第一章 总 论
唐山国际汽车城一期项目
项目单位：唐山国际汽车城有限公司
法人代表：何硕仁
唐山国际汽车城城有限公司位于唐山市路北区部西里凤祥园商业房；
公司主要经营汽车配件公司成立于2007年7月，注册资金2660万人民币。
最近几年，我国汽车行业发展迅猛，这使得该行业具有无限广阔的前景；但，与此同时，这又使我们各个汽车及零部件厂家正在经历激烈的竞争，严峻的挑战！
公司技术力量雄厚，加工设备精良，生产工艺先进，检测手段齐全，品质管理严谨。公司现以“追求零抱怨，争创零缺陷”为宗旨，以创立世界品牌为目标，以人为本，长久、高效、和谐、创新，真诚为广大客户提供优质产品和优良的服务。
◇ 国家计委《关于技改项目进行可行性研究的实行管理办法》计资（1983）116号文件；
国家计委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数》计投资（1993）530号文件；
项目建设单位提供的基础资料；
建设单位委托书。
受项目建设单位的委托，对该项目的基本概况进行调查了解、实地考察，并根据唐山市发展总体规划要求，结合该项目具体情况，对相关情况进行了分析。在此基础上，对该项目建设的必要性、建设规模、建设条件、技术方案、投资估算、资金筹措、项目销售情况进行了分析，并据此编制本报告。
（1）建设理由
随着唐山市国民经济稳定快速增长，城乡居民收入水平的明显提高，自2001年以来中国汽车工业总体上保持了良好的发展势头，2007年销量水平比2003年翻了一番，中国汽车工业已连续九年增幅保持两位数增长。中国 汽车行业 前景广阔，预计2009年汽车产量将达到1,，2010、2011年将持续保持增长，预计增长率在19%至20%之间。2009年中国将成为世界第一汽车生产大国，同时中国汽车消费量占全球总消费量比例已达12%，在2015年左右国内汽车销售也有望超过美国，成为第一大汽车消费市场。到2020年，中国本土汽车产量将达到2000万辆左右，其中两成产品将进入国际市场。
作为河北省GDP第一的经济大市——唐山，其汽车消费市场更加蓬勃发展。唐山拥有着最广大的汽车消费人群，目前唐山的汽车市场的经销商无论是布局、规模、数量还是服务质量都无法满足唐山人民日益增长的消费需求。消费者提车排队并有相当的难度、维修价格高、购车保养行驶半径过长等矛盾日益突出。唐山西部北部多为中高档住宅区，却是汽车消费市场的相对盲区，经销商数量规模远低于唐山东南地区，为此唐山国际汽车城有限公司本着服务于唐山人民、改善唐山汽车市场布局、引领唐山汽车市场消费服务升级、适应汽车金融保险发展新趋势的目标，以自筹或联合经营的灵活模式，打造一家具有自身经营特点和相关配套设施的唐山国汽车4S店。
（2）项目建设规模
该项目共有A、B两区，以唐山市开平区开平镇西八里村大队开越路东1500平米商业用地作为汽车4S店的A区，该地块北临205国道开平新城，南临唐港高速和沿海高速，西侧开越路南行200米处为我市新车辆管理所。以丰润区唐丰路与102国道交汇处北1200平米地块作为B区，该宗土地南至唐山市区，北临京秦铁路，西邻102国道，东部丰润工业区。总建筑面积2700平方米 。汽车4S服务店及综合服务配套设施建筑面积1230平方米。建筑密度45%，绿化18%。
（3）项目选址及建设条件
本项目A区：以唐山市开平区开平镇西八里村大队开越路东1500多平米商业用地作为汽车4S店的A区，该地块北临205国道开平新城，南临唐港高速和沿海高速，西侧开越路南行200米处为我市新车辆管理所。本项目B区：以丰润区唐丰路与102国道交汇处北1200平米地块作为B区，该宗土地南至唐山市区，北临京秦铁路，西邻102国道，东部丰润工业区。该址用地形状不规则，地势较为平坦，交通便捷，周边环境良好，地理位置优越，给水、排水、供暖、供气、供电、电信等城市基础设施完善，可满足本项目建设及运营的需要。项目所在地块规划用地性质为商业用地。上述各项规划指标和用地性质均符合该区域控制性规划要求。
（4）项目特点
本项目集汽车4S服务店、配套项目、汽车文化展示、高档汽车展厅为一体，在汽车已不仅是一种交通工具而升华为一种文化艺术的当今社会，为广大的爱车一族提供了一个展示、交流、欣赏的平台，为消费者提供一条龙服务。
a、复合与聚集的展示、交易、洽谈空间
围绕人行通道我们将布置立体与复合性的活动空间，提供多层次、多样化的展示布局，避免单调与乏味。建筑室内空间的高低变化与体型穿插、空中步行廊的设计，以及屋顶平台的利用，使建筑内部的公共空间活跃而充满吸引力。一条超过一公里的适应各种试车环境的安全跑道。配合汽车品牌的宣传、推介、体验活动。
b、生态化的建筑空间营造
