房屋登记办法第三十三条的内容、主旨及释义
一、条文内容：
申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；
（四）证明房屋所有权发生转移的材料；
（五）其他必要材料。
前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。
二、主旨：
申请房屋所有权转移登记时应提交的文件
三、条文释义：
申请房屋所有权转移登记，除了应提供登记申请书和申请人身份证明外，还应当提交申请登记的文件包括房屋所有权证书或者房地产权证书、证明房屋所有权发生转移的材料等。这里对其中部分材料加以叙述。
1．房屋所有权证书或者房地产权证书。《城市房地产管理法》第三十八条所规定的不得转让的房地产中，包括了“未依法登记领取权属证书的”，第三十九条也规定了“以出让方式取得土地使用权的，·…转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”。因此，房屋所有权证书是非常重要的、必需的文件。已实行房地合一登记的则为房地产权证书。
2．证明房屋所有权发生转移的材料。是指房屋所有权发生转移的具体原因证明文件。
（一）买卖合同：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同包括商品房预销售合同、二手房买卖合同（如果房屋是通过拍卖来转让，以拍卖确认书替代房屋买卖合同）。
（二）互换合同：房屋买卖是房屋和货币的交换，房屋互换是房屋和房屋进行的交换。互换合同也称互易合同。
（三）赠与合同：在实际工作中，赠与行为一般要办理赠与公证。公证机构办理赠与公证有三种形式：1．对赠与人的赠与书进行证明；2．对受赠人的受赠书进行证明；3．对赠与合同进行证明。第1,2种形式是赠与人或受赠人的单方行为，在办理转移登记申请时必须同时提供。而赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人、受赠人表示接受赠与的合同，是可以直接作为证明房屋所有权发生转移的材料。
（四）受遗赠证明：按1991年8月，司法部和建设部司公通字[1991]117号文发出的《联合通知》第二条规定：遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱，应当办理公证，遗嘱人死亡后，遗嘱受益人须持“遗嘱公证书”和”接受遗赠公证”办理。赠与和遗赠有一定类似之处，都是房屋所有权人无偿地将自己的房产转让给他人的行为。但两者的区别也很明显：赠与应当是赠与人与受赠人双方意思表示一致，即赠与人愿意将自有的房产无偿地给予受赠人，受赠人表示愿意接受该项赠与。赠与的合同一经成立随即可以履行，受赠人以合同方式取得房屋所有权；而遗赠则是遗赠人单方的法律行为，不需受遗赠人的同意即可成立，遗赠虽是由遗赠人生前做出，但是应当在遗赠人死亡后方能实施。
（五）继承证明：分为法定继承和遗嘱继承。法定继承：公证机关出具的“继承权公证书”；遗嘱继承：“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”。
（六）分割、合并协议：当事人对房屋进行分割或合并的协议。
（七）人民法院生效的法律文书：判决书、裁定书、调解书，有时还会附带协助执行通知书。人民法院的协助执行通知书与上述文件有所区别，是因为当事人不自觉履行生效法律文书所确定的义务，人民法院要求相关的单位协助执行已经发生法律效力的判决、裁决或调解书所确定的事项。
（八）仲裁委员会生效的法律文书：裁决书、调解书。仲裁委员会做出的法律文书与人民法院生效的法律文书有所区别。一是仲裁实行“一裁终局”的制度，各仲裁委员会之间没有隶属关系，所以不存在上诉问题。裁决书自做出之日起就发生法律效力。如果当事人自行履行仲裁裁决书的裁决或调解书的约定，当事人提供的仲裁机构的裁决书、调解书都可以作为权属登记的证明文件。（在《物权法》公布实施以前，当事人一方不履行的，另一方当事人可以按照有关规定，向人民法院申请执行，由人民法院出具司法文书，要求登记机关协助执行）。二是当事人在收到仲裁裁决书之日起六个月内，能提出证据证明原裁决有《仲裁法》第五十八条规定的情形的，仲裁委员会所在地中级人民法院可以撤销裁决。此外，人民法院认定该裁决违背社会公共利益的，也应当裁定撤销。这种情况虽然较为少见，但是仍应注意，避免将已被人民法院撤销的裁决作为生效的法律文书。
（九）其他证明房屋所有权发生转移的材料，如拆迁安置协议、包含房屋所有权发生转移内容的离婚协议、以房抵债协议等。
3．其他必要材料。一般而言，其他必要材料是针对特定登记类型和个案收取的资料，除法律法规另有规定，并非要求所有的登记都收取此类材料。这些要件可能包括：（一）转让划拨土地上的房屋，应提交政府的批准文件。（二）交纳契税的凭证：《契税暂行条例》第十一条第二款规定：“纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。”（三）测绘图件：房屋分割、合并的测绘图件。（四）各种佐证的证明文件，如遗失声明、其他按规定要求申请人补充的材料。如委托书、公证书。
