店铺转让谈判技巧
篇一：店铺转让注意事项
你跟转租人谈的主要应当是转让费的问题（也有转租人要求下家承接原店货物的，这个暂且不表）
商铺转让费就是商业活动中有关店面转手时上家附加给下家的一个由上家额外收取的费用。
看起来其起意是下家一次性（技术上也可分期交付）弥补给上家因转让所蒙受的损失的补偿，而其实际情况是有些地方有些地段有些店面无理要钱或漫天要价，有＂上家非法做二房东＂之嫌。
目前法律法规方面尚没有可以依附的的明确规定能够干预此事，一般理解这是商业活动中＂一个愿打一个愿挨＂的事情。只有通过转方和承继方自己讨价还价来定：需不需要转让费、付多少转让费。
正确的做法是，把店面业主请来三方一起协商、谈判。这里面就讲究一些谈判上的技巧。你可以请比较有经验的亲友参与这个过程。
在事情议定后你一定别忘记与对方签定书面转让协议，协议最好都有第三方签字以示见证，一式多份。
房东方面，在确定要在他的＂地盘＂开店后，你首先要要注意查询、督办他该出面办理的店面租赁许可（看有没有）及转让手续（原则上讲，按照＂个体工商管理条例＂应当是要办的）
第二，在签订店面租赁合同之前，你应当仔
细看看你的上家与房东所签的合同内容，明确哪些条款可以继承、哪些可以借鉴，哪些必须重来。方便的话，你还可到所在一条街或附近商铺经营主那里了解这个地带租赁费及上面转让费的一些大致情况。
然后才是与房东签订新的店面租赁合同。租赁合同应当是越全面越细致越好。如果你对你的经营项目有很大信心，担心房东在到期续签时提高租赁费，你可以将租赁时间适当延长一些；如担心房东届时不与你续租，你可以在条款上写明合同期满时你有优先租赁权，如你有续租意愿且具备续租能力，而对方不予续租，对方应赔偿你可能蒙受的全部经济损失。
签署合同时双方应当拿出各自身份证或户口簿，签上各自的真实姓名，并写上身份证号码。双方相互＂验明正身＂。为谨慎和郑重起见，你可以对合同申请公证。合同一式三份，你、房东和公证处各持一份。
至于定金，亦无须担心，让对方拿出房产证、身份证，给你打个收据，就不怕抵赖了。如果定金是交转租人的，那除了要转租人按规矩开收据外，还一定要求收据上必须有房东的签字证明（交定金时要求房东在场）。
必须记住：在整个转接过程中，房东是不可或缺的。
＂非人为因素＂涵盖两个方面，一方面是因＂非我＂因素对房东财产造成危害或损失的情况。比方说台风、雷电、水灾、火灾（城门失火，殃及鱼池）等等与我们（租赁人）无关（即＂非我＂）因素。这一点，谨记一定要在合同里有所反映，以维护自己的合法权益不受侵害。实质上，签订这一条款，对合同双方都有利无弊。对房东来讲也有不可或无的意义；
＂非人为因素＂应考虑的另一个方面，就是有些回答已提到的由于与政府、街道、社团或者说政策法规甚至临时措施等等有关的诸种原因，可能（主要）对租赁者带来直接经济损失的情况。比方，店铺被责令拆迁而不得不关闭。这对房东来讲，也是＂非我＂因素所为。
这就要求你对当地城镇规划及店铺所在地段的经营状况和前景做一个比较全面的调查了解。然后在此基础上做出正确的选择和判断。
另外，在交店租的时间规定上，应添加一些弹性的附加条款，以避免某些不可预知的情形出现时的张慌失措。有些房东还是比较好说话的，也要防备一些不良业主的恶意作为。
合同的关键，就是要明确合同双方的权利和责任。
相信很多问题你们也早已想到了，这里仅作些许可能多余的补充。接手转让店铺需要注意的问题
１．合同一定要找房东一起签．
２．租期能长尽量长．
