南昌国际体育中心
运
营
方
案
南昌公用物业管理有限公司
国体中心管理处
二零一一年十二月
一、绪论
二、概况
三、体育场运营方案
四、综合训练馆运营方案
五、体育馆运营方案
六、网球馆运营方案
七、跳水游泳馆运营方案
一、绪论
南昌国际体育中心是一个集体育比赛，健身运动、大型活动、休闲娱乐、旅游览景、特色购物等为一体的综合型场所。作为物
业项目，它是一个有别于单一型功能物业的综合超大型物业，其主要特征为物业构成元素多，科技含量高，无固定服务群体，物业管理（服务）与物业经营相互交融，相互制约，相互渗透。因
此，静态常规物业管理（服务）与动态适时物业管理(服务)有机结合是本物业项目的基本管理思路，把“5S”（整理、整顿、清扫、清洁、素养）工作法渗入准军事化管理中是本物业项目的基本而主要的管理方法，将其打造“五个中心”（竞技体育中心、
商业体育中心、旅游休闲中心、健康娱乐中心、会展中心），对全面提升南昌城市品质具有重大意义。
二、概况
南昌国际体育中心占地 1000余亩，坐落于红谷滩新区生米
大桥以南，东临赣江，西倚丰和南大道，举目可望南昌地铁西客
站，江西省人民政府，有可容纳6万人的体育场，1万人体育馆，
2千人网球馆，1千人游泳跳水馆及综合训练馆，一场四馆，以
及户外足球场，篮球场，网球场，极限运动场和水上乐园区域，
可承担田竞，足球，体操，篮球，网球，排球，羽毛球，乒乓球，
举重，击剑，柔道，游泳，跳水等项目的竞技比赛和各类大型会
议，拥有15台无机房电梯、5台22KW锅炉、2组热泵空调机组，30组30KW商务空调、1组螺旋式空调机组、3组离心式空调机
组。监控消控系统覆盖所有场馆， 所有电力照明系统均为智能化
控制，是迄今为止江西省最大的体育场馆。
三、体育场运营方案
（一）体育场概况
观众席位 6万个，建筑面积 95022㎡。内设标准国际一级
400m塑胶复合跑道，天然草皮的标准田径场。看台上设贵宾专
用包厢，记者专用席，设有新闻中心，兴奋剂检测中心及其它附
属设施，内设面积15000㎡运动员接待中心一个， 经济增长点主
要表现在举办大型体育赛事、 大型演唱会、各单位及各公司大型
活动、品牌酒店入驻、商铺租赁、酒吧入驻、健身俱乐部、广告
位等租金收入和群众健身方面，实现“以体养场”“以文养场”
“以商养场”的最终目标，紧抓场馆特色，经营“拳头”产品，
实现良好的经济效益以满足广大居民的健身、娱乐、商业需要。
（二）经营规划
体育场共计6层，实际可利用为 1层、2层、3层、4层，5
层（6层为看台区及洗手间），贵宾厅因其用途特殊，室内财产
价值高，暂定不进行运营考虑，外围滑轮、滑板运动场和山地自
行车赛场。
1）1层运营项目
（1）体育：中心场地可举办体育活动项目为田径、足球、
棒球、橄榄球。
（2）商业：A区为贵宾厅不做运营考虑， B区外圈有 1110
和 1111两间大型训练用房，此两间大型训练用房可进行改造变
成多间商铺，运营体育用品商店、银行、超市百货。内圈有1120、
1122、1123、1124共4间用房，1120租赁办公，1122、1123和
1124作为商铺仓库，有大型活动时可腾出作为艺人和工作人员
休息室。C区外圈运营酒店，内圈有 1125、1126、1127、1128、
1129、1130、1131共7间用房，此 7间用房进行改造后，运营
棋牌室、茶餐厅和娱乐 KTV。D区外圈有1113和1112两间训练
用房，作为公司办公地点，不做运营考虑，内圈有 1132、1133、
