投标书市场篇
一、上海市别墅市场总体概况
上海素有“万国建筑博览会”之称，百年沧桑变迁，东西方文化交融，留下了众多各具风采、造型变化丰富、别有人文内涵和历史价值的各式别墅建筑。从英国乡村式的沙逊别墅到哥特式的马勒公寓；从构图严谨的德式宋子文私邸到造型简洁的西班牙式海关总署别墅；从罗马风格的王伯群住宅到中西合璧的李鸿章的丁香花园……林林总总，不胜枚举。旧时上海别墅的发展，是当时历史的缩影，也是那个时代市场经济的产物。
解放后上海市别墅市场的开发热潮大体分成了三个阶段：
从80年代后期到90年代中期，上海第一轮别墅开发热集中在徐汇、虹桥地区与市郊结合处，立项建造100余个楼盘，交付使用约70个，平均销售率达80%。但这些项目大多选址无特色、设计无风格、追求高利润，管理不到位，第一轮开发热在“内外交困”中走向疲软。
第二轮别墅开发热从98年下半年起，内销别墅的开发以全新的理念和模式给别墅市场注入活力，产品多样化，形成“低层、低密度、低容积率”的“三低”联排、独立式、叠加式住宅。它们特色鲜明、风格多样，交通便捷、配套齐全，不同档次、各有风格，城交结合、各具特色。面向中、高层消费者，以总价40-80万元、80-200万元、200万元以上的低、中、高三个档次满足市场需求。
第三轮别墅开发热从99年至今，尤其2000年是一个“别墅年”，从目前的形式看，度假式别墅、生态型别墅、具有时代风格的别墅、量身定做的别墅等等个性化、环保化、节能化的别墅成为需求者的青睐。
别墅物业曾经作为“成功、富有”的象征，代表了生活的最高境界。随着我国经济的进一步开放，已有越来越多的境外人士与来沪的外国专家、港澳台人士、跨国公司高层管理人员等需购买或租赁此类物业，国内也有相当一批成功人士欲购买此类物业，用于投资、居住、租赁、休闲、度假等。随着WTO的步伐临近，优越的地理位置，优美的自然景观，以及无法复制的人文景观，独具品质的高档别墅市场正在悄悄升温。
人们的生活理念从过去的“进城”到现在追求品质、扩大居住面积、改善居住条件、追求回归自然、提高生活质量的“出城”发生了巨大变化。
据统计，目前沪市别墅中最为走俏的面积在150-280㎡/套，均价在4000元/㎡左右，总价在50-180万元/套的中低档别墅，而从今年下半年开始，又将有大体量的别墅社区冲击住宅市场，预计明年楼市将出现中低档别墅与高品质、高总价别墅统领市场的格局。
（一）、供求关系
统计到2000年止，上海别墅市场的开发总量为1500万平方米左右，目前建造量达700-800万平方米，主要集中在虹桥地区、沪青平公路沿线、莘松地区、浦东地区、市中心地区以及其他少数地区。根据交易中心的统计数据显示，去年开盘就达到七成以上不俗业绩的别墅物业为数不少。从调查的结果可以看出上海别墅的市场供求关系：供应量因受控而定量生产，市场需求呈上升、多样化发展。
在供应市场上的主要优势体现在地段、建筑风格、小区环境、人文氛围、房型布局、产品的个性化及物业管理等方面。它们有的以建筑风格取胜，有的以综合环境见长，有的以人造市场或自然景观引领市场，有的以优良的性能价格比吸引客户。这些物业大多数分布在交通便捷、自然环境状况良好的城郊结合部位，总价在40-80万元之间。目前沪市中低档别墅占70%，而这一需求层是当前楼市购置的主力军。交通设施条件及某周边地区的配套设施和生活条件的改善，个性化、物美价廉、注重文化内涵等大规模别墅群将赢得市场青睐。据权威人士预测：今年上海购买别墅的消费者占全部住宅商品购买者的15%，在今后的几年中这一比例还会持续上升。
（二）、销售量
去年本市商品房的竣工量超过销售量135万平方米，虽为近5年来的最小增量，但相对于1999年底已超过1200万平方米存量而言，又增加10%以上的存量。
1.房产金融服务业的迅速发展，有力促进了有效需求。
2000年本市归集公积金81.5亿元，累计归集376.6亿元；当年发放公积金贷款86.5亿元，累计发放公积金个人购房贷款258.4亿元。至2000年底，本市个人商业个人住房贷款余额341.4亿元。支持率达63.1%。
2.活跃的旧房交易，提高了市民购置新房的能力与热情。
去年底，本市已出售公房136.4万套，占全部可售公房的70%以上，已售公房上市成交4.3万套，比上年增长1.2倍；成交金额52.7亿元，增长1.4倍。旧住宅交易的迅速发展，此机此举极大的提高了市民购置新房的支付能力。
3.WTO的来临，高档住宅、别墅的价格将止跌回升。
一是因为该类房屋价格近三年来已下跌38.8%，跌幅最大的达50%以上；
二是该类楼房可供量在减少，供求趋于平衡；
三是我国入世在即，商机增加，经济进一步发展，必将促进需求量的增加。