３．一定要在合同内写明自己拥有转让权．
４．合同到期后续租问题，拿到优先续租权很重要，实在不行，也应该要求房东补偿．
５．一定要找准房东，房产证是关键．转让人的身份也要核实清楚，核实他是否现租客（身份证，营业执照，承租合同）．
６．转让前的费用要查清，水电，物业，是否有欠款等等．．．
７．很重要的一点，转让费高的惊人的，大几万甚至十几万的，要严重小心，预算一先自己开了店之后是否会赚的回来那些转让费，计算方式很简单，把转让费摊消到每个月的成本中，其实照我说，除非做那些暴利行业，不然转让费超高的那些店，根本就不用去考虑了，合同到期后如果房东不让续签，那些转让费会把你压死，并且会死的很难看．
无论是新手创业，还是老店扩大规模，接手别人转让的店面都是一种行之有效的途径。我们怎样才能合理估算店面价值，规避转让风险，让接手到的店面物有所值呢？应注意以下问题：
首先要考虑房屋产权和使用期限
，在店铺转让的过程中，房屋产权及使用期限的问题是接手者首先要考虑的。接手一个新店面的时候，最好先对当地城镇规划及店铺所在地段的经营状况和前景做一个比较全面的了解，然后再做出决定。在接手别人转让的店面时，首先要了解房屋的产权。是公房还是私房？前期的租赁合同有没有到期？有没有拖欠房租？因为只有房屋的产权问题弄清楚了，才能进行工商营业执照、烟草专卖零售许可证等证件的办理。
同时如果您选择老房区、旧城改造区的房子或厂区的房子时，一定要慎重。有时候工厂迁址或扩建也可能会收回房子。这些都应该事先找主管部门打听一下。
另３月１６日，十届全国人大五次会议高票通过了《中华人民共和国物权法》。如果大家在接手别人转让的店铺时，对房屋产权、使用年限及手续变更等有疑问，一定要及时参照《中华人民共和国物权法》上的规定。
办理执照有学问
营业执照在店铺转让后一般是怎么办理的呢？有哪些注意事项？
接手别人转让的店铺前，一定要先了解原店的营业执照是否随店转让？税款是否按时交纳？管理费交纳期限是什么时候？重新申请及转让过户各需要多少费用？这些都有必要在转让之前，先到工商部门询问清楚。
科学估算原店商品价值
估算货物价值时，不仅要按批发价格作价，还要考虑到货物贬值的情况。过期商品不能要，而有些商品如日用品、调味品等，时间长了不好卖，也是要降价处理的。
除此之外，还要考虑固定资产折旧问题。如货架、柜台、桌椅等，要按年限、使用情况作折旧处理。
转让协议要签好
一定要事先签订转让协议，我们还请了第三方作见证人。
接手店面切勿心急
在接手店铺的操作上有什么技巧吗？
：接手店面时切勿心急。要挤一下水分，并选择恰当时机。同时要考察好周边的经营环境，特别要研究一下竞争对手。
接手老店有优势
转让店铺具有新店铺所没有的优势，老店通过一点点积累，已经拥有了一批客源。再加上多年经营树立的信誉等，这些都是财源。与开新店相比，接手老店的风险要小得多。随着店面的转让，店铺的地势、客户、购买力都一起转让了，而接手人并没有为此多付出资金。
所以转店的时候，不要只盯着一些有形资产，还要算算投入与收益，眼光应看得长远一些。
法律人士总结
商铺转让费就是商业活动中有关店面转手时上家附加给下家的一个由上家额外收取的费用，是下家弥补给上家因转让所蒙受损失的补偿。而其实际情况是，有些地方、地段及店面无理要钱或漫天要价，有＂上家非法做二房东＂之嫌。因此，第一，估算转让费时要充分考虑店面转让时都有哪些有形价值和无形价值。有形价值可物化为商品、柜台、货架等，而无形价值则是指店铺的地理环境、购买力、客户群等。