本项目将在建筑内部人行通道及共享中庭内尽力引入自然的阳光与通风，结合室内外大叶植物的种植，提供给顾客清新宜人的空气，以满足健康与愉悦的需要。同时，在建筑设备选用上，采用可控的生态设计手法，节约建筑能量的消耗，减少废气、污物的排放量，并同时提高使用的舒适性。
（5）投资估算及资金筹措
，全部为企业自筹资金。
（6）项目实施进度
本项目建设期为2年，第3年开始经营，整个项目的计算期为10年
（7）经济效益分析
经计算，项目计算期内，，项目投资回收期（税后）（含建设期2年），%（全部投资所得税后），（全部投资所得税后）。
（8）主要技术经济指标
各项指标结果见下表
主要财务经济技术指标
序号
项目
单位
数量
备注
备注
1
销售收入
万元
2
销售税金及附加
万元
3
总成本
万元
4
利润总额
万元
5
所得税
万元
6
税后利润
万元
7
总投资
万元
8
投资利润率
%
%
9
投资利税率
%
%
10
销售利润率
%
%
11
财务内部收益率
%
%
12
累计财务净现值
万元
13
动态投资回收期
年
通过分析研究，本报告认为一期项目开发建设可行，并将带来较好的经济效益和社会效益。
（1）此项目拥有良好的市场前景，目前唐山的汽车需求量不断增长，市场前景乐观。
（2）%，高于银行同期贷款利率，财务效益较好，有一定的抗风险能力。
（3）项目的实施，为地方政府创收近百万元以上，增加了本区域的就业机会，带动了整个区域的经济发展，必将产生良好的社会效益。
第二章 市场预测我国近年来的总体经济发展良好，国内经济增长稳定。改革开放二十多年来，我国经济保持着年均7%的增长速度。2001年我国顺利加入WTO，到目前为止各方面情况运转良好，已基本度过入世磨合期，今后经济发展仍然看好。可见，中国的宏观经济正处于一个良好而高速健康的发展阶段，这必将带动整个经济产业链的良好发展。
在科学发展观方面，“十一五”规划提出的“坚持以人为本，转变发展观念、创新发展模式、提高发展质量”，以及“进一步扩大国内需求，调整投资和消费的关系，合理控制投资规模，增强消费对经济增长的拉动作用，正确把握经济发展趋势的变化，保持社会供求总量基本平衡，避免经济大起大落”等观点，都与汽车行业有着不可分割的联系。
改革开放以来，唐山国民经济和社会各项事业迅速发展，综合经济实力显著增强。2006年全市国民生产总值达到2700亿元，全部财政收入350多亿元，%%；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到12376元和5155元，主要经济指标均居河北省首位。唐山人民生活水平提高了，对生活要求也高了，私家车拥有量持续上升，该项目一期的建成，将满足唐山先富起来的大部分人的生活需求和一些企事业单位的工作需求。
本项目为商业开发建设项目，符合唐山市城市发展规划及国民经济发展规划。建设一汽汽车4S店是唐山市民高品质生活的需要。
建设唐山国际汽车城一期是加快唐山汽车产业发展的需要。汽车产业发展是衡量一个地区经济发展水平和质量的重要标志，也是唐山经济中最有潜力的部分。
近年来汽车工业国际竞争格局和竞争日趋激烈，全球性大规模兼并重组，强强联合，导致企业规模进一步扩大，市场集中度明显提高；技术创新步伐加快，电子信息技术产品比重越来越高，低排放的新动力、新燃料汽车已陆续投入生产，新材料、可回收材料应用比例逐步加大；汽车生产组织和营销方式以及消费者购买意识都在发生变化。此外，中国加入世贸组织后承诺逐步开放汽车市场，逐年下调汽车进口关税，并在2005年取消配额，汽车工业面临更严峻的考验。国家发改委负责人表示，由于汽车生产、制造、销售、使用及管理涉及多个政府部门，目前政府对汽车产品实行法制化管理缺乏必要的法律法规，在此过程中，汽车产业发展政策承上启下，一方面可以引导企业发展，另一方面可以指导政府有关部门制定必要的规章制度开展法制化管理。
2003年以来，汽车行业规模小、布局散、自主开发能力差的问题更为突出，全国已有123家整车厂，产量1万辆以下的有70多家，有的仅有百十辆。在部分地区，汽车投资领域发展已经出现不受约束的苗头，也因此成为国家宏观调控的重点对象之一。以往汽车项目的审批手续十分繁琐，包括立项、可行性设计、初步设计、更改设计以及市场前景等。而改革现有审批制度，简化审批手续，扩大企业投资决策权，在新政策中，"备案"和"核准"取代了"审批制"，放开汽车生产企业投资决策权。