4.市民居住观念更新，住郊区逐步被认可。
在生活水平的不断提高下，居民住房消费观念逐渐更新，各种不同风格的单幢别墅、联体别墅由于规划合理、环境优美、交通便利而受到市民的喜爱，价格水平已连续两年上涨，随着需求量的上升，价格水平仍呈上升趋势。
（三）、销售对象
目前，别墅商品的开发已经走出了过去一味追求高档豪华的单一模式，一些品质和配套设施具有别墅特征的房屋类型层出不穷，排屋、双层住宅、双复式公寓、里弄住宅、新独院住宅等商品房大量涌现，使别墅集聚多元化的市场特征。
综观当今别墅市场，从销售需求对象分析，既有面向富豪的豪华型独立别墅，又有面向富裕的中产阶层的联体或双复式别墅，还有面向工薪阶层的联排式别墅、里弄式住宅和新独院住宅。由此，购买的客户大致可分为三大类型：
✧将别墅作为休闲度假住宅
✧将别墅作为日常生活型住宅
✧将购买别墅作为一种投资方式
（四）、价格
目前，上海楼市面临前所未有的发展机遇，国民经济水平达到中等国家收入水平。一旦加入WTO，个人消费商业贷款规模将迅速扩大。公积金住房贷款范围已扩大到个人旧房交易，房地产证券化试点启动在即，房产企业上市开禁，货币化分房改革已取得长足发展，各种税费将进一步减轻。此外，商品房价格下跌多年，2000年的跌幅与1999年相比，跌幅明显减少，2001年更是呈现出可喜势头。
基于以上判断：
商品房价格将小幅上扬，但升幅有限；
别墅市场消费活跃，需求层与价格两两出跳。
（五）、区域分布
根据不完全统计，上海别墅市场从1992年起至今开发的别墅楼盘约160多个，可建造面积1000万平方米左右，目前正在交付使用和正在建造的总量约700万平方米。从市场调查的结果和分析的数据可以看出上海别墅市场的商品分布情况。
1．市中心区域
土地的稀缺使物业显赫珍贵，通常物业有租有售。地处桂平路的牡丹园别墅在销售中战绩不俗，高要求的物业管理、景观和空气质量，使得楼盘价一路飙升。此类别墅基本价都在200万元以上。个别精品如静安南草坪花园，以其地处市中心和毗邻苏州河的天然优势将单价一升再升。
2．虹桥地区
90年代初，虹桥开发区是上海外销别墅集中区域，相继开发了定位高档的高品质别墅住宅。虹桥金斯、皇朝别墅、奥玎宫廷别墅等品质物业的建成，吸引了众多人气，物业售价一般都在10000元/㎡左右。“入住虹桥”一度成为身份与富贵的象征。
3．沪青平沿线
该区域别墅开发较早，318国道的便捷优势使其得天独厚，规模性的别墅“媚眼”频频。区内别墅住宅各具特色，风姿万千，有依傍淀山湖畔的威尼斯花园、国际华城，有太阳岛温泉高尔夫、西郊庄园等稀缺性别墅，有环境幽雅的海天花园、康虹花园、东方明珠等休闲性度假别墅。
大豪山林山庄处于沪青平沿线区域，在本案周边有拥有上海唯一的夜光标准高尔夫球场的某别墅；在某以北、本案以南是规划300亩的高档别墅区——长堤别墅，据悉当前该土地已经在做项目前期规划与方案。这两个楼盘将在不同程度上对我们造成一定影响。
4．浦东板块
继浦东西北沿江片形成高档公寓住宅区，在东片的内外环线之间，有形成以金桥、华夏、张江、康桥为区域核心的别墅住宅区，金桥“闺秀”——碧云别墅；销售火爆的汤臣高尔夫、汤臣豪园；占地3000亩超大规模的康桥半岛，以新独院住宅概念推出后，更将该区域推到投资者面前，而陆续推出的150-300万单体别墅，区域上市量不亚于金桥。
5．莘松（九亭）地区
西南楼市已燃起新一轮开发浪潮。以松江九亭镇为中心，借地铁轻轨、快速干道、莘松立交桥等立体网络交通契机，独立式、联体别墅居住城密集于网络交通周边，形成快速某生活特征，引得近30家开发商汇聚九亭斗法，其中“新上海里弄人家”、“悦景苑”成为该类别墅的典型代表；顾戴路拓宽竣工半年以来，区域房地产发展迅速，一大批别墅产品介入其中，使中、高档消费概念初露雏形。当代艺墅、圣淘沙花园等物业借自身品质与交通之地利，拔升了区域内别墅住宅的整体形象。
6．嘉定南翔地区
该地区别墅集中于南翔古镇，多以独立式别墅为主。平均售价在6000元左右，租金在3000元/天左右。租售并举的策略是当地别墅楼盘销售的特色。“嘉华山庄”、“上佳别墅”等物业的上市也满足了当地高消费者的需求。
（六）、上海未来5—10年别墅市场预测
20年的改革开放使上海人民生活水平改天换地，生活品质、家居环境成为人们不约而同的追求。“居新独院住宅，居郊区化”的思想观念成为人民全新理念，虹桥、莘松、青浦、浦东等区域的联排、联体、独立式、双层复式持续热销便是证明。
