对物业公司员工工作的合理化建议和意见

物业公司是专门从事地上相关场地和周围环境的专业化管理的，在工作服务中，我们可以提出合理化建议。下面店铺为大家整理推荐了对物业公司工作的建议，欢迎大家前来参阅。

泾渭上城物业管理已有两年时间，在这两年的时间里，通过我们管理处所有领导员工的共同努力，物业管理也在逐渐向专业化系统化转变。在这一过程中，我们通过学习很多优秀小区的管理经验，结合本小区的实际，我们也总结了一套我们自己的物业管理方法。但是作为一个新成立的物业，我们也能感觉到工作中存在的不足，下面我就泾渭上城物业管理中存在的问题提出自己的几点建议：

一、 关于客服。客服前台是物业公司的招牌，是门面，业主联系物业首先接触到的就是客服管理员，所以前台服务态度和工作质量的优劣直接决定着整个物业管理的水平。鉴于物业管理中常见的问题，在此建议提升前台客服人员的专业水准，提高前台客服人员的服务质量，这就需要公司及管理处加强员工培训，注重细节，只有让业主觉得我们是用心在做专业的服务，这样才会在业主和物业之间建立信任感，就更有利于后期的物业管理工作的顺利开展。

二、 关于保安。保安工作也是整个物业管理工作的重中之重，因为安全重于泰山，只有保证了小区和全体业主的财产安全，才能推动物业管理工作的顺利进行。泾渭上城小区现有保安16人，建议早晚南北门岗亭各留1人在岗外站岗，登记来往车辆出入小区的情况，另外还可以树立物业保安的形象，也可以对不法分子起到震慑作用。夜班保安建议每个岗抽出1人在小区内巡逻，这样就可以掌握小区整体的情况，发现异常也能及时上报。

三、 关于工程。工程部主要负责的是业主房屋的验收、维修等工作。除了做好日常工作，保证维修服务质量以外，建议加强装修巡查，对小区内违反装修管理规定的装修户及时制止并上报管理处。这样既能保证小区装修秩序的规整统一，又能减少后期物业与业主的矛盾。

四、 关于保洁。小区保洁人员的工作质量直接决定着小区整体的环境，所以保洁的工作也显得尤为重要。目前，泾渭上城小区面积大，保洁员少，如何在现有人员情况下保证小区的清洁卫生是我们需要考虑的问题。现在保洁工作强度大，每人每天要负责好几栋楼的卫生和门前大小路的清洁等，因此如果在小区巡视很难找到保洁人员，所以总有业主投诉说小区没有保洁打扫卫生，其实不然，保洁人员每天都在打扫，只是人员少，有时候不一定在哪栋楼内而已。有时业主发现小区卫生有做的不到位的时候，总是要先找到物业前台，再由前台通知主管派保洁人员前去打扫，这样就拖延了工作时间，不能及时完成打扫任务，有些业主情绪比较激动的，就会因此投诉物业，说物业服务态度太差，工作效率太低。鉴于这种情况，为了方便业主寻找联系保洁，建议给每栋楼内贴上负责打扫的人员名单和联系方式，以便业主寻找保洁，及时完成清洁任务，这样既保证了服务质量，也提高了工作效率。

此外，为加强管理，提升员工的整体素质，建议完善各类制度规范，包括完善的进人机制，良好的竞争氛围，完整的服务规范和实用的考核制度。所谓“无规矩不成方圆”，我相信，在完善的各项管理制度的约束下，在公司培训机制的培养下，通过全体同仁的共同努力，惠诚物业公司一定可以创建一支专业优良的团队，为业主提供优质贴心的物业服务。

物业管理工作存在的问题及几点建议 近年来，县委、县政府始终把事关民生、事关百姓的热点难点问题。摆在构建和谐绥棱的首要位置。如何全面加强居住小区物业管理，解决物业管理中存在的突出问题，已经成为人民群众普遍反映、普遍关注的焦点问题，也成为房产物业管理工作的一项重要内容。为此，房管局抽调专人组成调查组，通过调查研究、召开局长办公会等方式，就如何做好物业管理工作进行了认真研究，现将有关情况汇报如下:

一、城镇住宅小区物业基本情况

目前，全县共有102个物业小区。其中，有资质企业管理的小区49个;开发建设单位自管的小区30个;个人承包管理的小区15个;业主委员会管理的小区1个(农机公司);无人管理的小区7个(安民、酱菜厂、宾馆、米厂、长城、老农机、二招待所)。有10个小区成立了业主委员会，但真正发挥作用的不多。全天24小时供水的小区共8个。

