求，为民工提供了稳定可靠的收入和提升了劳动力价值水平（50元/天）。
（三）打造了地产品牌。新南洋从成立之初就以提升城市建设档次，提高人们居住生活水平为己任，致力于品牌建设。小区内强弱电、供排水、绿化、健身等设施齐全，物业、保安、家政等服务周到，建筑规划布局合理，外观新颖别致，户型美观实用，质量信誉可靠，配套管网先进科学，以质量、信誉、服务赢得市场，新南洋不仅成为云梦家喻户晓的品牌，而且成为云梦最受欢迎的房地产开发商，并提升了云梦在外的知名度和影响力。
（四）实行低利润开发。新南洋在云梦开发商品房的成本为700元/㎡，其中：土地成本100元/㎡，建安成本400元/㎡，规费50元/㎡，小区配套100元/㎡，税费50元/㎡，而商品房销售均价780元/㎡，利润只有80元/㎡，这80元/㎡的利润还是在政府给予各项规费减半优惠和开发集团低价存量土地的条件下产生。
三、发展计划
房地产业的发展水平与国民经济水平相辅相成，国民经济大发展必将带动房地产业的大发展。我国“十一五”的战略目标是全面建设小康社会，人们居住条件的改善和城市化程度的提高是一个重要指标，因此房地产开发和建筑市场必将迎来又一个新的发展时期和获得更为广阔的发展空间。
综观国内房地产业的发展，一是房地产投资已经进入壁垒较低、成长空间较大、发展机会较多的时期；二是房地产开发进入规模、品牌、连锁等深层次的竞争时期；三是房地产市场由贵族消费进入大众消费时代，产品由同质化进入差异化。
在这样发展背景下，我们提出的XX-XX年总体战略目标是：
（一）湖北新南洋房地产开发有限公司要加速裂变发展与扩张壮大，晋升为国家一级资质的房地产开发企业。XX年至XX年累计实现销售收入15亿元以上，完成开发面积200万平方米以上。
（二）建立以CIS为核心的企业形象系统，丰富和发展新南洋企业文化，完善以市场为导向的现代企业制度，促进公司跨越式发展。
（三）倾力将“新南洋”打造成为全国性品牌，XX年至XX年要使商品房累计营销量达到200万平米以上，实现利润 亿元，上交国家税金4000万元以上。
（四）依托武汉城市圈的大发展，抢抓一切发展机遇，积极创造条件，多途出击进入省内外的大中城市房地产开发市场，逐步壮大成为跨行业、跨区域、综合性的集团公司，并力争成为上市公司。
四、几个急待解决的具体问题
虽然我们在县委县政府给公司创造了宽松发展环境的基础上自加压力，负重拼搏，使得公司较为健康持续发展，但由于一些客观原因和某些政策性因素，使得我们公司的发展进程受到了一些阻碍，在此将几个突出的具体问题提出来，恳请领导予以进一步重视和解决。
（一）目前几处已收购储备土地的开发条件需要政府改善。
一是投资460万元在收储中心收购的云梦商场北侧原冷冻仓库地块 亩，退红线后实际使用面积只有 亩（800㎡），地价达380万元/亩，且规模过小，开发成本太大，故一直将这一黄金地段闲置。建议将紧邻的农业局种子公司的土地与我们同步进行连片开发，这样可盘活我公司和农业局这两家的资产。农业局也有此意向，准备与我们联合开发后，将农业局机关和其下属的二级单位集中到一起办公。
二是投资205万元在收储中心收购的建设路51号副食品仓库地块 亩，入口处被烟草公司楼房限高限宽，出入不便，只能隔路望地，无法开发。建议对食品公司进行改制，将紧邻的屠宰厂与这一地块连片开发（ 亩），既可增加开发价值，又可将此地段的脏乱差死角消除。我们已与商业局一道对改制的方案进行了磋商和论证，只是在改制开发后的有关购买门面及住房问题上还需进一步协商。
三是投资600万元在收储中心收购的原曲阳路商业局办公区地块 亩，依县土地收储中心挂牌时的要求，该地块必须成片开发，而地块周边有老粮食局办公楼、医药公司居民区和原电影公司居民区，整个地块周围环境极差。建议在此处规划建设一条贯通曲阳路和建设路的街道，既可新增商业空间，又可促进老城区的改造，优化美化城区布局。
（二）继续执行云政函（XX）6号文件。县政府对新南洋房地产公司在城区的开发工作给予了大力支持，先后下发了三个专题指导性文件（县政府[XX]6号会议纪要、云政办发[XX]17号文件，云政函[XX]6号批复），几个文件的主要精神是：
1、允许新南洋公司开发项目在县招投标中心指导下，按照富思特集团招投标模式操作；
2、支持新南洋每年为县内行政和企事业单位代建住宅楼、办公楼2万㎡，并享受各种规费减半的优惠。