第二，依照法律手续办理转让合同。合同越细致越好，可加一些弹性条款，以保护自己的权益。签协议的过程中最好有中间人在场，如果转让金额很大就需要特别小心，谨慎一点还可以申请公证。
第三，注意查询房东有没有店面租赁许可证及转让手续。
第四，注意非人为因素。除了拆迁，还要考虑遭遇到台风、雷电、水灾、火灾等风险后该怎么处理。这些对房东财产造成危害或损失的情况，都要在合同里有所反映，以维护自己的合法权益不受侵害。
要明确转让的是权利和义务的全部转让，还是部分转让。按照法律规定，只要不是１、根据合同性质不得转让的；２、按照当事人约定不得转让的；３、按照法律规定不得转让的。就可以转让。转让方的配合变更义务。
上次跟大家分析了关于开电玩店投资分析之选址篇，这次再接着跟大家一起来交流一下关于选址时转让店铺注意事项。（电玩店投资分析－选址篇见阳光巴士创业网）
店铺转让或转租可以节省投资、时间及精力等，但也存在较大的风险，因此一定慎重。店铺转让大致分以下几个步骤：
一、确定转让人的身份，看他是否是店面房屋的产权所有者，如果店铺经营者就是房屋的所有者，首先要查看店铺的产权证明、营业执照、卫生许可证等其他相关证件是否齐全，并初步咨询转让价格及房屋的租金情况。
二、若有意接手，双方可洽谈房屋租金及店铺经营设备、装修等转让项目的具体价格。若谈定则可预付一定数量的定金，以保证优先接手店铺的权利，定金收取方出具定金收条，收条要写清时间、金额、定金的用途等具体内容。
三、双方鉴定《店铺转让协议》及《房屋租赁合同》，从而约定双方具体的权利与义务。
四、合同签署完毕，按合同约定方式结付转让费用。
五、转让方有义务协助接手方进行过户变更手续，因此，接手方要及时凭鉴定合同及其他所需证件到工商部门办理好更名登记手续，以确定经营的合法性。
六、如果店铺经营者也是承租人，则必须查看其与房屋产权人所鉴定的原始合同，并检查其是否有转让（转租）权；鉴定合同时要三方同时在场并鉴字证明。（即产权人、经营者、接手者）
七、务必考察店铺转让的原因及之前的债权、债务情况，并在合同中明确注明，以免跌入转让合同的陷井。
八、还有重要一点：务必事先调查清楚您所看中的店铺地段在短期内是否有市政方面的拆迁规划，从而避免上当受骗。
以上便是我所了解到的店铺注意事项，下面一个环节我们再一起来交流一下，关于开电玩店投资分析之装修篇。
篇二：关于商铺转让费的一些常识
关于商铺转让费的一些常识
标签： 分类： 法律财经
店铺转让费
店面
租金
房东
协议书
财经
因为这一阵子寻找店铺，所以碰到很多关于店铺转让费的说法，为了加强认识，特搜集了一些转让费相关的知识。
摘抄网文：关于商铺转让费的思考
1. 转让费的由来
转让费，目前是社会上租铺开店最常见的一种费用，少则两三万，多则几十万甚至数百万都有可能。可以想象得到转让费最初的形式是，商户 A 由于其他原因不再往下做，把店铺转租给下一家 B ，转接过程中，由于店铺装修、设备和货物的转移等原因，向 B 收取费用，这笔费用即店铺转让费，同时 A 与房东的租赁合同结束，由 B 开始向房东支付租金；转让费发展的第二个阶段，就是商户 A 生意萧条，且店铺内一无装修二无货物，但占着店面垂死挣扎，遇到 B 急着开店谋生却找不到合适的店面，这时 A 把店铺转让给 B 并收取一笔转让费，之后由 B 向房东支付租金，这种做法相当于 A 临死之前拖了人家 B 一把，自己活过来了；转让费发展的第三个阶段，随着商户之间转让费现象的普遍，各个店铺的房东觉得有利可图，于是在租给第一家商户的时候，就要求收取不菲的转让费，租金另算。此时的“转让费”，已经远远脱离最初转让费的真正意义了，完全变成了黑心房东谋取暴利的一种手段，而风险完全由商户来承担。目前的商铺租赁过程中，三中转让费形式都存在。
