业主委员会成立的程序
一、提出申请
物业管理小区(大厦)符合下列情况之一的，业主5人以上联名可向该小区(大厦)所在的街道办事处(或镇人民政府，下同)书面提出申请，填报《首届业主(代表)大会筹备小组成立申请表》，成立首届业主委员会：(一)物业已交付使用的建筑面积达到50％以上；(二)物业已交付使用的建筑面积达到30％以上不足50％，但使用超过1年的。
二、成立筹备小组
街道办事处收到申请后，作出书面批复意见，指导小区(大厦)成立业主委员会筹备小组(以下简称筹备小组)。
三、筹备小组开展筹备工作
(一)筹备小组经批复成立后，应告知建设单位或物业公司在15日内将其掌握的全体业主名单、联系地址及其联系电话等材料报街道办事处；街道办事处收到有关材料后5日内将上述资料交予筹备小组。
(二)筹备小组自成立之日起30日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》，并在小区(大厦)内明显位置张贴公布，征求业主意见。筹备小组将《业主委员会政策法规宣传资料》在宣传栏内公布并发放给业主。
(三)筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人。
(四)筹备小组将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业丰大会议程向业主张贴公布，同时将《业主委员会选举办法》书面送达全体业丰。
四、召开大会，选举委员
筹备小组完成以上工作后，将业主候选人名单及简历表、《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《业主公约》送达街道办事处，并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请，同时做好会务筹备工作，包括落实场地，组织人员印制选票，设置投票箱，通知所有投票权人，知会街道办事处、派出所、开发公司、物业公司等有关人员。筹备小组根据议程召开大会：收集、登记选票，审议并表决通过《业主委员会章程》及《业主公约》，公开唱票、点票，宣读选举结果，产生业主委员会委员。会后，筹备小组将大会签到表、选举结果统计表予以公布。
五、申请登记业主委员会
业主委员会白产生之日起15日内，持下列文件向所在区或县市级房地产行政主管部门申请办理备案登记手续：
(一)业主委员会登记申请表；
(二)街道办事处核准证明；
(三)业主委员会选票；．
(四)业主代表选票；
(五)业主授权委托书：
(六)业主大会或业主代表大会签到表；
(七)业主委员会章程；
(八)业主公约；，
(七)其他相关资料。
六、核准批复
区或县市级房地产行政部门经审核，给予业主委员会书面批复意见。业主委员会凭批文到公安部门办理刻制公章手续，并将公章式样报区或县市级房地产行政部门及街道办事处备案。
七、业主委员会应当维护全体业主的合法权益，主要履行下列职责：
1、召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况；
2、选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立变更或者解 除物业管理服务合同；
3、依照本条例设立物业维修基金的，负责该基金的筹集、使用和管理；
4、审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；
5、听取业主和使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；
6、监督公共建筑、公共设施的合理使用；
7、业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。
8、业主委员会应当定期召开会议，会议必须有过半数委员出席有效，作出决定应当经全体委员过半数通过。
八、业主公约的效力
1、业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范，对全体业主具有约束力。使用人应当遵守业主公约。