为使现有汽车资源得到充分利用，国家支持大型汽车企业集团与国外汽车集团联合兼并重组国内外汽车生产企业，扩大市场经营范围，适应汽车生产全球化趋势。在市场竞争和宏观调控相结合的基础上，通过企业间的战略重组，实现汽车产业结构优化和升级。鼓励以优势互补、资源共享合作方式结成企业联盟，形成大型汽车企业集团、企业联盟、专用汽车生产企业协调发展的产业格局。1994年国家提出"鼓励个人购买汽车"，"改变以行政机关、团体、事业单位及国有企业为主的公款购买、使用小汽车的消费机构"。在此之后，私人购买汽车尤其是经济型汽车成为车市消费的主流。但由于上路汽车的不断增加，给能源、环境、城市交通设施带来不小的压力，尤其是停车场的建设就显得相对滞后。为此，新政在继续"培育以私人消费为主的汽车市场"的同时，鼓励各城市政府应根据本市经济发展状况，以保障交通通畅、方便停车和促进汽车消费为原则，积极搞好停车场所及设施的规划和建设。国家发改委还将陆续制定停车场所用地政策和投资鼓励政策，鼓励个人、集体、外资投资建设停车设施。
2．3行业准入分析本次申请开发的唐山国际汽车城一期项目工程总占地面积A区为8000平方米，B区为7500平方米，总建筑面积15200平方米，符合国家相关的行业准入标准规定。
此项目的建设与开发符合根据国家房地产规划及唐山市政府制定的本地相应计划，能推动和协调房地产业基础设施的建设工作，必定会促进我市乃至我国的房地产业及服务业基础设施建设的协同效应。
第三章 场址选择该项目建设地点：A区：以唐山市开平区开平镇西八里村大队开越路东8000多平米商业用地作为汽车4S店的A区，该地块北临205国道开平新城，南临唐港高速和沿海高速，西侧开越路南行200米处为我市新车辆管理所。B区：以丰润区唐丰路与102国道交汇处北7200平米地块作为B区，该宗土地南至唐山市区，北临京秦铁路，西邻102国道，东部丰润工业区。总建筑面积15200平方米 。 汽车4S服务店及综合服务配套设施建筑面积9424平方米。建筑密度62%，绿化18%。
（1）规划要求
项目用地面积：A区为8000平方米，B区位7500平方米;,，建筑密度32%,绿地率30%。项目所在地块规划用地性质为商业用地。上述各项规划指标和用地性质均符合该区域控制性规划要求。
(2)施工条件
本项目施工场地、交通运输、施工用水用电等条件均能够满足施工要求。唐山市是重要的建材工业基地，建筑大部分材料如钢材、水泥、土产材料等有充足的供应。场地开阔，施工条件良好。
地形地貌：唐山是一座具有百年历史的沿海重工业城市。地处环渤海湾中心地带 ，南临渤海，北依燕山，东与秦皇岛市接壤，西与北京、天津毗邻，是连接华北、东北两大地区的咽喉要地和走廊。 现辖 2 市 6 县6区和6个开发区（管理区），总面积13472 平方公里，人口 719 万；市区面积 3874 平方公里，人口 301万，是全国较大城市之一。市区位于唐山市中部，东部与滦县交界，南与丰南县接壤，北、西与丰润县毗邻。东至秦皇岛 125 公里，南距渤海 40 公里，西南至天津 108 公里，至省会石家庄 366 公里，西北至北京 154 公里。唐山地处交通要塞，是华北通往东北的咽喉地带，京沈、京秦、大秦三大铁路横贯全境。津山、京沈干线公里横跨东西，东有秦皇岛港，西邻天津港，新建的唐山港位于津秦两港之间。境内铁路公路交织成网，交通发达。唐山南邻渤海，西接京、津，为渤海经济区的重要组成部分，京津唐经济区的腹地，是两大经济区加快发展、扩大开放的重要窗口。
气候条件：唐山属暖温带半湿润季风气候，气候温和，全年日照2600-2900小时，，无霜期180-190天，常年降水500-700毫米，降霜日数年平均10天左右。地貌多样，土质肥沃，是多种农副产品的富集产区，被称为 “ 京东宝地 ” 。北部山区盛产板栗、核桃、苹果、红果等干鲜果品， “ 京东板栗 ” 驰名中外；中部平原盛产玉米、小麦、水稻、花生等农副产品，素有“ 冀东粮仓” 之美誉；南部沿海既是渤海湾的重要渔场，又是原盐的集中产区 ,南堡盐场是亚洲最大盐场。，滩涂和浅海开发潜力很大。矿产资源品种多、储量大、质地优良、分布集中、易于采选。境内大气降水有3个特点：（1）大气降水年内分配及不均匀，表现在冬春干旱少雨。夏秋水集中。从多年年平均值来看，6～9月份（汛期），%，，%。（2）大气降水在年际分配上变率大。据乐亭气象站（局）30年实测资料统计；～，。（3）在地域分布上市内地大于沿海。滦河下游行洪区及中部井灌排涝区年降水量为620毫米左右，，相差6%左右。
地质条件：
（1）场地工程地质条件
场地土勘察深度范围内主要由杂填素土、粉土、细砂、细砂、粉质粘士、细砂组成,下面将隔层土按自上而下的顺序描述如下:
地层分层表
地层编号
地层名称
地层描述
1
杂填素土
杂色，由碎石、碎砖头、灰渣及素土组成，
2
粉土
褐黄色，可见氧化铁，土质均匀，
3
细砂
黄褐色，长石、石英为主含云母，亚圆形，均匀。
4
细砂