3、新南洋公司开发的梦园、富豪两个小区开发项目享受政府行政性收费三分之一、部门性收费减半的优惠，办理所有商品房的房产证时，有关费用减半收取。
4、新南洋公司城区开发的其它项目，给予减免有关规费的优惠，原则上按收费标准下限的减半执行。
（三）解决梦圆小区的遗留问题。新南洋于XX年6月12日整体协议收购县房改办梦圆小区商品房，原梦圆小区征地40亩，接交时房改办已使用土地28亩，总建筑面积 ㎡，共计272套。收购前县房改办已销售房118套，计 ㎡。移交住房154套，计 ㎡（其中顶层44套，计 ㎡）；裙房17间，计 ㎡；底层库房 ㎡。协议作价 万元销售给我公司，共计 ㎡，均价 元/㎡。新南洋已付款650万元给县房改办，依协议下欠 万元。由于该小区不仅房屋质量存在问题、户型设计不合理、小区水电、绿化不配套，而且当时是将顶房和底层库房依高价售给我公司，造成该小区的一直在亏本销售：
1、顶层房共44套，计 ㎡，购入均价 元/㎡，实际售价520元/㎡，损失约53万元。
2、底层库房 ㎡，购入均价 元/㎡，实际售价237元/㎡，损失约115万元。
3、经营未售房的管理费71万元，上交销售税 万元，计 万元。
4、移交时按临时施工用电设备现状转交，为了完善房改房已售住户的生活设施，改电配套费用 万元。
5、10＃、11＃、12＃计72套住房存在严重屋顶漏水、厨厕漏水,维修费 万元。
6、移交梦圆小区二期建房手续，属整体移交协议之外内容，该手续没有实用性，计 万元。
7、供水管网出现严重质量问题，管网重新改造费 万元。
8、房改办为促进房屋销售，承诺将架空层无偿送给住户，实际上又按每平方 元价格卖给了新南洋公司，共54间，216㎡，损失约 万元。
9、原房改办移交土地28亩给新南洋公司时没有土地证，只有复印件，土地证办理前的出让金、营业税、契税均未交纳。为了不影响销售，新南洋公司于XX年7月17日如数交纳了营业税 万元，契税 万元，共计 万元。
以上九项共计约365万元。为此，请求由县政府协调解决：
一是付款时扣除365万元的费用；
二是可否将剩余的空置住宅35套和155个储藏间退还给房改办。
三是将物业管理交由房改办管理。
四是按云政函（XX）6号文件第二条第一款精神：同意将梦园小区规划区内的土地由划拨方式转为出让方式。梦园小区规划区内土地按每亩1万元人民币缴纳出让金，根据新南洋开发进程逐年征用的精神由新南洋尽快征用。现需续征的土地面积为328亩，新南洋公司已与建新村签定了征地协议。
五是建议结合祥山公园建设，在梦园小区周边建设学校、医院、商场、农贸市场，以此促进梦圆小区的销售，并为今后城市的扩张作准备。
（四）支持由新南洋公司出资对食品公司和通用机械厂改制。
1、通用机械厂现有干部职工67人，经新南洋公司与农机局商议，双方同意由新南洋公司投资对农机局下属通用机械厂改制，从而解决67人的社会保障问题。
2、食品公司有干部职工163人，经新南洋公司与商业总公司商议，双方也同意由新南洋公司投资对商业总公司下属的食品公司改制，从而解决163人的社会保障问题。
上述两企业均将自有的债权债务作为改制的投入，恳请政府支持改制并免收地产、房产过户的费用。
（五）对小规模的开发行为予以整治。目前，云梦已经注册成立的有五家房地产公司（新南洋、冰晶、纯誉以及建设局房产公司、城乡开发公司），除城乡开发公司是自建开发外，其他公司均为出租资质让个体户进行房地产开发。这种作法的弊端严重：
一是质量无保障。这些个体户普遍没有从事过建筑行业，没有开发建设能力，一般采取东拼西凑的办法拉几个人就开工，施工中想尽办法偷工减料、降低成本，工程质量基本失控。
二是布局设计不科学。个体户的开发是通常采取打补丁的做法，不利于区域整体规划，房屋的建筑密度大，居民的采光、通风、绿化效果差。
三是售后配套服务没保障。开发的房屋无物业管理，没有卫生、安全等售后服务，形成了多开发一处脏乱差就多一片的局势，给许多业主造成了经济上的损失和心理上伤害。
四是低价扰乱市场。个体开发商存在着严重的偷税漏税现象，而且个体户的开发规避了许多投入成本，注重实行低价倾销，扰乱了业主购买商品房的视线。据了解，周边县市商品房的销售均价为1300元/㎡，而云梦只有750元/㎡，这是一个不健康、畸形的市场现象。建议政府组织有关部门对这种个体户的开发模式进行整顿。
