物业维修下半年工作计划
物业维修部门需要对业区内公用设施、绿化、卫生、交通、生 活秩序和环境容貌等管理项目进行维护。 为您了 “物业维修下半年工 作计划”。供您参考!
20**年下半年是****物业****小区管理处管理探索、稳步发展 的阶段。机遇和挑战并存，但挑战大于机遇，公司发展必须遵循"转 变观念，树立服务意识"的指导思想，以"我为业主服务好，我为公司 添光采"为服务精神，以培养造就一批骨干，树立****物业公司形象 为宗旨， 将物业管理规范化服务深入每一个细节之中。 物业管理是残酷 的"逆水行舟、不进则退"。如何开辟、创新、进取，如何降低、减少 纰漏， 是我们立足之本。 针对****物业管理****小区管理处的实际情 况及发展前景，制定如下工作计划：
以服务群众为重点，规范物业服务行为，推动物业管理行业精 神文明建设， 促进和谐社区的建设， 结合公司自身情况创建具有**** 物业管理特色的物业管理模式。 努力探索公司内部的管理机制， 强化 服务中心的综合服务能力和管理标准。 坚持对客服务、 多种经营的思 路，全面提高各级人员的思想素质和业务素质。
1、全面完成****小区一期住宅部份收入 3 万平米， 255 户物业 费收费率达到 90%以上。
2、一期泊车费要达到全额收取。
3、多种经营收入利用现有资源、群策群力争取最大利润。
4、开源节流、控制内耗、降低成本、节约能源、提高项目经营 效益。
5、合理安排岗位，根据员工自身特点、专长、进行合理评估。 明确发展方向和目标， 把服务中心的发展和员工的需求相结合， 给有 发展潜质的员工提供机遇。
密切环绕****物业****小区管理处的发展方向，贯彻执行为业 主服务、为用户服务、为中心服务的企业宗旨，通过服务实现社会效 益、经济效益、环境效益和品牌效益的统一，为实现这一目标，特制 定如下计划：
1、建设团队、溶入团队、立足本职、树立服务意识。
2、锻炼队伍、 打好基础、 规范服务、 构建和谐、 赢得业主满意。
3、强化管理、提高技能、培养选拔一批技术骨干，成为公司支 柱，树立****物业公司企业形象。
(1)从优越的环境逐步过渡到独立经营，自负盈亏的物业机构。 从思想上转变需要一个过程。但必须适应环境， 忘记自我，从零开始， 学好技能把握未来，把主动权留给自己。所以必须转变观念，摆正位 置，真正溶入到公司中来。
(2)坚持良好的工作作风，逐步完善服务体系，理顺关系，明确 责任，健全制度使管理工作逐步走向正常化。
(3)坚持原则，维护团结和协作单位时常沟通。保证较好配合， 协调关系进行深层次开辟、拓展领域争取有新的突破。
(4)管理规范，树立健全各式档案，力争全面详实有据可查。
(5)定期走访业主， 并进行满意度调查。 不断变换工作方式让业 主满意，树立****物业形象。
(6)逐步完善各项规章制度，通过实践，修改再实践，再修改， 最终达到有章可循。 保持员工队伍的清纯品质， 不断提高员工的综合 素质。
1、端正思想、改变认识，与开辟商保持统一的思想，树立"本 一家"的理念，勇于承担责任，为了共同的利益，不计得失，做好全 方位的服务赢得业主对我们的信任， 通过我们的言行让开辟商和业主 了解、理解、肯定、选择****物业。
2、做好专业化物业管理流程的准备。使一期管理的项目，都能 够通过规范的作业流程， 确保实现在事先设定的品质目标、 成本目标 和时间目标。
3、做好新项目接管的准备工作。
4、做好业绩考核与激励机制的准备。 依据职责和计划客观评估 工作业绩， 并以此为基础公正确定职务晋升和利益分配， 让利益差别 与业绩差别成比例，保证团队持续的工作热情。
5、要做好多区域、多级分权管理架构的准备，要使整个体系的 运转高效且风险受控。
