篇一：关于房产使用年限的几个问题
关于房产使用年限的几个问题
最近，经常听到身边的朋友和网友在讨论房产的使用年限，其实有很多年限被混淆了，在这里，我来讲几个房地产的年限。
1、土地使用年限。
很多网友在问，我的房屋使用年限明明是70年，为什么拿到手的时候只有65年。其实，他们说的使用年限是土地的使用年限。根据我国现行的土地管理制度，中华人民共和国的土地所有权只有两种，一是全民所有制，另一种是集体所有制，简称“国有土地”和“集体土地”。
国有土地归全体公民所有（政府代表管理），用地单位（个人）只有使用权，取得使用权的方式也有三种，一是划拨，二是出让，三是租赁。所以，大家一般看到自己房屋的土地证正面都印着“国有土地使用权证”，而不是所有权证。
土地使用权的取得时间是按地方政府和建设企业签订《土地出让合同》上约定的时间开始计算，住宅土地的使用年限是70年，工业用地、科教文化卫生体育和综合类用地的使用年限是50年，商业、娱乐、酒店、旅游等用地的使用年限是40年。
扣除前期土地整理和房屋建造周期，当我们取得完全属于自己个人的房产证和土地证的时候，土地使用年限已经不满70年或40年了。
集体土地上的房屋，也就是我们常说的乡下的宅基地的老房子，它的土地证是《集体土地所有权证》，而不是使用权，换句话说，房屋的产权人同时也是这块地的所有人，是没有使用期限的。
因此，我们国家在拆迁的时候，对国有土地是“征用”，对集体土地是“征收”。
2、房屋设计使用年限。
在了解了土地使用年限后，那么房屋的使用年限到底是什么样的呢，如果土地使用年限到期了，我的房产怎么办呢？是不是要重新补交土地使用费？其实大家大可不必纠结这个问题，因为房屋的设计使用年限远远小于土地的使用年限。
普通房屋，设计使用年限仅为50年，纪念性建筑和特别重要的建筑结构，设计使用年限为100年。
由此可见，你的土地使用权还没到期，你的房子已经是危房了，要进行危房鉴定和改造了。我们看见工地上打的标语“百年大计，质量第一”都是骗人的，政府大楼才会按100年的使用年限设计。
3、房屋的建筑寿命。
房屋的建筑寿命和房屋的设计使用寿命是两个概念。建筑寿命和设计使用年限密切相关，也和施工质量休戚与共，更和使用维护紧密相连。我们常常拿国外的古老的建筑和我们国内的建筑事故来比较，在国外，建筑的施工质量是非常严谨的，所以才有上百年甚至数百年的城堡至今还在使用，同时，作为建筑物的所有者和使用者，尽力维护和保养，也大大延长了建筑寿命。
反观国内，在建筑设计的时候马马虎虎，建筑施工的时候偷工减料，使用过程中随心所欲，敲敲打打，这样的房子能有长寿吗？再加上地方政府很多拍脑袋工程，拍脑袋规划，说建就建，说拆就拆，中国的建筑还能长寿吗？
无怪乎，有学者说，中国的建筑寿命平均只有30年。
4、建筑物的经济寿命
建筑物在使用期内，每年分摊的一次性建造费与维护费总和为最低的年限。维护费包括房屋的维修费和管理费、采暖费、能耗费（电梯、照明、空调、通讯、家电等）。如年限定得过长，每年分摊的一次性建造费减少，但每年的维护费则随年限的拉长而增大，二者之和偏大。如年限定得过短，则每年分摊的一次性建造费增加，每年的维护费减少，二者之和仍然是增大。因此，要在广泛调查和长期积累资料的基础上，将二者之和为最低时的年限定为经济寿命。同时，把经济寿命确定为使用年限，并以这个年限作为计算折旧率、房租的基础。
平时，大家对建筑物的经济寿命不了解，也不关心，但是，当你用你的房产去贷款的时候，你会发现，银行对房屋的建筑年份（简称房龄）有相当强烈的要求，尤其是对二手住宅房来说，超过15年房龄的房子，银行一般会受理你提出的抵押贷款要求，你问银行工作人员，工作人员回答你：这是银行的规定。这个规定从哪里来？就是银行的精算师根据房产的经济寿命来测算的。
篇二：关于物权法的土地使用年限
关于物权法的土地使用年限
自己从事地产多年关于土地使用年限之事经常有人问起最来更是有华侨城物业同事栋楼.同一层房子都有不同年限之说.为了让客户有个了解最近在网上找了一些相关资料.现发上来给各位同仁或客户一些了解.