2、业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。
3、业主委员会应当自业主公约生效之日起十五日内，将业主公约报所在地的区、县房地产管理部门备案；
4、业主大会、业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体、使用人具有约束力。
5、业主公约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规相抵触。
附有关注意事项:
1、筹备小组自成立起30日内拟好《业主委员会选举办法》、《业主大会业主议事规则》和《业主公约》，并在小区内明显位置张贴公告，征求业主主意。《业主大会业主议事规则》和《业主公约》这两份文件需由2/3业主书面同意才能通过，这是最重要的事情，以后的程序都是依据这两个文件进行，对相关规则、事项要制定详细。例如：放弃即视为同意，人防、停车库等地下空间不计入投票权等。
2、确认业主身份，确定业主在业主大会上的投票权。业主的投票权按每户一票计算，物业建筑面积每一平方米为投票权的计算份额，超出部分按四舍五入处理。以产权证明书为准。单位代表须有单位授权委托书。
3、组织各楼宇开业主大会产生业委会候选人。由于业主较多，不可能召集所有业主在一起开会，可以以幢、单元、楼层等为单位，分时分区召开业主大会，开会选出业主代表参加业主大会，此后开业主代表开会即视为开业主大会。业主代表的产生应经其所代表的业主中拥有1/2以上投票权的业主通过。凡须投票表决的，业主赞同、反对及弃权的具体票数经业主本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。业主代表的投票权是其所代表业主的投票权的总和。
业主大会会议可以全体业主集中统一开，也可以部分业主分时分区地开；可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但应当由物业管理区域内有1/2以上投票权的业主参加，票权数过2/3投票通过，才有效。
4、筹备小组完成以上工作后，将业主委员会候选人的名单及简历表、《业主委员会选举办法》、《业主大会业主议事规则》和《业主公约》，送达街道办事处，并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请。筹备小组决定业主大会成立的时间和业委会的组成人数（5-15人，单数），定出投票时间（3-7天，要报国土局备案）。汇集业委会候选人的资料，将候选人的简历表、选票样本、业主大会议程向业主张贴公告。做好会务筹备工作，包括落实场地，制作选票，制作设置一或多个投票箱（也可上门收选票），由国土局封投票箱，点票时由国土局开箱和鉴证。业主大会召开１５日以前通知投票权人，国土局、街道办事处、开发商、物业公司等有关人员到场。
5、筹备小组根据议程召开业主大会，收集登记选票；审议并表决通过《业主大会议事规则》及,《业主公约》；公开点票，宣读选举结果，产生业主委员会。会后筹备组将大会签到表，选举结果统计表予以公布。
业主大会或业主代表大会应当有1/2以上投票权的业主或业主代表出席。业主大会或业主代表大会作出的决定，应当经出席大会的1/2以上投票权的业主或业主代表通过。
6、一个平方米一个投票权。要弄清楚业主的住房面积，可从国土局拿到业主的资料，在收选票时，请业主出示产权证明。在填写业主代表投票委托书时，应该附上双方的身份证以及产权证明。可以要求现在的物业管理公司通过国土局提交一份业主名单资料。如果物业管理公司拒绝，则可以直接通过国土局，向物业管理公司施加压力。
7、开发商只有一个投票权。一个商铺一个代表。商铺可以当业主代表，只要在业主委员会选举中，业主如不投他票，他即落选。即使他入选了业主委员，也可以通过少数服从多数的原则让他的意见不能实现。由住宅业主代表负责收选票事宜。住户面积大于商铺面积，就没问题。
8、筹备小组成员可以成为业主代表，成为业主委员会成员。
