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行业专题报告| 房地产

正文目录

1 财政政策针对地产持续发力............................................................................................3

1.1 财政持续发力，助力推动地产行业企稳.................................................................... 3

1.1.1 新一轮收储拉开序幕，明确资金来源和收储主体.................................................3

1.1.2 存量土地处置持续松绑，专项债首次对土储扩围.................................................4

1.1.3 普通住宅认定从放松到取消，减免土地房产交易税费.........................................6

1.2 化风险、优供给、促需求，本轮财政工具三箭齐发................................................7

2 从房企报表出发，专项债收储存量房势在必行...........................................................9

2.1 典型房企现房库存占比自2020H 以来爬升...............................................................9

2.2 部分小体量未出险/民营房企，面临高企现房库存压力.........................................10

2.2.1 已出险和未出险房企的现房库存占比分化........................................................... 10

2.2.2 不同所有制房企的现房库存占比分化................................................................... 11

3 投资建议..........................................................................................................................12

4 风险提示..........................................................................................................................12

图表目录

图表1：本轮保障房收储政策梳理.................................................................................. 3

图表2：近期存量土地相关政策梳理.............................................................................. 4

图表3：专项债投向扩大范围的历程.............................................................................. 5

图表4：历年专项债禁止类内容梳理.............................................................................. 6