写字楼，住宅及商业面积，过了使用年限怎么办？买房,商业用地40年，综合用地（写字楼）是50年，按住宅用地规划的为70年新>第十二章>第一百四十九条规定:
住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期;
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条规定：
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
写字楼属于非住宅建设用地。土地使用权期限届满后，如需续期，需要该土地上的房屋及其他不动产的归属者（因为购房者购买了房产的同时，也购买了其占用的土地范围内的国有土地使用权）交纳土地使用权出让金。但具体费用和操作程序，现在国家并没有相关明确规定。这个问题实际上国家尚未明确。根据使用性质，我国对土地制定了不同的使用年限。近年来，随着房地产市场的开发建设，不少业主在购买商品房领到房产证后总会发现，商品房的土地使用年限并非开发商承诺的年限。
个案：商品房使用年限无端少了八年
市民购买全新的一手商品房住宅，往往因开发商推迟了土地开发的时间，70年期的使用年限少了好几年。
20XX年12月2日，李小姐购买了位于城市核心地段的一套商品房。拿到房产证后，李小姐才发现，该商品房的实际使用年限少了8年。
李小姐与开发商签定的商品房买卖合同上显示，该商品房是纯居住用房，土地使用年限为1999年9月18日到2069年9月17日，但土地使用权证的核发时间为20XX年6月2日。
李小姐认为，土地使用年限无端减少将给他带来重大经济损失，因为给开发商支付的房款里，应该分摊了70年的土地出让金，而土地使用年限缩短8年，就意味着她多付了8年的土地出让金。
李小姐称，在她的商品房所处地段上，和她一样存在住宅土地使用年限“缩水”情况的共有200多户。
据记者了解，新的商品房住宅（一手房），其使用年限计算是按照楼盘土地使用权书的时间确定的，即从开发商拿地的时候计算起。因此，市民即使购买新的商品房，其使用年限也可能已经减少了好几年。
根据法律及法规的规定，土地用途为住宅的，使用年限为70年。深圳一些地块（尤其是如今的龙岗、宝安两区）由于历史遗留问题，多是从工业用地转为住宅用地，其土地使用年限大都从上世纪90年代初起算，因而置业者现时购房入住，其房地产的土地使用年限往往不足60年。作为置业者在购买此类商品房时，有必要向开发商了解上述情况，不要等
到买了房后再后悔。作为开发商也有义务在签订认购书时告知该土地使用年限的情况，否则购房者有权主张撤销该认购书并拒签买卖合同。因此，买卖双方有必要对该土地年限情况，予以特别了解和说明，以减少纠纷发生。
法规：使用年限只与地价挂钩
购买商品房时，您会看价格、看地段、看户型……但您注意到楼盘所处地块的土地使用期限这个问题了吗？王先生看中了中心城某楼盘的一套商品房，交了3万元定金。当他与开发商准备签订认购书时，却发现开发商土地使用年限少了。原来，这家开发商1996年就已经取得了该块土地的土地证，拥有了该块土地的开发权，而目前所买的这套住房要等到20XX年年底才能正式交房，这套住房在使用年限上就少了12年。
许多购房者在买房时，往往会以为自己所买物业的使用年限是从取得产权证或土地证的时间算起的。甚至不少购房者可能根本就没有重视过土地使用年限，70年、50年，显得很漫长，换上谁也不知道50年之后，世界会是一个什么模样。经销售人员稍微引导一下，就能打消购房者的顾虑。
购房者可以为了小小的折扣整天排队，却从来就没有人对使用年限提出质疑。购房者可以为了某一处墙面渗水而要求开发商退房赔款，却从来没有购房者因为使用年限非正常范围的不足而上诉至法院。
买房,购房,装修论坛,
于20XX年10月1日起施行的《物权法》作出的明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”《物权法》的这一规定，回答了广大商品房拥有者关于“70年大限到期后，我们的住房怎么办”的疑问。虽然《物权法》关于70年后自动续期的规定，给老百姓吃了一颗“定心丸”，但是不少人注意到，法律并没有对续期的土地使用费支付标准和办法作出明确规定。