上海未来5年中将实施“153060”、“二环十射”、“一城九镇”，沪杭、沪宁高速公路将建复线，318国道上海至湖州段将封闭式高速公路，并与外环线、延安高架直接相通，浦东地区日趋发达的公路网，城郊车程的大幅缩短（半小时），构成了上海今后的腾飞。根据市统计局有关数据表明，从99年起别墅物业建造面积与销售面积每年以15%左右的速度递进，2000年购买各类别墅的客户占购房总数的15%左右。
从国际上房地产市场的发展和住宅商品化消费层次来看，客户主要集中在中高收入阶层，市场呈现两大主流产品：一类是市中心的高档住宅，另一类是在交通便捷的城郊结合部的别墅。而低收入阶层，主要是以租赁居住解决住房问题。
目前，上海房地产市场在经历了几个轮次的反复后，逐渐以较成熟的轨迹发展。市场及客户呈现多元性，各个档次楼盘及不同需求客户互相对应。因此，在未来5-10年内，沪市房产市场将呈现以下趋势：
✧高收入者以别墅、联体别墅和市中心的高级公寓为主，其中联体别墅需求旺盛。
✧中等收入者以市中心边缘区域新建的120-180平方米，总价60-80万元，交通便捷、功能齐全的住宅为主。
✧低收入者以存量低价房和二手房为主。
并随之出现以下几种特征：
1.追求生态效应
随着经济的发展，人口的膨胀，对自然资源无节制的开发利用和臭氧层的破坏，全球性的环境恶化，生态失衡已日趋严重。于是，可持续发展的观念和环保呼声已越发引起人们的关注；回归自然、崇尚自然、追求自然的价值取向越来越广泛而深入地为各阶层人士，尤其是别墅消费群体所接受、青睐。
2.崇尚个性住宅
个性化住宅是社会经济发展到一定阶段在房地产业中衍生的必然产物，是社会需求日益多样化，生活水平不断提高在住宅消费领域的市场反映。
word/media/image1.gif当人们在满足基本的需求、一般需求的情况下，便自然会产生新的需求，更高层次的需求。前者的需求往往具有共性特征，后者的需求则表现出更多个性色彩。这种“共性 个性”的需求转化，是一种普遍的规律现象。
房地产业同样受这一市场规律的制约，在满足带有共性特征的住宅消费需求情况下，必然产生更具有特色的个性需求。无论是多层、高层还是低层住宅，都会不同程度的存在着这一倾向。
个性化住宅也就成为今后我国别墅发展的又一个趋势。而上海将成为这一趋势的引领者，成为在新的历史条件下更高形态的又一论“万国建筑博览会”。
3.注重功能设计
住宅要首先满足使用功能，满足日常起居的便利与舒适，满足居室的生态要求。因此，功能区分隔，使用功能的细分化，专门化，已是必然趋势。
作为高档物业的别墅来说，则更应注重功能的设计和配置，更应满足高于一般家庭的生活需求。在增强居室私密性的同时，更应注意室内、外空间的过渡，与私家花园的交融。并在提高居家舒适度和便利性、空间格局的经济性、合理性方面应多费心思，有所创新。这是时代的要求，也是未来的趋势。
4.倾向智能型小区
科技是第一生产力，已成为各国经济发展的历史所证实。同样，这一生产力也将体现于房地产领域。科技在房产开发中的运用，必将成为制胜市场的利器。
这一趋势已经在上海楼市中初露端倪。最明显的例子便是智能化小区在沪上的出现，并日渐盛行。别墅小区智能化程度的提高，将极大地为业主带来便利和快捷高效的生活，提高其居家舒适度。
5.淡化城郊观念
经典的房地产“位置论”随着立体交通、高速公路的兴建，在很大程度上淡化了人们传统的空间距离概念，缩短与市中心的“远、近”心理距离。
随着上海特大某人口密度的增加，机动车辆保有量的不断增长，市政建设的快速发展，加强了大某与周边地区的交通联系。并且，廉价的土地及设施使用成本已经促使许多商家迁往郊区，形成大型货仓式的购物中心，城乡结合部的生活机能变得更为成熟。加速了别墅市场的消费。通过综合分析，我国大某居住郊区化将在未来10年内获得飞快发展。
6.品质使价格攀升
品质决定物业的价格。目前沪市别墅总价在40-60万元之间的占40%，但自明年起，高、低价位别墅将呈现互动增长的趋势，高品质物业价格将在上海现有物业价格上有较大突破。
二、重点竞争项目现状与分析
1、天马花苑
发展商：上海某有限公司
总体规划：Landesign Internation Ltd (U.S.A)
物业管理：香港莱利物业
主要经济指标：
✧基地面积：1840000M2
✧水域面积：1200000M2
✧别墅面积：460000M2
✧容积率：0.25
✧绿化率：80%
a、周边环境状况
项目位于松江县天马山镇，地处佘山国家旅游度假区的中心地带，北临横山、东临佘山，九山环绕，邻近淀山湖。距松江县13公里，沪杭高速公路6公里，从虹桥机场经318国道或沪杭高速公路至本案需30分钟车程。周边乡土气息浓厚，与镇上居民相距较近，外部环境整体品质感不高。
b、投资商背景
由新加坡经纬集团、台湾经纬集团、上海锦江集团、中国某公司联合投资。
c、规划及环境特色