1. 租赁商铺的建议
最开始做生意的朋友，由于经验不足，租铺开店时往往在转让费上吃了亏。现在将个人的一些经验总结出来，主要从接租这个方面展开，供后来的有志创业的朋友参考：
2.1 从商户 A （非房东）那里接租
主要注意如下几个问题：
A 转租给你是否经过房东的同意 ？
《租赁法》中规定，商户 A 在合同期内将房子转租给 B ， A 必须经过房东的同意，若不同意，则 A 与 B 所签的合同无效。现实中也存在 A 将店铺转租给 B 而没有经过房东的同意，而 B 并不知道转租还需要房东的同意，以为只要跟 A 协商就可以了。这种情况下，若房东发现 A 转租后要收回 B 的店铺， B 可以将 A 告上法庭，索要之前交的转租费用，并要求一定的经济赔偿。
A 的合同是否快到期 ？
经过房东了同意，但如果 A 的合同快到期，比如只有 3 个月了，可能也会带来很多麻烦。因为假如房东比较黑心，会选择收回房子而不跟你续租，这是房东所拥有的正当的权利！期满之后，他一脚把你踹走，像前面所讲转让费发展的第三个阶段一样，另外再租出去，收取下一个商户 B 的高额转让费之后，还可以躺在床上眯着眼睛收 B 的房租。那你实在想转租，怎么办呢？可行性还是存在的，第一种方案： B 在接 A 的转租时，同时与房东
签订合同，将合同有效时间延长几年，就是说，从 A 手中接铺以后保证自己还能做几年的生意。那 B 的转让费该如何处理呢？最好与房东的合同中还须说明， B 在接下来几年的合同期内自己有对店铺的转让权，当然这个转让过程也必须经过房东的同意。第二种方案： B 要充分估计一下接下来的风险。在这 3 月内能把投资收回来并有盈利？能盈利多少？不过能接受第二种方案的人一般都不是常人吧！
还有一点就是，明明只有 3 个月的时间了， A 在转租给 B 的时候，房东也同意了，但 A 却不告诉 B 只有 3 个月的期限了。期满房东回收店铺，此时 B 肯定欲哭无泪。遇到这种情况，可以 B 可以将 A 告上法庭，索要之前交的转租费用，并要求一定的经济赔偿。
近期内店铺周围是否有重大事件发生 ？
这里的事件是指政府拆迁啊、商场装修啊、搬迁啊等突发事件。如果 A 知道政府发了在近期内拆迁的通知下还转给不知情的
B ，那么 B 可以状告 A 并追回相应的财物。
2.2 直接从房东手中借租
这种情况下，首先得知道这个房东要不要转让费，如果不要转让费更好，说明房东还是比较有良心的人，没那么势利。但是
店铺位置好、房东又不要转让费的概率太小了吧。现在就以房东以索要转让费为前提才肯租房的情况为例，说明一下合同中哪些地方要注意：
店铺转让权的声明
这点很重要！没人保证你的人生会那么顺利，万一你家里出了什么突发事故，或要改行了，或因利润太薄无法经营下去了，需要把店铺转租给别人。所以一定要在合同中申明期内拥有对店铺的转租权。还是要说明一点，转租需要房东的同意。但是如果房东就讨厌你，就看你不顺眼，就不同意让你转租，该怎么办？注意“房东的不同意”也必须在合理范围内的，如果没有正当理由就拒绝转租，房东就属于恶意拒绝转租，可以根据法律中的公平诚信原则，依法强制执行转租。
签约时间的考虑
