恋日水岸大道项目策划方案（产品篇）

产品篇

一、 产品计划综述

1、 周围环境

本案地处北纬40°，冬季受高纬度内陆季风影响，严寒

干燥；夏季受海洋季风影响，高温多雨，是经典暖温带半湿

润季风型气候，海拔为35 米。

地处北京西南花乡，是北京最大花卉生产基地，有丰富

养花历史、花卉资源和花卉文化。花乡有近7 养花历史，现

在，花乡也是北京地域最大花卉生产基地。现在，全乡现有

花卉生产种植面积7000 亩，花卉生产企业61 家，养花专业

户120 家，从业人员1768 人，花卉市场４个，大小花店200

余家遍布京城，初步形成一条以销促产、产销结合、工程服

务一齐上产业链。拥有“中国花木之乡”、“全国花卉生产

示范基地”和“全国关键花卉市场”称号。本区域西北玉泉

营环岛周围，是建材、装饰、家俱、花卉等大型市场集中地

域，在北京著名度很高。其中葆台村正在建设绿化工程和高

尔夫球场项目。本案所属区域为花乡草桥，自古就有记载，

元朝史书记载“泉源涌出，为草河桥，连接丰台，为京师养

花之所”， 清代康熙进士查嗣栗有诗“草桥十里百花妍，只

有幽兰种不传”，是草桥人当年从事花卉生产盛况及迷人景

色，是当初真实写照。

本案所处区域，是城南发展较早地域之一，现在已经发

展成为南城关键生活居住区之一，周围一般住宅项目众多，

而且大多已入住。恋日嘉园一期二期、星河城、草桥欣园、

花香丽舍、玉安园、漂亮愿景、玺萌鹏苑、玺萌丽苑、明日

嘉园、南珠苑等楼盘比邻接踵，共同形成了一个大型成熟生

活小区。

2、 地理位置

本案地处南城，紧挨玉泉营环岛。北临南三环，西临京

开高速路，东侧为京开东路，南面是市政计划道路。本案交

通便捷，道路通畅，距离关键交通干线比较近，自驾车出入

方便。但直达或途经本案公交线路较少，最近公交候车站须

步行七分钟左右。

地铁四号线估计底动工，建成试运行，四号线起点丰台

马家堡，途经本项目，将真正缩短北京南城北城地理差距。

3、 建筑计划

本案一期总占地面积约7 万平方米，总建筑面积约19

万平方米，容积率2.2，绿化面积约2.24 万平方米，绿化率

32%（不含西区集中绿地）以上。

本案由三栋板式高层和三栋塔式高层建筑组成，本案建

筑设计严谨大方，色彩丰富时尚，符合现代生活趋势。

小区内另有一所小学、一所幼稚园、一个运动场和一栋

小型商业楼，和9#楼底层商业共同组成小区关键配套设施。

小区地块南北进深较大，建筑分布为横排式，楼间有组

团式绿化景观，并有水景设计，较大规模中心景观有两组，

并经过行进路线组成逐步深远景观轴心线，布局巧妙，风格

简练而大气。

整体计划设计十分出色。环境设计和人居流动融合协调，

不仅仅局限于营造园林式栽花种草。建筑造型遵照历史文脉，