上海唯一靠山而建的国际级标准高尔夫球场，别墅建在球场内，强调全方位的高尔夫景观住宅，同时由于球场的水域面积较大，别墅基本依水而建，湖景与高尔夫球场共同构筑了其别具一格的环境特色；
小区内规划了学校、国际诊所、大型购物超市等相应配套设施；小区会所设置在中心岛上，总建筑面积达8千平方米，设有高尔夫俱乐部、体育俱乐部、乡村俱乐部及少量度假村，弥补了周边配套的欠缺；
高尔夫球场以南为项目一期，其中一期又分三步开发：第一步建成别墅24幢，占地36万平方米，第二步建成别墅26幢，占地40万平方米，第三步共建13幢别墅；当前处于项目的第二期开发阶段，共拟建别墅35幢。
d、房型
前24幢别墅为美式与中式四合院结合设计，中心花园共享，房型面积范围为289-359平方米，共有四种房型，为全装修出售；
一期第二步开发的别墅造型为美国加州度假型别墅，面积范围为277-422平方米，共三种房型，采用毛坯房出售（下同）；
第三步开发的13幢别墅房型规划设计与前次相似，共有四种房型，面积配比情况如下：
房型种类
面 积
套 数
占总量百分比
A型
358.07M2
5套
38.5%
B型
295.26M2
2套
15.4%
C型
290.35M2
2套
15.4%
D型
351.03M2
4套
30.8%
第二期主要有三种房型，面积段控制与一期较相似，别墅建筑面积与花园面积比在1：1左右，具体房型尚未正式公开。
e、价格
一期剩余房源的单价范围为1900-2100美元/平方米，主力总价为65万美元，较最初开盘每平方米攀升了近700美元的价格。
f、优、劣势分析
优势：
✧与佘山风景旅游点仅一路之隔，周边风景较佳，依山傍水。
✧27洞大型高尔夫球场与湖面相交融，构成独一无二的高尔夫球场+大型湖泊水景的双景观别墅；
✧会所占地面积较大且功能齐全；
✧一期房型的建筑风格独树一帜，在市场中打响了较高的知名度。
劣势：
✧定位含糊。基于地块地段较远、周边配套设施相对落后的现状，购买别墅用于自住与投资的可能性不大；但如果作为度假型别墅的定位，受高尔夫“贵族运动”的限制，又势必造成实际前往购买的客户群非常有限；
✧外部环境较杂乱，物业管理形同虚设，安全性较差；
✧会所尚未投入使用，预计要到明年年初才能正式交工，相应配置不能及时跟上；
✧每期别墅的交房期拖延较长，增加了购买的风险性与不确定性；
✧价格抗性不可避免，仅以高尔夫球场作为别墅价格的支撑点远远不够。
2、枫丹白露别墅
发展商：上海某置业有限公司
承建商：某公司
物业管理：某公司
主要经济指标：
✧基地面积：245298.9
✧建筑总面积：44620
✧别墅面积：40020
✧公建面积：4600
✧建筑覆盖率：9.4%
✧容积率：0.19
✧绿化率：71.5%
a、周边环境状况
本案坐落于浦东南汇，西靠华东大道，北邻上海野生动物园，紧靠外环线。小区经外环线达市中心仅20分钟左右的车程，规划中的轻轨站近在咫尺。
地块周边河网较密，当前仅该项目在该区域内鹤立鸡群，居住的大环境较差。
b、投资商背景
由上海某股份有限公司、上海某投资有限公司、上海南汇工业园区投资发展有限公司共同合作兴建。
上海某投资有限公司主要从事房地产开发经营、金融证券投资、高科技开发、旅游及贸易业务。目前投资的房地产项目有：奔驰别墅，位于闵行区七莘路、联明路口，占地约4万平方米的高档别墅；侨汇公寓，七莘路上高质量、低成本中高档住宅小区和枫丹白露别墅。
上海某股份有限公司，前身是上海市工商界爱国建设公司，是79年以民间集资方式创建的外向型、综合性民营企业。92年7月经上海市对外经济贸易委员会批准改制成立上海某股份有限公司，成为国内首家民营金融机构，以稳健经营著称。主要投资经营房地产业、对外经济贸易、金融信托、工业、商业、服务业等各类经济事业。
当前主要投资的房产项目有：某新家园、枫丹白露别墅，田林、金桥居民住宅小区开发项目已立项（其中田林项目占地180亩，金桥项目占地130亩）。
c、规划及环境特色
小区整体规划建造80余幢住宅，别墅区与外界道路相隔有100多米宽，设有1000米长的绿化及休闲区域。小区最外层是30米宽坡形丘陵状纯绿化区，有效隔离了公路上的嘈杂噪音与灰尘；小区主入口是5000平方米的会所，会所（东西向）以北布置了2.8万平方米的休闲农庄果园，由物业公司负责养殖了少量的鸭、羊、鸟、兔子等动物，还种植了部分蔬菜、水果，使别墅具有“农家乐”的乡土气息；
小区内部环境以天然河道为框架，倡导亲水度假型别墅的居住理念，70%的别墅依水而建，自西向东共分三期开发；在绿化环境上布置了30米宽的银河系绿化风景区和太阳、月亮、星辰三个大型主题文化广场，各类雕塑小品及艺术壁画烘托出小区优雅的艺术氛围。