二、物业管理存在的主要问题

通过深入实际调查和走访了解，我们共查找和梳理出全县物业管理主要存在以下问题，具体概括为“四难”、“四不到位“。“四难”：一是寻求法律法规支撑难。目前，国家及省相继出台了《物业管理条例》，但是太宏观、太笼统，缺乏可操作性，涉及到具体问题时，难以找到依据。二是住宅小区公共部位维修难。大部分的老楼都存在房盖漏雨、墙皮脱落

渗水、下水管线及检查井塌陷断裂、下水主管线堵塞等问题，按规定是谁的产权，谁负责，但居民不愿意出钱，导致公共部位维修难。三是开发商遗留问题解决。新开发建设的楼区，在保修期内出现的问题，开发商有的解决了，有的应付处理，更有甚者拖到保修期外就不管了。这样就导致开发商与物业管理者互相推诿，责任不清，问题始终是悬而不解。四是主管部门协调难。主管部门受自身权限所限，有一些问题不是自身管辖范畴之内的，或单单一个部门能解决了的，特别是涉及相关部门联合落实时，一些部门配合不好，很难协调。“四不到位”：一是主管部门监管难到位。房产物业管理局作为全县物业管理的主管部门，即管不到物业管理企业的人，又缺乏约束力，只有常规的宏观的工作指导，导致监管很难到位。二是业主委员会发挥作用不到位。业主委员会成立难，即使成立了也是有名无实，缺乏责任心和责任感，根本就监管不了物业企业行为。三是物业企业的服务不到位。从业人员素质低，收费价格乱，多收费、少服务，甚至不服务，导致矛盾较多。四是物业费收取不到位。大部分弱势群体无力支付物业费，部分居民享受物业服务，但以各种理由不交纳物业费，造成收费率低，导致物业管理者工作积极性不高，形成恶性循环。

三、提高全县物业管理和服务水平的几点建议

1、全面实行小区规范化管理。一是对小区实行等级化管理。

房产局根据小区现状及服务项目，大体将全县的小区划分为高、中、低3个等级。规定出不同小区的标准、服务项目及服务内容，按各自标准实行日常化管理。二是确定服务项目和收费标准。成立测算小组，由物价局牵头，法制办、房产局、电业局、劳动局配合，抽调人员组成测算小组，对各小区服务费的收取标准重新核定，按服务项目、服务内容进行测算。同时测算小区24小时供水收费标准。最终确定出合理的服务项目和收费价格。三是推行阳光服务。物业费收取标准、服务项目、服务内容确定后，在小区内设置公示板，全面公示，让业主以最直观的方式了解。

2、全方位加大物业企业监管力度。一是收取物业保证金。目的就是规范和约束物业企业，督促其按小区等级和确定的服务项目提供优质高效的服务，其保证金收取额度大至为：5千平方米以内的收取3000元保证金;5千平方米—2万平方米的收取6000元保证金;2万平方米以上的收取10000元保证金。二是清理物业市场。抽调专人对物业企业重新登记、核查、考核，实行物业准入，审批管理制度，对那些业主意见大、服务质量差的物业企业，坚决予以取缔。对无人管理的小区物业，本着谁供热谁负责的原则，将该小区的物业管理交由供热公司进行管理。三是强化日常监管。由房管局物业办组成监督检查小组，采取定期检查、不定期抽查及下发民意调查问卷等方式，多角度、全方位监督，确保日常监管及时跟进。四是抓好培训。提高人员从业素质。

3、实行新建楼房收取公共部位维修资金。由于我县没有收取公共部位维修资金，房屋出现房盖漏雨、墙皮脱落渗水、下水管线及检查井塌陷断裂等很难筹集资金解决。借鉴外市县的先进经验，建议县政府按《物业管理条例》第五十四条规定收取专项维修资金，拟对新建楼需收取每平方米20元的公共部位维修基金，以保证保修期外公共部位的维修维护。维修资金由房管局设专户管理，维修时，物业企业、业主委员会申请支取。

4、对于旧楼公共部位维修的责任划分。按照《物业管理条例》第三十一条规定，在保修期内的由开发建设单位负责。按照建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第九条规定，在保修期之外的公共部位的维修费用按业主专有部分占建筑物总面积的比例分担。我们的意见是在保修期内的维修由开发建设单位负责，由建设局协调。在保修期之外的维修由产权人负责，物业企业牵头组织，维修费用向业主公示。对拒不交纳维修费用的业主，物业企业有权按相关政策处理。 通过以上措施，相信我县的物业市场一定会向规范、健康的'轨道发展，管理水平将大幅度提高，人民群众的生活环境会更加舒适。