含有一定文化内涵及审美个性。建筑空间尺度宜人，富有亲

和力，利于人和人之间友好相处。整体设计渗透着对人居住

理念具体化，是环境景观、建筑空间和小区气氛完善融合，

表现一个全方位“生态居住”和“人文小区”概念。

周围地块情况逐步成熟配合了本案设计产生。恋日一期、

二期成功，已给了市场一个信心。伴随本案计划深入完善，

使本案在整个南城项目中含有一定品质优势，对中坚层消费

者吸引力毋庸置疑。

二、 小区计划设计

了解小区计划中各部分细节，对于挖掘本案优势卖点，

促进营销活动成功进行有相当关键作用。分析目前市场中产

品计划引导趋势，使我们掌握本案优势。方便营销中强化优

势，弱化劣势。

是否符合“人居要求”是衡量一个房地产产品计划根本

要求。下面我们将就各项数据各项指标及设计特点――进行

分析归纳。

1、 容积率安排

本案容积率为2.2，直接低于竞争对手恋日嘉园2 期

2.49 容积率。星河城2.7 容积率。更是低于花香丽舍3 点多

容积率。容积率是衡量人居环境一个关键指标。它和大家生

活舒适度有着直接关系。我们认为这是本案在区域内竞争一

个有效优势，即使北京房地产市场上以容积率为自豪富力城，

它容积率也达成了2.4。

2、 绿化率安排

现在计划中本案绿化率达成了32.05％。而这其中未含

西区集中绿地，在看看我们直接竞争对手情况吧。恋日嘉园

2 期绿化率为40％，从绿化率数据上看，本案和之没有绝正

确优势。经过绿化和之竞争。我们提议可从绿化植被品种和

布局和之产生竞争优势。星河城绿化率30％，远低于本案绿

化率，在未来销售说词中，这将是一个有利原因。

3、 建筑形式

本案9 号楼、10 号楼、11 号楼为高板形式。经过北京

4、5 月份SARS 疫情以后，大家已经开始重新审阅自己居住

理念，尤其是对建筑形式见解转变,认为南北通透板楼品质

要强于塔楼。依据5 月份以后北京市场调查发觉，塔楼销售

百分比在急剧萎缩。板楼销售百分比显著上涨。

本案12 号楼、13 号楼、14 号楼为围合式塔楼形式。在

现在塔楼形式中，这显著是一个带有革命性塔楼新形式，现

在中国塔楼形式绝大部分为“大方盒子”状，最多也就是在

窗户采光上加入叠拼设计特点，或在朝向上作部分改变，发

射形状或风车状塔楼已算比很好塔楼形式了。而本案不一样

于以往任何一个塔楼形式，中空围合式设计有效处理了通风

采光等很多塔楼形式弊端。尤其中空部分栽种植被等于是在

楼内加了一部取氧机。这是本案一个关键产品优势，使塔楼

含有板楼产品品质。那再看看本案竞争项目情况。星河城塔

楼、花香丽舍塔楼、明日嘉园塔楼全部全部是大方盒子状，

不可避免地产生很多生活死角和“生活暗房”，用“革命”

