2007 中国房地产市场大趋势

提示：

2006 年是继2005 年后的又一个房地产“政策年”。从土地管制到金融信贷紧缩，从住宅供

应结构调整到税费调控，调控力度进一步加大，并且针对由于市场供需结构性失衡导致的房

价持续走高的现象，采取了更加严厉的调控措施。这一系列的政策通过其传导渠道，作用于

中国房地产的方方面面，将对市场产生巨大而深远的影响，尽管这些影响最终还需要时间和

市场来验证。

　　展望2007 年的政策走向，尽管政策调控的效果尚未充分得到体现，但作为稳定规范市

场的政策，稳定价格、规范市场、防止泡沫、促进发展仍然将是政策出台的核心目标。因

此，从当前的市场状况看，2007 年在税收、金融、土地供应等方面仍然存在政策出台的空

间。热议中的物业税、土地市场治理、物权法出台、流动性过剩问题、逐步上升的汇率预

期，仍然将是政策调控房地产市场的重点。应该说2007 年的政策仍然是影响市场走向的最

大因素，而这种影响或将加强。

　　“地根”进一步收紧，

　　规模化开发趋势明显

　　新增地产项目的规模化开发将成为2007 年土地开发的主要趋势。

　　土地一级开发将在2007 年演化成一种主流的开发模式，其原因可以从以下两方面探

寻：其一是开发商实力为大规模一级开发提供有力保障。其二是随着土地市场的日趋完善及

土地政策的进一步紧缩，拿地压力越来越大，开发商凭借一级开发的先入优势获得二级开发

权已成为“曲线拿地”的新途径。

　　2007 年的土地市场运作将主要分成两类，一类是存量土地一级开发，包括旧城改造、

旧村改造、城中村改造及退二进三（工业厂区改商业、住宅等第三产业）项目，另一类是增

量土地一级开发，包括土地征用和农转用土地。其中旧城改造、城中村改造的高成本高难度

让开发商望而却步，严格控制农地转用的政策，也让开发商对农用地避之不及。

　　与此同时，城市化进程和新农村建设的加速都使得旧村改造成为一级开发的热点，但是

相关的产业、就业、土地三大问题却成为开发的难点。但旧村改造项目的规模通常都比较

大，而这种规模化的开发模式也给开发商带来了较大的操作空间。

　　行业并购走向纵深化

　　从企业层面考察2006 年中国房地产行业，兼并收购仍是一个重点。政策调控、市场竞

争导致的对房地产企业资源储备的要求是并购整合的基本推动力。同时，同城开发企业通过

兼并收购方式进入异地市场，以降低各自的开发风险，而中小开发企业寻求困境下生存空

间，开发商之间本着不同目的联合启动了2006 年房地产行业企业并购热潮的引擎。

　　可以预见2007 年房地产企业并购将会在2006 年基础上得以延续并进一步的发展，以获

取资源为目的的并购仍将是主流，大企业之间以战略联盟为目的的并购也将逐渐成为市场的

一个方向。而无论是强强联合，还是强弱结合的房地产企业间的兼并重组方式，都是以追求

资源利用最大化，进行土地、资金、人力、品牌等资源价值的整合与挖掘，对不同资源的优

化组合来达到双赢甚至多赢的最终目标。

　　大集团收缩战线，

　　集中资本应对拿地高门槛

　　国内的大型房地产企业集团多数从一线城市起家，逐步拓展到全国市场，随着外资的进

入，一线城市中心区域土地供应总量减少，竞争越发激烈，拿地门槛提高，对开发企业资质

和土地出让金的支付条件等都控制严格。许多国内企业放慢了拓展的步伐，甚至收缩战线，

回到自己熟悉的城市深耕市场。而对于招拍挂市场中高达数十亿的土地出让金，国内企业联

合拿地的情况越来越多的出现，以此与资金实力强劲的外资相抗衡。土地是房地产企业生存

的根本，土地储备量是衡量房地产企业实力的标准，资本匮乏无法在土地市场上有所斩获的

房地产企业，必将步入一个恶性循环的过程，被市场所淘汰。

　　城市经济圈发展将带动二三线城市市场成熟

　　国内已经形成珠江三角洲、长江三角洲和环渤海地区三大城市集群经济圈的格局，目前

正处于高速发展时期，目标是成为具有世界竞争力的组团式大城市集群。

　　根据2004 年《中国城市发展报告》数据显示：珠江三角洲城市群的GDP 约占全国的

10%，长江三角洲城市群的GDP 约占全国GDP 的18%，京津环渤海湾城市群的GDP 约占全国

的9%，中国三大城市群的GDP 对于全国GDP 总量的贡献率只有37%，比美国纽约、洛杉矶和

五大湖区三大城市群对全美GDP 的贡献率低30 个百分点，比日本东京、大阪神户和名古屋

三大城市群对全日本GDP 的贡献率低32 个百分点，作为经济发展主力载体和战略制高点，

中国三大城市群远未形成国家财富积聚的战略平台。因此三大城市圈的发展潜力巨大，单纯

依靠中心城市的标杆作用略显不足，二三线城市的迅速发展才是提升城市集群竞争力巨大的

后发力量。

　　市场呼唤升级的专业服务

　　2007 年的中国房地产市场环境将更加复杂。当这种市场环境日益复杂多变，并从卖方

市场过渡到买方市场时，资本运作能力和产品技术水平日益成为未来房地产市场竞争的重

点。

　　一方面，从成熟国家房地产企业转型的经验可以看出，开发企业要在未来市场上做大做

强，与金融资源的对接是其发展的一个必要途径。在这一环节中的企业与专业金融服务机构

的合作，将可抓住未来两年房地产金融市场快速发展的重要时机，利用资本力量，迅速做大

做强，并形成良好的法人治理结构，达到企业主体多元化的目的，从而规范企业的运作，提

升综合竞争力。

　　另一方面，升级中的房地产市场，将逐步形成发达国家的产业链专业分化的模式，走向

专业化分工协作的路径，从而形成众多的房地产专业服务产业链。当前的房地产市场发展趋

势，从专业化角度分析，可分为两大类技术领域，一大类是市场类技术，一大类是产品类技

术。

提示：

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