（六）支持新南洋开发建设南门河封涵改造工程。该项目总占地面积30800㎡，合46亩，其中河道占地面积3096㎡，合 亩。河道长357m，封闭河道（箱涵），修建道路（城南东巷路和开发路）共计占地约1XX㎡，合18亩。实际用于房地产开发用地28亩，需要拆迁的房屋建筑面积（有砖混，也有砖木结构）约8000㎡。
1、新南洋将按照县政府要求完成建设任务：
一是封闭357m长的污水河道。二是建设规划范围内的三条道路。三是开发建设时先完成基础设施建设（箱涵、道路），后进行房地产开发；箱涵两侧不设计地下室（易渗水）；整个小区建成商业区，商品房的底层均建成商业网络；采取举措激活商机。
完成以上要求后，由县政府划拔规划范围内的28亩土地，免交费用，并办理土地出让手续。
2、由于该处的开发建设难度较大，预期效益不很乐观，建议从以下几个方面予以倾斜考虑：
一是减免各类规费。因该工程是一项关系城区改造工程，也是扩充城区发展空间和商业吸纳能力、拓宽税源渠道的需要，希望减免各类规费，如配套费、人防易地费、城建、环保、墙改、消防、散装水泥、博物馆、电力、自来水等部分的费用。
二是拆迁工作全部由政府负责。我们一次性承担部分费用，由政府在规定时间内全面负责拆迁。
三是将原色织布厂剩余地块（国资委所有）一起纳入整体开发，彻底解决该小区的问题。
四是将开发路中段肖胡菜地整体打包给新南洋公司进行房地产开发，新南洋愿意承担开发路和肖胡路的建设投入。
（七）协调地税稽查事宜。经地税局稽查，至XX年底，应交地税各类税款 万元，具体分为以下两个方面：
一方面是按税法规定纳税主体为新南洋公司的税额为 万元，其中有 万元为销售梦园小区房改房计算的销售营业税及附加税费，因此项工程为云梦县安居工程，根据云政发（1998）26号文件的相关精神，希望对此 万元予以免征；
另一方面是按税法规定纳税主体为项目经理，但因集团包税而由新南洋公司留存的税额（含建安营业税和项目经理个人所得税）为 万元。
建议以上税款全部纳入富思特集团包税范畴，以集团纳税红字予以冲抵。
最后再次向各位领导的到来表示感谢，新南洋的发展离不开县委县政府的扶持，离不开县直各部门的支持，今后，我们新南洋将进一步解放思想，把握机遇，以实际业绩回报云梦、回报家乡，回报县委县政府领导的关心与厚爱。
我的汇报完毕，谢谢各位。
（五）对小规模的开发行为予以整顿。据我们了解，目前个体开发商在城区的开发过程中暴露出许多问题：
一是质量无保障。个体开发商一般采取东拼西凑的办法拉几个人就开工，施工中想尽办法偷工减料、降低成本，工程质量难以保障。
二是布局不科学。个体开发商通常采取打补丁的做法，不利于区域整体规划，房屋的建筑密度大，住宅的采光、通风、绿化效果差。
三是售后服务不配套。开发的房屋无物业管理，没有卫生、安全等售后服务，形成了多开发一处脏乱差就多一片的局势，给城区环境卫生管理增加了难度，给社会带来了不稳定因素。
四是低价扰乱市场。个体开发商存在着严重的偷税漏税现象，而且个体户规避了许多投入成本，其竞争的主要手段是实行低价倾销，恶意竞争，误导了一些不知情的购房业主，带来了后期的一些纠纷。
建议政府组织有关部门对这种个体商的行为进行整治，引导形成健康积极的房地产市场。
（七）支持新南洋开发建设南门河封涵改造工程。该项目总占地面积46亩，其中河道占地面积 亩。河道长357m，封闭河道、修建道路占地约18亩。实际用于房地产开发用地28亩，需要拆迁的房屋建筑面积约8000㎡。
由于该处的开发建设难度较大，预期效益不很乐观，建议从以下几个方面予以倾斜：
一是减免各类规费。因该工程是一项关系城区改造工程，也是扩充城区发展空间和商业吸纳能力、拓宽税源渠道的需要，希望减免土地出让金和各类规费，如配套费、人防易地费、城建、环保、墙改、消防、散装水泥、博物馆、电力、自来水等部门的费用。
二是拆迁工作由县政府组织实施。我们可一次性承担部分费用，由县政府按预定时间拆迁完毕，这样有利于拆迁工作的顺利进行。
三是将开发路中段肖胡菜地整体打包出让给新南洋公司进行房地产开发，新南洋愿意承担开发路的建设投入。
我们要求在上述问题达成一致意见并完成拆迁工作的前提下，我们才能够着手进行开发
《董事长在县委县政府领导来公司调研的汇报材料》相关文档：
县长在2023年县政府全体会议上的讲话10-22
对县委县政府工作的意见10-28
县政府工作简报【可编辑版】11-30
2023年县政府招商引资工作总结02-10
县政府班子整改方案03-18