黄褐色，长石、石英为主含云母，亚圆形，均匀。
5
粉质粘士
褐黄色，可见氧化铁，土质不均匀，混粉土，
6
细砂
黄褐色，长石、石英为主含云母，亚圆形，均匀。
各土层承载力特征值一览表
层号
岩性
天然密度（g/cm3）
承载力特征值fak（kpa）
压缩模量
Es（Mpa）
1
杂填素土
/
/
/
2
粉土
160
3
细砂
140
4
细砂
180
5
粉质粘士
120
6
细砂
250
（2）地震效应
根据《中国地震动峰值加速度区划图》及《中国地震动反应谱特征周期区划图》(GB18306-2001),该场地地震设防烈度为 8度,(第一组),场地土特征周期为 。
拟建建筑物抗震设防类别为丙类,场地土20米以上土层等效剪切波速依据波速试验测定结果为 ,场地覆盖层厚度＞50米,依据《建筑抗震设计规范》 GB50011-2001,建筑场地类别为Ⅲ类,场地土类型为中软土。
依据《建筑抗震设计规范》 GB50011-2001,按初判法,场区内各土层不存在液化趋势,可不考虑场地液化影响。
（3）场地评价
勘察结果表明,拟建场地未发现不良地质作用,场地和地基稳定,地基土均匀,适宜进行本工程的建设。
本项目选址A区和B区都具备有给水工程管线、排水工程管线、电力工程缆线、电讯工程缆线均已敷设到此，可以加以利用。
该项目建设用地符合土地规划要求，占地规模合理，不占用耕地，因地制宜，集约用地，符合土地管理的政策法规要求。
第四章环境和生态影响评价本项目所在地位于唐山市区,大气污染物的主要成分为颗粒物、二氧化硫和二氧化氮。污染物主要来自燃煤设施排放的废气、汽车尾气和城市道路、建筑工地的二次扬尘。本项目建成后主要从事机动车销售服务，行业本身无废弃物产生。空气环境质量为三级。项目所在地附近没有地表河流。发展循环经济、建立生态型工业园区。规划区环境质量全面达到相应功能区的标准。生活服务区大气环境质量达到国家二级标准，区域环境噪声达到100%;固体废弃物全部得到安全处理，综合利用率达到90%以上；加强工业区内的绿化和生态保护，充分利用植被特别是树木对烟尘和粉尘的阻挡、过滤和吸收作用，确保植物防护间距。加强工业区环境保护的基础设施建设，提高工业用水重复利用率，推广中水回用技术，实现污水资源化，争取达到污水零排放。此项目在建设及运营期采用生态经济学。所谓生态经济学指是研究再生产过程中,经济系统与生态系统之间的物质循环,能量转化和价值增值规律及其应用的科学。汽车服务业是社会再生产过程的重要环节,它既包括物质循环利用、能量转化,又有价值转化与价值实现。因此,汽车服务业涉及经济与生态环境两大系统,理所当然地架起了经济效益与生态效益之间联系的桥梁。而传统的汽车服务业管理没有处理好二者的关系,过多地强调了经济效益,而忽视了环境效益,导致了社会整体效益的下降。经济效益主要涉及目前和局部利益,而环境效益则关系到宏观与长远利益。现代汽车服务业的出现,较好地解决了这一问题。现代汽车服务业以经济学的一般原理为指导,以生态学为基础,对房屋的经济行为、经济关系和规律与生态系统之间的相互关系进行研究,以谋求在生态平衡、经济合理、技术先进条件下的生态与环境的最佳结合以及协调发展。从环境的角度看,今后大量生产、大量消费的结果必然导致大量废弃物的产生,尽管已经采取了许多措施加速废弃物的处理并控制废弃物物流,但从总体上看,大量废弃物的出现仍然对社会产生了严重的消极影响,导致废弃物处理的困难,而且会引发社会资源的枯竭以及自然资源的恶化。本项目要利用可再生的自然环境资源于保护不可再生资源中，在设计中采取相应生态的措施，以充分利用自然、协调自然、保护自然、保持生态建筑可持续发展。本项目有关环境保护标准主要依据现行国家标准：◇《中华人民共和国环境保护法》◇《环境空气质量标准》GB3095-1996◇《污水综合排放标准》GB8978-1996◇《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）◇《民用建筑工程室内环境污染控制规范》◇中共河北省委、省政府关于环境保护若干问题的决定。项目地址所在地区应地势平坦，附近应无高大建筑物，周围环境和大气状况良好，环境容量大，地下水及大气均未受到污染。本项目对环境的影响包括两个阶段:施工期和建成期。污染类别为噪声、扬尘、废水和废渣。拟建项目建设符合城市规划,能有效利用土地,选址合理。施工期对环境影响较大的主要是扬尘和噪声。距离本项目施工场界最近的零散民居是敏感点,应采取相应的防尘和降噪措施后,施工期对周围环境的影响较小,并且将随着施工期的结束而消失。建成后使用阶段对项目影响较小，并且其治理措施完善可行。综上所述，该项目从环保角度考虑是可行。