图表5：近期调整享受税收优惠的普宅政策梳理..........................................................7

图表6：2024 年10 月12 日财政部地产相关财政政策梳理.........................................8

图表7：A 股上市房企现房占总库存比例提升（亿元，%）...................................... 9

图表8：整体法-区分是否出险房企的开发产品/(开发成本+开发产品).................... 10

图表9：算术平均法-区分是否出险房企的开发产品/(开发成本+开发产品)............10

图表10：整体法-分企业所有权性质的开发产品/(开发成本+开发产品).................. 11

图表11：算术平均法-分企业所有权性质的开发产品/(开发成本+开发产品)...........11

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行业专题报告| 房地产

1财政政策针对地产持续发力

2024 年9 月底央行、金融监管局、住建部发布系列政策推动房地产行业“止跌

回稳”，包括降低存量房贷利率、统一最低首付比例、优化保障性住房再贷款、延

长相关政策时限、支持收购房企存量土地等。10 月12 日财政部宣布多项财政政策，

运用地方政府专项债券、专项资金、税收等财政工具，支持存量房与存量土地收购，

减免房地产交易相关税费。

1.1财政持续发力，助力推动地产行业企稳

1.1.1新一轮收储拉开序幕，明确资金来源和收储主体

复盘23 年底以来的新一轮收储政策，着重解决资金来源和收储主体两大问题。

2023 年底以来多部门联合推出新一轮收储，主要解答“收储资金从哪来”和“收储

主体是谁”两大问题。

（1）收储主体方面，2024 年5 月17 日、6 月12 日、6 月20 日的会议中，住建

部明确收储主体，分别指出支持政府、地方国企、县级以上城市开展收储。

（2）收储资金来源方面，5 月17 日、9 月24 日会议中，央行拟设立3000 亿元

保障房再贷款，并提高央行再贷款比例至100%，为地方国企收储提供资金支持。

本次财政政策明确提出，利用专项债收购存量商品房。10 月12 日财政部提出两

大财政政策工具解决收储资金来源，利用专项债收购存量商品房以用作保障性住房、

使用保障性安居工程补助资金。此提法自2014 年政府专项债诞生后，首次明确提出

可利用专项债收购存量商品房用作各地保障性住房。

图表1：本轮保障房收储政策梳理

数据来源：中国政府网、中国人民银行、财政部、住建部、新华社、财联社，华福证券研究所

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1.1.2存量土地处置持续松绑，专项债首次对土储扩围

针对闲置存量土地的处置方式松绑。5 月17 日以来自然资源部宣布将出台处置

盘活闲置土地政策措施。从政策表述侧重点上，针对闲置存量土地，不再一味要求

加快开发、无偿收回和规划条件不得调整等，而是更偏松绑、放活、简化。

本次财政部会议首次明确允许专项债用于土地收购，土地用途不限于保障房。5

月17 日、6 月27 日自然资源部宣布将通过专项债支持收购存量土地用于保障房。2024

年10 月12 日，财政部允许专项债用于土地储备，支持地方政府使用专项债券回收

闲置存量土地或用于新增土地储备项目。本次财政部的政策表述中，没有专门提及

土地储备必须用于保障房建设，专项债可投的土地储备范围扩大。

图表2：近期存量土地相关政策梳理

数据来源：财政部、自然资源部、中国政府网，华福证券研究所

专项债投向随社会经济发展要求调整扩围。地方政府专项债券诞生于2014 年。

2019 年之前，地方政府专项债券支持的投向领域集中在棚改、收费公路，2019 年扩

大至包括交通基础设施、能源、农林水利、环保、民生、冷链物流、市政园区“七

大领域”，2021 年增加国家重大战略项目和保障性安居工程，2022 年增加新型基础

设施和新能源项目。

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图表3：专项债投向扩大范围的历程

数据来源：中国政府网、财政部、人民网、新华社，华福证券研究所

2021 年“禁止清单”曾明确专项债禁止投向房地产项目，本次财政政策打开专

项债投向存量土地先河。2016 年起，相关政策文件开始提及专项债禁止类内容。2016

年明确专项债应用于资本性支出，不可用于经常性支出。2019 年规定专项债不得超

越项目收益实际水平过渡融资，应避免层层放大杠杆。2021 年印发专项债禁止清单，

其中全国通用禁止类项目中明确禁止投向房地产等项目。2024 年10 月12 日的财政

部新闻发布会，允许专项债投向收购存量房和存量土地。

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图表4：历年专项债禁止类内容梳理

数据来源：中国政府网、财政部、新华社、中建政研集团，华福证券研究所

1.1.3普通住宅认定从放松到取消，减免土地房产交易税费

普通住宅与非普通住宅标准2005 年提出，普通住宅可享受土地增值税与增值税

减免。对普通住宅和非普通住宅的标准最早约在2005 年提出，并从容积率、单套建

筑面积、实际成交价格三个角度划定普通住宅标准。随着居民收入提升、开发商产

品品质的提高和房价上涨，出现部分住宅“被豪宅化”现象，使得开发商拍地、个

人出售房屋无法享受普通住宅增值税减免优惠。

一线城市陆续放宽并取消普宅标准，降低交易税费。2023 年底以来，为支持居

民多样化改善性住房需求，一线城市带头放宽普通住宅和非普通住宅标准，如2023

年底，深圳、上海、北京放宽普通住宅的面积、单价、区位等要求。2024 年二十大

会议提出将取消普宅和非普宅划分，随后江苏、山西、北京陆续响应。10 月12 日的

财政部会议提出正在抓紧研究明确相衔接的增值税和土地增值税政策，财政政策持

续通过税收工具支持房地产市场。

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图表5：近期调整享受税收优惠的普宅政策梳理

数据来源：财政部、中国政府网、北京市住建委、北京市人民政府、上海市人民政府、深圳市住建局、新华社、澎湃新闻，华福证券研究所

1.2化风险、优供给、促需求，本轮财政工具三箭齐发

目前地产已出台的政策梳理均可归类为需求端、供给端和化解风险三方面。2024

年10 月12 日，财政部宣布叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工

具推动房地产市场“止跌回稳”，分别对应化解存量风险、支持保障房供给、刺激

需求三方面政策方向。

（1）化解存量风险，允许专项债券用于土地储备。通过优化土地市场供需关系，

降低土地闲置率；通过将实际资金流向地产，亦有助于缓解地方政府与房地产开发

商所面临的流动性债务压力。

（2）支持收购存量房，以优化保障性住房供给。通过专项债、保障性安居工程

补助资金两大工具推进保障房工作。一方面推进保障房供给以满足民生需求，另一

方面通过收存量而非建增量的方式优化供给，也有助于解决市场现房库存高企问题，

促进供需走向平衡。

（3）及时优化完善相关税收政策，刺激交易需求。目前已经在研究与取消普宅

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和非普宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策细则。有利于降低开发商土地购置