6、要做好核心管理和团队建设的准备。
以"规范服务、构建和谐"为主题，进行深入规范化活动，以服 务业主为为重点， 规范物业管理的服务行为， 提高物业管理工作水平， 为业主创造一个良好的居住和工作环境， 推动****物业管理中心精神
文明建设，促进和谐社区的建设。紧扣"规范服务、构建和谐"主题， 组织员工开展"知情、真情、亲情、社情"活动。工作重点如下：
(1)知情： 继续按照住宅物业服务基本标准， 在管理小区的适当 位置向泛博业主公开物业服务标准、收费标准及依据;利用各种形式， 宣传物业管理的政策法规， 在宣传栏等醒目位置张贴形式向业主发送 《物业管理条例》，让居民了解、熟悉相关法律、法规、政策，做到 服务透明，居民知情。
(2)真情： 召开业主座谈会、 发放民意调查表等形式了解居民对 物业服务的意见和建议， 真正倾听群众的呼声， 在此基础上制定切实 有效的措施，进行认真的改进。
(3)亲情：在"元旦"、"春节"先后开展形式多样的爱民、便民、 助民活动，开展上门服务，慰问孤寡老人、军烈属等，为泛博居民创 造更加便捷的生活条件和环境，增进相互了解，融洽彼此关系，体现 亲情，凝结人心。从业户最关心的问题入手，切实为业户办实事，如 检查电气路线、义务维修、建立孤寡老人档案，参观机房设备、宣传 燃气使用常识等，加强业户回访、征求业户意见等;
(4)社情：通过业主座谈会形式建立与社区居委会的商议议事制 度，定期共同研究社区共驻共建共管事项，及时沟通， 做到掌握社情， 了解民意;支持和配合各级开展安全防范、文明礼仪、科普、教育、 文化体育等社区建设活动， 促进团结友善、 邻里互助良好社会风气的 形成。
****物业管理中心人员来自基层，接触物业行业不久。所以我 们要从基础培训、从政策法规，从业技能，从观念转变进行系统的培 训。制定详实可操有针对性的培训计划。并结合成人教育特点，项目 部的具体情况，开展形式多样的培训。从而达到对工作程序，工作内 容怎样做，该做什么，不该做什么。对本职岗位有初步的了解达到上 岗的要求。为迎接业主入住做好各项前期准备工作，达到预期效果。
在工作中我们要始终强调"主人翁"精神，以热爱建设项目的态 度去工作。不等、不靠、不推、不拖、各部门岗位做好配合，发挥团 队精神，主动为客户服务不强调客观。有条件要做，没有条件创造条 件也要做。 只要对项目部发展有利， 都要积极做好。 当好主人。热爱、 建设、管好项目为****物业在****小区一期树立良好的品牌。
为了保证设备、设施原始资料的完整性和连续性，必需健全档 案管理。档案是在物业管理活动中直接形成的文件材料，在形式上， 留下了管理者的笔迹和签名;在内容上，记录着物业、业户和管理过 程的真实面貌。要求各部门档案按期、细致的完成，并不断更新，保 持数据的完整性。同时催促厂家做好对设备、设施的保养，保持良好 运行，延长使用寿命。并在合理控制公共能源上集思广益，争取合理 化建议，把能源费控制在最低水平，减少开支。
小区安防工作向来是小区工作的重点，我们要做到事前控制， 流动巡视阻塞漏洞相结合。 消除安全死角， 确保小区内不发生任何安 全问题， 对施工单位浮现违章操作和违反操作规程的事件， 要即将予
以制止，并责令其整改恢复。对突发事件要做好预案，同时也要让全 体员工牢记盗窃事件的重要性和严重性;
发挥****物业****小区管理处本地区域优势，依托村委会的支 持积极开展有益的社区全民健身文化交流，民俗展示等一系列活动， 以满足业主业余文化的需求，积极参加之级单位和地区的公益事业。 如赞助"希翼工程"给灾区捐款捐物等。