一词说明本案塔楼产品一点也不过分。

4、 外立面设计

恋日嘉园2 期产品外里面设计和本案基础相同，在这一

点上，二者之间没有可比性。相对于星河城，它加大了采光

面，面宽达成4.2 米，使建筑整体感觉比较通透，给予时尚

装饰线条，含有一定现代感，而明日嘉园外立面是一个“千

楼一面”外立面设计，没有什么特点。综合下来，在外立面

方面，本案和恋日嘉园2 期，星河城不相上下。但比同区域

内其它产品要高一个档次。

5、 朝向改变

本案朝向改变关键为两种。板楼部分为南北朝向，塔楼

部分为转向45°角朝向。前一个朝向方法比较传统。现在北

京绝大部分全部采取此方法，而45°角朝向方法不是太多，

大多表现在塔楼形式。此种朝向方法有效分配了楼体各方向

单元在十二个月中采光时间。当夏季太阳运动至北回归线周

围时，本案塔楼东北楼面单元将加大接收阳光时间，而冬季

西北一侧露面接收太阳照射时间加大。因为45°角大于地球

自转角度，也就是说本案塔楼在十二个月中全部能接收到太

阳照射，相对于明日嘉园、星河城塔楼，她们一直有一面不

能接收太阳照射，肯定会造成营销困难和开发利润降低。在

这个时代“花钱买阳光”已不再是一句玩笑话，在塔楼销售

中，这将是我们一个优势所在。

（朝阳和采光示意）

6、 楼体排列和楼间距安排

现在本案符合政府相关商品房楼间距要求。各楼座之间

距离比较开阔。使景观视野较阔。现在本案东西两侧没有计

划建筑产品，整个小区感觉较通透开阔，尤其是西侧未来为

绿化隔离带，视野开阔。恋日嘉园2 期情况基础本案相同。

另一个竞争对手星河城则不一样，星河城一期采取了平行陈

列和围合式布局，在平行陈列部分，楼间距较密，视野拥堵；

在围合式布局部分，竟然在围合出中央绿地又计划了一栋楼，

原来围合式布局特点就是能将楼间景观绿地集中，将绿地面

积最大化，而现在中间又计划出一栋楼，无疑犯了围合式设

计大忌。产品品质一下就降低了。即使她们之间楼间距也符

合政府要求，可整个小区显得密不透风，堵塞拥挤。应该说，

在计划设计中，星河城一期犯了一个大错。

7、 其它计划设计分析

①楼座设计改变分析

本案楼座中设计全部意识地将楼体顶部作了处理，增加

圆弧形式改变和高低错落改变，尤其是塔楼部分，显得灵动，

有生机，不一样于通常呆板塔楼形式。尤其值得一提是，

C1、B2 户型中露台设计，让整个楼体形象愈加丰富多彩，不

由得让人联想起静坐于露台休闲生活场景。

②窗户

窗户是一个楼体眼睛，既和楼座是一个整体，又有跳跃

地方。在本案中，设计师将窗框颜色和楼体主色调之一相统

一，使之友好，而顶部从法式“老虎窗”演变而来窗户设计

又让人眼前一亮。白色边框使之显得很优雅。再看看明日嘉

园，密密麻麻充满了窗户，给人感觉仿佛是从楼体上多出一

块块东西。这种设计已显著落后于本案产品。星河城因为开

间较大，感觉象玻璃幕墙，大面积使用玻璃是它一个特点。

③空调机位

现在北京市场产品设计中，相关空调机位处理有部分不

错案例。如北京青年城等，设计师将空调机位有效地融合到

整个楼体之中，友好大方，反之一个个地挂在墙上，则会造

成小区美感差和排水问题出现。在本案区域中，星河城设计

师可能未将此问题考虑进去，而明日嘉园干脆还是传统设计，