合同时间应该稍微长一些，比如你想做 2 年左右，最好签个 4~5 年，然后在做了 2 年后，找其他的商家把店铺转让出去，转让费收回来了，风险转移到下一家去了。但如果转让费在每一个交接过程中越滚越大的话，越往后接租的商户，风险就越大。
优先续租权的申明
注意在《租赁法》上，没有规定签约的商户在合同期满后具有优先续租权！所以如果想拥有期满后继续租赁，必须在合同上注明
篇三：关于店铺铺转让费的一些常识
关于店铺铺转让费的一些常识
因为这一阵子寻找店铺，所以碰到很多关于店铺转让费的说法，为了加强认识，特搜集了一些转让费相关的知识。
摘抄网文：关于店铺转让费的思考
1. 转让费的由来
转让费，目前是社会上租铺开店最常见的一种费用，少则两三万，多则几十万甚至数百万都有可能。可以想象得到转让费最初的形式是，商户 A 由于其他原因不再往下做，把店铺转租给下一家 B ，转接过程中，由于店铺装修、设备和货物的转移等原因，向 B 收取费用，这笔费用即店铺转让费，同时 A 与房东的租赁合同结束，由 B 开始向房东支付租金；转让费发展的第二个阶段，就是商户 A 生意萧条，且店铺内一无装修二无货物，但占着店面垂死挣扎，遇到 B 急着开店谋生却找不到合适的店面，这时 A 把店铺转让给 B 并收取一笔转让费，之后由 B 向房东支付租金，这种做法相当于 A 临死之前拖了人
家 B 一把，自己活过来了；转让费发展的第三个阶段，随着商户之间转让费现象的普遍，各个店铺的房东觉得有利可图，于是在租给第一家商户的时候，就要求收取不菲的转让费，租金另算。此时的“转让费”，已经远远脱离最初转让费的真正意义了，完全变成了黑心房东谋取暴利的一种手段，而风险完全由商户来承担。目前的店铺租赁过程中，三中转让费形式都存在。
1. 租赁店铺的建议
最开始做生意的朋友，由于经验不足，租铺开店时往往在转让费上吃了亏。现在将个人的一些经验总结出来，主要从接租这个方面展开，供后来的有志创业的朋友参考：
2.1 从商户 A （非房东）那里接租
主要注意如下几个问题：
A 转租给你是否经过房东的同意 ？
《租赁法》中规定，商户 A 在合同期内将房子转租给 B ， A 必须经过房东的同意，若不同意，则 A 与 B 所签的合同无效。现实中也存在 A 将店铺转租给 B 而没有经过房东的同意，而 B 并不知道转租还需要房东的同意，以为只要跟 A 协商就可以了。这种情况下，若房东发现 A 转租后要收回 B 的店铺， B 可以将 A 告上法庭，索要之前交的转租费用，并要求一定的经济赔偿。
A 的合同是否快到期 ？
经过房东了同意，但如果 A 的合同快到期，比如只有 3 个月了，可能也会带来很多麻烦。因为假如房东比较黑心，会选择收回房子而不跟你续租，这是房东所拥有的正当的权利！期满之后，他一脚把你踹走，像前面所讲转让费发展的第三个阶段一样，另外再租出去，收取下一个商户 B 的高额转让费之后，还可以躺在床上眯着眼睛收 B 的房租。那你实在想转租，怎么办呢？可行性还是存在的，第一种方案： B 在接 A 的转租时，同时与房东签订合同，将合同有效时间延长几年，就是说，从 A 手中接铺以后保证自己还能做几年的生意。那 B 的转让费该如何处理呢？最好与房东的合同中还须说明， B 在接下来几年的合同期内自己有对店铺的转让权，当然这个转让过程也必须经过房东的同意。第二种方案： B 要充分估计一下接下来的风险。在这 3 月内能把投资收回来并有盈利？能盈利多少？不过能接受第二种方案的人一般都不是常人吧！