第五章社会影响分析汽车服务业作为国民经济的支柱产业，对引导消费、拉动内需、促进经济发展具有极其重要的作用，随着国家产业政策调整和住房支柱改革，汽车服务业步入了又一轮的变革发展时期。据世界银行统计，人均GDP达到600-800美元时，汽车产业将进入高速增长阶段，因此未来几年，随着GDP的进一步增长，以司机爱车为主的汽车产业也将进入一个快速发展阶段，从购买力分析，随着收入的增加和社会的发展，居民购买私家车的意识也在增强，居民消费结构升级是汽车产业发展的内在驱动力，也正是增加汽车消费的良机，几年来，作为国家支柱产业的汽车产业，。该项目是集金融、保险、商住、汽车超市为一体的综合性项目。为市民提供方便、舒适的服务环境，带动周边环境的整体提升起到促进作用，而且作为国民经济的支柱产业对引导消费、拉动内需、促进国民经济发展都具有极其重要的作用。另外，，通过增加地方财政收入，支持当地经济和社会事业发展做出贡献。1、汽车服务业的发展促进劳动力素质提高。所以，汽车服务业技术进步能够促进劳动力质量提高，有利于经济增长。其次，汽车服务业职业培训的蓬勃发展，促使现代汽车服务业劳动者的知识水平和技能水平不断提高。就业量是城市经济增长的测度指标之一，它由城市劳动力市场的供求均衡所决定，需求曲线或供给曲线的移动都会带来劳动力市场供求平衡的变动，进而改变就业规模．劳动力需求曲线移动的决定要素主要有以下两个：边缘城市市场需求的变动和劳动生产率的变动。来自域外的劳动力越多，越有利于城市群的发展；大量劳动力从边缘城市进人中心城市，会促进中心城市的发展，促进城市群的协调发展。2、汽车服务业对提高城市群资本边际收益与加速资本积累的贡献。汽车服务业可以有效提高城市群资本边际收益并加速资本积累。首先，城市群发达的汽车服务业将有效地降低交易成本，从而提高城市投资的效率。汽车服务业通过以下两种主要途径降低交易成本．从交易过程看，汽车服务业的发展有助于服务合作伙伴之间减少交易过程中的相关交易费用；从交易主体行为看，汽车服务业的发展可以降低交易主体因有限理性;而产生的交易费用，增加机会交易成本。其次，城市群发达的汽车服务业通过提高投资效率增加城市的投资总量。投资效率的差别是区际资本流动的主要诱因．在资本以获得最大利润为目的的前提下，城市群能够吸引外部资本的必要条件就是外部流入的资本在城市群能够获得相对于流出地区较高的投资效率。随着汽车服务业的发展，城市群投资效率因交易成本的下降而有效提高，这有效强化了城市群对域外资本的吸引，域外资本纷纷流入，城市的投资总量随之增加。3、汽车服务业对城市群自然资源要素集聚与效率的贡献。自然资源是城市群经济增长的主要物质基础。汽车服务业的发展通过增强城市群对区外自然资源的吸纳能力和提高区内资源的利用效率两种途径，强化城市群自然资源对经济增长的作用。首先，城市群汽车服务业系统的改善将增强城市对域外自然资源的吸纳能力。城市群的经济发展有时候在某种程度上依赖于域外城市资源的流入，这些资源的流入，可以克服产业发展的瓶颈，优化资源配置，促进城市群和其中心城市经济增长。资源的转移成本是城市群对域外资源吸纳能力的重要影响要素，转移成本越低，城市群对域外资源的吸纳能力越强。随着交通基础设施的进一步完善，自然资源的运输成本得到进一步削减，进而降低自然资源的转移成本，从而使城市群对域外自然资源的吸纳能力得到增强。其次，城市群汽车服务业系统的改善将提高城市对城市群内部自然资源的利用效率，可以提高自然资源利用效率，挖掘第三利润源;即通过节约降低投入，来提高相对产出。此外，汽车服务业的发展可以有效解决区内资源的实际运达调配问题，方便边缘城市资源进入中心城市，也有利于中心城市的知识技术和先进设备进入边缘城市，从而实现区内资源的优化配置，平衡城市群各个组成部分的协调发展。汽车服务业对经济增长的贡献率主要体现在两个方面：(1)通过汽车服务业的自身增长，直接提高第三产业对经济增长的贡献率；(2)通过汽车服务业的发展，降低第二产业等其他产业的中间性服务需求成本，进而提升第二产业的经济运行质量，以此间接提高汽车服务业对经济增长的贡献率。汽车服务业的发展正是通过上述直接和间接两种作用方式，有效提高汽车服务业对城市群协调发展的贡献。该项目的建设从满足唐山市城市发展的需要出发，产业结构合理，经分析，该项目的建设没有负面社会影响，因此，项目的投资建设不会存在冲突和潜在社会风险。1、优势分析自从加入WTO后，我国经济市场与国际全面接轨，有机会的同时更存在着更大的挑战，尤其对于近些年发展较快的汽车服务行业。与其它类似产品相比，本项目的优势主要体现在：（1）地理位置优势项目选址：给水工程管线、排水工程管线、电力工程缆线、电讯工程缆线均已敷设到此，可以加以利用。