突出一块水泥板做空调机位。

④阳台

阳台是大家从室内环境过渡到室外环境一个通道，也是

居家和大自然接触一个通道，呼吸新鲜空气，了望等生活功

效全部是经过阳台来实现。

本案在局部区域设计了一部分阳台和露台。在高层塔楼中并

不多见。这种设计一定程度上说明了产品品质。周围项目中，

基础没有这类产品出现，楼体捂严严实实，没有“美学”中

透气感。

三、 户型设计分析

1、 户型分析概述

①板楼部分

本案一期计划为6 栋板式和塔式高层，分别是9 号楼、

10 号楼和11 号楼、12 号楼、13 号楼、14 号楼。

据初步统计，本案一期板楼部分供量总计697 套，共有

24 种户型，其中13 种为关键户型。户型种类很丰富，一居、

两居、三居、四居各类俱全，而且还有顶层挑空式上跃和底

层沉降式下跃超大户型。

户型单套面积从50㎡到260㎡，面积跨度很大。一居户

型面积在50㎡左右，共有62 套，数量较少，仅占8.9%；二

居户型面积在100㎡—120㎡之间，共有198 套，数量较多，

占28.41%；三居户型面积在130㎡—160㎡之间，共有376

套，数量最多，占53.95%；四居以上和跃层户型面积在160

㎡—260㎡左右，共有61 套，数量较少，仅占8.75%，但因

为面积大，所以比重仍然较大。

多种户型设计比较合理，无显著缺点，A1、A2 小一居户

型设计紧凑合理，尤为出色；部分二居、三居户型采取“南

三阳”设计，采光面达10 米以上，堪称经典；超大户型设

计利用了多个手法，空间感丰富，真可称为“大户型设计教

授”。

板楼部分以套内建筑面积100-130 平方米大户型为主，

户型设计愈加完善，未来高品质生活有效地经过户型设计展

现出来。各功效分区及各区品质很合理。此设计不仅能满足

正常居住需要，而且将居住概念更提升一个层次，即真正能

“享受生活”好房子，很符合中坚层人群大户人家购房需求。

整体户型设计风格，趋向于营造舒适型大空间格局，显

著追求享受生活极致感受。

□ 户型配比分布特点：

1、纺锤形分布：小户型和超大户型在两极，居中是三居和

两居户型为主流。

2、每楼集中分布：一居和两居较小户型关键集中分布在9

号楼，而三居户型关键集中分布在10 号和11 号楼。

□ 本案主力户型：

1、第一主力户型：C4（三室二厅二卫）

2、第二主力户型：C1（三室二厅二卫）

3、第三主力户型：B2（二室二厅二卫）

□ 本案主流户型：

三室二厅二卫：C1、C2、C3、C4、C5、C6

②塔楼部分

据初步统计，本案一期塔式高层供量总计377 套。共11

种户型。其中8 种户型较多。分配也较平均。户型种类基础

俱全，户型单套面积从39.05-101㎡。一居户型面积和塔楼

部分相差不大，在50㎡左右，共141 套。塔楼总供量

37.4%；二居户型面积在68.7-94.17㎡。面积分布范围较大，

基础能满足多种对二居户型市场需求。二居总供量为193 套，

占塔楼总供量51.2％是塔楼部分主力户型群；三居户型只有

C1,C2 两种，其中C1 面积为101㎡，共43 套，占塔楼部分

总供量11.4％，属于比较合理一个百分比系数。一居户型设

计是比较出新一类户型。功效完善，没有“暗房”出现，远