作为油田社区服务的物业管理，承担着油田辖区单位、职工生活的环卫、绿化、治安、稳定等主要职能。随着油田的发展不断壮大，油田物业管理紧跟油田形势，精细管理水平明显增强，社区物业管理和服务工作得到了油田各单位和职工群众的普遍认可，同时促进了和谐油田建设。现将油田物业管理改制工作，结合工作实践探讨如下。

一、油田社区物业管理现状

油田在开发建设过程中，按照“有利生产、方便生活”的原则，在百里油区建设包括基础教育、医疗卫生、文化体育、生活服务在内的后勤服务体系。1997年，油田在借鉴国内外社区管理和居民服务经验的基础上，在油田范围内按区域划分先后成立了15个物业管理处，2005年合并成10个社区管理中心，社区物业管理服务水平日趋成熟。

(一)油田社区物业管理点多面广，布局分散。

油田社区是围绕资源开发而相应建立起来的，普遍存在“先有矿区、后有社区”的状况，布局分散，规划落后，生活基础设施与生产设施混在一起，物业管理和服务的点多、面广，前线生产单位和总部基地都有社区物业管理单位。

(二)社区物业管理起步晚，机制逐渐完善。

虽然国家和地方政府出台了物业管理方面的政策法规，但油田在上世纪的九十年代末期才开始引入物业管理，物业管理规范化管理程度不高。近期，油田社会化服务系统开展“四个体系”建设得到有效落实，社区物业管理的机制逐步完善。

(三)基础设施的改善与社会发展和居民要求还有差距。

随着生活水平的改善，居民对基础设施的期望正逐步提高，加上社区承担着较多市政检查职责。勘探局在经营困难的情况下，在费用方面给予了倾斜，但是仅靠油田有限的资金投入难以满足社会快速发展和居民日益增长的服务期望。

(四)物业服务人员素质有待提高。

目前，社区管理队伍中职工素质参差不齐，老弱病残较多。主要是由于历史原因，物业服务人员大都是从原来各单位分离出来的后勤服务人员，职工年龄偏大，女同志多，技术水平低，缺少应有的管理能力和操作技能。

(五)社区物业管理费结算以勘探局划拔为主。

社区物业管理收入，以现有房屋租赁、自行车棚、停车场、菜市场管理等少量收入，其中主要资金来源还是勘探局对社区绿化、基础设施改造、房屋维修等项目费用的专项划拔，由工程建设单位施工，社区参与管理。

二、社区物业管理改制的优势

(一)有一套机构完整的物业管理体制。

社区的物业管理主要包括小区治安、环卫保洁、房屋维修、

公共设施维护、绿化美化及辖区主业单位的后勤保障服务工作，经过多年的不断完善，“四个体系”物业管理机制基本成熟。

(二)有一支人员充足的职工队伍。

虽然社区物业管理人员基本上来自油田各单位后勤人员，素质参差不齐，但经过较长时间的锻炼，都能适应社区管理工作，在各自岗位上发挥作用，基本上能满足物业管理需要。

(三)有一定管理经营的经验。

尽管社区物业管理与市场化运作的物业公司还有差距，但在内部管理和经营方面都有各自成熟的经验，基本上可以适合油田物业服务发展的需要。

(四)社区居住人口相对集中。

社区物业管理企业规模发展适合在人口相对集中的小区，社区的环卫、绿化、保安、房屋维修等物业管理服务成本相对较低，便于小区专业化的物业管理和服务。

三、社区物业管理改制的好处

一是符合集团公司和油田的发展战略目标。将公共道路、房屋等设施国有资产划分到物业管理企业，这些资产得到有效维护和利用，同时大量人员从油田分流到改制企业，不仅能减轻油田企业办社会沉重的负担，还能使油田集中精力抓好生产建设，有利于油田发展。

二是社区环境将得到有效改善。虽然油田减少了对社区的资金投入，但是通过物业管理企业市场化运作，企业化管理的发展，

可以走向市场，自负盈亏，能够争取更多的建设资金，更快的改善社区环境。

三是社区物业管理专业化程度得到提升。通过对物业管理企业专业化改制，社区物业管理将从人员、设备、服务、管理等方面逐步走向专业化、市场化，物业管理实现一体化。

四是职工的收入会稳步增长。物业管理企业通过市场化运作、社会化服务的原则，不断优化改进服务质量，拓宽服务内容，增加创收渠道，职工收入的提高会得到保障。

1、 物业管理服务既有一般服务行业的特征，又有其独特的个性，表现为：(—)制约性：1、政策因素2.业主因素;3发展商因素;4 技术因素;5环境因素。(二)相对长期性(三)双方满意性。(四)差异性(五)情感密集型。