环城路全面开通后，将是城市交通快速路，直连唐山市内及临近城市的城郊，南出口改造完成后，此处交通将更发达、便捷。为唐山市民的出行提供了更加便利、快捷的优势，为唐山市民购买私家车出行形成了一个更加便捷的条件。（2）规划优势本项目符合城市总体规划，经费来源落实，财务指标可行，市场前景看好，风险较小，同时能在一定范围内改善城市面貌，具有良好的社会效益和环境效益。（3）机遇优势当前唐山市大力度的开发改造以及曹妃甸工业区的建设加快了经济发展的速度，市民生活水平提高显著，购买力增强，汽车拥有量也较大提升，需求量也同步增长，在此阶段建成该项目，迎合了市民的生活需要、工作需要，更为唐山的经济起到了促进作用。(4)影响优势汽车服务业作为第三产业的重要传统形式，是典型的劳动密集型行业，对商业、物流、金融、旅游等等其他相关产业具有巨大的带动效应，尤其是成熟商业圈商业体块的运营，可以刺激相关产业的发展，从而产生大量的就业岗位需求。因此本项目的实施，在与大南湖传统商业形成聚焦效应的同时，能够提供大量的就业岗位，为政府提供再就业的渠道。2、劣势分析（1）资金筹措的劣势资金的及时筹措是保证工程顺利进展的重要条件之一，短期内资金的需求量较大，前期启动和后期需求均较急切，这就给融资工作、营销工作、寻求合作伙伴工作等均提出了急迫的任务。与此同时，总包分包队伍的考察和确定、构配件生产商及材料供应商的考察和确定、施工现场安全、质量和进度管理的进一步加强、前期配套工作的到位、销售人员专业知识的学习和销售环节和手法的提高、后勤工作的保障等各个环节均需要有一个不断完善的过程。3、未来竞争市场总是存在竞争，而且竞争环境也在不断地变化之中。从项目来看，竞争必定会提高项目的服务，因此提升服务和安全是至关重要的。本项目在市场上，目前具备一定的优势，本项目如能把握市场，通过有效的经营途径，将会有较好的收益。商业项目开发是个复杂的动态工程，具有周期长、资金投入量大的特点，因此很难在一开始对整个开发过程中有关费用和建成后的收益做出精确的估计。对本项目财务评价指标影响较大的因素有工程建造成本、房屋租赁价格、市场份额的占有量大小。这些因素对财务评价的结果有很大影响，我们通过详细、真实的市场调研，对这些因素进行了综合保守考虑，以提高项目的抗风险性。4 、竞争策略为了迅速有效的打开本公司的项目市场，并获得长久的发展，我们将以公司的发展战略为核心，从企业形象、市场销售、安全与服务等方面系统规划竞争策略。（1）树立鲜明的品牌形象。鲜明的企业形象是创建成功品牌、打开市场的基础。为此，我们将努力做好以下工作：简明、形象、实用的包装设计，公司取同时适合中文及英文的名称，设计一个新颖、独特的商标。有针对性的广告宣传，根据各大城市报纸阅读率第一位的都是地方报纸的特点，并结合我们将各大城市作为目标市场的战略，地方报纸的宣传将是我们广告宣传的重点之一。媒体选择：唐山知名三家报纸及全国知名的一家报纸。刊登时间自2009年12月开始以单纯的企业广告内容逐渐转为商品性行为的企业广告，再强调商品特色的商品广告。杂志广告：唐山及国内知名度较高的一、两家杂志社。版面大小全部彩色广告。期别：初步计划开始于2009年12月，要求重点：①二十一世纪的园林化建筑②前卫水平③规划特色④智能化特点⑤建材特点⑥大企业保证。（2）建立广泛的市场网络只有实现一定数量的销售才是一个成功的商业计划。因此，建立广泛的市场营销网络是我们项目市场发展计划中最核心的内容。我们初步计划这一网络由以下两部分组成：与各相关管道建立伙伴关系；建立全面有效的公司——客户、公司——代理商——客户的销售体系。主要客户的需求将占我们项目总量的75%左右。为了更加有效地了解他们的需求，对市场变化做出及时的回应，我们将建立两套体系实施我们的项目销售。我们将根据市场需求的大小和地理位置的划分，选出3～5个大城市，在当地建立我们自己的网点，负责开发当地和周围邻近地区的市场。主要工作包括：广告及各种促销活动等。对于我们自己的销售及服务网点负责区之外的城市和地区，将征聘部分代理商，通过他们把我们的服务送到客户的手中，起到宣传作用。（3）“安全是项目的生命”。我们将实行全面质量管理，建立并完善相应的质量保证体系。主要包括：建立明确的安全计划和安全目标；建立一个综合的安全管理机构，并将安全落实到个人；建立安全管理工作的标准化程序。我们为此将在以下几方面受益：提高企业的知名度；增加安全意识；增强企业的竞争力；增强企业的抗风险能力。（4）持续的技术发展与客户服务。没有创新的企业将难以保持长期、持久的发展。在企业的发展过程中，我们将积极开发新线路，扩大服务内容和方式。事实上，在我们选择以本项目为核心的发展道路时，我们已经对企业的长期发展做了充分的考虑。