d、房型与价格
一期总开发量为28幢独立别墅，平均每幢占地面积达2.54亩地左右，注重较大的花园面积。
房型种类
建筑面积（M2）
占地面积（M2）
总价（万元）
密斯式
513.31
1439
348
美国式
566.09
1152
367
法国式
483.94
1229
333
法国式
483.94
1265
337
法国式
483.94
1101
323
波特曼式
477.02
1351
337
密斯式
513.31
1537
374
波特曼式
477.02
1283
333
波特曼式
477.02
1266
332
波特曼式
477.02
1321
337
波特曼式
477.02
1812
374
波特曼式
477.02
1779
372
密斯式
513.31
1630
361
荷兰式
422.26
3101
426
波特曼式
477.02
2028
352
密斯式
513.31
1485
350
密斯式
513.31
1560
356
波特曼式
477.02
1807
374
波特曼式
479.45
2415
402
现代上海式
453.53
2269
473
现代上海式
453.53
1633
380
波特曼式
479.45
1498
345
密斯式
513.31
1686
369
现代江南式
488.92
1686
354
密斯式
513.31
1500
369
密斯式
513.31
1500
369
现代江南式
488.92
1722
373
密斯式
532.03
1505
372
e、开盘及交房时间、当前销售状况
项目于1999年中旬开始建造，一期28幢为现房，当前销售率将近89%左右；
二期拟建53幢，当前处于施工阶段（基本封顶），预计在年底前公开；
三期别墅准备只租不卖，以度假区性质出租。
f、优、劣势分析
优势
✧紧邻上海野生动物园，周边河网密布，天然生态环境较好；
✧内部环境幽雅、别致，别墅房型与建筑风格种类较多，注重开阔的花园面积。
劣势
✧没有大区域环境带动别墅动销，周边配套设施比较欠缺；
✧房型设计已相对落后，依靠小区内部环境来支撑其物业品质势必造成价格抗性较大；
✧现场接待处布局简单，比较凌乱；样板房装修过于陈旧与压抑，相应的销售道具配置难以体现出小区力图营造的高品质。
3、汤臣高尔夫别墅
开发商：某有限公司
承建商：上海市某集团
物业管理：某物业管理上海有限公司（汤臣集团下属子公司）
主要经济指标：
✧基地面积：1400000
✧建筑总面积：224000
✧容积率：0.16
✧绿化率：75%
a、周边环境状况
本案地处浦东新区龙东大道1号，是浦东三大开发区（陆家嘴、金桥、张江）的交汇心脏地带，邻近浦东市政中心、中央公园、上海新国际展览中心，距离地铁二号线龙东路站1公里。
周边的商业、医疗、教育、服务设施距离小区3公里范围内，与大型麦得龙超市仅5分钟车程，前往浦东国际机场约20分钟车程。
小区主入口所在的龙东大道与龙阳路相接，为浦东与浦西相连的主要交通干道，8车道的行车路况较佳，利于出行。
b、投资商背景
汤臣集团是以房地产开发为主，兼营工业、观光休闲、电影、食品业的大型企业集团，在香港拥有两家上市公司，在台湾雄踞“百大企业排行榜”。九十年代初，当中国宣布浦东开发开放时，汤臣集团极具战略眼光跨入了浦东开发的行列，凭着多年置地建业的经验和雄厚的企业实力，在上海倾力建设20个项目，协议资金达15亿美元，物业遍及全上海，成为浦东最大的房地产发展商之一。
自1992年起，汤臣先后在上海投资了近二十个项目，已完成的有新亚汤臣大酒店、汤臣高尔夫球场；房地产方面已建和在建项目有：汤臣金融大厦、汤臣中心、汤臣国际贸易大厦、汤臣外高桥工业园区、汤臣豪园、汤臣高尔夫别墅等；工业方面的产品有塑料管、金属门以及休闲食品等。
其中汤臣高尔夫球场及别墅为集团在浦东的重点开发项目，总投资额2.5亿美元，自1995年破土动工至今已完成7万平方米的球场建设，建成高尔夫球场别墅共六期（309 幢）。
c、规划及环境特色
整体规划2座国际标准18洞高尔夫球场，当前已建成1座。作为上海市区内唯一的世界锦标级高尔夫球场，球场内铺有80万平米草坪，12000棵香樟、红枫等乔木，30000方奇岩异石，240种四季鲜花，256座起伏丘陵，13座小桥流水……构成了自然风光旖旎的球场环境。
首批别墅（3F）围绕球场而建，分7或8期开发，规划建成600幢独幢高尔夫别墅。其中海顿区（二期）由曾设计过李登辉官邸的杨维桢先生设计，别墅间的栋距达到7-10米；后期建造的别墅栋距较近，并排的间距在3-4米左右。
小区内设有高尔夫景观餐厅/咖啡厅及区内专属会所各一处。整体别墅的建筑风格强调阳光、大片绿地及开放式的结构，为较为典型的加州风味美式别墅。
