租赁合同纠纷——买卖不破租赁
案情
案情：桂林市叠彩区大河乡星华村委上窑村与李某某于2006年4月3日经招标与平等协商,约定将村集体经济组织所有的大土塘以下简称大鱼塘和窑边中塘以下简称小鱼塘租赁给李某某使用收益,当天签订书面合同,合同约定租赁期限为5年,自2006年5月3日起至2011年5月3日止;大鱼塘租金为每年4000元,小鱼塘租金为每年200元,同时承租人李某某应一次性支付押金4200元,该押金作为最后一年的租金予以抵扣;租赁物用途仅限于养殖;2006年4月3日,李某某将鱼塘租赁押金4200元交给桂林市叠彩区大河乡星华村委上窑村;2006年5月24日,李某某支付出租人大小鱼塘2006年5月至2007年5月的租金4200元,2007年5月3日,李某某又支付出租人小鱼塘的租金200元;2006年桂林市叠彩区大河乡星华村委上窑村的大鱼塘被国家依法征收,但李某某一直使用该鱼塘至2011年5月3日止;承租人李某某以无人收取大鱼塘租金为由不再缴纳相关款项,出租人桂林市叠彩区大河乡星华村委上窑村多次催告李某某要求其按照合同约定支付租金,均遭到李某某的拒绝;为此桂林市叠彩区大河乡星华村委上窑村于2011年12月22日起诉到广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院,请求法院判令被告李某某支付2008年5月3日至2011年5月3日的鱼塘租金共计12600元;
人民法院依法受理了此案,确认此案为渔业租赁合同纠纷,于2012年２月28日公开开庭审理了此案;原告桂林市叠彩区大河乡星华村委上窑村的负责人伍某某及其委托代理人邓某某、被告李某某均到庭参加了诉讼;此案件现已审理终结;
纠纷点：本案中,在租赁关系存续期间,租赁物所有权发生变动,租赁合同是否终止,出租人与承租人之间的权利义务是否归于消灭,承租人是否应当继续支付租金;
判决
判决如下：被告李某某于判决书送达之日起十日内支付大小鱼塘租金共计12400元给原告桂林市叠彩区大河乡星华村委上窑村;
直接证据：在庭审过程中,原告为证明其主张的案件事实,在举证期间内向法庭提供的证据为鱼塘租赁合同原件一份,属书证,向法庭提交复印件,证明被告李某某租赁原告鱼塘以及双方分别应当享有和承担的权利义务的案件事实;
被告当庭不认可原告主张的部分案件事实及全部诉讼请求,辩称：原告所有的大鱼塘在2006年已经被国家依法征收,大鱼塘的所有权发生变化,致使原租赁合同已经终止,原告没有权利继续收取大鱼塘的租金,原告应该退回被告承租大鱼塘的押金4000元；另小鱼塘的租金已经交了两年,扣除押金200元,被告只欠400元,请求法院驳回原告的诉讼请求;
被告为证明其主张在举证期间内向法庭提供的证据有：1.编号为0030635的收据原件一份,属书证,向法庭提交复印件;证明被告已将承租的大小鱼塘的押金4200元交给原告；2.编号为0030848、0030849的收据原件两份,属书证,向法庭提交复印件;证明被告已将2006年5月至2007年5月的大小鱼塘租金支付给原告；3.编号为0030854的收据原件一份,属书证,向法庭提交复印件,证明被告已支付了2007年5月至2008年5月的小鱼塘的租金200元；4.编号为0030853的收据原件一份,属书证,向法庭提交复印件;证明其支付租金被退回,被告曾按照合同约定的时间和方式支付租金而非恶意拖欠租金,但原告不收造成其无法支付租金;
经过开庭质证,原告对被告提供的证据4的真实性、合法性予以认可,但对证据的关联性有异议,认为其无法证明被告主张的案件待证事实,原告表示被告当时向村里支付租金时,由于村里尚未选举产生村长,暂时无人管理此事,但不能证明原告拒收被告支付的租金,此事由也不能成为被告不支付大小鱼塘租金的正当理由;原、被告当庭对对方提供的其它证据的真实性、合法性及关联性均予以认可;由此,人民法院将双方均认可的证据作为定案依据,对双方有异议的被告提交的书证四,经过开庭质证后,由于原告无相反证据予以否定,且因此证据与双方的抗辩事由具有一定的关联性,故人民法院在审理过程中亦将此证据作为定案的参考依据;
直接依据：中华人民共和国合同法第六十条规定：“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务;”第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力;”人民法院审理认为,原、被告书面签订的鱼塘租赁合同是双方在平等自愿的基础上签订的,意思表示真实,内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,为有效合同,对双方具有法律约束力,双方均应适当全面履行合同义务及其作为承租人、出租人的法定义务;原告所有的部分鱼塘虽被国家依法征收,所有权发生变动,但根据“买卖不破租赁”的法定原则,租赁合同仍然有效,被告仍负有按照合同约定的时间、方式向原告支付租金的义务,且被告在租赁物所有权发生变动后并未停止享受租赁合同赋予其的权益,一直使用大鱼塘至合同期满,被告未将大鱼塘2007月5月至2011年5月期间、小鱼塘2008年5月3日至2011年5月3日期间的鱼塘租金交付给原告,在出租人多次催告后的合理期限内仍拒绝支付,其逾期不支付租金的行为已构成违约;被告在2006年4月3日支付原告鱼塘承租押金4200元,该款项应依合同约定抵销相应鱼塘租金;故对原告要求被告按合同约定支付鱼塘租金的诉讼请求,人民法院予以支持;
解读
第一,何为“买卖不破租赁”;结合本案,为何原告已丧失租赁物所有权而仍有权受领租金；