9、业主委员会每个成员只代表一个投票权，实行少数服从多数原则。业主委员会凭业主大会的授权行事，业主委员会作出的决定须由业主大会即业主代表表决确认，业主委员会对业主大会或业主代表大会负责，维护全体业主的合法权益。业主大会表决以面积计算选票权，每个业主代表所代表的份额不变。
10、发送文件给业主时，请其签收，用回执证明已经给过文件，视为送达。如果业主有意见，可以附意见。如某业主不同意某一条款，实行少数服从多数。
12、提交的业主委员会成立申请需要改动的，可以提交补充资料，用来补充说明更改的情况。
13、由业主代表收集票数，提出两个问题让业主回答：①是否满意现在的物业管理公司？②是否愿意委托业主委员会选举物业管理公司？业主只需要回答是或者否。每家都要做出书面意见。
14、如果开发商或现在的物业公司干涉或阻止成立业主委员会,直接向街道办、物管局等政府部门举报，情节严重的向人民法院提起诉讼。
4.备案申请书
以下是笔者根据1998年为自己所在小区业主委员会报批所写的申请函改写，仅供参考：
北京市 区(县)居住小区管理办公室：
小区共有 套房屋，根据 套房屋的业主的要求，在业主自愿参加的基础上组建了 小区业主大会成立工作筹备组，并于 年__月__日正式开始工作。
小区业主大会成立工作筹备组在业主自愿报名参选业主委员会的基础上于 年__月__日将选票、业主委员会章程(草案)、业主大会成立日期的通知及参选人资料进行逐户派发，成功地派发给了 套房屋的业主，并告知了居委会。
自我91年创建中国第一个业主委员会起，业主委员会已伴随着中国房地产业的发展走过了15个春秋。业主委员会这个名称已经不再陌生或被排斥，而且业主委员会在维护业主权益、实行业主自治等方面发挥了积极的作用，为建设和谐社区、和谐社会做出了一定努力。但迄今为止，全国所有住宅区的业主委员会成立比率不足40%，业主委员会能真正发挥作用的少之又少。纵观其中原因，除了业主委员会没有真正理顺业主、发展商和物业管理公司的关系外，业主委员会没有真正了解小区业主对管理和服务的需求，没有认真履行自身的职责、与小区业主沟通交流的意识淡薄，缺乏了解物业管理产品对建筑物及其设施设备的影响，没有在和谐社会的大形势下不断学习，是其不能体现自身价值的重要原因。而以往主要集中在小区业主和物业管理公司之间的矛盾，现已转变为小区业主和业主委员会之间的矛盾。业主委员会的公信力正在下降，小区业主与业主委员会的矛盾正在升级。我认为；现在业主委员会的主要问题在于——组织的松散性、主观的随意性、提议的盲目性、责任的不明性，权力的无限性。
业主委员会，应该由全体业主组成业主大会，通过民主选举产生的业主大会的执行机构，理应得到全体业主的信任。而在实际情况中，小区业主对业主委员会成员的情况并不了解，有许多时候，选举仅仅是走形式而已。更多业主委员会的成立因素则是从维权开始的！由于在购买及使用房屋的过程中感知自己的权益受到了损害，在主动与发展商或物业管理公司协调的过程中处于弱势位置而不能达到自身目的时，或得知小区周围要增建、改建对自己小区生活、物业增值产生影响的情况下，一些带有对立情绪的业主首先成为成立业主委员会的积极分子，但不管其成立的结果如何，我们可以看出，积极参与成立业主委员会的这些业主，首先是从维护自己权益的角度出发的。狭隘的意识决定了参与的起点，业主委员会从开始就在考虑如何维权，而不是通过小区全体业主的共同努力而创造和谐、舒适、文明的社区，更不是通过高效、专业的物业管理公司使物业增值、保值、始终处于完好如新的状态。
作为小区全体业主选举产生的业主委员会，一定要具有为小区全体业主负责的意识，凡事要站在小区全体业主利益的角度考虑，因为业主委员会的责任包含着小区全体业主的信任、真诚、依赖和期待。所以，业主委员会更应保证所有的决议都公平和透明，敢于面对来自小区全体业主和社会的质询，所有行为都必须保证为了小区全体业主的权益。业主委员会的责任感、关爱心、公信力、透明度、正义感、领导力、创新力和沟通能力非常重要，更重要的是；业主委员会应具备学习能力和懂得为他人创造价值，这是小区全体业主的一份期待。