1134、1135、1136、1137、1138、1139共8间用房，进行改造
后，运营酒吧和健身中心。 8个通道，4大4小，通道内壁对外
做商业、公益、体育方面广告，大平台底下石柱做商业、公益、
体育方面广告。
2）2层运营项目
（1）体育：2层A区、B区、C区、D区为观众环廊、大平
台、观众坐席及洗手间，没有相关用途房间，所以体育方面不可
操作。
（2）商业：大平台运营临时移动商店、大型活动展览、商
业广告，观众环廊运营临时移动商店和商业广告（楼梯环廊、石
柱可做广告）
3）3层运营项目
（1）体育：3层为A区、B区、D区为观众坐席、C区为酒
店客房。没有其他房间，体育方面不可操作。
（2）商业：酒店经营、A区、B区、D区观众看台可做广告。
4）4层运营项目
（1）体育：4层A区贵宾厅C区酒店B区和D区为观众看
台，没其他用途房间，所以体育方面无法操作。
（2）商业：C区酒店、B区和D区做商业广告
5）5层运营项目
（1）体育：5层A区B区D区为观众环廊、观众看台及洗
手间，C区为酒店，没有其他用房，体育方面没操作性。
（2）商业：C区酒店经营、A区B区D区做商业广告
具体人数无法确定，需启用后方可确定。
6）滑轮、滑板运动场
占地面积800平方，全钢结构，结合澳大利亚滑板协会关于C级极限运动场的相关标准建造。道具分为：抛出台、弧形拱、
人字脊、弧形跳台、跳杆、 U形槽、小斜坡、出发台、高出发台、
S 形出发台等。
（1）体育：滑轮、滑板赛事举办
（2）商业：俱乐部日常训练场地租赁、比赛场地租赁、广告位租赁。
7）山地自行车赛场。
山地自行车赛道场设计为休闲表演式泥地竞速车运动场地
（小轮车）。场地占地面积 2000平方，赛道全长 145米，分为：
出发台、平顶坡障碍、二次腾跃台、三次跳跃台、四次跳跃台、
大弯道BEM、小弯道BEM、小弯道BEM2、减速跳高坡道、加速平
顶坡障碍跳跃、跳高台、终点、直道 M等。
（ 1）体育：山地自行车赛事举办
（ 2）商业：俱乐部日常训练场地租赁、比赛场地租赁。
（三）管理人员
管理人员根据实际利用情况确定，以下为基本设置。
岗位配置：
场馆负责人1 名
场馆服务人员：领班 1名、前台接待人员 1名、前台收费人员 2
名
场馆工作人员：领班 1名、工作人员 14名
场馆保安人员；领班 1名、保安队员 16人
场馆保洁人员：领班 1名、保洁人员 36人
总计人员：74名
（四）收费
1. 场地租赁为：50-80万/天
2. 商铺租赁为：50-150元/㎡（根据体育场地理位置实际确定价格）
3. 酒店租赁为：
4. 滑轮、滑板运动场收费：日常训练租赁为2000元，比赛场地租赁为10000元。
5. 山地自行车赛场收费：日常训练租赁为3600元，比赛场地租赁为20000元。
6. 广告位租赁为：50-200元/㎡（根据体育场地理位置实际确定价格）
以上租赁不包含水电费、设施设备使用费。
（五）能耗和物料费用统计
1、南昌国际体育中心体育场供电、供水能耗统计
按实际负荷运行 8小时计算
按一天耗电量：4200KW×8×=33600KW
每天电费：33600KW×1元/度=33600元
按一天8小时用水量800立方米
一天水费：800立方米×3元/立方米=2400元
体育场一天水电费总计： 36000元
保洁物料耗费为： 3000元
四、综合训练馆经营管理方案
（一）综合训练馆概况
综合训练馆位于体育中心的中部， 通过平台及地下通道与体
育馆相连，建筑面积 34323㎡，内含球类活动馆、健身活动馆、