当前出售的第六期别墅位于三期豪华公寓房以南，处于高尔夫球场内最佳坐向，正对高尔夫球场景观；以小区道路为划分，呈双排规划建造；其中贴近球场的内排别墅普遍是大房型，稍后一排的别墅较前排景观性略差，规划为小面积的别墅房型。
d、房型
第六期开发总量为70幢独立别墅。选用古堡式尖顶、穹门平台、旋转楼梯、greenhouse阳光屋、大尺度挑空客厅、官邸式回车道、半室外廊道outdoor-room、屋顶花园及采光采景的中庭设计等，强烈表现了别墅丰富的建筑空间语言。
第六期别墅建筑面积与花园面积比达到1：1.25，具体房型面积配比状况如下：
房型种类
面 积
套 数
占总量百分比
A型
1242.19M2
3套
4.3%
B型
822.88M2
12套
17.1%
C型
477.28M2
17套
24.3%
D型
715.69M2
5套
7.1%
E型
635.30M2
8套
11.4%
F型
351.21M2
8套
11.4%
G型
417.53M2
9套
12.9%
H型
425.11M2
3套
4.3%
J型
464.93M2
5套
7.1%
e、价格
两排别墅在价格上有明显区分，单价为12000元/平方米的外排别墅景观略差，房型面积为351.21-477.28M2，总价控制在400-550万元人民币之间；紧贴球场的内排别墅单价为22000元/平方米，景观极佳且房型面积偏大，总价范围在900—2000万元人民币之间。
f、交房时间及当前销售状况
一期于1997年5月交房，销售率100%；
二期于1997年5月交房，销售率100%；
三期豪华公寓房将今年年底前交房，销售率达到85%；
四期于2001年1月交房，销售率75%；
五期于2001年7月交房，销售率75%；
六期预计在2002年3月交房，当前最外排的别墅销售率达到97%，内排别墅销售率为62%。
g、优、劣势分析
优势：
✧上海最早的顶级高尔夫球场别墅，带来了国际型豪宅的全新居住理念。拥有开阔的球场景观的外部环境，非常完善的小区配套，以及较为周全的室内设施配置，如世界级标准温水游泳池，60席位大型高尔夫练习场，别墅全部采用高级建材，每户配备了JACOB.KOHLER按摩浴缸、丹麦DEVI恒温地暖加热系统等，内部配置齐全、品质高档。
✧当前已入住的业主主要是世界级的总裁，有美国通用汽车副执行总经理Mr.Phil Murtaugh 、金贸凯悦集团亚太区总监戴毅先生、上海罗氏制药总经理Mr.William Keller等，营造了卓越的内部人文环境。
✧外立面较有气势，房型采用高挑空顶部处理，功能区分细致，布局较有特色，别墅内部的空间感非常强。
✧高低价位划分明确，客户定位层次鲜明。高总价的大房型针对极少量客户群体而建，其主力面积段仅控制为500平方米以内的小房型，最大程度降低了物业价格的市场抗性，既打响了物业的市场品牌，又有效促进了物业的去化速度。
劣势：
✧受高尔夫球场集中绿化的影响，别墅虽然环球场而建，但栋距过近、密度较高，花园面积小，与其精湛的别墅内部空间布局相不符；
✧施工部分现场凌乱，影响了别墅的品质感。
✧现场接待处布置过于空旷，主控台与大门相距达10米以上，易造成客户较大的心理抵触与距离感。
4、云间绿大地
发展商：上海某有限公司
建筑规划：上海现代建筑设计集团 蔡镇钰建筑创作研究室
园林设计顾问：西郊宾馆景观规划 程绪珂教授
物业管理：某物业管理有限公司（通过UKAS ISO9002认证）
物业管理顾问：纽约国际管理顾问股份有限公司
主要经济指标：
✧基地面积：13000
✧建筑总面积：45000
✧容积率：0.29
✧绿化率：62.7%
a、周边环境状况
本案地处浦东新区罗山路锦绣路口，紧靠内环线，南面是汤臣高尔夫球场，北面是金桥开发区高级住宅区，西临世纪公园，东接高尔夫球场。
小区周边均为高尚别墅集中区，北有碧云别墅，东有东郊宾馆，南有汤臣高尔夫别墅，西有四季雅苑。该区域被喻为“东郊别墅区”，整体居住品质较高。
b、投资商背景
上海某有限公司是由 CANFIELD OVERSEAS LTD.独立投资经营的房地产企业，母公司为跨国投资控股集团，该公司旗下投资经营五星级酒店、金融、银行、投资证券公司及保险公司，但其主营事业为房地产投资及不动产经营，遍及美国、加拿大、日本、菲律宾、中国及台湾等地。
上海某公司成立于1994年8月，注册资本1210万美元，公司的经营范围是：经营建造内、外销商品房、房地产咨询、代理及物业管理。董事长叶东尼先生为美籍华人，毕业于耶鲁大学企管研究所（Yale University ），取得企管硕士学位。