通过对员工的定期，不定期业务培训和考核，从而提高服务层 次，改进服务质量，使员工专业培训率达到 100%。初步达到具有一 定的专业知识和处理正常事务的能力。人人熟悉掌握各岗位工作的要 求和细则， 不断提高工作质量和专业化管理水平， 树立良好的服务意 识， 积极主动地为业主服好务， 赢得对****物业一期管理服务中心的 信任。
(1)业主们， 在从四面八方会萃到一个新的生活环境下， 开始肯 定有不少的不适， 特殊是预期值很高的消费心理和幻想的房间雏形被 很少接触的毛坯房给打破后， 产生极大的心理不平衡， 这种不平衡会 持续一段时间， 装修以后或者更久， 如果在其这段时偶尔装修中浮现 不理想或者一些堵心事， 其的心态会有更突出的异常现象， 在传统思想 的支配下产生一种自我保护意识，怕吃亏，怕受骗，怕被宰，说明他 们对我们的企业不了解，缺乏认知度;这要靠我们在实际工作中去感 动靠我们日常的宣传;
(2)在物业管理这个事物或者管理服务形式被全面认可接受前， 要 有一个较长的逐渐被认识、被接纳的过程和过度期，在这个时期，方
方面面都在做物质和经济基础方面的准备，在做思想、法规、理论、 标准方面的准备、意识观念方面的准备;我们需要积极、主动的去做 一些基本的宣传工作，去与业户、客户作沟通工作，介绍我们的基本 日常工作和基础工作， 使我们企业的管理服务理念深入人心， 主动创 造条件、机会，营造适合的氛围;主动引导舆论，去控制舆论导向;
(3)物业要充分利用宣传栏，开展物业基本知识，政策法规。社 区活动概括。消防常识，防盗窍门等一系列宣传活动。同时把一些典 型案例分析介绍给业主引起警觉， 真正为业主着想， 共同建设自己的 家园。保持和谐的邻里关系， 物业真正起到穿针引线作用让业主满意。
①培训工作：制定培训计划包括行为规范，专业知识、先进经 验的学习等等。 不定期的对员工的培训效果采取多种形式的考核， 严 格要求并把奖惩制度落实到工作中。 弥补工作中的不足， 做好新入职 员工的培训工作，完善培训程序，做好培训记录。
②在做好本职工作的基础上，支持配合领导，协调好与各部门 的关系。与员工们一起共同学习，共同提高。
③档案管理：建立健全各类档案，认真细致的采集各类档案， 将采集到的档案进行认真细致的、归档，做到资料完整、规范，记录 清晰、详细，查找方便、快捷，真正做到有据可依、有案可查。
④后勤保障工作：关心员工，加强凝结力，竭力为员工解决实 际艰难，做好项目部的后勤保障工作。
实现物业专业化管理，为住户营造优美、舒适的居住环境，是 年下半年客服部的工作目标和努力方向。
①业户的档案资料建立及时、完整，符合公司的要求。
②对员工进行细化培训， 不断提高工作质量和专业化管理水平， 树立良好的服务意识，积极主动地为业户、客户服务。
③加强与业主的沟通，服务中心人人要建立自己的客户群体。 为业主办好事、办实事。业主满意度要达到 98%。
④积极开展业主需求的调查，提升物业服务价值。
⑤积极开展社区文化活动，营造温馨、健康的社区生活环境。
⑥对入住业户进行满意度调查，全年覆盖率达 100%。
⑦开展丰富多彩的社区文化活动为业主增添生活乐趣。
⑧利用宣传栏，向业主们介绍物业知识、生活常识、健康信息 等， 同时也将向业主们随时介绍物业公司的工作， 便于业主的认知和 监督。
①严格执行定期巡视检查制度，发现问题及时处理，每日巡检 不少于 1 次。
②根据季节不同安排定期检查，特殊是汛期，加强巡视检查力 度确保安全。
③消防系统的维护： 结合安保部的需要， 及时检查、 维护保养， 使各类消防水泵、 绿化用水设施、 红外对射以及消火栓设备处于良好 的状态，根据实际需要采购备品备件，以便及时更换，确保设备发挥 应有的作用。
④单元门楼铁艺护栏根据实际情况安排除锈刷漆。
⑤业户装饰装修已基本接近尾声， 年 12 月将全面进行楼道、 阳 台栏杆等公共区域墙面的修缮工作。