（5）良好的管理水平。良好的产品质量和真诚的服务，是每一个企业管理工作的出发点和归宿，是企业取得社会效益目标和经济效益目标的根由，在市场经济的法规逐步完善，市场竞争日益激烈的今天，以提高企业的管理水平来保证企业的形象和效益越发显得重要，依托通用汽车雄厚的实力，激励全体员工努力进取，不断提高素质水平，以期为社会、为公司作出更大的贡献。综上所述：本项目在市场竞争中有较强的竞争优势，所在区域规划好、环境好，地段价值会随着时间上升，无论是区位竞争、还是价格竞争，目前都不太激烈，使项目入世的大好时机等有利方面。所以项目单位会尽快做好该项目的各项具体工作，项目上市后做到扬长避短、优势互补、积极开拓市场进行资源整合，相信本项目一定会取得很好的经济效益与社会效益。第六章项目实施进度及项目计算期本项目建设期为2年，第3年开始经营，整个项目的计算期为10年。项目建设期进度计划如下：第一阶段完成立项及可行性研究报告编制工作及审批工作；第二阶段完成项目初步设计及审批工作；第三阶段完成项目施工图设计；第四阶段完成建筑工程及设备安装；第五阶段开始经营。具体实施进度计划见下表：序号
时 间
项 目
１
２
３
４
５
６
７
８
９
１０
１１
１２
１
可行性研究
√
２
项目审批
√
３
初步设计
√
４
施工图设计
√
５
建筑工程及设备安装
√
√
√
√
√
√
√
√
６
建设期
√
７
经营
√
第七章 投资估算与资金筹措本项目总投资由工程费用、工程建设其他费和预备费组成。工程费用包括房屋建安工程费、设备购置费及室外配套工程费；工程建设其他费包括土地征用费、前期咨询费、城市配套费、勘察设计费、工程监理费、质量监督费等；预备费指项目的基本预备费。
该项目投资估算依据国家现行政策法规及相关行业规定，并依据建设单位及各专业提供的基础资料进行编制。
（1）固定资产投资估算范围
项目投资估算内容包括下列单项工程和费用:
①主要工程项目
②公用工程项目
③无形资产及递延资产
④基本预备费
（2）项目费用标准及价格依据
①《河北省建筑工程概算定额》及其配套费用定额
②《河北省建筑安装工程概算定额》及其配套费用定额
③《河北省市政工程估算指标》
④《河北省安装工程概算定额2005》
⑤国家发改委、建设部和唐山市的政策、文件
⑥承办单位提供的有关资料及近期唐山市实施的类似工程的实际造价
⑦唐山市工程造价信息
⑧设备购置费包括设备原价和运杂费，设备原价为厂家近期报价或询价。安装工程费根据项目需要并按现行有关规定和概算指标进行计算。
⑨工程其他费用按照国家现行有关文件和建设单位提供的当地现行政策规定估列。
◇土地使用费
根据国家和地方政府的有关规定，建设项目征收或者征用土地、租用土地支付的费用，征地费用根据项目实际发生计列；
◇建设单位管理费
建设单位管理费是指建设单位从筹建之日起至办理竣工财务决算之日止发生的管理性开支。根据财政部财建[2002]394号、河北省财政厅[2003]3号、财建[2003]724号文件规定及唐山市实际，总投资5000-10000万元部分按照113万元计列，%计列，；
◇工程勘察设计费
是指建设单位委托勘察设计单位为建设项目进行勘察设计等所需的费用。根据《工程勘察审计文件收费管理规定》（国家计委、建设部计价格[2002]10号）及有关文件规定，工程勘察费按建筑物和构筑物占地面积15元/平米计算，设计费采取内插法计算，并以此作为参考，以实际发生费用计算。
◇前期咨询费
根据国家计委计价格[1999]1283号文件、省物价局、省计委[2000]10号文件规定计列。
◇工程建设监理费
是指委托工程监理单位对工程实施监理工作所需费用，根据国家发改委、建设部发改价格[2007]670号文件规定参考唐山市实际收费情况，按监理合同协议收取。
◇环境影响咨询服务费
指按照《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国环境影响评价法》对建设项目环境影响进行全面评价所需费用。根据国家计委、国家环保总局计价格[2002]125号文件规定计列。
◇招标代理服务费
是招标代俩机构接受招标人委托，从事招标业务所需费用，根据国家计委计价格[2002]1980号文件规定，‰计列。
◇城市基础设施配套费
根据河北省物价局、财政厅冀价经费字[2002]29号等对唐山市批复文件，河北省物价局、财政厅冀价经费字[2001]32号及唐山市具体规定计列。
◇施工图审查费
是指谁共图审查机构受建设单位委托，根据国家法律、法规、技术标准与规范，对施工图进行审查所需的费用。根据河北省物价局、建设厅冀价经费字[2002]27号文件规定，按设计费的7%计列。