c、规划及环境特色
整个小区南低北高，北侧为重叠别墅和联排别墅，中间为双拼别墅、南侧为独栋别墅。整体规划布局有利于遮挡冬季寒风，引导夏季东南风，获得良好日照，非常适合上海地区气候。
无论从整体规划还是单体平面，设计上都极为注重别墅的空间观景效果，充分利用了自然的采光、通风、阳光和空气。除大面积绿化景点外，还布置了环状水带穿插其间。
小区组团绿化运用“金、木、水、火、土”五行原理，营造了七大生态景观植栽区，设有琵琶林、松林等主题园景。
全区分两期开发，一期为西区，二期为东区。
d、房型
一期共有房型11种，独幢别墅的建筑面积与花园面积比为1：1.2，具体如下：
p
房型种类
建筑面积
车库面积
总建筑面积
法式别墅
270.93 M2
80.05 M2
350.98 M2
中式别墅
282.45 M2
24.22 M2
306.67 M2
英式别墅
255.42 M2
23.69 M2
279.11 M2
西班牙式别墅
277.67 M2
27.72 M2
305.39 M2
双拼式别墅
178.3 M2
51.16 M2
229.46 M2
连栋式别墅
两侧
/
/
177.93 M2
中间
/
/
174.92 M2
重叠式别墅
A型
/
/
165.38 M2
B型
/
/
166.88 M 2
C型
/
/
162.70 M2
D型
/
/
163.45 M2
e、价格
主力价12000元/平方米，双拼、联栋、重叠式别墅的总价范围大致在150-200万元之间，独幢别墅总价大致为400万元左右。
f、优、劣势分析
优势：
✧外部大环境条件优越，区域价格与居住品质已获相当市场认可；
✧市场切入点准确，定位讨巧。周边四季雅苑及碧云别墅只租不售，其房型面积段与总价又恰好介于汤臣豪园及汤臣高尔夫别墅的空白点间，且别墅种类丰富，针对的客源面广泛；
✧主要接待案场设置在人民广场，提前半年以标志性的售楼处为媒介，推广项目形象，展示公司实力，营造市场声势，并预累了一定潜在的客户量。
劣势：
✧内在环境及规划体现的是均好性，没有极为出挑的景点布局及环境特色，主要依托大环境及地段来支撑物业价格；
✧云间路尚未正式开通，周边路况较差，现场没有相关路标及指引，现场接待处设置在工程部临时办公房内，接待人员没有经过相关培训，现场的相应包装欠妥，有损项目整体形象。
5、太阳岛温泉高尔夫别墅
投资商：新加坡国际元立集团
主要经济指标（别墅）：
✧基地面积：66700
✧建筑总面积：26400
✧容积率：0.4
✧绿化率：90%
a、周边环境状况
本案位于青浦县沈巷镇太阳岛上，从虹桥机场经318国道到太阳岛，需45分钟的车程，驾车到上海市区约1个小时。岛上四面环水，仅靠一座中心大桥与外界联系，如若一个“世外桃源”。
b、投资商背景
新加坡国际元立集团早期是以农业起家，后来企业转型到超级生鲜市场，曾在马来西亚开发了胡姬花园。1993年7月元立企业集团正式启动上海太阳岛项目，开发了太阳岛国际度假俱乐部。
国际元立集团在长江口、距离太阳岛90公里的崇明县，将投资一亿美元，创办二万亩的养猪场，可望成为中国乃至全世界最大的养猪场。并斥资6000万美元，在海南岛、亚龙湾地区兴建兰花温泉度假中心，该项目已于1998年5月动工。
国际元立集团总裁陈逢坤，台大畜牧系毕业，以其独特的眼光和卓越的领导力，投资超市、买下兰花园、投资养猪畜牧业。当前旅游休闲产业的成功开发，不仅为国际元立集团累积了庞大的资源，更为其跻身卓越的跨国企业奠定了优越的基础。
c、规划及环境特色
全岛面积156万平方米，高尔夫球场占地约为全岛面积的一半；整体规划由国际名家设计，前后历时四年，是中国唯一的五星级度假村。
岛上按国际标准兴建了18洞国际标准高尔夫球场、迷你高尔夫球场、溜马场、射击场、室内外游泳池、俱乐部会所、温泉保健中心、休闲健康中心、太阳电子游戏机房、垂钓区、太阳乐园、天然温泉造浪池、水上自行车、文化美食街、保龄球馆、网球场、卡丁车、黑洞KTV、太阳DISCO沙滩浴场、玻璃金字塔、植物园等；
国际俱乐部内有国际会议中心、名人展示馆和商务服务中心，开会时可提供同声翻译。现代美术馆有专门的工作室、展示馆，供美术爱好者参与绘画、雕刻、制陶等活动。岛的东端是一个高科技的综合性主题公园，有模拟剧场、立体卡通人、神奇树、儿童乐园、黑暗古堡等。
高尔夫别墅位于岛的东南面，紧邻高尔夫球场，预计共建88幢独立式高尔夫别墅。因99年发现温泉，为将温泉引入各户，故曾一度停工，特聘请台湾著名建筑师修改整体规划方案，直至2000年12月定稿。
d、房型
别墅间栋距较大，达10-20米，拥有带顶的私家露天车位，平均每幢占地1亩，一期开发的别墅建筑面积在285-320平方米之间，采用全装修的方式出售。