冰上活动馆、全民健身广场。能满足赛事活动运动员的训练，同
时兼顾举办一般性比赛。综合球类馆，可开展篮球、排球、乒乓
球、羽毛球、软式网球活动。健身活动馆，可开展举重、摔跤、
柔道、跆拳道、体操、健美操、武术等健身活动。冰上活动馆可
开展花样滑冰、短道速滑、冰球等冰上活动。
（二）综合训练馆经营思路
1、综合训练馆经营目标：近期对外开放羽毛球馆，利用自
身人脉资源，加强沟通，吸引社会各界爱好羽毛球锻炼的人士来
馆、进行有偿体育锻炼，从而提高场馆人气。借此平台，逐渐拓
展市场，力争三至五年内 ,以商业会展、租凭为舞台，不断改进、
完善、创新自身的经营管理体系，创造品牌效应，打造成为商业
体育场馆中心。
2 、综合训练馆的运营以经营为主，而其经济效益与项目种类的多样性有着直接的关系。“以体为主、多种经营并存”的特点，即不仅注重体育健身、培训等体育本体产业的发展，而且还提供康复理疗健身咨询、按摩、桑拿、美容以及餐饮服务。项目越多，种类相对齐全，形成健身娱乐系列，消费者可以有更多的选择，就能形成集中的体育娱乐消费市场，从而获取最大的经营效益。
3、对综合训练馆场馆设施 ,进行统一策划、投资、实现多元
化、集团化、信息化经营管理。提升场地的利用率、有效管理会
员、杜绝收银漏洞，借助信息化手段，从单一经营管理型向专业
技术管理逐步转变，从而提升企业整体管理水平及盈利能力。
4、积极吸引大型企业赞助，重视场馆内广告市场开发。
（三）综合训练馆经营规划
综合训练馆分为东、西两馆，各 3层。
(1) 1层可运营2大块
体育项目为：羽毛球、排球、兵乓球、台球、健身中心、攀岩、真冰场。
商业项目为：娱乐KTV或棋牌室、茶餐厅、商业广告、商业租赁、
健身中心。
(2) 2层可运营2大块
体育项目为：羽毛球、排球、兵乓球、台球。
商业项目为：娱乐KTV或棋牌室、茶餐厅、商业广告、商业租赁、健身中心。
(3) 3层可运营2大块
体育项目为：兵乓球、台球。
商业项目为：娱乐会所、茶餐厅、商业广告、商业租赁、健身中
心。
(4) 人员配置计划：场馆负责人1名
场馆服务人员：领班1名、前台接待人员2名、前台收费人员2
名
场馆工程人员：领班 1名、工程人员 6名
场馆保安人员：领班 1名、保安队员 4人
场馆保洁人员：领班 1名、保洁人员 8人
教练人员：2人，
医疗人员：3人，
总计人员：31人
备注：场馆的所有商业项目均只能是在没有赛事安排的情况下运
营，遇有赛事、活动安排场馆内的商业运作行为均需停止。
（四）管理制度及收费参考标准
综合训练馆东西两馆在入口处各设立一个服务台，进行本区域的收费服务、会员办理以及物品的销售服务等。获得会员卡的方式：一次性充值1000，赠送会员卡，每次消费进行折扣。
（1）羽毛球馆
设立于综合训练馆西馆一楼训练大厅，可设
18片场地。
A、管理制度
为了加强羽毛球馆的管理， 保证良好的环境和秩序， 特制订
本制度：
1、开放时间为周一至周日上午 9:00---17:00 ；
2、严禁穿带钉的硬底鞋进入馆内，以防损坏场地；
3、严禁携带易燃、易爆、腐蚀剂等危险物品进入馆内；
4、未经管理人员许可，任何部门及个人不得私自开启或关闭馆
内灯光；
5、爱护馆内设备器材，如有人为损坏，照价赔偿；
6、注意保持场地的清洁卫生，禁止在场馆内吸烟、吐痰、乱扔
拉圾等；
7、严禁携带易燃、易爆、化学物品、危险物品及宠物入馆；禁
止在雨天把雨具带入场馆； 切勿让小孩自己单独在场馆内活动以
免碰伤；
8、严禁吸烟、吃口香糖、乱写乱画：严禁随地吐痰、乱扔果皮