⑥根据实际情况对各类设备(水泵、风机、监控设备等)进行维 护保养。
①催促开辟建设单位完善园区道路照明设施。
②催促施工单位完善设备设施的维修工作。
③催促开辟单位将楼四周开裂部份进行修复。
①进行小区照明设备的改造，将小区路灯能耗降到最低。
②将楼道、小区路灯的灯改为节能型。
③将楼梯内照明控制开关改造为触摸延时开关。
(4)设备设施的重大技术改造： 建议开辟单位对一期水泵房、 进 出口改造，加装监控设备， 以降低****物业****小区管理处人力成本。
(5)提高服务质量： 树立为业主竭诚服务的职业志向， 自身要做 到仪表端庄;语言谦逊、文雅、准确;主动热情，事事为业主着想。对 业主委托的事情要认真做好，对业主的后顾之忧要积极想办法解决， 使业主能身心愉快安居在小区内。
(6)解决房屋遗留问题： 催促开辟部进行房屋遗留问题的返修工 作。
(7)做好安全生产管理工作， 逐级落实安全生产责任制， 签订安 全管理责任书。
(8)环境的管理：做好对房屋外立面、内部结构、室内装修的管 理和控制，维护园区环境的美观，制止乱搭乱建、乱码乱放、违章占 用公共区域面积的行为，保持优雅宁静的良好环境。
(9)防冻保温措施： 冬季防冻保温工作不容忽视， 针对楼内设备 设施情况制定相关防冻保温措施。
①加强门岗的检查力度，严格执行来客登记制度，对进出小区 人员进行严格管理，确保小区无闲杂人员进入，保证业主安全。大宗 物品持出门证出门，各种机动车辆的进出严格登记并查阅车证。
②加大巡逻检查密度， 做到勤巡视、 勤检查， 要害部位无异常、 无隐患。
③加强对员工进行安全管理教育，如突发事件的处理，报警、 现场保护、急救、事故报告等。
④对安管员、监控人员进行治安管理培训，明确各自的岗位职 责。
①严格根据《中华人民共和国消防条例》的规定，建立健全防 火组织，并确定相应的防火责任人，将防火责任分解到各户，由各业 主、住户、 装修单位等个人或者物业使用人负责所属物业范围内的防火 责任。
②每日进行防火检查，根据检查出的火险隐患制定和落实消防 整改措施。
③以保安部为中心组建义务消防组织，实施严格的消防监督管 理。
④加强对消防设备设施的巡检和维护，对发现的问题及时进行 处理和解决。
⑤建立和健全防火安全制度，向住户、员工落实应急疏散程序 等消防常识。组织安管队员、工程维修人员、及相关部门人员进行消 防演习，培养处理突发事故的能力。
加强泊车管理，对安管人员进行专项培训，提高停车管理的技 能和服务质量。做到进出车辆记录清晰，进行车况检查，核对车证的 真实性及有效期，加大便民服务力度。
⑴加强保洁人员的服务意识和服务质量管理;
⑵定期对保洁人员进行技能培训，促使保洁人员技能熟练率达 到 80%;
⑶监督指导保洁人员做好园区内的保洁、绿化工作，努力为小 区住户营造优美、清洁、舒适的居住环境;
⑷做好园区内的卫生清洁、消杀防疫、环境保护等基础性服务 工作。
1、个人要在持续反思中去强化责任心、热情和对人的尊重。
2、故意识去感受工作乐趣， 追求大家合作成就一番事业的幸福 感。
3、对自身能力要扬长补短，将自己不足之处列成清单，逐项改 进。
4、重视工作的模式。注意总结改进工作方法，把成功做法形成 模式，运用到同类问题的处理。
5、树立经营意识， 珍惜资源， 要患得患失， 重视投入产出关系。
6、强化项目管理能力。
在物业市场日益激烈竞争的时代，随着政策法规逐步完善，业 主维权意识逐步提高， 媒体不利的舆论导向使业主更加敏感， 也使物 业管理陷入尴尬境界，要摆脱尴尬除站稳市场，抓住机遇外，就要在 服务的整体水平和服务质量上下功夫，服务重在细节。细节贵在"以 人为本，以诚为准"于细微处见精神。我们要精诚团结，提高整体服 务水平和服务质量关键的时刻，如何适应市场，得到业主认可,关键 在"转变观念、 树立服务意识"做好各项基础工作， 充分利用现有资源 及公司的平台。认认真真、扎扎实实地做好每一件工作。