4．需要注意的是，商品房销售发票不是商品房转移登记的必要收件。从1987年部署全国范围内的房产总登记以来，建设部从未规定凭销售发票办理商品房转移登记。各地的规定一般也没有凭销售发票办理办理商品房转移登记的规定。但绝大多数城市在办理商品房的转移登记时，由于大多是由买房一方申请登记，因而要求申请人提供商品房销售发票，这是为了证明房款已经完全交付。避免出现买房人尚未交款，而登记机构已为之办理了权属转移登记。发票是履行合同的证明，但物权登记应当将其原因行为和物权行为分开，登记机构不应当去审查双方间的民事行为。（办法））已规定，这一类权属登记应当由双方共同申请，即开发商如果不协同买房一方向登记机构提出转移登记申请，登记机构无法受理。因此，没有必要再由当事人提供商品房销售发票（凭销售发票办理转移登记仍然不能避免登记的风险，在以往的工作实践中，已出现过买房人用虚开的商品房销售发票办理转移登记、并随之抵押的事例）。
某甲为了出赠自己的房屋，立下了赠与书，公证处对该赠与书也进行了公证。赠与人某甲随即将公证书及房屋权属证书交付给了受赠人某乙。但是并未到登记机关办理所有权转移登记手续。时隔数年以后，赠与人了解到受赠人尚未办理所有权转移登记，便通过公证处发表书面声明，声明原赠与书作废。并通过公证处另立了遗嘱，指定房产在今后由某甲的继承人继承。受赠人某乙在得知这一情况以后，便持公证书及房屋权属证书到登记机构办理转移登记，领取了房屋权属证书。不久，某甲就此向登记机构提出了异议，要求登记机关撤销受赠人领取的权属证书。这里有几个问题：1．赠与书已经由公证处公证，在办理权属登记时，赠与人是否还需要到登记机关办理手续？2．赠与事项经公证以后，赠与人翻悔是否有效？3．这一问题发生后应当如何处理为好？如果登记机构注销受赠人的权属证书，是否会引起受赠人向登记机构要求赔偿？
建设部《转让管理规定》第三条所规定的房地产转让，包括了房产赠与。按这一规定第七条所规定的程序，房地产转让当事人应持有关证件、材料“向房地产所在地的房地产管理部门提出申请”。因此，赠与人（或其代理人）应当到登记机关办理手续。1991年8月，司法部和建设部曾经以司公通字[1991] 117号文发出了《联合通知》，该通知第三条规定：“接受赠与房产的受赠人，应当持房产所有人的‘赠与公证书’和本人‘接受赠与公证书’或持双方共同办理的‘赠与合同公证书’，以及房产所有权证、契证，到房地产管理机关办理所有权转移登记手续”。该通知并没有要求赠与人到登记机关办理手续，但是，一则该通知并不是行政规章，而在其后颁布的《转让管理规定》和《办法》则是行政规章。因此，这一规定和行政规章不一致的规定，应当以行政规章为准；再则，即便按该通知的规定，单凭“赠与公证书”，而没有“接受赠与公证书”，受赠人也不能办理所有权转移登记手续。
赠与人翻悔是否有效？赠与人是否可以撤销赠与，因视不同的情况而定。公证机构办理赠与公证，有三种形式：对赠与人的赠与书进行证明、对受赠人的受赠书进行证明和对赠与合同进行证明。赠与书和赠与合同不同，赠与书是赠与人单方以书面形式表示将财产无偿赠与他人（如本例中的赠与人），而赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人、受赠人表示接受赠与的合同。在实际工作中，公证机构大多是采用对赠与合同进行证明。而对赠与书、受赠书进行证明，多见于应当事人的要求，或是因为当事人分别处于两地、或者接受赠与一方无完全的民事行为能力等情况。如果是赠与合同，应当适用《合同法》的规定，《合同法》第一百八十六条第一款规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，但经过公证的赠与合同，不适用该款的规定。本例中赠与人所出具赠与书虽然已经进行了公证，但是属于单方行为，并不是经公证的赠与合同，《合同法》前述条款只是对经公证的赠与合同进行限制。因此，在赠与行为尚未生效时，可以通过公证撤销其赠与。从另一个角度来来看，赠与人是否可以撤销赠与，与权属登记并无直接的关系。作为登记机构，主要职责是帮助当事人进行权属登记，以完成物权公示。一方翻悔，实际上就难以完成登记程序。在这种情况下，即便是经过公证的赠与合同，也不宜由登记机构直接为之办理。《办法》关于登记申请的规定中，依据《物权法》的规定，明确了因转移取得房产权利而可以由一方直接申请权属登记的，只限于因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利，或是因继承、受遗赠取得房屋权利，而没有将经过公证的文书列人其中。
关于第三个问题，按司法部1992年颁布的《赠与公证细则》第七条规定：“办理不动产赠与公证的，经公证后，应及时到有关部门办理所有权转移登记手续，否则赠与行为无效。”司法部和建设部的前述《联合通知》第六条也规定：“经公证证明后需办理房产所有权转移、变更登记手续的，应当在出具公证书之日起二个月内，到房地产管理机关申请。”（逾期提出申请者，应向房地产管理机关说明理由，房地产管理机关视情况予以办理）本案中受赠人既未办理“接受赠与公证书”，又未及时到登记机构办理所有权转移登记手续，在明知赠与人已经撤销其赠与以后，向登记机构作了不实的申报，如按《权属登记管理办法》第二十五条的规定，登记机构有权注销其权属证书。但《办法》没有给登记机构以这一权利。登记机构单凭一方赠与书办理所有权转移登记，虽然存在一定的过错，但日后可以依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书撤销该项登记。因这一行政行为是因为受赠人作了不实的申报而引起的，且并未损害受赠人的利益，受赠人如果向登记机构提出赔偿请求，不会得到支持。
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