远强于“炫特区”小户型设计。二居户型对面积控制很有效。

即使本案是塔楼形式，但基础每个房间全部有采光面，有利

消除了开间小问题，尤其是B2 户型，未封闭露台完全就是

一个“空中花园”。C1 户型设计，有效地处理了开间问题等

于将起居室横置，使之开间达成了5.7 米，即使进深达成了

16.8 米，但仍不能觉察。

整个塔楼部分设计紧凑，功效完善，很多因建筑形式而

产生弊端被有效避免了。应该属于实用型向舒适型过渡产品。

□ 户型配比分布特点：

一居小户型分布在东北一侧，二居户型集中在其它三面，其

中三居户型全全部在正南角。

2、 设计标准分析

①分区标准

其实说到分区标准，它仅仅是一个通称。它是由很多单

个分区标准组成。关键有动静分区、干湿分区、主次分区、

污洁分区等。这其中又包含了功效分区等标准，相对而言，

面积大户型，分区标准轻易落实部分，面积越小，分区标准

越难处理。

动静分区——关键是指家庭活动中心和休息区有效分

隔。本案两居以上户型基础全部满足了这一分区标准，即使

是一居户型中，除了A1 外也全部满足这一分区标准。

干湿分区——常规意义上讲就是厨卫部分有效独立，在

这一点上，本案设计尤其“棒”。任何一个户型全部确保了

厨卫独立。

主次分区——这里指两个方面。一是指休息室区和活动

区主次关系；二是指卧室之间主次关系（二居以上）。市场

上曾出现过卧室巨大，而起居室狭小，甚至有起居室因开门

过多，而成为无用区域，在这一点上，主次分区标准尤其关

键。本案设计师注意了这一问题 ,活动区安排基础满足了活

动和就餐需要。

污洁分区——在最近相关“健康住宅”报道中，这个词

出现频率较高。好人居环境能有效地将污洁部分进行分区处

理，以避免交叉污染。好户型能有效控制污染通道和污染范

围扩大。

②面积配比

本案板楼部分以三居以上（含三居）面积大户型为主，

辅以部分一居、二居，但供量不大，相对而言，面正确市场

并不广泛。塔楼部分户型以一居、二居为主。有效地均衡整

个一期产品配比情况，拓宽了市场范围，使之相互促动，以

带来更多用户源。恋日嘉园二期在销售中，对面积配比问题

没有重视，销售控制亦未能做好，使之销售在达成65－70％

以后，产生销售阻力，这一问题在本案中应引发重视。

③层高

层高即使仅仅是一个数字，但往往能反应一个项目标品

质和开发商实力。本案层高达成了2.9 米。在未来销售过程，

应以这一优势来好好引导给用户，这也是本案区分于其它项

目标一个关键指标，包含恋日嘉园二期产品。

层高增加能缓解居住心情，低层高使人生活压抑，同时

也影响采光，装饰风格等。

④健康指标

讲到健康或健康住宅，通常我们是经过“内部”和“外

部”两个方面来考虑。“内部”关键指通风情况，采光情况，

排污情况等。“外部”关键指空气，人口密度，容积率，日

照，气候等。从去年开始，越来越多开发商已经开始注意这

一问题。

“光彩国际公寓”打出了“营造会呼吸房屋”口号。采

取爱迪生双向流热回收式新风系统；“蓝堡”采取了单元模

块化全空气变风量中央空调，分户计量，新风交换；“棕榈

泉国际公寓”采取美国全新空气净化系统，将0.01-1.0 微

米颗粒清除，同时维持40％左右湿度，三元桥周围“旺座”