纸屑、自觉维护公共场所整洁卫生； 离场时请将自带的纸袋及饮
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料瓶等自觉带出；
9、请妥善保管好自己的物品，若有丢失，场馆内慨不负责；
10、管理人员必须严格执行以上规定，对违章者必须及时制止；
未经同意不得将场馆外借；
11、场馆管理人员必须经常保持场内的卫生， 定期对场地进行保
养及维护；文明服务，礼貌待人，全心全意做好服务。
B、收费标准：
活动项目
时间
收费
周一至周五（节假日除
会员35/小时
外，节假日的收费标准
非会员40/小时
按周末计算）
羽毛球馆
周六、周日
会员40/小时
非会员45/小时
备注：此价格为正式营业收费，试营业期间按上诉价格
80%进行
收费。
C、计时标准：
计时以球场内钟表为准，预定时间届满时请自觉离场，否则将继续收费。不足半小时以半小时计，半小时以上不足一小时的以一小时计。活动人员在限定的时间和场地内活动，禁止私自占用其他空场，如有以上情形一经发现，双倍收取场地费。（2）乒乓球室
设立于综合训练馆西馆二楼训练大厅，大约可 20片场。
A、管理制度
为了保障乒乓球运动的正常开展， 创造一个舒适的健身娱乐
环境，本活动室现做如下规章制度：
1、开放时间为周一至周日上午 9:00---17:00 ；
2、乒乓球室是休闲娱乐的场所，倡导文明活动，维护活动秩序，
所有人请自觉服从管理；
3、注意文明礼貌，室内严禁大声喧哗；自觉保持室内干爽清洁，
室内禁止吸烟，禁止随地吐痰，禁止乱丢瓜皮、果壳、纸屑等，
严禁带宠物入内，严禁随意往地下倒水；
4、自觉爱护乒乓球桌，严禁用球拍和不正确技术敲打桌面；爱
护室内一切设备设施， 禁止将衣物挂在球网上、 不准坐在乒乓球
台上、不要摇动网柱、球网、不准移动球台、不得私卸球网，凡
损坏者照价赔偿；
5、参加活动者应视身体健康状况量力而行，坚持安全第一，严
防意外事故发生。凡患有严重高血压、心脏病等不适宜该项运动
疾病的老同志请勿参加此项运动； 身体条件较好的老同志也不宜
长时间剧烈运动。活动中应加倍警惕，防止跌伤、碰伤和撞伤他
人；
6、打球时要换运动鞋或软底胶鞋，小心地滑，注意安全，以防
外伤。出现意外情况请与管理人员联系，以便协助您联系治疗；
7、请妥善保管好自己的物品，若有丢失，场馆内慨不负责；
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8、管理人员必须严格执行以上规定，对违章者必须及时制止；
未经同意不得将场馆外借；
9、场馆管理人员必须经常保持场内的清洁卫生，活动结束后，
关好门窗，节约用电，注意关灯，并定期对场地进行保养及维护；
文明服务，礼貌待人，全心全意做好服务。
B、收费标准：
活动项目
时间
收费
周一至周五（节假日除
会员15/小时
外，节假日的收费标准
非会员20/小时
乒乓球馆
按周末计算）
周六、周日
会员20/小时
非会员25/小时
备注：此价格为正式营业收费，试营业期间按上诉价格
80%进行
收费。
C、计时标准：
计时以球场内钟表为准，预定时间届满时请自觉离场，否则将继续收费。不足半小时以半小时计，半小时以上不足一小时的以一小时计。活动人员在限定的时间和场地内活动，禁止私自占用其他空场，如有以上情形一经发现，双倍收取场地费。
（ 3）真冰滑冰
设立于综合训练馆东馆一楼训练大厅。
A、冰场的服务区规划设置如下：
进出口售票处 急救室
进出口闸 储物间（放置冰面保温毯）