还有一点就是，明明只有 3 个月的时间了， A 在转租给 B 的时候，房东也同意了，但 A 却不告诉 B 只有 3 个月的期限了。期满房东回收店铺，此时 B 肯定欲哭无泪。遇到这种情况，可以 B 可以将 A 告上法庭，索要之前交的转租费用，并要求一定的经济赔偿。
近期内店铺周围是否有重大事件发生 ？
这里的事件是指政府拆迁啊、商场装修啊、搬迁啊等突发事件。如果 A 知道政府发了在近期内拆迁的通知下还转给不知情的 B ，那么 B 可以状告 A 并追回相应的财物。
2.2 直接从房东手中借租
这种情况下，首先得知道这个房东要不要转让费，如果不要转让费更好，说明房东还是比较有良心的人，没那么势利。但是店铺位置好、房东又不要转让费的概率太小了吧。现在就以房东以索要转让费为前提才肯租房的情况为例，说明一下合同中哪些地方要注意：
店铺转让权的声明
这点很重要！没人保证你的人生会那么顺利，万一你家里出了什么突发事故，或要改行了，或因利润太薄无法经营下去了，需要把店铺转租给别人。所以一定要在合同中申明期内拥有对店铺的转租权。还是要说明一点，转租需要房东的同意。但是如果房东就讨厌你，就看你不顺眼，就不同意让你转租，该怎么办？注意“房东的不同意”也必须在合理范围内的，如果没有正当理由就拒绝转租，房东就属于恶意拒绝转租，可以根据法律中的公平诚信原则，依法强制执行转租。
签约时间的考虑
合同时间应该稍微长一些，比如你想做 2 年左右，最好签个 4~5 年，然后在做了 2 年后，找其他的商家把店铺转让出去，转让费收回来了，风险转移到下一家去了。但如果转让费在每一个交接过程中越滚越大的话，越往后接租的商户，风险就越大。
优先续租权的申明
注意在《租赁法》上，没有规定签约的商户在合同期满后具有优先续租权！所以如果想拥有期满后继续租赁，必须在合同上注明“期满后，在同等条件下，可以优先续租”等类似的项。这样的好处在哪儿？在于如果你的生意比较好，想继续做下去而不想搬走，期满时有其他商户来租这个店铺，你可以以相同的条件优先租赁下来。或者你的你有转让权，但转让费还没有收到，你可以优先续租下来之后，再转租出去。
不过问题来了。《租赁法》真是极品，个人感觉还有很多要改进的地方。请注意“同等条件”的含义，就是说你原来租金是每个月 20XX 元，后来所处地段变好，期满后租金肯定不止每个月 20XX 元，有的商户愿意出 4000 元每一个月，你想续租吗？好，同等条件嘛，你也每个月 4000 吧。这倒没什么，正常的经济规律。问题在于，租金根本不值 8000 但房东又想抬高租金呢？他可能去大街上叫几个混混过来说要租店铺，给 4000 一个月，你有什么办法呢？你想继续做就得出 4000 一个月，不做，你收拾收拾走人吧。你可能问，这种现象会发生吗？后面你会看到，由于转让费的存在，这种事情会很常见的。
可能上个例子比较极端。如果有可能，在优先续租权上，尽量写明可以优先续租几年。为什么？因为如果你仅仅写了具有优先续租权的话，能续租多久呢？法律上可没保障。如果房东追求新租户的转让费，合同期满后会千方百计赶你走，那续租时间优势房东可以钻的空子之一。你前面的合同的没有写能续租多久是吧？房东又去大街上找几个混混前来租房，价格倒是 20XX 每个月，只租 10 天。不过你有优先续租权啊，好吧，和你再续租 10 天，咱们来签新
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