简单的讲,“买卖不破租赁”是指租赁期间租赁物所有权发生变动,租赁合同继续有效;即在租赁关系存续期间,租赁物因受让、继承等使租赁物的所有权发生变更的,租赁合同对承租人和受让人、继承人等新所有权人仍然有效,新所有权人不得以此为由单方解除租赁合同,要求承租人返还租赁物或搬离租赁房屋;承租人也不得以此为由拒绝支付租金或拒不履行其他合同义务,否则,违约方需承担违约责任并赔偿由此给对方造成的损失;
本案的租赁物具有特殊性,鱼塘原有所有权人为桂林市叠彩区大河乡星华村委上窑村,后被国家依法征收,所有权归属国家,此时租赁合同继续有效,出租人由原告变更为国家,此时租金应由国家受领,但鱼塘被国家依法征收后,依据国家政策及相关规定仍由村集体经济组织使用、收益,原告享有使用权和收益权,将鱼塘出租获取的租金由收益权人享有,故此原告仍有权请求承租人继续向其支付租金;
若租赁合同标的物为一般租赁物时,租赁物所有权变更后,承租人应向新所有权人支付租金,因为新所有权人取得租赁物所有权时也取得了所有权权能中的用益权能;
第二,“买卖不破租赁”的适用范围；
我国合同法第二百二十九条关于买卖不破租赁的规定适用于所有类型的租赁合同,不限于房屋租赁合同;但承租人的优先购买权仅限于租赁物为房屋的租赁合同;
同时需注意最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二十条规定关于买卖不破租赁例外的规定;
第三,承租人如何利用买卖不破租赁实现自我保护与救济;
本案是出租人利用买卖不破租赁实现自我救济的典型,承租人利用该规定保护自身合法权益主要表现在租赁物所有权变动后,新所有权人欲单方终止租赁合同的情形;所有权包括占有、使用、收益、处分四项基本权能,将标的物出租取得租金是收益权能的体现,租赁物所有权变更后,新所有权人法定承受原所有权人与承租人的租赁合同,享受收取租金、请求承租人按照约定方法使用租赁物的权利,承担交付租赁物、维修等义务,其无权单方终止租赁合同;
相关法律规范：中华人民共和国合同法第八条：“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力;当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同;”
中华人民共和国合同法第六十条规定：“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务;”
中华人民共和国合同法第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付;承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同;”
中华人民共和国合同法第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力;”
中华人民共和国合同法第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;”
城市房屋租赁管理办法第十一条规定：“租赁期限内,房屋出租人转让房屋所有权的,房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定;”
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持;但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：一房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；二房屋在出租前已被人民法院依法查封的;”
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持;但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持;”
最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第五十条规定：“质证时,当事人应当围绕证据的真实性、关联性、合法性,针对证据证明力有无以及证明力大小,进行质疑、说明与辩驳;”
最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第六十六条规定：“审判人员对案件的全部证据,应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断;”
最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第七十二条规定：“一方当事人提出的证据,另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的,人民法院可以确认其证明力;”
建议
在实务中,租赁物所有权在租赁期间发生变动的情况时有发生,出租人常以此为由终止租赁合同,要求承租人返还租赁物,很多承租人由于不知“买卖不破租赁”的法律规定而认为“租赁物所有权变动租赁合同终止是理所当然的事”;为此遭受经济损失时也自行承担,不知此为侵害其合法权益的行为;或是知道“出租人这样做是不对的”,但也不知道如何实现救济;本案租赁物为鱼塘,所有权原有村集体经济组织享有,后被国家依法征收,租赁物性质具有特殊性;当租赁合同标的为一般租赁物,如汽车、房屋、建筑设备等时,出租人在租赁期间欲转让租赁物的,承租人享有法定的优先购买权,我国合同法作此规定是为了更全面更适当的保护承租人的合法权益;关于承租人的优先购买权在本书第一章内有相关案例及其解读,读者可结合本案更好的了解作为承租人或出租人如何利用“优先购买权”及“买卖不破租赁”在租赁物所有权发生变动时保护自身合法权益;
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