租鞋间 冰面整平机房
换鞋区 鞋柜
小卖部 救护室
男、女卫生间 音乐及灯光音响控制室
培训间、管理人员办公室
B、管理制度
为保障滑冰过程中滑冰者本人及他人安全，维护良好的滑冰
环境和秩序，防止发生各类事故，特制订本制度：
1、开放时间为周一至周日上午 9：00---17：00；
2、身上不要带硬器，如钥匙、小刀、手机等，以免摔倒硌伤自
己；
3、按逆时针方向滑行，不得反向滑行；
4、禁止在冰面追逐打闹、牵手结队滑行和跟队并排滑行；
5、速滑时注意防止碰撞他人；
6、绝对不要躺在冰面上或者坐在冰面上很长时间 ,如果需要他人
帮助，可以呼叫营业人员；
7、初学滑冰必须戴头盔、护膝、护腕等防护用具；
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8、初学者、慢滑者应靠冰道右侧滑行；
9、滑冰区域严禁吸烟；
10、严禁酒后滑冰；
11、严禁故意损坏冰面和往冰面上扔任何东西；
12、滑冰时应戴手套、帽子，穿保暖内、外衣。
C、收费标准：
活动项目
时间
收费
周一至周五（节假日除
会员45/小时
外，节假日的收费标准
非会员50/小时
真冰馆
按周末计算）
周六、周日
会员50/小时
非会员55/小时
备注：此价格为正式营业收费，试营业期间按上诉价格
80%进行
收费。
D、计时标准：
计时以球场内钟表为准，预定时间届满时请自觉离场，否则将继续收费。不足半小时以半小时计，半小时以上不足一小时的以一小时计。活动人员在限定的时间和场地内活动，禁止私自占用其他空场，如有以上情形一经发现，双倍收取场地费。
（ 4）攀岩
设立于综合训练馆东馆一楼训练大厅。
A、管理制度
1、开放时间：9:00——17:00；
2、会员凭会员卡攀岩，年会费 800元/人；
3、攀岩时向教练出示会员卡，待教练确认后方可攀岩。非会员
参见收费方式 ；
4、教练凭攀岩凭证操作攀岩；教练有权制止无凭证人员攀岩训
练。
B、会员攀岩的基本义务 ：
1、遵守《攀岩馆管理制度》；
2、自觉维护攀岩馆的形象和声誉，扩大攀岩馆知名度；
3、攀岩会员应尽力保证攀岩场所的清洁；
4、协助教练对于非会员或会员之间进行一定的指导和帮助；
5、
合理使用并爱惜场馆公共装备，如有损坏，照价赔偿；
6、会员的联络方式或地址有变动时，请及时通知并更改；
7、会员有权制止其他人员在场所内的非安全操作及其他违规活
动；
8、会员自行找搭档进行攀岩保护；教练对会员免费指导并监督
安全。
C、会员攀岩的权利 ：
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1、会员对攀岩馆的各项制度、计划、装备、安全保障均拥有监
督、批评、建议的权利。会员可独立向攀岩馆发出攀岩活动倡仪；
2、以会员价参加攀岩馆组织的各项攀岩活动及攀岩比赛活动；
3、免费阅览攀岩馆提供的刊物、地图及其它资料；
4、优先参加由攀岩馆组织的各类专业培训、讲座、看片会； 5、
攀岩馆充分尊重会员隐私等个人权利，为会员个人资料保密。
D、攀岩馆非会员收费详情
活动项目
卡类
收费
爱心体验卡
30元/张（一天内不计时、不计次）
次卡
260元/10
次/不限本人使用（每天岩
馆工作时间内不计时、不计次）
攀岩馆
月卡
600元/人/限本人使用
季度卡
800
元/人/限本人使用
贵宾年卡
1000元/人/不限制本人使用
备注：此价格为正式营业收费，试营业期间按上诉价格 80%进行
收费。