为了保障小区全体业主的舒适生活和物业价值，业主委员会一定而且必须要学习物业管理专业知识，学习如何通过专业的物业管理才能延长建筑物和附属设施、设备的使用寿命；学习如何代表小区全体业主行使业主委员会职责；学习物业管理招、投标的过程中的重要注意事项；学习物业管理的管理特性、服务精髓和在竞争激烈的市场中如何选择最佳管理服务供应商；学习如何配合、监督和解聘物业管理公司；学习物业管理费的构成和影响物业管理效果的因素；学习物业管理的年代规划和物业管理费的年度预算；学习如何使用房屋本体维修基金和大型设备维修备用基金；学习如何续筹大型设备维修备用基金和大型设备维修备用基金的增值；学习业主、业主委员会与物业管理公司之间的责任、权利和义务的不断清晰和明确；学习为保证小区在产权期内始终完好如新而如何募集资金对小区进行房地产二次开发等等。
由于业主委员会对物业管理的产品和物业管理的真实作用完全不了解；由于业主委员会不明白自己的职责只是对所辖小区内的重大事项拥有提案权，并没有决策权。现在大部分小区的业主依然没有改变过去公有住房的居住观念和居住文化，参与小区公共事物管理和民主投票的积极性不高，很多业主只关注跟自己切身相关的物业管理费有没有变动，大部分业主在对小区物业管理相关重大事件的表决时，往往是“事前不关心，事后很热情”，加上现在很多小区都在执行不投票就视为默认，这样一来，业主委员会的权力就大了。业主委员会的一个提案，基本上都能获得通过，许多业主委员会的提议已经具有一定的决策权。然而现在业主委员会的权力还在蔓延，许多时候，业主委员会已经部分或全部拥有了小区的决策权。因为业主委员会权力的扩大，导致部分小区出现了一些拍案惊奇的怪事。业主委员会擅自使用公章签订小区工程合同；将平时吃喝应酬的餐饮发票拿到物业管理公司报销；对物业管理费的亏损置若罔闻；在选聘物业管理公司过程中收取好处费；要求物业管理公司将部分管理或服务内容分包给“熟人”；对物业管理公司的服务分包方和分包价格不闻不问；随意以降低物业管理费或罗列种种改聘物业管理公司的理由要挟物业管理公司；接受物业管理公司的邀请外出旅游度假；私吞小区经营性收入；安排家庭成员到物业管理公司工作；要求物业管理公司为自己装修房屋；挪用业主委员会经费拉选票等等。于是，既有权力又有工资的业主委员会在某些人眼里成了香饽饽。
业主委员会是代表业主利益的组织，它成立的目的是维护业主的合法权益，是对物业管理处或其他对业主利益有利害冲突的组织进行监督、协商、谈判、诉讼的联盟机构。
业主与物业管理组织是雇主与雇员之间的关系，但由于物业管理处是组织，而单个业主是个人，在两者发生利益冲突是，物业管理处处于强势地位，而业主个人处于弱势地位。只有利益共同体联合起来，才能与物业管理处抗衡。业主委员会对业主个人来说只有利而没有害。
业主与业主委员会之间也是委托代理关系。业主有权要求业主委员会委员表达自己的诉求。
关于成立泰鑫城市广场小区业主委员会的倡议
各位业主朋友：
我们入住泰鑫小区已经有一年多的时间了。一年来，业主与物业及开发商之间基本是和谐的，但也偶有小的摩擦。由于物业管理处是组织，而单个业主是个人，在两者发生利益冲突时，物业管理处处于强势地位，而业主个人处于弱势地位。业主与物业管理组织应该是雇主与雇员之间的关系，但只有利益共同体联合起来成立业委会，才能保障业主的正当利益。
有鉴于此，成立本小区的业主委员会，适时召开业主大会，是一个成熟小区里业主们的第一要务。并且，成立业主委员会，也是政府相关部门积极倡导的事务，是业主维权意识及责任意识的体现。
业主委员会是代表业主利益的组织，它成立的目的是维护业主的合法权益，是对物业管理处或其他对业主利益有利害冲突的组织进行监督、协商、谈判、诉讼的联盟机构。业主和物业及开发商等在利益博弈中，不能仅仅依靠大而化之的合约，更不能指望良知，而是要构建一个好的运营机制，平衡博弈双方信息量，使一方作决策前，即考虑双方都有利的后果，互利双赢才是目的。
业主与业主委员会之间也是委托代理关系。业主有权要求业主委员会委员表达自己的诉求。
少了业委会，从机制上就注定了业主的弱势，所以尽快成立一个好的业委会，也成为广大业主维护自身权益的当务之急，为了更好的保障每个业主切身的利益不受侵害，必须将数量众多但相对分散的业主集中起来，团结起来。
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