e、价格
28-32万美元/幢，毛坯房较装修房便宜10万美金。
f、优、劣势分析
优势
✧全岛以休闲度假旅游为主，是中国唯一五星级度假村，诸多娱乐项目的开发极大带动了太阳岛的市场知名度，大众良好的口碑效应使太阳岛温泉高尔夫别墅声名海外；
✧是全国唯一将温泉引入高尔夫别墅内的住宅，增添了物业的稀缺性；
✧四面环水风景怡人，岛上各配套设施齐全。
劣势
✧来往人员嘈杂，影响整体居住环境；
✧距离上海市区较远，路程较长，购买别墅用于自住的可能性很小；
✧交房期拖延时间过长，错过度假型别墅的市场先机，在当前竞争较为激烈的状况下，有效购买该别墅的客户量非常有限。
6、银湖别墅
投资商：
物业管理：上海某顾问有限公司
主要经济指标：
✧基地面积：4660000
✧建筑总面积：932000
✧容积率：0.2
✧绿化率：84%
a、周边环境状况
地处方松路、泗陈路，位于佘山旅游风景区内。
b、规划及环境特色
以地块内天然河道为基础，强调全方位的水景住宅。
c、房型
一期主力房型面积段为400-500平方米。
d、价格
单价大致在8000元/平方米，主力总价300-400万元左右。
e、预计开盘时间
一期拟定的开盘时间为2001年11月。
f、劣势
✧距离上海市区较远。
✧别墅开发的总体量庞大，分期开发量为每期1000亩左右占地，而当前一期总价定位已属偏高，后期别墅的价格攀升难度较大。
7、某别墅
开发商：上海某有限公司
承建商：上海某集团（一建或二建）
a、周边环境状况
位于沪青平公路2222号，紧贴318国道。
地处徐泾镇低密度住宅开发区内，周边别墅项目众多，但大多是早期开发的物业，整体环境较差，而且车辆嘈杂。
距徐泾镇中心约有8分钟车程，周边河网较多，四周目前是高尔夫球场别墅的待开发地块，杂草丛生，比较凌乱。
b、投资商背景
由某公司（出资1575万美元）及香港元盛国际投资有限公司（出资525万美元）合作开发，项目总投资额为6000万美元。
c、规划及环境特色
全国唯一拥有10洞升降式球场照明系统的夜间18洞标准高尔夫球场，别墅环绕球场东、南、西三面建造，总占地近2000余亩。
预计一期的18幢独立别墅每幢总占地在2-3亩左右，强调内部高尔夫球场景观与较大面积的私家花园。
d、房型
一期采用西班牙式建筑风格，主要房型面积段为300-400平方米，具体房型尚未正式公开。
e、价格
单价预计为1300美元/平方米左右。
f、开盘时间
当前处于修改设计方案阶段，预计在明年年初左右开盘销售。
g、劣势
✧小区主出入口直临318国道，大门造型陈旧没有气势，内部环境深藏“闺中”，没有有效利用主要交通干道的先天广告优势；
✧规划中的别墅环球场而建，尤其西南面的住宅地块宽度较厚，真正高尔夫球场景观别墅的数量极为有限；
✧起价定位较高，区域市场尚难以为物业品质与价格做较大支撑，因而，如果在内部环境与规划上没有较高的市场前瞻性，产品后期开发难度较大。
三、市场小结
（一）、综观上海楼市的别墅现象，倍受青睐的楼盘归纳起来大致具备以下四种类型：
1.以建筑风格取胜：
——异域风格的建筑产品制造了更多捕捉目光的亮点，吸引力由此而来。
2.以综合环境取胜：
——众多的优势聚集一身，体现物业的“均好性”。
3.以人造、自然景观引领市场：
——充分利用地理自然景观或建造与物业相匹配的人造景观，作为楼盘卖点。
4.以优良的性价比吸引客户：
——在单位价格内出售更丰富内容的建筑产品，以次取悦具有更多要求的客户。
（二）、从市场调查中，透过众多楼盘的种种表象，我们深入发现楼市别墅版块存在的的某些问题，总结如下：
1.别墅开发有过热现象
——上海今年别墅市场虽然呈现供销两旺的情况，但是，品质粗糙的楼盘仍旧不能去化，这说明规避过热现象带来的负面影响只有全面提升产品的建造品质，以“质”求生存。
2.不顾定位，一味追高倾向
——别墅价高利高建设周期短的特性造成了目前市场中“追高风”现象。别墅已经由过去单一的奢侈消费渐渐面向更多的较低消费能力的客户，不同阶层都对别墅有需求，一个合理的市场定位才能造就成功的楼盘。
3.产品规划缺少文化内涵
——住宅已经从过去单一的“住”而延伸为“居住文化”，别墅作为“住宅贵族”，有更大的余地来表现深刻的文化内涵。注重“文化”性、打好“文化”牌是别墅规划的重笔之处。
4.物业管理仍是薄弱环节
——“以人为本”的表现是管理水平，别墅的软件核心就是物业管理，核心薄弱就意味着整体脆弱，别墅随之失去灵魂，遭受市场冷遇可想而知。
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