（五）综合训练馆费用预估表： （按8小时/日计）
1、综合训练馆供电、供水能耗统计
按运转8小时/日负荷计算
电费：1100千瓦×1元/度×8小时=8800元
按运转8小时/日用水量计算
水费：30吨×3元/吨×8小时=720元
2、保洁物料设备维修消耗： 500元／日。
五、体育馆运营方案
（一）概况：
体育馆位于国体中心的南部中心位置，建筑面积为 38277
㎡，有固定座位 1万个，活动座位 2千个，拥有标准的灯光、音
响、电子屏等配套设施，可满足举办国际 NBA、国家级球类、体
操等赛事要求，亦可在赛后予以充分利用，安排文艺演出、商务
会展等活动。
（二）经营思路：
1 、与国内外一些体育经营中介公司、 体育俱乐部包括职业
体育俱乐部以及业余体育俱乐部和民间体育组织加强沟通、 联系
开拓中、小型体育竞赛表演活动及体育培训项目， 使这些活动能
常年不断，形成传统，形成市场。增加南昌国体中心在大众心目
中的影响力从而获取最大的社会经济效益。
2、与国内外演艺中介、社会各企事业单位充分合作，利用
体操馆的各种优势，开办适合场馆的文艺演出、会议、培训、书
画、摄影展等活动。提高场馆的经济收入和场馆的使用率。
3、与体育产品的赞助商及相关社会团体积极协作， 利用场
馆的社会影响力充分拓展体操馆的广告市场，全力推动体育用
品、体育广告、体育传媒服务以及一些相关产业全面发展。从而
形成固定的广告客户资源，创造一定的广告收益。
4、利用媒体、广告加大场馆宣传力度，开发体育馆的无形
资产增加场馆收入。主要包括场馆冠名权、赛事冠杯权、广告发
布权和电视转播权、竞赛表演活动的名称等几个方面。
（三）体育馆运营项目具体计划：
体育馆共计 4层，可利用为 1层、2层、3层。
(1)1层运营计划：
体育项目：篮球、体操比赛
商业项目：可利用场馆内开展文艺演出、培训活动、场馆过廊可
举办摄影、书画展等活动以及可在场馆进口位置设置商店等。
(2)2层运营计划：
体育项目为：小型益智类体育活动。 （如小型桌上足球赛等）
商业项目为：利用看台四周设置商业广告位以及商业租赁活动。
(3)3层运营计划：
体育项目为：小型益智类体育活动。
商业项目为：利用看台四周设置商业广告位以及商业租赁活动。
(4) 活动时期人员配置计划：
场馆负责人 ：1人
场馆工作人员：4人
场馆保安人员；8人（赛事、活动的安保以举办方为主）
场馆保洁人员：30人
场馆工程保障员： 6人
（四）场馆的所有商业项目均只能是在没有赛事安排的情况下运营，遇有赛事、活动安排场馆内的商业运作行为均需停止。
（五）体育馆管理制度：
(1) 所有进馆人员均须遵守体操馆的管理规定，服从管理。
(2) 馆内的器材专供在馆内使用，概不外借，并严禁在馆外使用。
(3) 注意公共卫生，严禁场内吸烟，不得随地吐痰，饮料瓶和杂物请自觉丢在垃圾桶内。
(4) 雨雪天进馆内，所有雨具必须放在指定地点，不得带入场馆。
(5) 爱护馆内及办公室设施、器材和其它物品，如有人为损坏，照价赔偿并按国体中心有关规定处理。
(6) 保持馆内清洁卫生，每天进行长规性打扫确保运营顺利进行。
(7) 严禁携带具有可燃可爆性、腐蚀性、污染性危险物品进场。
(8) 请保管好自己的随身物品，出入场馆注意安全，防止意外事件的发生。如有发生，责任自负。
(9) 管理人员离开时，必须切断电源，关门落锁。
(10) 体育馆管理人员必须严格履行规章制度。。
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