概念：土地使用年限从何时开始算
对于土地所有权，大家首先要明确一个概念，土地归国家所有，国有土地可以出让使用权。任何一块土地的招标、挂牌、拍卖、转让都只是转让使用权，而不是所有权。通过任何一种形式取得的国有土地的使用权都是有年限限制的，并非永久使用。开发商支付国有土地使用权出让金，以有偿方式获得的仅是这块地有时间期限的使用权，一旦土地使用期满，国家将收回土地。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物，其他附着物所有权由国家无偿取得。”也就是说，一旦土地使用权到期，不仅国家要收回土地，而且土地上的建筑等物也归国家所有。
购房者在买商品房时，房价中(:土地证使用年限与购房合同不一致)包含了土地出让金的部分，在取得产权的同时也取得了土地使用权，该土地的使用期从开发商取得土地使用证之日算起。只不过，在商品房买卖过程中，土地的使用权人由开发商变为购房者。如果开发商在3年前就取得了土地证，那么这套商品房的土地使用时间就是从3年前开始算的，您购买了这套商品房，无形中土地使用期限就减少了3年。当然，商品房的实际使用年限不太可能完全达到法定最高土地使用年限。一个房地产项目整个开发流程下来，即使一切顺利也往往需要两三年时间，可以说，实际使用年限比法定最高年限少5年之内，都可视之为正常情况。但造成年限“缩水”的原因很多，不同情况要区别对待，有些原因是客观因素造成的，有的则是人为因素造成的，例如开发商闲置土地不及时开发。针对此类土地，深圳市已经采取了措施，根据有关规定，土地闲置不足1年，督促开工建设;闲置1年以上2年以内，征收闲置费，限期3个月内开工建设;2年以上闲置土地无偿收回。
另外，记者提醒广大购房者，与开发商签定《商品房销售合同》时，开发商必须将竣工时间、交付时间、入住时间等重要的进度安排明确告知购房者，并在《商品房销售合同》中约定延期交付赔偿金额，如遭遇延期交付，购房者可以要求赔偿。
置业：注意物业用途和使用年限"
根据中国的土地出让使用年限的相关规定，分别有如下几种：
一、住宅用地（商品房用地）为70年。
二、工业用地（工厂、工业区）为50年。
三、教、科、文、卫等带有福利性质的用地为50年。
四、商、娱、旅等盈利性项目用地为40年。
五、其他综合类性质用地为50年。
六、农民房（这类房子，通过一种集资房的形式，变相地流到了市场，也就是经常听到的集资房、农民房）。这类土地多数是永久性用地。因为农民的耕种土地被用作了工业发展，为了保证没有了土地的农民生活，政府将这类农民用土地，供给农民永久性使用。
值得注意的是：由于早期的房地产市场并不成熟，许多城市都曾出现过一些商品房只有50年的使用权问题。还要提醒购房者的是，最近一些年冒出的许多新商品房种类，如单身公寓、产权式酒店、酒店式公寓等，广受各购房者的欢迎。不过，在买这些物业之前，您有必要搞清物业的用途和土地使用年限。
就物业用途而言，主要有住宅、商业、办公、商住等几种。用途不同，房价是有所差别的。在此，购房者要特别留心的是商住用途的物业。一般来说，商住楼是指整栋楼房中既有商用的房子，又有住宅用途的房子，而楼内每一套房子只能有一个用途，要么住宅，要么商用，不能兼具住宅、商用两种用途。因此，购房者在签订购房合同时，一定要就物业用途的条款询问清楚，约定明确。另外，只有住宅用途的物业，购房者才能把户口迁进去。
（一）购买商住两用楼时应注意以下因素买
1、使用年限：商住两用楼的用地一般为公建性质，最高土地使用年限为50年，而住宅用地的土地使用年限为70年;
2、公摊面积：商住两用楼的规划设计标准要比普通住宅高，如门厅面积比较大，楼梯、门厅的出入处按规定必须有两处，这无疑将增加分摊的共有建筑面积;
3、各种税费：我国对住宅交易的契税实行优惠税率，一般要低于其他用途的商品房。购买商住两用楼时就无法享受优惠税率;
4、按揭年限：目前住宅按揭贷款最高可达8成30年，但对商住两用楼一般只有6成10年;
5、使用成本：商住两用楼的物业管理费、水电费一般要高于住宅;
6、使用功能：一般情况下，商住两用楼没有单独的厨房。
（二）如何计算二手房的土地年限