成本和居民购房置换成本，刺激市场活力。

图表6：2024 年10 月12 日财政部地产相关财政政策梳理

数据来源：财政部，华福证券研究所

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2从房企报表出发，专项债收储存量房势在必行

2.1典型房企现房库存占比自2020H 以来爬升

通过开发产品和开发成本科目，计算房企现房累库水平。A 股上市房企一般于

存货科目下披露开发成本与开发产品，分别代表正在开发且计划出售的物业，和已

开发完成且待出售的物业。开发成本可用于计算期房货值，开发产品可用于计算库

存现房货值。通过计算92 家A 股典型上市房企的[开发产品/(开发成本+开发产品)]，

测算公司及行业的现房库存水平。

期房货值从2021H 高位回落。2010 年来期房销售模式日渐成为市场主流，典型

房企期房货值爬升，2021H 开发成本达到高峰5.12 万亿，相较2010H 增长超9 倍。

2021H 以来，期房货值步入下行区间，2024H 典型房企开发成本降至3.61 万亿。

现房从2021H 以来累库。2010H 以来现房货值爬升，2024H 典型房企开发产品

1.31 万亿，2010H-2024H 间CAGR 为24%。

期房去库、现房累库，现房货值占比爬升。2021H 以来期房去库和现房累库下，

典型房企现房库存占比开始提升，[开发产品/(开发成本+开发产品)]从2020H 的低点

13.7%上升至2024H 的26.7%。2024H 现房库存占比为2010 年来高点，存量房收储

的紧迫性提升。

图表7：A 股上市房企现房占总库存比例提升（亿元，%）

数据来源：iFinD、公司公告，华福证券研究所

92 家A 股典型上市房企包括：保利发展、南京高科、海泰发展、大名城、大龙地产、香江控股、卧龙地产、格力地产、衢州发展、云南城投、万通发展、城建发展、津投城开、

华发股份、华夏幸福、首开股份、金地集团、空港股份、华丽家族、黑牡丹、海南机场、栖霞建设、ST 广物、市北高新、绿地控股、光大嘉宝、新黄浦、浦东金桥、万业企业、

外高桥、城投控股、信达地产、电子城、陆家嘴、天地源、中华企业、京投发展、亚通股份、光明地产、凤凰股份、苏州高新、华远地产、上实发展、西藏城投、京能置业、上

海临港、春兰股份、张江高科、新城控股、中新集团、北辰实业、万科A、深振业A、深物业A、沙河股份、深深房A、大悦城、华联控股、中洲控股、京基智农、华侨城A、天

健集团、金融街、渝开发、荣安地产、莱茵体育、粤宏远A、阳光股份、*ST 中迪、新华联、顺发恒业、*ST 金科、荣丰控股、苏宁环球、中交地产、中国武夷、*ST 和展、财信

发展、三湘印象、海南高速、津滨发展、ST 数源、福星股份、天保基建、招商蛇口、世荣兆业、广宇集团、荣盛发展、合肥城建、滨江集团、南国置业、南山控股

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2.2部分小体量未出险/民营房企，面临高企现房库存压力

2.2.1已出险和未出险房企的现房库存占比分化

总体上，出险房企的现房去化压力大于未出险房企。整体法下，2018 年来出险

房企的现房库存占比高于未出险房企。2024H，未出险/出险房企的[开发产品/(开发成

本+开发产品)]分别为26.1%/29.1%，分别相较于2010H 提升14.5/15.9 pcts。整体看，

出险房企的现房去化压力大于未出险房企。

图表8：整体法-区分是否出险房企的开发产品/(开发成本+开发产品)

数据来源：iFinD、公司公告，华福证券研究所

部分体量较小的未出险房企面临较大的现房去化压力。算数平均法下，

2019-2023H 出险房企现房库存占比高于未出险房企，2024H 二者占比基本持平，未

出险/出险房企现房库存占比分别为41.8%/41.9%，相对于2010H 提升23.2/30.5 pcts。

与整体法的结果相比，可得部分体量较小的未出险房企也面临较大现房去化压力。

图表9：算术平均法-区分是否出险房企的开发产品/(开发成本+开发产品)

数据来源：iFinD、公司公告，华福证券研究所

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2.2.2不同所有制房企的现房库存占比分化

总体上，地方国企现房去化压力最大，央企、民企、混合制企业次之。整体法

下，各类所有制企业的现房库存占比水平基本从2020H 开始步入上行区间。2024H

现房库存占比水平，从高至低为地方国企/央企/民企/混合所有制，分别为

32.3%/24.2%/23.8%/20.9%，与2010H 相比分别上升19.7、13.6、8.5、12.8pcts。整体

上地方国企现房去化压力最大。

图表10：整体法-分企业所有权性质的开发产品/(开发成本+开发产品)

数据来源：iFinD、公司公告，华福证券研究所

部分小体量民营房企面临较大的现房去化压力。从算术平均口径看，2024H 民

企的现房库存占比水平最高，央企、地方国企、混合所有制企业次之，分别为

50%/39%/38%/23%。算术平均口径和整体法口径下，各类别现房库存占比水平均有

提升，且民企提升最多，各类别里的小体量房企（特别是小体量民营房企）面临较

大的现房去化压力。

图表11：算术平均法-分企业所有权性质的开发产品/(开发成本+开发产品)

数据来源：iFinD、公司公告，华福证券研究所

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