2、 服务至上是任何服务性企业永远不变的宗旨，物业管理企业所从事的一切活动要使业主诚心、满意，其核心就是要提供优质服务。管理中的服务工作，一是长期性，二是群众性。因此物业管理重要始终贯彻“精致服务、对民负责”的思想，寓管理于各项服务之中。

3、 (一)承诺，是服务的重中之重。首先，要对承诺量力而行，建议公司检查目前服务项目标准，有没有超出能力范围，如果有，则加以修改或另想其他简便有效的方法：其次，对已做出和公开的承诺尽力去实行，建议我们每天对照已制定的工作要求和标准，逐一落实。

(二)细节，决定了服务的效果。树立自己很重要的意识，从自己的一言一行做起，在礼仪、仪表及工作效果方面，为自己定出各类应注意的细节，分析出哪些是重要的细节，哪些是导致不良好效果的细节。并加以改正和克服。为防止关注过多细节会影响自己的工作和服务，应同时删除与工作目标不吻合或不必要的细节和不良习惯，让自己说话办事利索爽快，提升效率。

4、公司是以服务为主导的行业，员工的每一个行为都会影响公司形象，对客户的态度要热情诚恳，目的是为业主创造安全、舒适的生息环境。要设身处地的为业主着想，做每件事都要注意细节，细节决定成败。让大家本着科学、认真的工作态度，以细心、换位思考的原则思考，共创公司美好的将来!

5、物业管理中企业员工特别是管理处一线员工直接面对业主，业主对服务过程的不满与投诉是非常直接的，当我们接到顾客投诉时，必须给业主一个比较具体的处理时间的方法，让业主有所期望，同时还得进行相应服务跟踪回访，了解业主对我们的评价和意见、建议，这样我们的服务管理才能有所提高。

6、我们除了要注意服务的热情外，好要注意服务的技巧，而要做到这点就要求我们在处理客户交往中，善于观察客户的眼、神、情和语，善于在适当的时候说适当的话，做适当的事，只有这样客户才会真正体会到我们的服务，才会认同我们的服务，服务才能算到位。

7、(一)要让公司每一个员工真正了解服务在物业管理企业管理中的重要性。以及服务到底是做什么、怎样做?

(二)从企业内部着手，要加强员工自身服务意识的培养。没有意识，何谈服务。

(三)改变企业内部机制，增强员工市场竞争意识。

(四)加强部门之间的沟通问题，严禁出现工作起来部门之间互相排斥

(五)监理公司本部的服务培训内容，加强培训力度。

(六)做好对外宣传工作，加强与业主的正常沟通。

8、只有提升服务，才能创新效益。所以，从自己做起，脚踏实地的工作，不要有服务不到位的现象发生。

我是2004年入住的，那时小区要干净整洁的多，当然人也少，但不应是小区混乱的借口。现在小区的混乱管理不但影响了我们共同的生活环境，而且是影响了所有业主房产的价值。在国外，哪怕有人随便晾晒衣服，也会被视为影响了整个小区物业的价值，并伤害了所有人的利益。

建议新的物业公司最好是有一定外资背景的，不是说外资一定就好，但他们的问责制的确有力的多，也守规矩，社会关系也不复杂。

最终目的应该是建设宁静的纯居住小区，没有商业色彩，这样才是好的基础。我们的小区硬件是不错的，也成了学区房，更要好好好管理，这样才能真正实现好的居住环境，实现小区房产的真正价值。谢谢您为大家做的工作和给予大家的帮助。

如下建议：

1、关于小区各大门管理：整个小区现在是一个收费停车场，任何车辆可随意进入，且非常嘈杂，建议封闭管理，禁止外来车辆无端进入，如有问题，可通过门卫与业主联系，方可进入。并建议降低地下车库停车费，小区马路禁止停车。

2、纯居住型社区：小区应建设成纯居住社区，现在几乎见缝插针的布满各种小店，建议集中安排在一个位置，例如会所。

3、关于电梯及楼梯间的广告：建议一律拆除，我们不靠这个挣钱，也不想被打扰。

4、关于卖房子的中介：建议全部赶走，并禁止该类人员进入。这些人像苍蝇一样。例如，F1区507楼2门1B的麦田房产，每天早上都要集体唱歌，喊口号，像在搞传销。另该些人随便出入各个门洞，影响小区安全。

5、关于绿化：现在的绿化已经越来越像大杂院的绿化了，没有任何规划，草木品种乱七八杂。建议重新整理规划，建立及时维护制度，对草坪采取围栏保护。

上述问题不但影响了小区环境，而且会影响每个业主房产的价值。

【对物业公司员工工作的合理化建议和意见（精选5篇）】

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