因购买的公有住房是使用过的二手房，其土地使用年限如何计算确定？
如已购公有住房和经济适用住房的土地是以划拨方式取得的，即从该楼第一套商品房首次上市交易之日起核定其土地出让年限，其他商品房上市时，依上述办法分别计算使用年限，最终保证同一宗土地、同一栋楼的土地出让年限终止日相同。其中钢混结构、砖混结构商品房，其土地使用年限最高不超过70年;砖木结构商品房，其土地使用年限最高不超过50年。例如：某栋钢混结构商品房1997年竣工，该楼第一套商品房首次入市交易日期为1999年，其土地使用年限＝70年－(1999年－1997年)＝68年(2067年止)，如该楼第二套商品房于20XX年入市交易：其土地使用年限：70年－(20XX年－1997年)＝65年(2067年止)。
如已购公有住房新占土地是以出让方式取得的，其土地使用年限仍按原《国有土地使用权出让合同》或转让合同和《国有土地使用权证》规定的出让年限减去已使用的年期计算。新浪乐居4c"J8k)e)f
篇三：土地使用年限不等于房屋产权年限70年届满可自动续期
土地使用年限不等于房屋产权年限70年届满可自动续期近期发生的奉化居民楼倒塌事件，让建筑质量和房屋的土地使用权限成为众人关注的焦点。尤其是当房屋毁损后，其原来房主的土地使用权究竟该如何延续?一般来说，居民居住用地的土地使用权期限70年，而商品房设计使用年限却只有50年，中间多出的20年又该怎么办?特别是，当居民住房用地达到70年后，是否就真的不能再继续享有其住房用地的使用权?针对这些公众都十分关心的问题，我们采访了法律界和业内相关人士。土地使用年限≠房屋产权年限70年届满可自动续期
国家规定，城镇建设用地土地实行国有，个人和企业可以有偿使用以及交易使用权。但问题是，到期后的土地该怎么办?
据江苏致邦律师事务所赵静律师介绍，“很多人误以为房屋产权70年到期后会被收走，其实这是个误解。”所谓的商品房产权年限70年并不是房屋所有权年限，而是房屋所在国有土地的使用年限。“只要所购买的房产拥有合法的产权证，就是个人的私有财产，只要房产还存在，个人就拥有该房产的所有权。”
20XX年10月1日施行的《物权法》第一百四十九条明确规定，住宅建设用地使用权期间届满的，可以自动续期。《城市房地产管理法》第二十一条也规定：土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
“自动续期解决了土地使用权和房屋所有权在期限上的冲突问题，但目前并没有对续期的土地使用费支付标准和办法做出明确规定。”赵静律师认为，“从1992年算起的话，现在离70年大限还有几十年，相关细则的出台还需要时间。”
房屋倒塌土地使用权依然存在
从理论上说，公众有充分理由对住房设计使用年限保持乐观。根据国家颁布的《住宅建筑规范》规定：住宅结构的设计使用年限不应少于50年，其安全等级不应低于二级。“房子存在多久，地的期限就存在多久。”物权法草案起草人之一、全国人大法律委员会委员王利明教授曾说。
但实际上，住建部副部长仇保兴曾公开表示，“中国住房使用寿命只能持续25至30年。”远低于欧美国家的水平。而上世纪八九十年代，正好是我国开始进入房地产大发展的
时期。这就意味着从现在开始，将会有越来越多的房产可能成为令人提心吊胆的高危建筑。而浙江奉化发生的居民楼倒塌事件，实际就只有20年历史。
对于业主来说，最初购买住房时所支付的土地出让金已经赋予业主70年的土地使用权，只要房屋存在，还可以在届满前自动续期。一旦房屋倒塌，与之相关的土地权属问题仍然存在，那么，业主又该如何继续享有这部分权利呢?
曾任南京市住建委房屋产权市场处副处长、现任南京房协秘书长的曾新骏认为，“从业主的角度来说，一旦房屋倒塌，但其土地使用权还在。理想的状态是，房屋寿命到了就推倒重建，对房屋产权进行重新登记，最大限度保障业主的利益。但实际操作中，谁规划、谁主张、如何申报、资金来源如何解决、项目审计等都没有明确的划分，南京目前也没有出现过这样的案例。”
《土地证使用年限与购房合同不一致》相关文档：
土地证抵押借款合同05-30
土地证使用年限与购房合同不一致06-01
土地证使用年限与购房合同不一致07-07