综合管理服务工作既是物业管理工作中的先锋和旗帜，也是业 主和物业管理服务合同内容的中枢站和联络处，承载着沟通、协调、 反馈、落实、监察、汇报、处理、处置、统计的重大使命。
1)公司已具备企业二级资质等级，目前正在筹备一级资质升级 的资料。
2)投诉与建议。针对投诉， 公司相关部门即将进行协调和整改， 及时总结经验教训， 并通过上门回访， 将整改情况和处理结果向业主 通报，在做好解释工作的同时，进一步听取业主意见，得到业主的理 解。
3)报修情况。客服部根据实际情况对小区报修的内容和问题都 进行了及时跟进处理， 并及时建立相关档案， 无发生一起因报修引起 的有效投诉。
4)文件的收发及存档管理。档案文件管理也是物业管理处日常 工作之一，其中包括物业服务资料、公司内部资料，合同协议等，文 员对文件进行分门别类、加以归档并完善资料目录归档。
5)企业员工培训情况。员工认真学习管理处制定的质量手册、 程叙文件、接待礼仪，在日常工改善服务流程，使部门工作更加规范 化。管理人员都取得执业资格，持证上岗，公司加大员工岗位技能、 职业道德培训， 创造条件为部门员工提供学习专业技能的机会， 加强 与各部门的沟通交流，使员工增强专业知识，了解工作动态，正确处 理各种矛盾和问题。
7)公司制度要求员工在岗须穿公司统一着装， 工号牌佩戴规范。
小区公共设施设备的良好运行状态与维修养护管理工作是建立 在小区的接管验收入及运行阶段基础之上， 为此我们实施了以下管理 措施:
1)对整个小区的设施设备进行了预验收(如设备数量、安装位置、 设备完好程度、设备测试情况、设备验收情况等)，在安装工程师的 催促和配合下施工方已完成整改项目的三分之二。
2)对整个小区的设施设备做台账登记工作。抄录设备铭牌型号、 电流、 控制范围等， 对整个小区的电气分路开关进行编号并紧固各电 气箱内接线桩头，建立机房巡视制度和巡视表格;制定中央空调操作 规程和运行记录表，对各系统设备进行编号和分布图;制定了设备维 修保养记录表;，实时观察小区内能源消耗总量，做好用电、用水记 录，做好节能降耗工作。
3)由于设备正处于运行磨合阶段，同时由于其使用情况有别于 正常阶段， 所以故障情况时有发生， 为此管理处加强了与相关单位的 协调沟通工作， 对存在的问题进行专题研讨再根据实际情况调整管理 工作重点，经过努力投入使用的设备运行性能得到了极大的改善。
4)实施了设备定期巡检制度，做到设备巡检及养护工作规程张 贴上墙， 维修人员定期实施巡检工作并做好巡检工作记录， 基本上达 到了公共设备问题及时发现及时处理的工作目标。
5)安排维修部每天不定时巡查小区的电消防设施等设施设备进 行了全面的排查，发现
问题及时上报维修;品质管理中心人员每天对管理区域内的堡 坎、切坡和车库的全面检查，发现裂缝、下沉、松动等工程问题及时 与开辟公司项目部联系整改，并尽快通知业主注意安全。
6)对物业管理区域房屋的避雷针进行了检测，发现问题已经及 时上报并整改， 小区的温馨提示的标志标识已经制作安装， 保障业主 房屋及业主的安全。
7)做好日常报修工作。
1)严格执行外施工人员出入制度， 定时定岗进行装修区域清场，
这在一定程度上极大地提高了安全管理的成效，同时更避免了 因装修施工人员引致的安全投诉、收到了良好的成效。
2)加强装修搬运材料进场的监管，进入小区输送材料须按规定 进行申请、登记， 每一环节秩序维护部都进行有效的现场催促，材料
停留在公共部位过夜、搬运过程中破坏公共设施设备、卫生环境、违 章使用电梯搬运的情况能第一时间得到处理。