建立了呼吸幕墙，留有0.5 米中间层，经过外层幕墙底部百

叶，过滤网将空气过滤，配合中央空调新风系统，确保源源

不停新风量，能够满足自然通风需求。

当然以上项目标“外部”情况全部比较糟糕，本案外部

情况要好多。另外在内部处理上，设计师有意识增加每间屋

子采光和通风渠道，不留暗房。这一点上，本案设计是相当

成功。

⑤开间和进深关系

开间和进深是一般住宅中消费者比较关心问题。本案标

准开间大多在3.9 米，另还存在3.6 米、4.2 米、4.5 米、

5.7 米这多个开间。这些指标基础能满足用户底要求。即使

3.6 米底开间，设计师也刻意增加采光面，而且只出现在68

㎡B1 一个户型中。本案进深设计比较灵活。板楼部分12 米

多进深依靠各单元错落改变使之觉察不出，塔楼部分进深安

排则显得愈加灵活，大进深产品最大问题就是采光问题，而

本案塔楼基础确保每个房间全部有采光面，而且楼体设计时

特意留了一个采光通风口。所以，未来销售中，销售人员可

将之作为本案优势进行推广。

⑥室内和室外关系

一个好设计，能确保室内外有效沟通，和大自然亲近，

和风，和阳光，和景观，和绿树亲近。本案不管是板楼还是

塔楼部分全部确保了两面和室外亲近。尤其是塔楼设计，两

面采光、通风、观景，品质一点全部不亚于板楼品质。使室

内室外沟通成为现实。

3、 功效分区分析

大家居住房屋是由一个个小单元所组成。有卧室，有厨

房等。因功效不一样而被分开，但并不是每一个单元全部只

是简单分割就能够。卧室，对采光、面积要求就和起居室不

一样。每一个单元，她们是相互独立，而又相互联络，她们

之间依靠玄关、通道等联络在一起。

①起居室

起居室是一个家庭活动中心，基础要求为面积要足够大，

采光通风要好。抵达各个单元房间方便，能满足正常家庭集

中活动需要。通常起居室开间较大，如本案12 号楼L1 户型，

开间达成了5.7 米，起居室大多和餐厅在一起，方便于集中

活动，出入口较多。

②卧室

卧室功效关键是休息，卧室是一个温馨浪漫空间。二居

以上还分主卧和次卧，进出口通常只有一个，主卧要求较高，

对面积大小，采光通风全部有一定要求，有为了方便，还设

有卫生间，衣帽间。

③厨房

厨房是一个家庭关键活动场所。因功效需要，一般住宅

厨房大多一字排开或围合部署案台、灶台、洗菜池等。因为

排污需要，通常全部设有窗户，烟道等。厨房通常紧挨着起

居室、餐厅，方便于食用主食和休闲副餐。有厨房还带有储

藏室和生活阳台，方便于这一空间完成全部工作，以确保干

湿分区及污洁分区需要。

④卫生间

通常来讲，卫生间功效关键是洗浴和排泻功效。大面积

居室分有主卫和次卫。部分高级物业，它们卫生间已延伸出

洗浴文化，如观景洗浴等。但本案作为一个一般住宅出现，

只要满足洗浴和排泄功效也就能够了，关键是要做好排水和

排风处理。

四、 景观设计

景观设计是小区一个关键组成部分。因为近几年北京房

地产市场快速发展和大家生活水平提升，大家已不满足于简

单栽点树，种点草，留条路产品景观设计。大家对景观设计

提出了更高要求。

①道路系统

道路系统设计和房产物业设计一样。好设计也要注意多

个设计标准，如人车分流标准，一级主干道和二级次道关系

等。

本案采取人车分流标准，将行车道和人行道有效分离开

来。围绕人行主干道设计本案景观。主干道为引导性设计，

移步换景，同时给予很多林间小路和水景道，使业主在行进

间享受景观带来生活乐趣。一级主干道和二级次道区分显著，

小区内四通八达，即使是道路色彩也有改变。

②绿化系统

绿化系统关键由栽植乔木、灌木、藤蔓、草地组成。

l 品种——绿化系统乔木、灌木应依据北京气候特点，进行

选择合适部分针科类植物，以确保冬季景观需要；局部可使

用部分灌木科黄芽；移植部分原生大树和植物更能反应小区

人文居住理念；草地需求相对弱点，进口草皮价格高，到一

定高度就不再长高，国产草皮价格低，需要不停修剪，维护

成本高。

l 布局——我们认为绿化组合设计是一门科学。高低改变，

树形对比，颜色改变，和建筑物关系。这些全部是要注意问

题。阔叶低树，绿地叠石，木廊花架全部能带来一个生活情

趣。