◇人防费:依据有关规定，按应计建筑面积的2%，2000元/m2计列。
◇其它政府规费:包括卫生防疫费、垃圾处置费、定额测定费、雨污水纳网费等，按有关规定及相关协议收取。
⑩基本预备费
根据国家计委、中国人民建设银行印发《关于改进工程建设该预算定额管理工作的若干规定》等三个文件的通知[计标（85）352号文件规定，同时考虑项目实际情况，按第一、二部分费用之和的5%计列。
,其中:，，。详见附表1。
，资金来源为：企业自筹资金。
第八章 经济评价本项目销售收入。本项目收入由以下部分组成:根据唐山市汽车销售及维护的市场销售情况及价格走向，根据市场比较定价法，，。1、财务收益指标（1）根据现行财税制度，房地产开发企业需缴纳营业税率为5%，城市维护建设税为营业税额的7%，教育费附加为营业税额的4%，所得税税率为25%。（2）利润总额 =销售收入-总投资-营业税及附加=（3）净利润 = 利润总额-所得税 = （4）（5）投资利润率 = 利润总额/总投资 =%2、现金流量分析（1）财务净现值FNPV财务净现值是指按设定的折现率，将项目计算期内各年的净现金流量折现到建设期初的现值之和。从项目全部投资的现金流量情况看，当ic＝12％时，财务净现值（FNPV），大于零。（2）动态投资回收期Pt投资回收期是以项目税前净收益抵偿全部投资所需要的时间。经计算，。表明项目能够按时收回投资。详见附表8。3、财务评价主要技术经济指标主要技术经济指标表
序号
项目
单位
数量
1
销售收入
万元
2
销售税金及附加
万元
3
总成本
万元
4
利润总额
万元
5
所得税
万元
6
税后利润
万元
7
总投资
万元
8
投资利润率
%
%
9
财务净现值
万元
10
投资回收期
年
11
内部收益率
%
%
财务评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力据以判别项目的财务可行性。盈利能力分析（1）损益表见附表7。本项分析包括：投资利润率、投资利税率及资本金利润率。投资利润率和投资利税率是反映财务盈利能力的两项静态指标，它是计算期年均利润总额或年均利税总额与项目总资金之比。根据损益表计算的评价指标如下：%。%资本金利润率是反映资本金与利润关系的指标，它是年均利润总额与资本金之比。资本金利润率＝年均利润总额÷资本金×100%资本金＝（建设投资+铺底流动资金）×本行业资本金比例销售利润率反映销售收入的收益水平，是利润总额与销售收入之比。销售利润率＝利润总额÷销售收入×100%%（2）现金流量表见附表8根据现金流量表计算的评价指标如下：（FIRR）财务内部收益率（FIRR）是反映项目在计算期内投资赢利能力的动态评价指标，它是项目计算期内各年净现金流量现值等于零时的折现率，表达式为：n∑ (CI-CO)t(1+FIRR)-t＝0t＝1式中：CI――现金流入量： CO――现金流出量； （CI－CO）t――第t年的净现金流量； n――计算期。经对全部投资的现金流量进行分析计算，%，高于同期银行贷款利率。（FNPV）财务净现值是指按设定的折现率，将项目计算期内各年的净现金流量折现到建设期初的现值之和。计算公式为：nFNPV＝∑ (CI-CO)t(1+ic)-t＝0t＝1式中：ic――基准收益率或设定的折现率，本项目取12%。经计算，，大于零。（Pt）投资回收期是以项目税前净收益抵偿全部投资所需的时间，可根据财务现金流量表（全部投资所得税前）累计净现金流量栏中的数字计算求得。经计算，（含建设期），表明项目能较快收回投资。不确定性分析是指对项目有关的某个因素的估计发生错误，而造成预期价值与实际价值之间的差异。项目评价所采用的参数基本上都是由预测和估算得到的，因此有一定的不确定性 。为了分析这些不确定性因素对经济评价指标的影响，需要进行不确定性分析。本项目只做盈亏平衡分析。盈亏平衡分析盈亏平衡分析是根据建设项目正常生产年份的产品产量（销售量）、固定成本、可变成本、税金等，研究建设建设项目产量、成本、利润之间变化与平衡关系的方法。通过确定项目的产量盈亏平衡点（BEP） ，据此可以分析和预测产品产量（或生产能力利用率）对项目盈亏的影响。BEP=F÷(S-v) ×100%其中：F为固定成本，v为单位产品变动成本S为销售收入经计算本项目的盈亏平衡点为10%。从财务盈利能力分析看，投资利润率、投资利税率、资本金利润率及销售利润率均较理想，财务内部收益率大于同期银行贷款年利率，财务净现值大于零，表明项目具有一定的盈利能力。因此，项目从财务上讲是可行的。《筹建汽车4s店可行性报告[管理资料]》相关文档：
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