3)严格执行人员及物品出入管理制度，施工人员凭证出入、其 它人员进出须配合查询与登记，出门物品均凭区域单位签章的"出门 证"并经查核后才干放行，有了这些管理制度的严格执行保证了小区 物品出入的制度化、有序化。
4)按消防管理制度要求，秩序维护部安排专人每半月定期对消 防栓、 灭火器实施专项检查确保消防器材处于良好的状态， 同时针对 整个小区全面开展火灾隐患自查工作， 对已发现的安全隐患书面通知 小区各区域单位进行整改，发动小区各业主单位加强消防知识培训， 设立消防专员，落实消防应急预案的实效，组织消防摹拟演习。
5)秩序维护员上岗时佩戴统一标志，着装统一，举止规范，形 成良好的工作环境。
6)秩序维护部的员工实行 24 小时门岗值班制度， 巡逻队员按规 定时间到指定区域巡逻， 并做好巡逻记录。 小区监控系统等技防设施 完好，及时完整的储存资料。
公司制定了严格的保洁工作程序与巡检制度，由保洁主管组织 安排相关区域的保洁工作并每天开展巡检整改工作， 同时装修整改等 外围施工环境， 我们开展了专项的大拂拭工作， 没有发生因保洁工作 不到位而产生安全事故。
1)为了更有效的开展工作， 对保洁区域进行了细致合理的划分。 并结合小区实际情况， 制定保洁工作内容和考核标准， 对保洁员工工
作进行催促管理。 对小区未进驻区域进行清扫， 并对各楼宇的门庭进 行集中清扫，为业主创造一个良好的居住环境，博得了业主的好评。 利用阴雨天的自然条件清扫前期施工遗留下来的室外区域， 清洗地下 车库， 清洗消防系统。 对小区的所有路灯和污水管道进行集中清洗维 护，并定期清洗。
2)每幢楼交付业主后管理处将每幢楼的清洁开荒责任到岗位， 保洁岗位在正常开展日常保洁工作的同时， 出色地完成为了各幢楼宇的 清洁开荒工作为后期的环境卫生管理工作奠定坚实的基础。
3)在小区宣传栏或者告示牌中告知业主注意事项并及时更换最新 事宜，包括小区房屋的屋面广告的清理、外墙瓷砖、空调外机的安装。
尽管我们在 20**年的物业管理工作中取得了一定成绩、也得到 了业主单位的多次表扬， 但我们知道还有不少不足之处需要完善与加 强。
第一、管理人员整体素质参差不齐，部份人员服务意识不是很 强实际处理事务的能力还有待提高。
第二、与业主的沟通不够、了解不足，在往后的工作中应予以 加强。
第三、设备、设施管理力度还需加强、以确保设施设备的安全 正常运行，避免因此而对
业主的正常生活造成影响，引至业主对管理服务工作的不满。
第四、安全管理方面仍存在秩序维护人员思想心态不稳定，工 作执力力欠缺的情况，需要在实际工作中加以提高。
第五、在小区内时常开展有针对性、实用性、趣味性的知识讲 座和文艺活动，丰富居民精神生活，倡导“互帮互助”的文明风尚， 引导小区居民积极参预治安、消防工作。
针对以上几个问题、在年下半年的工作中、我们将吸取经验与 教训、努力提高员工的业主服务技能与管理水平，把工作做到更好。 不断提高自身物业管理水平， 不断完善小区各项管理工作制度， 为小 区的安全然定，为公司的发展添砖加瓦。
1、进一步加强违法搭建、违章装修的管理力度。
2、进一步加强对业委会的指导监督管理。 要加强对业委会的指 导，做好业委会的组建、换届和日常管理工作，加强业务培训，处理 好与居委会的关系，真正匡助小区组建一支高素质、有信誉、依法行 使职责的业委会队伍。
3、加强《物业管理条例》、《物权法》、《合同法》、《装饰 装修管理办法》 等物业管理相关的法律法规宣传， 让泛博居民熟悉物 业管理，理解物业管理，接受和支持物业管理。
4、及时总结并推广小区物业管理工作中的新方法和好的经验。
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