③水景系统

经过平面设计图，我们发觉水景系统设计相当有特点。

关键集中在两个方面：一是主次方面，主水景设计气势磅礴，

次水景设计曲水流殇，在不知不觉中规范了未来业主活动集

中；二是点线面组成式水景部署，水溪象一根飘带将各建筑

物关系联络起来，中央水景喷泉就是面，水溪就是线，而水

景各蜿蜒曲折地方处理，如叠水池、人工小瀑布全部是一个

个出色水景点。

在北京这个缺水城市，如此水景设计肯定让众多消费者

刮目相看，在营销过程中，此一样是本案又一大优势。

④小品处理

景观系统中小品处理，会对绿化系统，道路系统等进行有益

补充。丰富小区景观系统内容，增加小区人文内涵，关键小

区小品内容有：雕塑、小水景点、凉亭、叠石花池等。经过

对产品分析，我们发觉设计师在这方面已经考虑很周全。这

里我们要提一下，在未来小区中，引导系统和说明系统设计，

需要和本案产品风格，人文气息相统一，不然就会显得格格

不入。

⑤地面处理

绿化部分地面处理不再多说，关键说一下道路系统中地

面处理。我们认为一级主路和二级次路及林间小径之间地面

处理应区分对待。这么做目标就是建立引导作用，同时和周

围景观能相融合。如主干道采取大块彩色地砖或大块石材铺

地，林间小径采取鹅卵石铺设，和凉亭相连小径设置高于地

面10㎝木板等。

总而言之，景观系统处理和建筑产品、小区文脉是相联络。

因为本案小区是一般住宅小区，所以工业化景观设计要谨慎

使用，一个好小区景观应该是地势错落，水景罗布，阔叶低

树，绿地叠石，木廊花架，卵石凉亭。它们之间有动静改变，

高低改变，有急促和平缓对比，包含营造大自然音响（如流

水声、叠瀑声）。从现在计划来看，本案景观系统设计已走

在南城项目标前列，星河城虽有集中广场，但设计并不丰富，

且各楼座之间景观设计基础没有，只有部分绿色植被。本案

景观系统优势在营销中应大力加以引导。

五、 配套设施

①室内配套设施

因为本案没有采取精装修交房标准，未来交房标准，室内

配套设施关键有门、窗、采暖设备(暂未知是集中还是分户

供暖)、 电路安排、宽带入户等。因本案配送东西较少。在

用户较关心表面可考虑设备质量好一点。

其它配套设施资料暂不详。

②室外配套设施

本案室外配套设施较多，关键有会所、车位、电梯等。现

在市场中小区会所形式已受到消费者认可，会所是小区活动

中心，有会所也会兼顾生活配套功效，如医疗、洗衣、幼儿

托管等。因为本案有部分底商，所以未来会所功效尽可能安

排公共服务性质内容，如健身、娱乐等。车位安排也是小区

一个关键配套。现在北京市场部分新建项目标车位和人居户

数百分比达成1 比1 百分比，甚至有更高，这是社会发展肯

定趋势。本案机动车车位安排数量相对较少，总数为592 个，

而本案现在总户数为1182 套，机动车停车率为50.08％，这

是本案一个劣势，应在销售中注意此问题处理。电梯品牌资

料临时不详。板楼部分基础一梯两户，小户型部分为一梯四

户。塔楼部分户数相对较多，这是塔楼建筑形式存在一个通

病。和其它项目塔楼相比。本案塔楼电梯使用系数相比较低，

这也是本案塔楼销售中一个优势。

六、 竞争项目产品分析

1、 恋日嘉园二期

现销售为二期，有90 米左右楼间距，开阔舒展。建筑布局

由南向北在水平和垂直方向上呈“阶梯状”排列；户型上开

间较大，短进深，采光很好；现在已经有样板间。

外墙：高级外墙面砖、高级外墙涂料、花岗岩结合装饰。

内墙：楼门大厅为进口高级耐擦洗涂料和花岗结合。电梯门

套为花岗岩拼饰。其它公用部分（门厅、楼梯间）为高级乳

胶漆。户内部分为耐水腻子刮平。

地面：楼门大厅、顶层候梯厅为花岗岩。其它层候梯厅为地

砖。户内部分为砼结构面随打随压光，一次成活。厨房、卫

生间作至防水保护层。

门窗：楼门为高级金属门，地下入口处安装防火门，户门为

高级三防门。外窗为隔热断桥铝合金窗框，配双层玻璃，带

装饰条。

天花：公共部分为高级进口乳胶漆。户内为耐水腻子刮平。

卫生间/厨房：初装修。预留上下水接口。预留通风/排烟管

道。

空调机位：每户预留空调机位。

电源：小区采取380/220V 六路供给，三相四线制。 户内5

路供电：空调、插座、厨房、卫生间。 每户容量：一居室

3KW；二、三居室6KW；四居室7KW；复式及跃层12KW。磁卡

式电表，每户插座均设漏电保护。

通讯：每户配2 条超五类电缆（每缆4 对8 芯）。双线电话

入户（使用其中两对线）。每户设置1 条和物业管理中心专

线，可用作紧急求援系统。

燃气：市政管道煤气。

电视接收：每户起居室、主卧室配置公共天线插座。有线电

视系统。

小区广播：小区设置专用及一般电视频道对住房内部广播系

统。

保安系统：小区外围墙采取红外线对射防护系统。小区内部

采取超低照度摄象机二十四小时可监视系统。每户安装可视

对讲机。

采暖系统：小区集中供暖。

主体结构：全现浇钢筋砼结构，抗震等级8 度。

信箱：首层为每户设独立信箱。

层高：2.8 米。

供水：城市自来水。每户配置大容量合资热水器。

电梯：合资名牌电梯。（不详）

有线电视系统：为小区提供丰富电视频道。

闭路监控系统：保安监视主机及画面分割器，全天候录制现

场资料，确保时时安全。

楼宇对讲及门禁系统：控制人员出入，提供日益完善安全防

范管理方法。

恋日嘉园占地4.4 万平方米，由5 栋板式小高层精品住宅及

其它配套设施组成，总建筑面积近12 万平方米，正南正北

朝向，通风良好，含有超阔采光面。一梯两户，含有丰富层

次感外立面。内部房型合理，格局方正，分区鲜明，功效完

善。现浇框剪结构，抗震性佳。

　　恋日嘉园在小区内部原有幼稚园、中小学配套基础上，

计划和名校联合办学，相信会给购房者带来更多信心和保障。

2、 星河城

星河城，全案总建筑面积112 万平方米，自起，共三期建设

完成。多个建筑形式（塔楼、板式小高层、板式多层）结合，

中央情景园林设计，共6900 多个家庭单元。一期15 万平米，

由两大组团组成，一居到四居60 余种户型。交通：一条大

路直达西单，两条环线横贯京城，十余条公交路网密集，东

侧紧邻建设中马家堡西路，秋季全方面建成通车。配套：阳

光游泳池、风情商业街、幼稚园、市政配套、北京康复中心、

建设银行、工商银行、农业银行、中国银行。

3、 明日嘉园

“明日嘉园”是由宣武区城市建设综合开发总企业开发，裕

昌置业股份投资，继“旭日嘉园”成功开发后又一项目。

“明日嘉园”距南三环（北方车辆大世界正南方）500

米。坐落于马家堡西路嘉园大小区，建设中菜市口大街和马

家堡西路直达南四环，和北太平庄桥南北贯通。百利宝102

路、707、733、833、51 等多条线路公交车紧邻小区。

“明日嘉园”有约1 公顷绿地、园林景观设计；紧邻

计划总面积超出10 公顷公园；楼宇大厅精装修，每栋楼安

装3 部合资电梯；有地下车库，服务性地层商业街；观景外

飘窗，落地玻璃采光阳台；步行小区，人车分流，二十四小

时保安。

物业管理费：1.8 元/建筑平方米

投资商： 北京市宣武区城市建设综合开发总企业

建筑单位： 宣武城建

占地面积： 100000 平方米

绿化率： 35%

总建筑面积： 00 平方米

容积率： 2

七、 本案产品配比分析

1、 高板部分

2、 塔楼部分

12#-14#楼户型配比统计表

户型 A1 A2 A2a A3 A4 B1 B2 B2a B3 B4 B5 C1 累计

供量 43 6 3 40 49 40 43 6 49 49 6 43 377

面积

39.1 49.5 49.6 53.2 56 68.7 80.4 ? 83.6 94.1 94.2

101 　

百分比 11% 2% 1% 11% 13% 11% 11% 2% 13% 13% 2% 11% 　

楼号

12# 12# 12# 12# 12# 12# 12# 12# 12# 12# 12# 12# 　

13# 13# 13# 13# 13# 13# 13# 13# 13# 13# 13# 13# 　

14# 14# 14# 14# 14# 14# 14# 14# 14# 14# 14# 14# 　

注： 共11 种户型。其中：一室一厅：A1、A2、A2a、A3、

A4 二室两厅：B1、

B2、 二室两厅两

卫：B3、B4、B5 三

室两厅两卫：C1